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一,、商品房質(zhì)量糾紛的類型 廣義的商品房質(zhì)量糾紛是指因開發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的糾紛,，商品房質(zhì)量糾紛主要是由于開發(fā)商片面追求高額利潤(rùn)造成的,。 為了保護(hù)購(gòu)房人利益，國(guó)家明確規(guī)定開發(fā)商不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用,；同時(shí)還規(guī)定住宅小區(qū)需經(jīng)國(guó)家相關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后才能交付使用,；商品房交付使用時(shí),，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，承擔(dān)商品房保修及維修責(zé)任,。雖然國(guó)家在商品房質(zhì)量問題上已做了很多有益的探索與努力,，但由于種種原因，經(jīng)國(guó)家驗(yàn)收合格的商品房與購(gòu)房人心目中合格的商品房還是存在較大差距,，難以讓購(gòu)房人滿意,。商品房質(zhì)量糾紛也因此層出不窮、無法避免,。面對(duì)這種情況,，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)了解商品房質(zhì)量方面的法律規(guī)定，以解決實(shí)際問題,。 1,、開發(fā)商交付使用的商品房主體質(zhì)量不合格。 商品房主體質(zhì)量不合格,，法律規(guī)定不得交付使用,，這樣的房子不應(yīng)通過驗(yàn)收。但現(xiàn)實(shí)中確定有主體不合格的房子驗(yàn)收為合格并交付使用的情況,。此時(shí)開發(fā)商不僅是違反合同責(zé)任的問題了,，而是要承擔(dān)產(chǎn)品擔(dān)缺陷責(zé)任。購(gòu)房人如果認(rèn)為房屋主體質(zhì)量不合格,，首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn),，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第十二條的規(guī)定,，購(gòu)房者有權(quán)退房,，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失,。 2,、購(gòu)房者所購(gòu)房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,。 這種情況下,，如果房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格并交付使用，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。因?yàn)橘?gòu)房者訂立合同的目的是購(gòu)買可以使用功能正常的房屋,，開發(fā)商交付的房屋不能讓購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)這一目的，購(gòu)房人則可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失,?！皣?yán)重影響正常居住使用”一般是指購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題,，且該質(zhì)量問題通過修復(fù)等亦無法保證購(gòu)房者人身,、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形,。 3、購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋存在質(zhì)量問題,，但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度,。 在這種情況下，開發(fā)商輕微違約,，沒有達(dá)到根本違約的程度,，所以購(gòu)房者不能要求解除合同進(jìn)行退房。在保修期內(nèi),，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,，如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或者委托他人修復(fù),，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān),。 二、商品房質(zhì)量糾紛引起的訴訟中小業(yè)主存在的舉證難現(xiàn)象和原因分析,。 1,、沒有一定的知識(shí)能力和文化程度，且在房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)方面處于的絕對(duì)劣勢(shì),，造成小業(yè)主舉證難,。 房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)的是整個(gè)社會(huì)群體，各個(gè)群體之間的文化程度,、知識(shí)水平差異巨大,，處于較低層次購(gòu)房者往往對(duì)于房屋質(zhì)量問題不能作出準(zhǔn)確的判斷，如果經(jīng)濟(jì)收入有限,，也不可能委托具有專業(yè)知識(shí)的人員協(xié)助訴訟,，且訴訟對(duì)象又是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，不論是經(jīng)濟(jì)實(shí)力和專業(yè)技術(shù)水平均有較大的差距,。小業(yè)主在訴訟中怎樣合理舉證支持訴訟請(qǐng)求有一定困難,。 2、小業(yè)主沒有鑒定的資質(zhì)和委托鑒定的經(jīng)濟(jì)能力,，對(duì)于商品房質(zhì)量缺陷的程度取證難,。 因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量的鑒定需要專門的知識(shí)和儀器，一般非專業(yè)人員即使有較高的文化水平也不能作出準(zhǔn)確判斷,，所以涉及商品房質(zhì)量問題的訴訟多會(huì)出現(xiàn)一個(gè)專門機(jī)構(gòu)鑒定的問題,。一般業(yè)主作為原告進(jìn)行訴訟時(shí)，單憑通常的生活經(jīng)驗(yàn)和文化知識(shí)僅能判斷房屋是否存在質(zhì)量問題,。但對(duì)于存在問題的程度和損害結(jié)果無法進(jìn)行科學(xué)的判斷,，根據(jù)侵權(quán)損害賠償訴訟的要求，如果提出賠償要求則需要有一個(gè)判斷的標(biāo)準(zhǔn),，該標(biāo)準(zhǔn)只能建立在科學(xué)鑒定的基礎(chǔ)上,。但目前房屋質(zhì)量糾紛的鑒定只能由社會(huì)上少量的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具報(bào)告,，一般來說這些機(jī)構(gòu)并非專業(yè)對(duì)房屋質(zhì)量問題進(jìn)行鑒定，其運(yùn)營(yíng)成本大,，收費(fèi)高且標(biāo)準(zhǔn)缺乏合理性,，對(duì)于一戶或幾戶個(gè)人業(yè)主提出房屋質(zhì)量訴訟要求鑒定的情況，若要比較全面的鑒定則費(fèi)用無法承擔(dān),，而民事訴訟法要求原告舉證故預(yù)付鑒定費(fèi)用限制了個(gè)人業(yè)主的全面取證的能力,。 3、發(fā)展商實(shí)力強(qiáng),、影響大,，社會(huì)上的鑒定機(jī)構(gòu)少，而又往往作為其他專門機(jī)構(gòu)經(jīng)常與房地產(chǎn)商進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系,，其鑒定結(jié)果做到公正性是比較難的,。 發(fā)生房屋質(zhì)量訴訟需要鑒定，如原,、被告雙方未能對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致,，則由法院出面委托鑒定。從理論上講,，法院委托的鑒定屬于司法鑒定,，應(yīng)該具有公正性，但目前對(duì)于侯選的監(jiān)督機(jī)構(gòu)多為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,，追求利益最大化是經(jīng)濟(jì)實(shí)體的目標(biāo),，在范圍有限的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常能夠接觸到各類鑒定機(jī)構(gòu),，甚至保持著密切的業(yè)務(wù)聯(lián)系,。在此種不公平的地位下，小業(yè)主很難獲得公平的對(duì)待,，而法院又缺乏專業(yè)知識(shí)（大多數(shù)情況下還不如開發(fā)商）,，無法做出準(zhǔn)確判斷。 三,、如何處理商品房質(zhì)量糾紛 （一）在簽訂合同時(shí)要注意對(duì)有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定 房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問題,，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。因此簽訂合同時(shí)應(yīng)注意有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定,，并注意3大法律問題,。 1.住宅質(zhì)量保修期限 審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)條例規(guī)定,，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限,。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為： 地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限,； 屋面防水工程,、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,，為5年,； 供熱與供冷系統(tǒng),，為2個(gè)采暖期,、供冷期； 電氣管線,、給排水管道,、設(shè)備安裝為2年； 裝修工程為2年,。 2.其他保修范圍項(xiàng)目 對(duì)于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項(xiàng)目的保修期限,，購(gòu)房者須與開發(fā)商補(bǔ)充約定。 3.非房屋主體質(zhì)量約定 建議購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題,、處理方式及違約責(zé)任作出明確約定,。比如購(gòu)房者驗(yàn)收房屋時(shí)，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題,，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理,、重做等。此時(shí),，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受房屋,，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。 （二）充分運(yùn)用《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對(duì)商品房質(zhì)量糾紛的處理,。 |
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