文/孟憲生

　　住宅小區(qū)里的車位,、車庫產(chǎn)權(quán)所有權(quán),、使用權(quán)問題是小區(qū)糾紛的一個易發(fā)問題。在《物權(quán)法》公布之前,，這個問題的爭議一直很大,?！段餀?quán)法》頒布生效后，應(yīng)當(dāng)說并沒有消弭這種爭論,，問題也沒有完全解決,。但是，《物權(quán)法》畢竟給問題的解決提供了一項(xiàng)規(guī)則范式,。筆者以《物權(quán)法》為基礎(chǔ),，結(jié)合相關(guān)法律以及最高院司法解釋和地方政府規(guī)章，分析與車位權(quán)屬有關(guān)的一系列問題,，希望能夠?qū)鉀Q糾紛有所幫助,。

除機(jī)械車庫屬于機(jī)械設(shè)備外，在小區(qū)內(nèi)存在的各種車位,、車庫均屬于不動產(chǎn)的范疇,，用法律語言表述，就是屬于建筑物(獨(dú)立車庫,、地下車庫,、架空層車位)、構(gòu)筑物或者附屬設(shè)施(露天停車位),。

房屋建筑物等不動產(chǎn)的原始產(chǎn)權(quán),，產(chǎn)生于制造?！段餀?quán)法》第三十條規(guī)定：“因合法建造,、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力,?！睋?jù)此，合法建造的行為完成,，就產(chǎn)生所有權(quán),，建造人就是建筑物的所有權(quán)人?！段餀?quán)法》第一百四十二條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外,?！苯ㄔO(shè)單位(開發(fā)商)作為最初的建設(shè)用地使用權(quán)人，投資建設(shè)了全部房屋,、設(shè)施,，它是唯一的、原始的所有權(quán)人。

只有兩種情況例外：一是法律另有規(guī)定,，如《物權(quán)法》規(guī)定,，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有;綠地、道路屬于業(yè)主共有或者屬于市政;利用業(yè)主共有的道路和場地設(shè)立的車位屬于業(yè)主共有等,。在這種法律直接規(guī)定的情況下,，建設(shè)單位的原始所有權(quán)受到法律的限制，甚至被法律剝奪,。二是建設(shè)單位將自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓,、贈與或者放棄，如通過合同以及宣傳資料表明某些車位為業(yè)主共有,，這就讓與或者放棄了自己的權(quán)利,，所有權(quán)依照合同約定轉(zhuǎn)移到受讓人手中。

綜上所述,，住宅小區(qū)的車位原始所有權(quán)屬于建設(shè)單位,，業(yè)主基于法律的規(guī)定或者建設(shè)單位的出售、出租,、附贈等行為,，繼受取得車位的所有權(quán)或者使用權(quán)。

從《物權(quán)法》的規(guī)定看,，住宅區(qū)中的車位有“專有”與“共有”兩種不同的權(quán)屬。專有的車位,，建設(shè)單位有權(quán)依法處分;共有的車位,，屬于全體業(yè)主，開發(fā)商不能處分,。那么,，哪些車位屬于專有，哪些屬于共有?如何區(qū)分這兩種不同權(quán)屬的車位?

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定,。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有,?！?/p>

需要注意的是第二款與第三款,，分別規(guī)定了車位的兩種權(quán)屬,。第二款規(guī)定,，規(guī)劃內(nèi)的車位，可以通過出售,、出租,、附贈方式確定權(quán)屬，表明這部分車位產(chǎn)權(quán)初始是屬于建設(shè)單位的;而第三款規(guī)定的共有車位,，沒有“規(guī)劃用于”的限制,，也就是說這指的是規(guī)劃外的車位。這一點(diǎn)最高人民法院《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第六條中也予以確認(rèn)：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十四條第三款所稱的車位?！庇纱丝梢缘贸鲆粋€明確的結(jié)論：規(guī)劃內(nèi)的車位,，產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位，按照建設(shè)單位與業(yè)主的約定確認(rèn)權(quán)屬;規(guī)劃外的車位,，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主,。

判斷一個車位是規(guī)劃內(nèi)的還是規(guī)劃外的，只能依據(jù)規(guī)劃文件,，主要是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖,。規(guī)劃內(nèi)的露天車位，是專有的還是共有的,，實(shí)務(wù)中分歧最大,。從實(shí)踐看，幾乎所有的城市都不認(rèn)可露天車位的轉(zhuǎn)讓,，也不辦理產(chǎn)權(quán)登記,，普遍認(rèn)為，露天車位沒有任何建筑構(gòu)造形式,，不符合登記要件,，不能登記為專有。

住宅建設(shè)中,，通常會配建人防設(shè)施,，平時作為車位利用，這就形成了人防車位,。關(guān)于人防車位的產(chǎn)權(quán),，實(shí)務(wù)中爭議更大。一方面,，《人民防空法》規(guī)定誰投資誰受益原則,，另一方面，該法又規(guī)定了民用工程開發(fā)單位的配建人防工程責(zé)任。有一點(diǎn)必須明確,，法律沒有規(guī)定人防工程建設(shè)者擁有所有權(quán),，而且還規(guī)定了人防工程的使用許可制度，人防工程屬于國防資產(chǎn),，其所有權(quán)應(yīng)認(rèn)定為國家所有,。因此，人防工程規(guī)劃為車位,，或者用作車位的,，其用益權(quán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況確定，通過人防管理機(jī)關(guān)以行政許可的方式確定,。

《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,?！比绾卫斫馀c落實(shí)這一規(guī)定，存在不同認(rèn)識,?！笆紫取睗M足業(yè)主需要，就意味著“其次”可以另作安排,。但是,，“首先”滿足需要又不同于優(yōu)先權(quán)。

按照目前的法律規(guī)定,，“首先滿足業(yè)主需要”對于建設(shè)單位而言,，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車位處分給業(yè)主,。既不能處分給業(yè)主以外的人,，也不能超過規(guī)劃配置比例，集中處分給業(yè)主,。比如說,，某住宅小區(qū)的車位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8：1，那么,，每套房屋的業(yè)主只能購買或承租一個車位,，不能有兩個，更不允許業(yè)主或者非業(yè)主投資性的購買,。

筆者認(rèn)為,，《物權(quán)法》的規(guī)定，賦予了業(yè)主對配套車位的法定用役權(quán),，不管車位歸誰所有,，業(yè)主都有權(quán)根據(jù)需要使用車位,。

停車問題，不僅僅是車位的使用,，還涉及到靜態(tài)交通秩序,，因此停車管理問題既涉及到物權(quán)的行使，也涉及到秩序的維護(hù),。配套車位的公共屬性,，也決定了即便停車位為某一個業(yè)主專有，也應(yīng)納入共有配套設(shè)施,，實(shí)施共同管理。設(shè)立業(yè)主大會的小區(qū),，業(yè)主大會應(yīng)承擔(dān)停車管理的責(zé)任,，業(yè)主、業(yè)主大會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對停車實(shí)施管理,。

業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施停車管理過程中,，應(yīng)當(dāng)落實(shí)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，首先滿足小區(qū)業(yè)主的需求,。停車位不能出售給小區(qū)業(yè)主以外主體;車位出租給業(yè)主以外的主體的,，租賃期不能長于六個月。

最高人民法院制定的《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》體現(xiàn)了這個重要原則，第十八條規(guī)定：“人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中,，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的,，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù),?！边@里明確排除了地方性法規(guī)、規(guī)章與政府規(guī)范性文件干涉所有權(quán)的效力,，這是對物權(quán)最有力的保護(hù),，也是這個司法解釋中最大的亮點(diǎn)。

如果建設(shè)單位把車位賣給業(yè)主以外的人,，或者超比例處分給業(yè)主,，就明顯不符合“首先滿足業(yè)主需要”的要求，這時的法律后果是什么?《法律適用》2009年第7期發(fā)表的《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>,、<關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>的理解與適用》(作者分別為最高院民一庭庭長杜萬華,，上述兩部司法解釋的起草執(zhí)筆人辛正郁、楊永清),。他們的解讀具有最高的權(quán)威,，他們在文章中說：“我們認(rèn)為,，《物權(quán)法》第七十四條關(guān)于車位、車庫‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定,。如果開發(fā)商違反該規(guī)定出賣或者出租車位,，有利害關(guān)系的業(yè)主請求宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持,?！毕嘈胚@也代表了人民法院的普遍觀點(diǎn)。

作者系北京宏健仁和律師事務(wù)所主任律師