一,、相關(guān)名詞解釋

房改房 又叫已購(gòu)公房，是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅,。居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購(gòu)買的公房。房改房又分為成本價(jià),、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）等,。房改房是一項(xiàng)公有住房私有化的改革,將過去福利分房的住宅用低于市場(chǎng)的價(jià)格賣給職工. 已購(gòu)公房則是實(shí)行公房私有化改革的結(jié)果,實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)私有.

商品房 是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓,、出租,、繼承、抵押,、增與,、交換的房地產(chǎn)。屬于全部產(chǎn)權(quán),。

小產(chǎn)權(quán)房 也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán),，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù),，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證,、契稅證等合法手續(xù),。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的,。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓,、置換,。

經(jīng)濟(jì)適用房 具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性,。經(jīng)濟(jì)性：是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言即比市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格低,，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果,，而不是降低標(biāo)準(zhǔn),。我國(guó)在1998年房改的同時(shí)就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。

二,、案例：

老王的老伴早年去世,，老王和老伴有兩個(gè)兒子。2000年老王單位有機(jī)會(huì)購(gòu)買一套現(xiàn)居住的房改房,，由于老王和大兒住在一起,，小兒又有房屋所以老王意欲將這套房子給大兒，讓大兒?jiǎn)畏矫娉鲑Y購(gòu)買了此房,，但房產(chǎn)證上仍是老王的名字,。2008年老王因病去世，當(dāng)時(shí)并未來(lái)急立下遺囑,。年底時(shí)大兒子想把房子正式過戶到自己名下,，但是弟弟不同意，要繼承父親的遺產(chǎn),，要分房子,。這種情況該如何處理？

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,，本案的房產(chǎn)登記在老王名下,，這處房子的所有人就是老王，也就是說(shuō)這處房子在老王去世后就成了老王的遺產(chǎn),。大兒出錢買房,，只能說(shuō)明大兒子與老王之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不能認(rèn)定大兒子是產(chǎn)權(quán)人,。在老王沒有訂立遺囑的前提下,，兩個(gè)兒子都是繼承人,，在沒有其它法定繼承人時(shí)，兩個(gè)兒子均分該處房產(chǎn),。但是,，由于大兒子和老王存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，大兒子可就該房產(chǎn)價(jià)值先實(shí)現(xiàn)債權(quán)償還,，然后就剩余價(jià)值和弟弟均分,。但是，在實(shí)踐中往往很難證明父子之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,。

如果老王留有遺囑說(shuō)將房子留給老大,，但是弟弟的戶口也在這出房改房中，并不配合遷戶口,，還能否辦理房產(chǎn)過戶,？在這種情況下，即使通過法院判決房產(chǎn)由老大一人繼承,，弟弟仍不配合,，也很難實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)過戶。因?yàn)榉扛姆渴歉＠再|(zhì)的房產(chǎn),，必須保證同住人的合法權(quán)益,，根據(jù)現(xiàn)行政策，必須有同住成年人簽字確認(rèn)表示同意才可以,，所以對(duì)房改房繼承或者買賣時(shí)牽扯戶口問題的過戶,，只要一方不配合，操作起來(lái)就困難重重,，建議協(xié)商解決,。

三、常見問題

1,、什么條件的公有住房可以參加公房出售?哪些公有住房不宜出售?

(一)出售的公有住房必須是成套,獨(dú)用,完好或基本完好的房屋;

(二)《青島市公有住房出售行辦法》明確規(guī)定：“已列入舊城改造規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)不清,，具有歷史保護(hù)價(jià)值,，以及市政府認(rèn)為不宜出售得其他住房不得出售”。除此之外還有下列情況的暫不能購(gòu)房：《國(guó)家教委關(guān)于高等學(xué)校出售公有住房有關(guān)問題的意見》中規(guī)定不宜出售的,；將住房擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的,；將承租的住房大面積改變了用途的；承租人全家遷離本處的,；承租人全家國(guó)(境)外定居或探親,留學(xué)有未成年子女的,，已出國(guó)的人員或非因公出國(guó)，但尚未定居的人員等,。

2,、什么人可以申請(qǐng)購(gòu)買公有住房,？

凡是在本市具有常住戶且具有完全行為能力的個(gè)人可向房屋產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)購(gòu)買新分配的公有住房或已租住的公有住房。

3,、什么是市場(chǎng)價(jià),？什么是出售公有住房的成本價(jià)？什么是出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià),？

市場(chǎng)價(jià)是指由住房商品價(jià)值決定,，并受市場(chǎng)供求因素制約的價(jià)格。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,，住房的市場(chǎng)價(jià)應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金,、開發(fā)建設(shè)成本、利潤(rùn)和稅金,。

成本價(jià)是指按照建造公有住房的成本而測(cè)定的價(jià)格,。根據(jù)國(guó)務(wù)院《決定》規(guī)定，成本價(jià)主要包括：征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi),；勘察設(shè)計(jì)和前勘工程費(fèi),；建安工程費(fèi)；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),；管理費(fèi),；貸款利息；稅金,。

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是指按目前的成本價(jià)向中低收入職工家庭出售公有住房確有困難的市（縣）,，依據(jù)該市（縣）職工家庭平均經(jīng)濟(jì)承受能力確定的售房?jī)r(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)由負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)兩部分組成,。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過渡性決策價(jià)格,，要隨著中低收入職工家庭經(jīng)濟(jì)承受能力的提高而提高，逐步達(dá)到按成本價(jià)售房

4,、承租人的戶口不在所承租房?jī)?nèi),，承租人能否申請(qǐng)購(gòu)房？

可以申請(qǐng)購(gòu)房,。但若戶內(nèi)有其他同住人,，應(yīng)辦理購(gòu)房公證手續(xù)。

5,、非承租人能否購(gòu)房,？

非承租人系承租人的同住直系親屬，在征得承租人和其他同住人同意并經(jīng)公證后,，可以購(gòu)房,。

6.購(gòu)房申請(qǐng)人購(gòu)房時(shí)是必須辦理公證？

《青島市公有住房出售暫行辦法》第五條中規(guī)定：“有租賃關(guān)系的公有住房，只售給已建立租賃關(guān)系的承租人或與其有直系親屬關(guān)系的同住人”,。購(gòu)房人申請(qǐng)購(gòu)房時(shí)需提交經(jīng)過公證的同住人意見書,。其同住人與承租人有否直系親屬關(guān)系的確定，主要以該戶戶籍為依據(jù),，若戶籍不明確時(shí)應(yīng)辦理公證,。

有下列情況可以不辦理公證：一、職工購(gòu)買新分配給自已的住房,；二,、購(gòu)房人是承租人且住房?jī)?nèi)的同住人系購(gòu)房人的配偶及子女（包括兒媳、女媳等）,；三,、購(gòu)房是承（租）人且住房?jī)?nèi)無(wú)同住人等。其他情況購(gòu)房人則必須辦理公證,。

7,、何謂同住人？

是指在同一住房?jī)?nèi)具有常住戶口的年滿18周歲以上的同住成年人,。

8,、目前我市購(gòu)買公房有幾種付款方式？

有兩種,。一種是一次性付款（非政策性貸款一次付款）,；另一種是分期付款。購(gòu)買市直管房的,，必須一次性付款,；購(gòu)買單位自管房的，征得售房單位同意后,，可以分期付款,。

9、購(gòu)房人購(gòu)房是否仍享受住房補(bǔ)貼和單位資助的住房公積金,？何時(shí)停交房租,？

購(gòu)房人購(gòu)房后，仍可按規(guī)定享受住房補(bǔ)貼和單位資助的公積金,，并從繳交購(gòu)房款次月起停交房租,。

10、以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房,，其產(chǎn)權(quán)是如何規(guī)定的？

《售房辦法》規(guī)定,，以成本價(jià)購(gòu)買的住房,，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有住用5年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)交易，按規(guī)定補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金和繳納有關(guān)稅費(fèi)后，歸個(gè)人所有,。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房擁有部分產(chǎn)權(quán),，可以繼承，不能贈(zèng)與,。住用5年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)交易,，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或租住權(quán),，原售房單位撤銷的,，房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或租用權(quán)。售租房收入在補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配,。經(jīng)測(cè)算，我市95年度以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公房的產(chǎn)權(quán)占76%

11,、為什么以成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房在進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)要補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金,？

公有住房出售，住房的成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)中沒有包含土地的使用價(jià)格,。按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定,，無(wú)償取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在按市場(chǎng)出售房屋時(shí),，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,，交易價(jià)格中包含的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即土地使用權(quán)出讓金,，應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)交,。

12.購(gòu)房申請(qǐng)人按房改規(guī)定購(gòu)買直管公有住后如何申辦房屋所有權(quán)證？

購(gòu)房申請(qǐng)人按房改規(guī)定繳交購(gòu)房款后,，應(yīng)按房改有關(guān)由房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理處統(tǒng)一到市房管局產(chǎn)監(jiān)理處辦理審批登記發(fā)證手續(xù),。具體工作程序?yàn)椋焊鲄^(qū)先將所售房屋現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量、計(jì)算后,，填制《面積計(jì)算書》,，并附所測(cè)房屋的原繪配置圖及平面圖（四方、李滄一,、二房管處應(yīng)提供據(jù)原繪圖紙及面積計(jì)算依據(jù)用微機(jī)按規(guī)范繪制的配置圖,、平面圖各一式兩份），將全部資料整理成檔經(jīng)分管處長(zhǎng)審批后報(bào)送市房產(chǎn)監(jiān)處,，經(jīng)復(fù)審,、繪圖、繕證,、歸檔后,，按區(qū)屬統(tǒng)一分發(fā)至各區(qū)房管處通知購(gòu)房人持購(gòu)房證明到各區(qū)發(fā)證點(diǎn)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，至此，個(gè)人購(gòu)買直管公房申辦房屋所有權(quán)證工作全部結(jié)束,。

13.購(gòu)房申請(qǐng)人按規(guī)定購(gòu)買單位自管房后如何申辦房屋所有權(quán)證,？

按照房改有關(guān)規(guī)定及工作程序，購(gòu)房人在購(gòu)買單位自管公有住房完成交款手續(xù)后應(yīng)由各產(chǎn)權(quán)單位統(tǒng)一將個(gè)人購(gòu)房資料房屋所在區(qū)房管處初審并對(duì)其所售房屋進(jìn)行實(shí)際測(cè)算,，繪制原圖（四方,、李滄一、二房管處應(yīng)提供用微機(jī)繪制的圖紙）后統(tǒng)一報(bào)送市房管局房產(chǎn)監(jiān)理處辦理審批登記發(fā)證手續(xù),。經(jīng)復(fù)審,、繪圖、繕證,、歸檔后按區(qū)屬統(tǒng)一分發(fā)至各區(qū)房管處,，由各區(qū)房管處通知各自管房售房單位統(tǒng)一到各區(qū)房處領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后發(fā)至購(gòu)房人手中。