來(lái)源:安理律師 文:李崢,、綦曉芳、姚金陽(yáng) 房屋租賃合同融于日常生活,,與彼此的利益息息相關(guān),,因此協(xié)議一方在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)特別注意其中暗藏的陷阱和法律風(fēng)險(xiǎn),如因租賃物消防驗(yàn)收問(wèn)題而引發(fā)的糾紛,。房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格,,合同效力如何認(rèn)定?該協(xié)議是否會(huì)因違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而必然無(wú)效,?如何避開(kāi)消防驗(yàn)收的雷區(qū),?本文將以此為切入點(diǎn)與大家共同探討。 消防驗(yàn)收分為工程主體的消防驗(yàn)收及賓館,、飯店,、商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所裝飾裝修的消防驗(yàn)收。前者消防驗(yàn)收的申報(bào)義務(wù)在于建設(shè)單位即出租人,;一般而言,,后者消防驗(yàn)收的申報(bào)義務(wù)在于作為經(jīng)營(yíng)者的承租人,當(dāng)然并不排除租賃協(xié)議雙方就該問(wèn)題另行約定,。兩種情形涉及的主體責(zé)任承擔(dān)不同,,因此需要略作區(qū)分,本文主要針對(duì)前者予以論述,。 (一)合同因違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效 關(guān)于房屋租賃的現(xiàn)行規(guī)范性文件主要有《合同法》,、《城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院的相關(guān)司法解釋等,。在司法實(shí)踐中,認(rèn)定房屋租賃合同的效力問(wèn)題首先應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》,。 《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定:違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?!蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條規(guī)定:合同法實(shí)施以后,,人民法院確認(rèn)合同無(wú)效,應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),,不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù)?!蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條規(guī)定:合同法第五十二第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定,。 “管理性規(guī)范是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范。效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范,,或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效,,但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。只有違反了效力性的強(qiáng)制規(guī)范的,,才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效,。”[①] 由此可見(jiàn),,只有違反法律,、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效,違反法律,、行政法規(guī)的管理性強(qiáng)制性規(guī)定的合同并不當(dāng)然無(wú)效,。 (二)《消防法》關(guān)于租賃物消防驗(yàn)收的規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定 《消防法》第十三條第二款規(guī)定:“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程,未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的,,禁止投入使用,;其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的,應(yīng)當(dāng)停止使用,?!钡断婪ā返任疵鞔_建設(shè)工程違反消防驗(yàn)收的規(guī)定而投入使用必然導(dǎo)致合同無(wú)效,反而規(guī)定了懲罰與補(bǔ)救性措施,。如該法第五十八條第二款規(guī)定:“建設(shè)單位未依照本法規(guī)定將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案,,或者在竣工后未依照本法規(guī)定報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案的,責(zé)令限期改正,,處五千元以下罰款,?!笨梢钥闯觯鲜鰪?qiáng)制性規(guī)定純粹是出于行政管理和安全的考慮,,因此,,雖然租賃物未經(jīng)消防驗(yàn)收而出租使用違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,但是筆者認(rèn)為,,租賃協(xié)議僅僅違反的是管理性強(qiáng)制性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定,。 (三)租賃物未經(jīng)消防驗(yàn)收,并不必然導(dǎo)致租賃協(xié)議無(wú)效 筆者強(qiáng)調(diào),,房屋等建筑物尤其是大型租賃物如應(yīng)當(dāng)驗(yàn)收而未經(jīng)消防驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格必然會(huì)影響其使用,。然而,因建筑物消防驗(yàn)收程序具有補(bǔ)救的可能性,,所以租賃物未經(jīng)消防驗(yàn)收并不必然導(dǎo)致租賃協(xié)議的無(wú)效,。最高院在司法審判實(shí)踐中并未直接明確排除此種情況合同無(wú)效的可能性。 如江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五條規(guī)定:“不屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收的房屋,,當(dāng)事人以租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格為由,,要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的,人民法院不予支持,?!?/span> 司法實(shí)踐中,對(duì)于合同效力的認(rèn)定首先依據(jù)的仍是《合同法》,,在此類情形下,,當(dāng)事人之間的租賃合同仍屬有效,由此導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用的,,承租人有權(quán)解除合同,。如《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“《房屋租賃司法解釋》”)第八條規(guī)定:“因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用,,承租人請(qǐng)求解除合同的,,人民法院應(yīng)予支持:(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的,?!?/span> 如北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》第一條第三規(guī)定:“當(dāng)事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工或消防驗(yàn)收,或者經(jīng)驗(yàn)收不合格為由,,要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的,,不予支持。 租賃房屋因出租人原因未經(jīng)工程竣工或消防驗(yàn)收合格致使房屋不符合使用條件,,承租人依據(jù)《房屋租賃司法解釋》第八條第(三)項(xiàng)規(guī)定要求解除租賃合同的,,應(yīng)予支持。 ” 【案例】林光房屋租賃合同糾紛再審案(2017)最高法民申248號(hào) 【裁判要旨】關(guān)于訟爭(zhēng)《租賃合同》是否有效的問(wèn)題,。即使本案訟爭(zhēng)租賃房產(chǎn)交付時(shí)存在消防手續(xù)不合格的情況,,也不必然導(dǎo)致訟爭(zhēng)租賃合同無(wú)效,。根據(jù)《房屋租賃司法解釋》第八條規(guī)定,租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定,,導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用的,承租人可以請(qǐng)求解除合同,。本案雙方當(dāng)事人系按照租賃物現(xiàn)狀自愿建立租賃關(guān)系,裝修報(bào)批手續(xù)由林光自行負(fù)責(zé),,裝修費(fèi)用由其自行承擔(dān),。林光實(shí)際占有、使用訟爭(zhēng)租賃房產(chǎn)的行為說(shuō)明其認(rèn)可訟爭(zhēng)租賃物的實(shí)際狀況,,如發(fā)現(xiàn)租賃房屋無(wú)法使用可以請(qǐng)求解除合同,。 (一)訴訟中慎提合同無(wú)效之訴 【風(fēng)險(xiǎn)】司法實(shí)踐對(duì)合同效力認(rèn)定的漸趨寬松,,對(duì)合同無(wú)效的認(rèn)定更加苛刻,。雖然各地法院在適用《合同法》第52條時(shí)存有不同的理解和認(rèn)識(shí),但若僅因租賃房屋未通過(guò)消防驗(yàn)收引發(fā)的糾紛而無(wú)其他法定或約定的無(wú)效情形時(shí),,作為訴訟一方應(yīng)慎提合同無(wú)效之訴求,。雖然合同無(wú)效的訴求若得以支持將使合同利益最大化,但與此同時(shí)其也將承擔(dān)更重的舉證責(zé)任,,風(fēng)險(xiǎn)也更大,。司法實(shí)踐中,若在一審辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格,,租賃標(biāo)的物符合了法律規(guī)定,,無(wú)效合同經(jīng)過(guò)瑕疵補(bǔ)正而變?yōu)橛行Вㄔ赫J(rèn)定合同效力的可能性比較大,,屆時(shí)將會(huì)直接導(dǎo)致合同無(wú)效的訴訟目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),。 【依據(jù)】針對(duì)租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收之租賃合同效力問(wèn)題,各地法院傾向尊重合同自由和當(dāng)事人意思自治原則,,因而不會(huì)輕易認(rèn)定合同無(wú)效,。 【建議】在訴訟過(guò)程中,當(dāng)事人應(yīng)對(duì)個(gè)案進(jìn)行全面分析,,從便宜當(dāng)事人訴訟目的達(dá)成及實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人利益最大化的角度制定訴訟策略,,不能一味追求所謂的利益最大化而將訴訟復(fù)雜化,否則很有可能適得其反,。 (二)切記不要忽視出租人合同解除權(quán) 【風(fēng)險(xiǎn)】如前所述,,租賃房屋未驗(yàn)收并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效?!斗课葑赓U司法解釋》對(duì)于因違反房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)法使用時(shí),,賦予了承租人合同解除權(quán),,但不意味著承租人只要不提解除合同的請(qǐng)求,出租人就必須無(wú)條件配合,。雖然該司法解釋并未明確出租人是否享有合同解除權(quán),,但需要注意的是,出租人的合同解除權(quán)并未因此而被剝奪,,承租人也不能以此而拒不交付租金或違反其他協(xié)議約定情形,,否則出租人仍舊可以依據(jù)《合同法》訴請(qǐng)法院要求解除合同。 【依據(jù)】《合同法》第二百二十七條:“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付,。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同,?!?/span> 【建議】當(dāng)事人在簽訂《房屋租賃合同》時(shí),一定要明確約定違約情形和解除合同的條件,。就出租人而言,,應(yīng)就承租人可能違約的情形予以明確,以便為自己行使合同解除權(quán)提供合同依據(jù),;就承租人而言,,需要明確出租人可以解除或單方解除合同的權(quán)利,且該約定一定要具體,、明確且符合《合同法》的規(guī)定,,以便明確自己的抗辯理由和訴求。 【參見(jiàn)案例】四川佰騰投資管理有限公司與山東昊科實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徸罡呷嗣穹ㄔ?2015)民申字第2030號(hào) 裁判要旨:第一,,未經(jīng)消防驗(yàn)收的共青團(tuán)東路4號(hào)地下一層并不影響租賃房產(chǎn)的整體經(jīng)營(yíng)使用,,且公安消防機(jī)關(guān)允許該部分在使用前另行申報(bào)消防驗(yàn)收,故昊科公司存在違約行為,,但不構(gòu)成根本違約……亦無(wú)證據(jù)證明昊科公司的該違約行為給佰騰公司造成重大經(jīng)濟(jì)損失,。第二,但佰騰公司在支付租金期限屆滿前,,就以昊科公司消防驗(yàn)收手續(xù)欠缺為由提出暫緩支付租金的要求,,并就該問(wèn)題與昊科公司以信函方式協(xié)商,對(duì)佰騰公司在計(jì)算逾期支付租金的時(shí)間時(shí)應(yīng)予以合理的扣除,。故,,佰騰公司逾期支付第二期租金存在違約行為,但不構(gòu)成根本違約,。 (三)重視因質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的其他風(fēng)險(xiǎn) 【風(fēng)險(xiǎn)】部分建設(shè)單位為了獲取利益,,在消防驗(yàn)收程序上“偷工減料”,故意減少應(yīng)當(dāng)投入的成本,,使用不合格材料,、不經(jīng)過(guò)消防審核等,,導(dǎo)致工程質(zhì)量問(wèn)題,并引發(fā)以下問(wèn)題:第一,,工程質(zhì)量問(wèn)題給承租人及社會(huì)公眾帶來(lái)的人身安全隱患,;第二,作為出租人的建設(shè)單位可能因此增加工程整體驗(yàn)收不合格的風(fēng)險(xiǎn),;第三,,因質(zhì)量問(wèn)題而增加相應(yīng)的維修、整改費(fèi)用,;第四,,依據(jù)《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十三條、第十四條的規(guī)定,,出租人可能喪失工程質(zhì)量索賠的權(quán)利、工程的最終結(jié)算等,。 【建議】租賃協(xié)議雙方均應(yīng)充分重視消防,、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)下達(dá)的整改通知,及時(shí)辦理消防驗(yàn)收手續(xù),,杜絕因未消防驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格導(dǎo)致的房屋質(zhì)量問(wèn)題及其他隱患,。 【參見(jiàn)案例】立新廠、金日公司與國(guó)柜公司房屋租賃合同糾紛上訴案(2011)滬一中民二(民)終字第1145號(hào) 事實(shí)陳述:2008年5月20日,,上海市松江區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站(以下簡(jiǎn)稱區(qū)質(zhì)監(jiān)站)分別向港怡公司及立新廠發(fā)出建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題整改通知單,,指出港怡公司翻建生產(chǎn)用房工程存在變更設(shè)計(jì)未經(jīng)原設(shè)計(jì)認(rèn)可的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題,立新廠原有廠房裝飾裝修工程存在危及結(jié)構(gòu)安全的重大質(zhì)量問(wèn)題,,要求港怡公司整改,,要求立新廠即日起在已使用建筑工程范圍內(nèi)暫停使用,全面整改,。 (四)避開(kāi)行政部門(mén)“罰單” 【風(fēng)險(xiǎn)】租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收可能導(dǎo)致,,出租人或承租人被要求限期整改、停業(yè)整頓甚至巨額罰款,。如《消防法》第五十八條規(guī)定:違反本法規(guī)定,,有下列行為之一的,責(zé)令停止施工,、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè),,并處三萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款:(三)依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程,未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格,,擅自投入使用的,;(四)建設(shè)工程投入使用后經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法抽查不合格,不停止使用的,;(五)公眾聚集場(chǎng)所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求,,擅自投入使用,、營(yíng)業(yè)的。 【建議】協(xié)議雙方應(yīng)當(dāng)約定如因租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收而被要求限期整改,、停業(yè)整頓,、罰款時(shí),由此導(dǎo)致的相應(yīng)損失承擔(dān)問(wèn)題,,如租金,、承租人預(yù)期所得利益及罰款的交付等。筆者認(rèn)為,,租賃協(xié)議雙方應(yīng)就上述損失問(wèn)題進(jìn)行約定,,將損失降到最低,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)雙方收益或進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的合同目的,。 【參見(jiàn)案例】立新廠,、金日公司與國(guó)柜公司房屋租賃合同糾紛上訴案(2011)滬一中民二(民)終字第1145號(hào) 裁判要旨:對(duì)于最終行政處罰的后果,金日公司應(yīng)就其擅自違規(guī)開(kāi)業(yè),、后又整改不力的行為承擔(dān)責(zé)任,。雖然立新廠基于房屋所有權(quán)人的身份對(duì)外接受了執(zhí)法部門(mén)的處罰,市場(chǎng)的對(duì)外招商亦是以金日公司設(shè)立的豪燦公司的名義進(jìn)行,,但就雙方之間的內(nèi)部關(guān)系而言,,仍不能回避金日公司違反了其與立新廠安全協(xié)議的承諾這一事實(shí)。 [①]引自《最高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明在全國(guó)民商事審判工作會(huì)議上的講話-充分發(fā)揮民商事審判職能作用為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)提供司法保障》,。來(lái)源于威科先行法律信息庫(kù),,參見(jiàn)網(wǎng)址:http://law./legislation/detail/MTAwMDAyNzExMjM%3D?showType=0,訪問(wèn)時(shí)間:2017年9月13日,。 浙江西湖律師事務(wù)所誠(chéng)聘英才 職位:合伙人律師 職位描述 1.已取得律師執(zhí)業(yè)資格證,,并具有3年以上律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn),具備明確業(yè)務(wù)方向,,優(yōu)秀的執(zhí)業(yè)能力,,有獨(dú)立承辦某一專業(yè)領(lǐng)域案件或非訴訟項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn); 2.具有政府大型基礎(chǔ)工程,、政府bot,、國(guó)際貿(mào)易、風(fēng)險(xiǎn)投資,、融資并購(gòu),、金融證券、保險(xiǎn),、 海商海事,、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地、涉外等業(yè)務(wù)專長(zhǎng)者優(yōu)先考慮,; 3.能夠獨(dú)立組建專業(yè)法律部門(mén)或業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì),,具有較強(qiáng)的組織管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力者優(yōu)先; 4.工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),、品行端正,、具有良好的律師執(zhí)業(yè)操守,遵守律師執(zhí)業(yè)規(guī)范,; 5具有開(kāi)拓精神及創(chuàng)新意識(shí),,較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)。
職位:提成律師 職位描述 1.具有一年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn),; 2.執(zhí)業(yè)方向不限,; 3.工作嚴(yán)謹(jǐn)、品行端正,,有良好的律師執(zhí)業(yè)操守,,遵守律師執(zhí)業(yè)規(guī)范,無(wú)不良執(zhí)業(yè)記錄,。
職位:行政主管 任職資格 1.法律,、營(yíng)銷、人力資源或相關(guān)管理專業(yè)全日制本科以上學(xué)歷,; 2.具備良好的溝通能力、協(xié)調(diào)能力,、組織能力,,較好的文字功底和語(yǔ)言表達(dá)能力; 3.工作嚴(yán)謹(jǐn),、細(xì)致,,執(zhí)行力強(qiáng),工作高效,; 4.有較強(qiáng)的親和力,、團(tuán)隊(duì)精神和服務(wù)意識(shí); 5.熟悉行政管理流程,、有網(wǎng)絡(luò)管理和品牌管理經(jīng)驗(yàn),,有政府工作經(jīng)歷及律師事務(wù)所從事行政管理經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。 |
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