圖為陜西省西安市一小區(qū)綠化帶上劃出300個停車位。張杰

圖為四川省成都市某小區(qū)的地下停車場成新車倉庫,。許無聲

停車位是作為建筑物的配套設(shè)施而規(guī)劃設(shè)計的,僅是附屬在獨立區(qū)間加以使用的部分,本身不獨立,權(quán)屬就容易產(chǎn)生爭議。

目前具有清晰產(chǎn)權(quán)的是小區(qū)內(nèi)公共道路上設(shè)立的停車位,屬于全體業(yè)主共有,。物權(quán)法中關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬”的規(guī)定,回避了車庫、車位原始產(chǎn)權(quán)的界定,仍會產(chǎn)生爭議,。

物權(quán)法并沒有完全解決當(dāng)前停車位,、車庫權(quán)屬爭議問題,對于實踐中出現(xiàn)的各種各樣的爭議,在物權(quán)法對停車位已有規(guī)定的基礎(chǔ)上,完善相關(guān)配套制度,明確界定停車位的權(quán)利歸屬

□法制網(wǎng)記者 陳 磊 □法制網(wǎng)實習(xí)生 陳佳韻

近日,一則有關(guān)地下停車庫之爭的判決消息成為熱點話題,當(dāng)事法院不得不發(fā)布鄭重聲明稱,話題涉及的判決是多年前作出的且并未生效,法院已經(jīng)就該案重新作出了生效判決。

舊聞被翻出來并被廣泛關(guān)注的背后,恰是因為現(xiàn)實中小區(qū)車位涉及到廣大業(yè)主的切身權(quán)益,由此導(dǎo)致有關(guān)的爭議不斷出現(xiàn),。

清華大學(xué)法學(xué)院副教授耿林告訴《法制日報》記者,小區(qū)車位爭議的根本問題,是車位的歸屬不清晰,。

停車位本身不獨立權(quán)屬容易產(chǎn)生爭議

北京白領(lǐng)李女士正為車位的事情發(fā)愁。

去年12月,李女士花500多萬元買了一套位于北京三環(huán)附近的二手房,。今年3月底,李女士辦完房屋過戶手續(xù)時才發(fā)現(xiàn),小區(qū)的車位并沒有跟隨房子一起賣給她,。

她找房主商談此事,被房主告知,車位是當(dāng)年自己另花錢買的,如果李女士需要,也要另外付錢。她去找物業(yè),物業(yè)表示,由她和房主協(xié)商解決此事,。

買吧,需要再付一筆錢,總覺得不合理,；不買吧,自己的車就沒有地方停。

北京市民崔先生談起車位更是憤慨不已,。

他在一小區(qū)買了一套新房,同樣被告知車位需要另行購買,。

崔先生認為,購買房子的時候,已經(jīng)就小區(qū)公攤部分付過錢了,小區(qū)內(nèi)的附屬設(shè)施包括道路、綠地等都屬于全體業(yè)主共有,憑什么還要再次付錢購買車位,。

資料顯示,住宅小區(qū),是由城市道路以及自然支線(如河流)劃分,并不為交通干道所穿越的完整居住地段,。住宅小區(qū)一般設(shè)置一整套可滿足居民生活需要的基礎(chǔ)專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機構(gòu),如供電房、綠地,、健身設(shè)施,、物業(yè)管理用房以及停車位等。

其中,停車位是指各種停車場所中可供一輛汽車停放的單元,可以說是服務(wù)全體建筑區(qū)分所有權(quán)人的重要設(shè)施,建筑物的專有部分離開了它功能就會大打折扣,。

李女士告訴《法制日報》記者,她看房的時候,非?？粗匦^(qū)是否有停車位和有多少停車位,小區(qū)的停車位配套越齊全,、越合理,對她的吸引力就越大,當(dāng)然,價格也越高?！靶^(qū)停車位與房子是密不可分的”,。

有研究稱,隨著住房商品化的進一步深入和有車一族的不斷出現(xiàn),住宅小區(qū)的停車位問題,是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一,“車位之爭”在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈,。

耿林認為,隨著社會的發(fā)展,車輛持續(xù)增多,車位資源緊張,車位作為一種建筑物區(qū)分所有權(quán)的附屬設(shè)施常常成為業(yè)主的重要需求,。但是,業(yè)主購買自己的獨立區(qū)間(房屋)時,開發(fā)商是否把車位的造價平攤進去,“這個問題沒有搞清楚,就會產(chǎn)生車位歸屬的爭議”。

耿林表示,停車位是作為建筑物的配套設(shè)施而規(guī)劃設(shè)計的,不是像房子一樣具有獨立性,僅是附屬在獨立區(qū)間加以使用的部分,本身不獨立,權(quán)屬就容易產(chǎn)生爭議,。

“我買了一套房子,除了房子用地的費用進入我的購房成本之外,車位這部分是否也進到我的購房成本當(dāng)中?這個問題搞不清楚,就很難說這個車庫到底歸誰,。”耿林說,。

物權(quán)法有原則規(guī)定具體規(guī)則仍然缺席

北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強告訴《法制日報》記者,2007年10月1日開始實施的物權(quán)法,、2009年10月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,均對停車位作出了相關(guān)規(guī)定。

物權(quán)法第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定,。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！?/p>

孟強解釋說,根據(jù)該條第二款的規(guī)定,建筑區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,首先是車位的建造單位(一般為開發(fā)商)基于建造行為而取得,然后法律允許開發(fā)商與小區(qū)的購房業(yè)主通過簽訂合同出售,、附贈或者出租等方式自由約定車位的權(quán)屬。

孟強表示,根據(jù)該條第三款的規(guī)定,超出建筑區(qū)域規(guī)劃并占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)立的車位,則屬于全體業(yè)主共有,。但是,超出建筑區(qū)域規(guī)劃但并未占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)立的車位,也并不歸全體業(yè)主共有,而要根據(jù)車位所在的區(qū)域的性質(zhì)和權(quán)屬來具體確定,。

前述司法解釋第六條也規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位,應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

一位北京律師告訴《法制日報》記者,對于全體小區(qū)業(yè)主共有的停車位,如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán),應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,。

但是物權(quán)法實施后,關(guān)于住宅小區(qū)停車位的糾紛并沒有停息,。有觀點認為,由于物權(quán)法中對停車位的部分問題沒有作出具體規(guī)定,導(dǎo)致一些新爭議還在產(chǎn)生。

在被稱為“上海物權(quán)法第一案”的小區(qū)停車位,、車庫權(quán)屬糾紛中,上海法院首次運用了物權(quán)法進行判決,該案件的核心就是開發(fā)商是否有權(quán)出售地下車庫和地面停車位,。

法院針對原告業(yè)主要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請求,根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定,占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有,房地產(chǎn)公司將小區(qū)停車位出售給業(yè)主,與法有悖,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的款項退還業(yè)主,并承擔(dān)相應(yīng)利息損失。

耿林表示,物權(quán)法對停車位作了規(guī)定,但也不是說通過該條規(guī)定解決了全部問題,。物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定建筑規(guī)劃內(nèi)的車位,、車庫由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,那如果沒有約定,通常會說歸開發(fā)商所有,。但該條第一款又規(guī)定,規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,這兩款之間就存在一個協(xié)調(diào)問題。

前述北京律師的疑問則是,物權(quán)法規(guī)定通過雙方協(xié)商訂立合同的方式,可以導(dǎo)致車庫,、車位的權(quán)利歸屬發(fā)生變動,但回避了車庫,、車位原始產(chǎn)權(quán)的界定,況且物權(quán)的原始產(chǎn)權(quán)不能通過合同約定的方式來界定和確定,合法有效的約定必須是以權(quán)利歸屬明確為前提的,如果開發(fā)商并不享有車庫,、車位的所有權(quán),即使其與業(yè)主約定將該車庫或車位通過出售、附贈或者出租方式給交付使用,該約定也因無權(quán)處分而存在效力瑕疵,。

需完善物權(quán)法規(guī)定明確停車位之歸屬

由于物權(quán)法針對停車位的規(guī)定并不具體,實踐中的爭議持續(xù)出現(xiàn),不論是學(xué)界還是實務(wù)界,一直在呼吁盡快出臺物權(quán)法相關(guān)司法解釋,。

2016年3月1日,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》開始施行,但其中并無關(guān)于停車位的規(guī)定,學(xué)界和實務(wù)界還要繼續(xù)等待有關(guān)停車位的司法解釋公布。

對于如何解決這個問題,耿林表示“挺難的”,因為,如何判斷車庫的造價是否進入房價,是個棘手的難題,。參考其他國家,、地區(qū)的經(jīng)驗,不同國家對這個問題做法不太一樣。有關(guān)方面去國外考察,比如澳大利亞并不存在這樣的問題,他們土地廣袤又人口稀少,并不需要設(shè)立那么多的車位,。

耿林認為,根本問題還是停車位的歸屬,。目前具有清晰產(chǎn)權(quán)的是小區(qū)內(nèi)公共道路上設(shè)立的停車位,屬于全體業(yè)主共有。

耿林建議,物權(quán)法并沒有完全解決當(dāng)前停車位,、車庫權(quán)屬爭議問題,對于實踐中出現(xiàn)的各種各樣的爭議,在物權(quán)法對停車位已有規(guī)定的基礎(chǔ)上,完善相關(guān)配套制度,明確界定停車位的權(quán)利歸屬,。

前述北京律師補充說,確實需要在法律制度上明確不同類型的車位的法律權(quán)屬,還需要完善與車位、車庫配套的登記制度,確保車位權(quán)屬法定,、清晰,以保護各方當(dāng)事人的合法權(quán)益,。