2013年8月23日，張某,、李某夫妻二人因經(jīng)營(yíng)生意急需用錢(qián),，向朋友王某借款，雙方簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份,，約定張某、李某共同向王某借款5萬(wàn)元用于經(jīng)營(yíng),，月利率2%,。同日，張某,、李某將其共有房產(chǎn)作價(jià)7.8萬(wàn)元抵押給王某,，并將該房產(chǎn)的集體土地建設(shè)用地使用證交付給王某，雙方還約定若到期不歸還借款,，抵押房產(chǎn)歸王某所有,。借款到期后，張某稱無(wú)錢(qián)償還,，王某遂訴至山東省棗莊市山亭區(qū)法院,，要求判令張某、李某償還借款本息及逾期利息共計(jì)6萬(wàn)余元,，并對(duì)抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán),。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，雙方簽訂的協(xié)議名為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)是債務(wù)人為借款提供房產(chǎn)抵押擔(dān)保的民間借貸,。借款到期后,，二被告未償還借款本息，應(yīng)屬違約,。遂判決支持原告要求其償還借款本息及逾期利息的請(qǐng)求,；但對(duì)原告就關(guān)于被告的抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求不予支持。

　　判定抵押權(quán)人對(duì)抵押物能否享有優(yōu)先受償權(quán)的前提是抵押合同是否成立有效,，以及是否進(jìn)行了必要的登記,。我國(guó)物權(quán)法第184條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán),；（二）耕地,、宅基地、自留地,、自留山等集體所有的土地使用權(quán),，但法律規(guī)定可以抵押的除外。本案中,，二被告以其集體所有土地使用權(quán)上的房產(chǎn)為借款設(shè)定抵押擔(dān)保,，并約定債務(wù)未能清償時(shí)，通過(guò)對(duì)抵押房產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而實(shí)現(xiàn)債權(quán),。該抵押財(cái)產(chǎn)及其約定違反了法律的禁止性規(guī)定,，抵押合同應(yīng)屬無(wú)效。退一步講,，即便抵押合同有效,，但由于雙方未辦理抵押登記，抵押權(quán)也不能成立,。

　　民間借貸操作簡(jiǎn)捷靈便,，但是借貸雙方往往借貸手續(xù)不完備，缺乏合法有效的抵押,，極易引發(fā)糾紛,。所以，設(shè)立抵押權(quán),，當(dāng)事人必須采取書(shū)面形式訂立抵押合同,，房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的抵押應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)辦理抵押登記，且抵押物須符合法律規(guī)定,，否則,，抵押合同會(huì)因違反法律禁止性的規(guī)定而無(wú)效。抵押權(quán)是一種變價(jià)受償權(quán)，抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)折價(jià)或者變價(jià),，就預(yù)先約定抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移于抵押權(quán)人所有,，違反了抵押權(quán)的價(jià)值屬性，本案抵押房產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)的約定因此是無(wú)效的,。