作者：朱朋（上海檢察,，微信號(hào)：zhupeng19891024）

目前,，“名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為融資借貸”案件已并不少見(jiàn),，甚至存在開(kāi)發(fā)商借商品房買(mǎi)賣(mài)之名行借貸之實(shí)的全新融資模式,。在此類(lèi)案件中，如果一方主張房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,、另一方主張系借貸關(guān)系,，如何分配雙方的舉證責(zé)任？雙方證據(jù)均存在瑕疵時(shí)如何認(rèn)定雙方之間的法律關(guān)系,？在借貸關(guān)系成立的前提下,，如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì),？這些都已成為司法實(shí)踐不得不面對(duì)的難題。

本文基于相關(guān)典型案例,，并結(jié)合最高人民法院近期發(fā)布的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)解釋?zhuān)?，試圖對(duì)司法實(shí)踐就此類(lèi)案件的裁判思路進(jìn)行簡(jiǎn)單梳理。

一,、“名實(shí)相副”：重申房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系

解釋第15條第1款規(guī)定：“原告以借據(jù),、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證為依據(jù)提起民間借貸訴訟,，被告依據(jù)基礎(chǔ)法律關(guān)系提出抗辯或者反訴,，并提供證據(jù)證明債權(quán)糾紛非民間借貸行為引起的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)查明的案件事實(shí),，按照基礎(chǔ)法律關(guān)系審理,。”同樣,，在法律關(guān)系存在爭(zhēng)議的情況下,，如果一方主張房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，另一方否認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,、主張借貸關(guān)系,，主張房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的一方需要提供證據(jù)加以證明房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的存在，對(duì)方否認(rèn)的,，需要舉證證明雙方真實(shí)意思表示為借貸而非房屋買(mǎi)賣(mài),。

在“寧夏象龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與趙剛、銀川山尊投資咨詢(xún)有限公司,、寧夏慶華小額貸款有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”（最高人民法院（2013）民一終字第62號(hào)）中,，最高法院認(rèn)定：趙剛為證明雙方為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，提交了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和象龍公司出具的《收據(jù)》兩份證據(jù),，象龍公司并不否認(rèn)該證據(jù)的真實(shí)性?，F(xiàn)象龍公司主張雙方實(shí)際為民間借貸關(guān)系，該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》僅是對(duì)民間借貸行為的擔(dān)保,，但其未能提供任何書(shū)面證據(jù)證明其所主張的事實(shí),。至于該合同是否能夠備案、是否已經(jīng)備案,，不因此影響合同的真實(shí)性,。象龍公司述稱(chēng)，在其無(wú)法按期還款時(shí),，是需要用房屋抵頂欠款的,，這表明在無(wú)法按期還款時(shí)，象龍公司有受《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約束的意思。因此,，即便案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》實(shí)際上為雙方民間借貸行為的擔(dān)保,，亦不能因此認(rèn)定本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并非雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。在象龍公司認(rèn)可其未能償還借款的情況下,，趙剛以房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系為由訴請(qǐng)返還其已經(jīng)支付象龍公司的款項(xiàng),，并不違背雙方當(dāng)事人的本意。關(guān)于象龍公司的反訴請(qǐng)求,，本院認(rèn)為,，民間借貸行為并非為法律所禁止，法律不予保護(hù)的是違法高利部分,，本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的訂立目的即使如象龍公司所述,，其亦屬于當(dāng)事人之間的一種交易安排，象龍公司有關(guān)案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系以合法形式掩蓋非法目的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效的主張,，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。

在“四川忠心房地產(chǎn)投資有限公司與廖貴芳,、自貢泰華實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮保ㄗ罡呷嗣穹ㄔ海?/span>2014）民申字第929號(hào)）中,，最高法院認(rèn)定：關(guān)于忠心公司所主張的案涉房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系實(shí)質(zhì)為抵押借款關(guān)系的理由能否成立問(wèn)題，2005年10月7日泰華公司向廖貴芳出具的《承諾書(shū)》第1條雖寫(xiě)明“如到期不能交付房屋則由泰華公司原價(jià)回購(gòu)并支付違約金”的內(nèi)容,，但該事實(shí)不能得出雙方之間系借款法律關(guān)系的結(jié)論,；且《承諾書(shū)》第2條明確約定“泰華公司必須保證廖貴芳購(gòu)買(mǎi)的房屋絕無(wú)一房多賣(mài)”，及“如出現(xiàn)一房多賣(mài)等糾紛,、由泰華公司承擔(dān)法律責(zé)任及賠付其他經(jīng)濟(jì)損失”,，故雙方之間的真實(shí)意思表示為購(gòu)房法律關(guān)系。至于泰華公司單方在移交清單上注明“借款抵押”的內(nèi)容問(wèn)題,，一方面此節(jié)事實(shí)未得到廖貴芳認(rèn)可,，且在泰華公司也認(rèn)可其與廖貴芳之間是商品房預(yù)售合同關(guān)系；另一方面,，忠心公司也未舉出其他證據(jù)足以證明廖貴芳與泰華公司簽訂《營(yíng)業(yè)用房定購(gòu)合同》的真實(shí)意思系借款法律關(guān)系,、而非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，故忠心公司關(guān)于《營(yíng)業(yè)用房定購(gòu)合同》系借款抵押法律關(guān)系的質(zhì)疑,，不予采信,。

最高法院裁判觀點(diǎn)表明，主張房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的一方往往只需要完成初步的舉證責(zé)任即可,，如提供房屋買(mǎi)賣(mài)合同原件、發(fā)票等證據(jù),；而否認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的一方通常被克以十分嚴(yán)格的舉證責(zé)任,，有時(shí)即使能夠提供書(shū)面的借款合同，也存在因法律關(guān)系的變更而敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。

在“祝明會(huì)與大慶市仁和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)管理人的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮保ㄗ罡呷嗣穹ㄔ海?/span>2014）民申字第1627號(hào)）中,，最高法院認(rèn)定：之前仁和公司向祝明會(huì)借款用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā),。2012年4月5日，仁和公司與祝明會(huì)簽訂了100份商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，仁和公司向祝明會(huì)出具了價(jià)款為32054335元的購(gòu)房收據(jù),，故雙方自2012年4月5日始，仁和公司與祝明會(huì)之間的法律關(guān)系發(fā)生了變更,，即由原先的借款合同關(guān)系變更為商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,。在仁和公司未提供相反的證據(jù)加以證明的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案所涉100份商品房買(mǎi)賣(mài)合同系仁和公司與祝明會(huì)雙方的真實(shí)意思表示,，且內(nèi)容不違反法律,、行政性法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)為合法有效,。

在“趙如萍與浙江省義烏市天元置業(yè)有限公司,、朱劍峰等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”（浙江省高級(jí)人民法院（2014）浙民終字第9號(hào)）中，浙江高院認(rèn)定：2006年9月8日,，趙如萍與義烏天元公司簽訂了《借款協(xié)議書(shū)》,，趙如萍按約將6000萬(wàn)元款項(xiàng)出借給義烏天元公司。借款到期時(shí),，因義烏天元公司無(wú)力償還借款,，義烏天元公司與趙如萍簽訂了案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。義烏天元公司同時(shí)向趙如萍分別出具承諾書(shū),，承諾相應(yīng)房款已付清,，保證趙如萍系唯一買(mǎi)受人，并開(kāi)具了收款收據(jù),。至此,，雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系已由最初的借款關(guān)系變更為商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，相應(yīng)的義烏天元公司未能償還的借款也已轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房款,。2008年10月14日簽訂的《和解協(xié)議》中,，各方約定在2009年9月30日前義烏天元公司有權(quán)按原《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的價(jià)格回購(gòu)，該約定的本質(zhì)實(shí)際是給予義烏天元公司一定的履行寬限期,，由于義烏天元公司未能在該期限前予以回購(gòu),，按照和解協(xié)議的約定義烏天元公司即喪失了相應(yīng)的回購(gòu)權(quán)利，義烏天元公司應(yīng)按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定履行其交付房屋,、辦理權(quán)證等義務(wù),。此后，各方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議（二）》,、《補(bǔ)充協(xié)議》等再次確認(rèn)了《和解協(xié)議》的效力,。上述一系列協(xié)議的簽訂，均可以證明各方經(jīng)平等自愿協(xié)商對(duì)義烏天元公司無(wú)法償還借款的后續(xù)事宜處理達(dá)成一致意見(jiàn)，并予以多次重申,，即將相應(yīng)的借款轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款,，由趙如萍取得相應(yīng)購(gòu)房權(quán)利。事實(shí)上,，義烏天元公司將案涉的44套《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行備案,、交付房屋等行為更進(jìn)一步證明案涉的44套《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系其真實(shí)意思表示，其自愿按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù),。

二,、“名不副實(shí)”：據(jù)實(shí)認(rèn)定借貸關(guān)系

存在書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不意味著一定成立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，書(shū)面借款合同亦非認(rèn)定借貸關(guān)系不可缺少的要件,。法律關(guān)系的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合雙方提供的證據(jù),，依據(jù)雙方的真實(shí)意思表示予以確定。

在“廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”（最高人民法院（2013）民提字第135號(hào)）中,，最高法院認(rèn)定：本案現(xiàn)有證據(jù)證明,，嘉美公司與楊偉鵬之間應(yīng)為借貸關(guān)系：1、嘉美公司不愿意以340萬(wàn)元的價(jià)款出售案涉商鋪,，因而以借新債還舊債的方式來(lái)達(dá)到保住商鋪的目的,。故可以認(rèn)定嘉美公司的真實(shí)意思是向楊偉鵬借款而非以340萬(wàn)元的總價(jià)向其出售案涉商鋪。且楊偉鵬應(yīng)當(dāng)知曉嘉美公司原先向嚴(yán)欣,、林燕等借款340萬(wàn)元并以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,、辦理商品房備案登記的方式進(jìn)行擔(dān)保的情況。即使楊偉鵬主張其本人在當(dāng)時(shí)的情況下就有購(gòu)買(mǎi)案涉商鋪的意愿,，但其亦應(yīng)知曉嘉美公司的真實(shí)意思并非向其出售案涉房屋,。2、發(fā)票是交易真實(shí)發(fā)生的證明,，更是辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的重要依據(jù),。楊偉鵬作為案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的買(mǎi)方，在交納了全部340萬(wàn)元房款后,，未能取得嘉美公司開(kāi)具的《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件,，卻始終沒(méi)有向嘉美公司索要該發(fā)票原件，直到本案訴訟中向法院提交的也是該發(fā)票的復(fù)印件,。且在近兩年的時(shí)間內(nèi),，沒(méi)有要求辦理權(quán)屬登記，這與一般購(gòu)房者的做法明顯不一致,，不符合交易習(xí)慣,。嘉美公司作為售房方，在始終認(rèn)可收到楊偉鵬340萬(wàn)元的情況下,，沒(méi)有將開(kāi)具的《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件交付給楊偉鵬,，卻于2008年1月8日將其為楊偉鵬開(kāi)具的《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件連同第二,、三、四聯(lián)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)做了繳銷(xiāo)的行為,，充分說(shuō)明嘉美公司否認(rèn)房產(chǎn)交易的真實(shí)性。而繳銷(xiāo)發(fā)票行為發(fā)生于2008年1月而非訴訟中,，則從另一個(gè)側(cè)面證明嘉美公司否認(rèn)與楊偉鵬之間存在真實(shí)的房產(chǎn)交易的態(tài)度是一貫的,。故僅憑楊偉鵬提供的《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》復(fù)印件，尚不能認(rèn)定在楊偉鵬與嘉美公司之間存在商品房買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系,。3,、楊偉鵬收到開(kāi)發(fā)公司支付的61.1萬(wàn)元，楊偉鵬對(duì)該款項(xiàng)性質(zhì)始終以商業(yè)秘密為由拒絕作出說(shuō)明,，考慮到民間借貸支付利息的一般做法,，綜合全案情況分析，在楊偉鵬未能舉證證明雙方存在其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)的情況下,，認(rèn)定開(kāi)發(fā)公司上述款項(xiàng)系其為向楊某借用340萬(wàn)元而支付利息的主張具有更高的可信度,。4、案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與一般商品房買(mǎi)賣(mài)合同不同,，雙方當(dāng)事人沒(méi)有在合同中約定單價(jià),，而是以一口價(jià)340萬(wàn)元的方式，交易了1496.97平方米的53間商鋪,。平均每平方米2271.25元,。此種不約定單價(jià)的售房方式與一般房地產(chǎn)交易習(xí)慣不符……嘉美公司從楊偉鵬處取得340萬(wàn)元的真實(shí)意思是融資還債，其與楊偉鵬簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的目的,，則是為了擔(dān)保債務(wù)的履行,。鑒于雙方未辦理抵押登記，其約定也不符合《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式,，故雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理商品房備案登記的行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式,。在嘉美公司拒不還債或者無(wú)力還債的情況下，楊偉鵬可以適當(dāng)?shù)姆绞骄汀渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的商鋪主張權(quán)利,，以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn),。楊偉鵬請(qǐng)求直接取得案涉商鋪所有權(quán)的主張違反《物權(quán)法》關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，不予支持,。

在“六安市華宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與張玉債權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛二審案”（最高人民法院（2013）民一終字第144號(hào)）中,，最高法院認(rèn)定：張倫與六安華宇公司之間就5000萬(wàn)元形成的是民間借貸關(guān)系：……張倫與六安華宇公司簽訂了四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，四份合同所涉房屋,，既有住宅又有商鋪,，但單價(jià)均為每平方米6483元，與一般商品房交易習(xí)慣明顯不同,，該單價(jià)與7712平方米的總面積相乘,，可以得出總價(jià)款為49996896元,。但張倫付款時(shí)實(shí)際支付的數(shù)額是5000萬(wàn)元。在一般的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中,，買(mǎi)房人不會(huì)無(wú)故向售房人多支付款項(xiàng),。張倫與六安華宇公司在上述合同簽訂和履行中的做法，可以印證雙方之間存在的并非真正商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,。僅憑雙方辦理了商品房買(mǎi)賣(mài)備案登記手續(xù)和六安華宇公司為張倫開(kāi)具部分發(fā)票的行為,，并不能證明商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的真實(shí)性。六安華宇公司為張倫開(kāi)具的19張銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票的時(shí)間是2012年9月19日,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于張倫的付款時(shí)間,。因?yàn)闆](méi)有銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，就無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,，所以在商品房交易中,，購(gòu)房者在支付了購(gòu)房款后長(zhǎng)期拿不到發(fā)票，甚至到了交房日期仍然拿不到發(fā)票卻不與開(kāi)發(fā)商交涉是不合常理的,。綜上所述,，張倫與六安華宇公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與《回購(gòu)協(xié)議》，并非以取得案涉房屋所有權(quán)為目的,，而是為了實(shí)現(xiàn)資金融通,。賣(mài)方取得資金用于競(jìng)拍土地，買(mǎi)方收取利息,。雙方訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的目的是為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn),。

在“劉玉與張孝忠、張新梅房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛再審案”（江蘇省高級(jí)人民法院（2014）蘇審二民申字第01113號(hào)）中,，江蘇高院認(rèn)定：第一,，房屋交易作為家庭生活中的重大事件，當(dāng)事人往往對(duì)此比較慎重,，特別是對(duì)房屋的交易價(jià)格亦是格外重視,。涉案房屋座落于徐州市小北門(mén)，建筑面積為44.93平方米,，該房屋在簽訂購(gòu)房合同時(shí)市場(chǎng)價(jià)為20余萬(wàn)元,。而雙方約定的價(jià)格僅為92000元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià),，故該約定不合常理,，且顯失公平。第二,，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中,，往往習(xí)慣明確約定房屋交付時(shí)間，而本案中并未明確約定房屋交付時(shí)間,，卻約定被申請(qǐng)人的回贖權(quán),，不符合房屋交易慣例,。第三，結(jié)合雙方在合同中的約定,、收條內(nèi)容,、證人張某的證言以及申請(qǐng)人在庭審中的陳述，足以認(rèn)定雙方簽訂的合同名為買(mǎi)賣(mài),，實(shí)為借貸,。

在“張桌瑋訴怡豪公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案”（重慶市第五中級(jí)人民法院（2012）渝五法民初00012號(hào)）中，重慶市五中院認(rèn)定：本案雙方形式上雖然簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，但房屋已在雙方簽約前于2010年10月29日作為酒店式開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。張桌瑋購(gòu)買(mǎi)的房屋第1層為臨街獨(dú)立門(mén)面,、酒店大廳,、精品店及大堂吧，第2層為酒店中餐廳和西餐廳,，第3層為酒店宴會(huì)廳,、會(huì)議室，怡豪公司將用于酒店經(jīng)營(yíng)所必需的重要功能區(qū)域房屋單獨(dú)分解出售,，有違常理,。此外，房屋為現(xiàn)房,，賣(mài)方已具備交付條件,，但雙方在合同約定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示,，賣(mài)方反而從合同簽訂的當(dāng)月開(kāi)始向買(mǎi)方支付逾期交房違約金,，還約定由賣(mài)方負(fù)責(zé)人及關(guān)聯(lián)公司對(duì)合同履行提供擔(dān)保，此系列行為明顯不符合房屋買(mǎi)賣(mài)的一般交易習(xí)慣,，故認(rèn)定雙方合同名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借款擔(dān)保,。

從上述案件可以看出，無(wú)論是最高法院還是地方法院,，在審查此類(lèi)案件時(shí)通常會(huì)綜合考慮全案證據(jù)以判斷房屋買(mǎi)賣(mài)是否符合一般房屋交易習(xí)慣,。如果不符合一般房屋交易習(xí)慣，法院會(huì)否認(rèn)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,，具體來(lái)說(shuō),，房屋售價(jià)是否合理、是否存在房屋回購(gòu)條款,、是否開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票,、是否辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記等事項(xiàng)，都會(huì)成為判斷是否符合一般房屋交易習(xí)慣的重要事實(shí)因素,。至于民間借貸關(guān)系的成立,，并不要求書(shū)面借款合同,，只要借貸雙方形成借貸合意且出借方已將款項(xiàng)實(shí)際交付給借款人，法院即可認(rèn)定民間借貸關(guān)系成立,。

三,、“名實(shí)并存”：非典型擔(dān)保和附解除條件合同之爭(zhēng)

如果房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系被重新定性為民間借貸關(guān)系（因違反相關(guān)金融法規(guī)而被認(rèn)定為無(wú)效的企業(yè)間借貸，本文不做討論）,，那么在借款合同有效的情形下,，如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？對(duì)這一問(wèn)題,，司法實(shí)踐中之前存在兩種不同的處理方法,。一是將房屋買(mǎi)賣(mài)合同視為一種非典型擔(dān)保，房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際是為擔(dān)保借款合同的履行,。司法實(shí)踐傾向于認(rèn)為此種擔(dān)保形式因違反擔(dān)保物權(quán)法定的原則及禁止流質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效（上述最高人民法院（2013）民提字第135號(hào)案一方面認(rèn)可此種非典型擔(dān)保的效力,，另一方面以違反禁止流質(zhì)規(guī)定否定出借人直接取得案涉房屋所有權(quán)的請(qǐng)求）。

在“陳玲玲與益陽(yáng)市鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮保ㄝd《立案工作指導(dǎo)·申訴與申請(qǐng)?jiān)賹徱砂冈u(píng)析》2009年第3期）中,，最高法院認(rèn)定：將《合作銷(xiāo)售合同》與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容及實(shí)際履行相比較,，應(yīng)認(rèn)定陳某與開(kāi)發(fā)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思是以買(mǎi)賣(mài)形式對(duì)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行融資，并以房屋作為出借人融資的擔(dān)保,。當(dāng)事人約定的該種合同形式在擔(dān)保法律上稱(chēng)為“流抵契約”或“流質(zhì)契約”,，是指當(dāng)事人約定如抵押人到期不還款，抵押物即歸抵押權(quán)人所有,。流抵契約極易造成債權(quán)人壓迫債務(wù)人,，低價(jià)取得債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，使得雙方交易有違公平原則,。根據(jù)《擔(dān)保法》第40條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí),，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有,?！痹摵贤蜻`反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)為無(wú)效。同時(shí),，陳某乘開(kāi)發(fā)公司亟需資金之危,，與開(kāi)發(fā)公司訂立了違背開(kāi)發(fā)公司真實(shí)意思的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋價(jià)格又顯失公平,，根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定,，法院可根據(jù)開(kāi)發(fā)公司請(qǐng)求依法予以撤銷(xiāo)。

在“朱風(fēng)烈,、胡學(xué)香與沈堅(jiān),、沃正斌房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督案”（江蘇省高級(jí)人民法院（2014）蘇審三民申字第0411號(hào)）中，江蘇高院認(rèn)定：沃正斌與胡學(xué)香,、朱風(fēng)烈簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。沃正斌與沈堅(jiān)因借貸問(wèn)題,，將房屋過(guò)戶(hù)到其名下，并向銀行辦理按揭貸款后將款項(xiàng)交付給沈堅(jiān)及沈堅(jiān)認(rèn)可人員使用,，因此沃正斌與沈堅(jiān)之間存在的關(guān)系是借貸關(guān)系,，過(guò)戶(hù)給沃正斌的房屋符合讓與擔(dān)保的特征，該擔(dān)保行為違反了擔(dān)保法的規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效,，沃正斌并不能取得該房屋的所有權(quán),。民事判決已認(rèn)定沈堅(jiān)與沃正斌名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為沈堅(jiān)及案外人以沃正斌名義申請(qǐng)銀行按揭貸款的民間借貸關(guān)系,。且沃正斌在2007年2月14日出具的聲明也表明其對(duì)房屋所有權(quán)不屬于自己的事實(shí)是明知的,。在此情況下，沃正斌于2011年10月22日與朱風(fēng)烈,、胡學(xué)香簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同將案涉房屋出售給朱風(fēng)烈,、胡學(xué)香，雙方之間形成的合同顯屬無(wú)權(quán)處分的合同,。沃正斌事后并未取得沈堅(jiān)對(duì)出售案涉房屋行為的追認(rèn)，且沃正斌出售房屋是在沈堅(jiān)已向法院起訴確權(quán)的情況下,，故沃正斌出售案涉房屋行為及相應(yīng)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。

二是將房屋買(mǎi)賣(mài)合同視為獨(dú)立于借款合同的附解除條件合同。如果借款合同到期而借款人按期還款,，則所附解除條件成就,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不再履行；如果借款合同到期而借款人未還款,，則所附解除條件未成就,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行。北京高院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》第25條“民間借貸與以房抵債的處理”規(guī)定：“當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定,，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經(jīng)第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有,，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系,。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利：（1）貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的,，應(yīng)予支持；（2）貸款人在履行清算義務(wù)的前提下,，要求借款人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的,，應(yīng)予支持。房屋價(jià)值超過(guò)擔(dān)?；A(chǔ)借貸債權(quán)（貸款本金,、合法利息等）的，貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人,。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記時(shí)予以確定,?！?/span>

在“朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”（最高人民法院（2011）民提字第344號(hào)）中，最高法院認(rèn)定：雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂了14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》,，且辦理了銷(xiāo)售備案登記手續(xù),，兩個(gè)合同均為依法成立并已生效的合同。雙方當(dāng)事人實(shí)際上就同一筆款項(xiàng)先后設(shè)立商品房買(mǎi)賣(mài)和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系,?！稉?dān)保法》和《物權(quán)法》禁止流押，禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益,，以免造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平,。本案《借款協(xié)議》訴爭(zhēng)條款并非法律上禁止的流押條款。首先,，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款,，《借款協(xié)議》所稱(chēng)抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時(shí),，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱(chēng)的“抵押物”所有權(quán),。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱(chēng)的“抵押物”即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過(guò)履行案涉14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》實(shí)現(xiàn),。其次,，案涉14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保,，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附設(shè)了解除條件,，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。實(shí)際上,，雙方當(dāng)事人對(duì)于是履行14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性,，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件成就,，就履行《借款協(xié)議》；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件未成就,，就履行14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,。無(wú)論是履行14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，還是履行《借款協(xié)議》,，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示,，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動(dòng)性,。嘉和泰公司如果認(rèn)為履行14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)其不公平,，損害了其利益，其完全可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第2項(xiàng)的規(guī)定，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)案涉14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷(xiāo)權(quán),，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠(chéng)信原則,，不應(yīng)支持,。《借款協(xié)議》約定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件未成就,，判決繼續(xù)履行案涉14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,。

解釋第24條就這一問(wèn)題規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款,，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求,。當(dāng)事人拒絕變更的,，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù),，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶€債務(wù),。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償?！笨梢?jiàn),，解釋肯定了按照民間借貸關(guān)系處理此類(lèi)糾紛,，但并未明確房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于非典型擔(dān)保還是附解除條件合同,，出借人并不能在借款人不能還款的情形下直接依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同取得房屋所有權(quán)或請(qǐng)求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只可以在借款人拒不履行判決確定的債務(wù)情形下申請(qǐng)拍賣(mài)房屋以獲償還,。

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