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(4)建筑工程施工許可證
《建筑工程施工許可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件,、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建筑單位進(jìn)行工程施工的法律憑證,，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一,。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑,，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時,，建筑單位應(yīng)當(dāng)向已批準(zhǔn)的項目工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù),，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工,。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心,，負(fù)責(zé)開工審批等項工作。 (5)商品房銷售(預(yù)售)許可證 商品房銷售(預(yù)售)許可證是市,、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件,。其主管機關(guān)是當(dāng)?shù)貒练抗芫郑C書由國土房管局統(tǒng)一印制,、辦理登記審批和核發(fā),。
小貼士： 只要樓盤取得了商品房預(yù)售許可證，購房者就可以購買了,。 紅框中的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓層,，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 Q：怎樣審看商品房銷售許可證,？ A：商品房銷售許可證對買房人來說非常重要,。因為購買的房子是否合法，關(guān)鍵看其是否有商品房銷售許可證,。一個項目只要有了此證,，就說明其他手續(xù)均已齊備。買房人在售樓處看到的一般是商品房銷售許可證的復(fù)印件,。這里面名堂挺多,，您一定要仔細(xì)審看。在商品房銷售許可證中,，主要標(biāo)明了證號,、售房單位、項目名稱,、用途,、房屋坐落、銷售范圍,、建筑面積,、銷售方式、土地使用年限,、發(fā)證機關(guān),、有效期限等內(nèi)容。 看售房單位這個欄目時，主要摸清現(xiàn)在接觸的售樓機構(gòu)是否是合法的銷售主體,。一般售樓機構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個下屬部門，一類是開發(fā)商委托的銷售代表,。如是后者,，應(yīng)當(dāng)要求其提供明確的委托書來證明其身份和權(quán)限。 看項目名稱這個欄目時要注意,，因為一個項目在開發(fā)過程中會有很多名字,，起始工號、正式地名,，有時出于銷售原因還起個別號,。置業(yè)者有必要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。 用途這個欄目實際決定了物業(yè)類型,。從開發(fā)商角度看,，決定了項目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限如何定,。從購房者角度看,，直接影響了將來物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍，比如是普通住宅就不能按公寓收費,。 銷售范圍是最核心的問題,。一個項目的銷售許可證既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā),。此外,，發(fā)證機關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機構(gòu),；許可證本身的年限也是個需要留心的地方。 “兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定,，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時,，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。 (1)住宅質(zhì)量保證書
中國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級,、保修范圍,、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定,，承擔(dān)保修責(zé)任,。 商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年,；墻面,、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年,；墻面,、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂,、大面積起沙為1年,；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年,；燈具,、電器開關(guān)損壞為6個月；管道堵塞為2個月,；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期,；其他部位、部件的保修期限,，由買賣雙方自行約定,。 房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響,，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的,，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以向住宅質(zhì)量保證書中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗,，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房,。 (2)住宅使用說明書 住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu),、性能和各部位(部件)的類型、性能,、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明,，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： 開發(fā)單位,、設(shè)計單位,、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位,； 結(jié)構(gòu)類型,； 裝修、裝飾注意事項,； 上水,、下水、電、燃?xì)?、熱力,、通信、消防等設(shè)施配置的說明,； 有關(guān)設(shè)備,、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項； 門,、窗類型,，使用注意事項； 配電負(fù)荷,； 承重墻,、保溫墻、防水層,、陽臺等部位注意事項的說明,； 其他需說明的問題。 住宅中配置的設(shè)備,、設(shè)施,，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書中,。 小貼士： 房地產(chǎn)商在銷售商品房時,，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證,。 （三）應(yīng)審查文件一覽表
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