北京市中銀律師事務所

關于AAA與北京FFF房地產開發(fā)有限公司房屋質量糾紛

律  師  函

致：北京FFF房地產開發(fā)有限公司

北京市中銀律師事務所接受AAA女士的委托，指派我們擔任其與貴公司房屋買賣合同糾紛案件的代理人承辦此案,。接受委托后,，我們詳細地詢問了相關當事人、仔細查閱了相關證據材料,，并進行了實地考察,，現根據事實與法律就AAAA女士的房屋質量問題正式致函貴公司。

一,、本案基本事實

1,、購房及辦理房產證

AAA女士于   年10月4日與貴公司簽署了《北京市內銷商品房預售契約》，約定由AAA女士購買甲方的位于    園  號樓  單元 層  戶房屋,。合同簽訂后,，AAA女士按照契約約定支付房款,。因樓宇銷售方式由預售轉為現房銷售，  年4月14日，因AAA女士與貴公司簽訂《補充協(xié)議》,，明確了雙方了權利義務。  年6月2日,，AAA女士取得該房的《房屋所有權證書》,。

2、房屋驗收及質量缺陷

年  月  日,，房屋驗收時即存在多處質量缺陷,，在貴公司及其指定的前期物業(yè)公司 公司和AAA女士三方簽署的交樓書中有明確記載“客廳陽臺下沉，需加樁打固,，但因天氣原因需等天氣轉暖后施工客廳,。另外，陽臺門窗未調試好,，紗窗未安裝,，特此說明。在完成上述作業(yè)時,，如影響陽臺裝飾裝修產生的后果,，由丙、甲方負責”,。當時物業(yè)管理負責人BBB先生讓AAA女士進行裝修,，裝修后可解決問題。AAA女士裝修后,，問題根本沒有解決,。隨著時間的推移，房屋固有質量缺陷暴露更多，但北京貴公司及物業(yè)管理有限公司未采用有效手段進行維修,。

缺陷有：

1）客廳和大陽臺的連接處多處出現裂縫,；

2）大陽臺臺階與陽臺完全開裂且裂至底部；

3）大陽臺的臺階與房屋外墻再次開裂,；

4）大陽臺的玻璃門自驗收后至今不能關上,。

3、質量糾紛的處理過程

因房屋存在固有質量缺陷,，AAA女士多年來一直與貴公司及其指定的前期物業(yè)公司溝通,，因貴公司人員流動頻繁，每次負責溝通的人員稱,，需要了解情況并向上級匯報,、需要指定方案及申請費用等說辭，還沒有徹底解決問題時就換成新人,，如此反復,。

在2008年6月27日，在AAA女士的一再要求維修下,，北京貴公司為了搪塞,、敷衍AAA女士，欺負AAA女士不懂建筑,，拿出一套不切實際的方案,，采取壓力注漿法修復回填土下沉質量缺陷。注漿方案根本不能徹底修復回填土下沉,，同時該方案不是全面修復方案，僅維修陽臺部分,，客廳及其他問題根本未提及,。因貴公司根本沒有維修的誠意，時經12年,，AAA女士的房屋質量問題沒有解決,。

二、本案法律適用

1,、施工單位對建筑質量的法律責任

（1）施工單位對建筑質量的保修責任

《中華人民共和國建筑法》第六十二條的規(guī)定,，建筑工程實行質量保修制度。

《建筑法》第四十一條的進一步明確,，建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的,，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任,?！督ㄔO工程質量管理條例》37條中也有相關規(guī)定。

（2）施工單位的民事,、行政及刑事責任,。

施工單位不履行保修義務的處理：

《建筑法》第七十五條　建筑施工企業(yè)違反本法規(guī)定,，不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，責令改正,，可以處以罰款,，并對在保修期內因屋頂、墻面滲漏,、開裂等質量缺陷造成的損失,，承擔賠償責任。

2,、商品房出賣人對買受人的法律責任

（1）出賣人的保修責任

《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十六條第一款規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產項目,，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量,、安全標準,、建筑工程勘察、設計,、施工的技術規(guī)范以及合同的約定,。房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任。

《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十八條規(guī)定,，商品房銷售,，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積,、價格,、交付日期、質量要求,、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任,。

《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十一條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時,，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書,。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍,、保修期和保修單位等內容,。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任,。

　   （2）出賣人的行政責任及刑事責任

《建筑法》,、《建設工程質量管理條例》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等規(guī)定,，國家實行建設工程質量監(jiān)督管理制度,。國務院建設行政主管部門對全國的建設工程質量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區(qū)域內的建設工程質量實施監(jiān)督管理,。

《建設工程質量管理條例》第四十七條規(guī)定,，縣級以上地方人民政府建設行政主管部門和其他有關部門應當加強對有關建設工程質量的法律、法規(guī)和強制性標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查,。

《建設工程質量管理條例》第五十三規(guī)定,，任何單位和個人對建設工程的質量事故,、質量缺陷都有權檢舉、控告,、投訴。

《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十七條規(guī)定,，違反本條例規(guī)定,，將驗收不合格的房屋交付使用的,，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期返修,，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款,；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照,；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任,；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果,，構成犯罪的，依法追究刑事責任,。

《建設工程質量管理條例》第五十八條規(guī)定,，違反本條例規(guī)定，建設單位有下列行為之一的,，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的,，依法承擔賠償責任,；

（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的,；

（二）驗收不合格,，擅自交付使用的,；

（三）對不合格的建設工程按照合格工程驗收的,。

（3）出賣人承擔維修費用及賠償損失的民事責任

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋法釋（〔2003〕7號）第十三條第二款規(guī)定,，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內,，出賣人應當承擔修復責任,；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,，買受人可以自行或者委托他人修復,。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

三,、本案意見

因貴公司與AAA女士商品房維修長達12年未能有效解決,，目前最適宜的解決方式是由貴公司承擔維修費用和損失，由AAA女士自行維修,。因本所僅接受AAA女士所購房屋存在固有質量缺陷的民事糾紛的委托,，為此,，我們希望貴公司在收到本律師函后7日內與AA女士協(xié)商維修費用與損失數額,，本所律師保留進一步起訴的權利,。

   北京市中銀律師事務所   

        承辦律師： 

                                      年   月  日

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