近年來,，隨著購物中心漸成商業(yè)地產(chǎn)市場主流，不少百貨巨頭如王府井,、銀泰等紛紛向購物中心轉(zhuǎn)型,。但由于新業(yè)態(tài)對百貨業(yè)運營能力的考驗、租金或得利方式差異對百貨業(yè)應(yīng)變能力的要求極高,，導(dǎo)致目前國內(nèi)市場上不少從百貨轉(zhuǎn)型購物中心的項目遭遇競爭激烈,、產(chǎn)能過剩等種種窘?jīng)r。而本文就將從日本百貨巨頭高島屋旗下首家購物中心——玉川高島屋入手,，看看它如何在轉(zhuǎn)型過程中進(jìn)行選址,？如何對品牌業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整逆襲？如何精益求精做好軟性服務(wù),？

前期選址：非核心商圈也有大需求

公開資料顯示,，玉川高島屋于1969年11月11日開業(yè)，其作為日本第一家郊外型購物中心，業(yè)績表現(xiàn)也相當(dāng)搶眼：2014年度吸引年均客流高達(dá)1719萬人次,，營業(yè)額約920億日元（約合49億元人民幣）,，其中百貨店營業(yè)額22億元，在全日本的高島屋百貨中排名第六位（目前高島屋百貨在日本布局有近20家門店）,，專門店營業(yè)額26億元,，其他門類營業(yè)額1億元。

但事實上,，當(dāng)初選址時,，玉川高島屋并未選址城市核心商圈。雖然在當(dāng)時,，高島屋方面希望能夠選址涵蓋東京城南地區(qū)的商圏,。但由于城南地區(qū)各路線的集中地澀谷已經(jīng)沒有空間設(shè)店，并且高島屋認(rèn)為跨越多摩川后,，店面價值,、品牌影響力都會大幅下降，再加之二子玉川能眺望多摩川,，景色優(yōu)美,，當(dāng)時地價還沒有現(xiàn)在這般高，本地的二子玉川園等設(shè)施也能吸引許多城南地區(qū)的家庭前往,。所以最后,，在綜合了人口增長、地鐵規(guī)劃,、周圍住宅等因素之后,，高島屋決定在二子玉川開店。

如今,，玉川高島屋就位于二子玉川車站西口前,。在1996年10月4日新宿高島屋時代廣場開幕之前，這里是高島屋系列在城南地區(qū)唯一的商店與購物中心,。

軟裝服務(wù)：內(nèi)外兼修

在對客服務(wù)上,，玉川高島屋重點打造讓顧客感受舒適的購物環(huán)境。這主要體現(xiàn)在外在環(huán)境以及對內(nèi)的軟裝服務(wù)兩方面,。

在建筑上,，玉川高島屋邀請曾獲得國際石造建筑獎、自然木造建筑精神獎的隈研吾為建筑設(shè)計了一個綠色屋檐,，目標(biāo)是讓屋檐看起來更加輕松,、更具抽象感。屋檐的主體由不銹鋼網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)組成,，不用任何輔助工具將鋼絲網(wǎng)直接固定在墻上,。屋檐頂部的常青藤類植物沿著建筑框架延伸,，擁有較高的透明度，即使在屋檐下依然可以感受到綠意,。垂直綠墻也可以為樓下的店鋪遮蔭納涼,。

除此之外，隈研吾還在商場頂樓設(shè)計了空中花園,。花園空間被建筑師有意地分散到每一個樓層,，與綠色屋檐連接在一起,，里面的植物可以在一年不同的時間開花。

至于對客軟裝服務(wù),，這是玉川高島屋最大的特點,。除了行李寄存、信息咨詢,、儲物柜,、購物車等普通購物中心必備的服務(wù)，玉川高島屋還提供有區(qū)域配送/宅急送,、洗車（收費）,、電動汽車充電服務(wù)（免費）、給主婦推嬰兒車,、母嬰室設(shè)備,、代客泊車、寵物照顧,、購物班車等服務(wù),。

其中，在停車場配置上,，玉川高島屋配備了近2000個車位,。并且在每一幢建筑中都提供有寵物照顧服務(wù)。

品牌調(diào)整：重點關(guān)注新品牌和人氣餐飲

而對于品牌調(diào)整,，玉川高島屋也是不遺余力,。

自1969年開業(yè)起，玉川高島屋在百貨的基礎(chǔ)上新建了停車場,，并聯(lián)合周圍的小店鋪一起運營,，拉開了日本購物中心的歷史。四十多年來,，玉川高島屋不斷擴(kuò)張版圖,，從本館擴(kuò)張到東西南館，使得它能夠不斷引入新業(yè)態(tài)和新品牌專賣店,，并形成了如今的開放式商業(yè)街區(qū)布局,。其建筑面積也從最初的僅5.5萬方擴(kuò)張至現(xiàn)在的18.5萬方,。其中，租賃面積達(dá)8.3萬方,，店鋪數(shù)達(dá)340多家,，并配有2000多個停車位。

那么在不斷擴(kuò)張的過程中,，玉川高島屋是以什么為準(zhǔn)則,，對品牌進(jìn)行調(diào)整的？大致可分為以下三個方向：

第一是重點關(guān)注新品牌和人氣餐飲的引進(jìn),，以及日本本地品牌,。玉川高島屋事業(yè)部部長常木哲表示：每次裝修會引進(jìn)日本不太有的品牌，盡量引進(jìn)新的東西,，給大家新鮮感,，同時我們也會根據(jù)品牌的特點，建造新的設(shè)施,，像無印良品比較大,，進(jìn)南館是比較困難的，所以在附近建了新館,。

第二是將相當(dāng)一部分比例的自營貨品（大約15%-20%）給到百貨,。雖然這部分貨品單價比同類商品高，但毛利率也相對大很多,，對百貨業(yè)績有提升作用,。同時，也能幫助百貨強調(diào)差異化,，避免同質(zhì)化,，從而生存下來。從開業(yè)至今四十多年間,，玉川高島屋中百貨跟購物中心占比基本上都維持在五五分左右,，并沒有像國內(nèi)這般完全“去百貨化”。

第三是對商家的扶持,。玉川高島屋在每層樓都設(shè)置了將近80平方米的公共區(qū)域,，如若有新品牌想要進(jìn)駐，玉川高島屋將會給這些品牌機(jī)會在這些區(qū)域試賣一段時間,，如果效果良好,，可能就會考慮在后期調(diào)整的時候引進(jìn)，實際上就是一個實驗的過程,。并且,，在品牌引進(jìn)的同時，玉川高島屋還會提供一些扶持,，比如租金,、免租期,、人員培訓(xùn)等方面。

附：日本玉川高島屋專賣店&餐飲分布（不含百貨）