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二手房剛交易完,，詳解二套房、3種價(jià)格,、稅費(fèi),、貸款金額計(jì)算、貸款過(guò)戶流程 2013年12月25日 房管局：就是枋湖的行政中心,，上班時(shí)間9：00－12：00,，13：00－17：00，節(jié)假日都不上班,，停車(chē)免費(fèi),。 一、存量房：就是二手房的正式名稱,。 二,、首套、二套：是認(rèn)房認(rèn)貸,。 如果有房子,，再賣(mài)掉了,，但有貸過(guò)房貸，就算已有過(guò)1套,，現(xiàn)在是二套,。 如果有房子，沒(méi)賣(mài)掉,，也沒(méi)貸過(guò)房貸,，算有1套，現(xiàn)在是二套,。 如果有房子，再賣(mài)掉了,，并且沒(méi)貸過(guò)房貸（車(chē)貸什么的不算）,，還算首套，可貸款70％,。我就是這個(gè)情況,。 三、有3個(gè)價(jià)格：雙方實(shí)際成交價(jià),，房管局合同價(jià),，貸款時(shí)評(píng)估公司評(píng)估價(jià)。 1.雙方實(shí)際成交價(jià)：比如100平方米230萬(wàn),，簽在雙方的購(gòu)房協(xié)議中（中介版本）,，賣(mài)方是實(shí)收，即稅,、費(fèi)等全部由買(mǎi)方出,。一般現(xiàn)在的成交單價(jià)都在2.3萬(wàn)以上了（思明區(qū)）。 2.房管局合同價(jià)：比如100萬(wàn),，房管局留的正式合同,，價(jià)格用于交稅，即只需要交100萬(wàn)為基準(zhǔn)的稅,。這個(gè)價(jià)格越低,，稅越少，用于省稅,。地稅會(huì)評(píng)估這個(gè)價(jià)格,，單價(jià)一定要高于地稅的評(píng)估價(jià)的單價(jià)。地稅評(píng)估窗口就在房管局內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)辦公,，如果價(jià)格通不過(guò),，中介會(huì)幫你再改價(jià)格。一般地稅的單價(jià)在1萬(wàn)元左右,。 3. 貸款時(shí)評(píng)估公司評(píng)估價(jià)：比如170萬(wàn),，銀行以這個(gè)價(jià)格為放貸基準(zhǔn),，首套能貸70％就是170×70％＝119萬(wàn)。一般評(píng)估公司評(píng)估的單價(jià)在1.7萬(wàn)左右,。如果要貸119萬(wàn),，則在申請(qǐng)貸款之前，需要先把其它的款（即230－119＝111萬(wàn)）付清,。 四,、合同 過(guò)戶時(shí)，會(huì)簽二份合同,，合同價(jià)不同： 一份房管局留底：即房管局合同價(jià)100萬(wàn),。 一份給銀行用于申請(qǐng)貸款：這個(gè)是按雙方的實(shí)際成交價(jià)230萬(wàn)。 合同只有2份,，買(mǎi)方,、賣(mài)方都沒(méi)有留底！買(mǎi)賣(mài)雙方只有中介的購(gòu)房協(xié)議,。 五,、稅 稅都是以“房管局合同價(jià)”來(lái)算的。稅全部由買(mǎi)方出,。 營(yíng)業(yè)稅（含附加稅等）為5.6％左右,，即100萬(wàn)×5.6％＝5.6萬(wàn)。滿5可免,。 個(gè)人所得稅1.5%,，滿5且唯一可免。已經(jīng)確認(rèn)是按“房管局合同價(jià)×1.5％”來(lái)算的,，不是按增值的方式來(lái)算的,！按增值的方式來(lái)算，就很恐怖了,。 二手契稅3%：如果買(mǎi)方是唯一住房,，可減半（即配偶雙方及子女都沒(méi)有房，老人的房不算,。賣(mài)掉了也算沒(méi)有房,，我就是這樣的。）,。 其它就是一些過(guò)戶費(fèi),，小頭了,。 六,、申請(qǐng)減稅 申請(qǐng)減稅是在過(guò)戶時(shí)一并就辦掉了，不用事先去準(zhǔn)備什么證明材料（比如無(wú)房證明等,，都不用,，房管局自己能查到,。外地戶口就另說(shuō)了）。 七,、評(píng)估費(fèi),，貸款保險(xiǎn)費(fèi) 評(píng)估公司的評(píng)估費(fèi)為評(píng)估價(jià)的千分之四，看情況一般可打6折吧,，即170×0.004×0.6＝0.408萬(wàn)元左右,。 貸款保險(xiǎn)費(fèi)：一般不收了，我的沒(méi)收,。如果要收則要不少錢(qián),。 八、支取公積金時(shí)間 二手房一定要看到房產(chǎn)證才能領(lǐng)公積金,。 窗口就在房管局,，申請(qǐng)單要先蓋好章，房產(chǎn)證拿出來(lái)后馬上去辦就能辦好,，馬上去公積金開(kāi)戶銀行就能取到錢(qián)了,！我就是這樣,，2小時(shí)搞定,。 如果是建行的（工行的不行），房管局可以幫你轉(zhuǎn)帳到你建行卡上,，但要第2個(gè)工作日才會(huì)到帳。銀行卡要先復(fù)印,。 九、中介費(fèi) 雙方實(shí)際成交價(jià)的2.5％,，然后可再打折，由買(mǎi)方付,。 思明區(qū)的約全價(jià)～8折,，湖里區(qū)的最低可打到7折,。 十、交稅 枋湖房管局內(nèi)只有農(nóng)業(yè)銀行,、廈門(mén)銀行,，憑房管局的單子在這二家交稅費(fèi)。 十一,、流程 雙方談好價(jià)格,，簽購(gòu)房協(xié)議（中介版本），約定幾天后去房管局過(guò)戶,。買(mǎi)方馬上付定金（比如10萬(wàn)元）和中介費(fèi)一半,。 中介公司會(huì)在網(wǎng)上網(wǎng)簽、打印合同,，或者當(dāng)天去房管局網(wǎng)簽也可以,。減免稅費(fèi)的申請(qǐng)表也會(huì)一并辦好了。 過(guò)戶當(dāng)天,，雙方及中介去房管局,，簽字，遞件,，地稅會(huì)評(píng)估價(jià)格,。房管局收件后，買(mǎi)方付首付款（比如101萬(wàn)）,。定金＋首付款一定要夠111萬(wàn),。 當(dāng)天再去銀行辦貸款申請(qǐng)，貸119萬(wàn),。付中介費(fèi)另一半,。 當(dāng)天再去找評(píng)估公司去評(píng)估，約3天左右出評(píng)估報(bào)告,，再交給銀行審批,。 8個(gè)工作日，就可以拿新的房產(chǎn)證,，但是,。。,。 但是還要再等銀行的貸款申請(qǐng)審核通過(guò)并且錢(qián)批到位,，審核通過(guò)很快，但錢(qián)批下來(lái)就很慢了,。申請(qǐng)貸款119萬(wàn),，銀行審核通過(guò)，只是表示銀行同意貸款而已,，不表示最后一定能批款到119萬(wàn),，可能最后銀行只批款下來(lái)100萬(wàn)也有可能。 如果銀行沒(méi)錢(qián),，就慢慢等吧,，現(xiàn)在銀行都缺錢(qián)。 ?。ㄥX(qián)沒(méi)批下來(lái),，不知道最后實(shí)際的批款金額,，也就做不了貸款合同，房產(chǎn)證就放在房管局不領(lǐng)） 等待N天,，銀行錢(qián)批下來(lái)后（即錢(qián)到位了）,，去拿房產(chǎn)證出來(lái)（要先交完稅費(fèi)），先馬上去辦公積金支?。ó?dāng)天就可拿到錢(qián)）,，再拿房產(chǎn)證復(fù)印件去給銀行做貸款合同。 當(dāng)天或隔天,，貸款合同做好后,，簽字，和房產(chǎn)證一起,，在房管局三樓遞件,，辦理抵押手續(xù)（他項(xiàng)權(quán)利證明）。 約3天,，銀行拿到他項(xiàng)權(quán)利證明,、房產(chǎn)證后，就可以辦理放款了,，放款時(shí)間可能也要1,、2天?？?19萬(wàn)是直接放到賣(mài)方卡上,。房產(chǎn)證是放在銀行了,。 錢(qián)到位后,，交錢(qián)水電等。 |
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