辛正郁按：規(guī)范財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的合同法標(biāo)榜自由,，規(guī)范財(cái)產(chǎn)分際的物權(quán)法充滿強(qiáng)制。作為“物權(quán)法構(gòu)造重要支柱之一”,，物權(quán)法定主義強(qiáng)調(diào)物權(quán)的種類,、內(nèi)容均從法律直接規(guī)定，不能由當(dāng)事人基于自由意志而協(xié)商創(chuàng)設(shè)或者確定,。本文所涉乃近來(lái)有關(guān)物權(quán)法定研討話題之著例,，其靶心實(shí)系怎樣看待私法自治。

不可否認(rèn),，理論與實(shí)踐的交互共生尚有一段距離,。但我們有理由對(duì)契約自由、意思自治是否還存在為德不卒之處,，物權(quán)究竟該不該,、該如何走向自由化，民法回應(yīng)社會(huì)變遷有沒(méi)有理應(yīng)破除的重大局限等展開(kāi)反思,。作者并未囿于一般的“裁判規(guī)則揀出”,，而是試圖透過(guò)現(xiàn)象揭示某種實(shí)踐走向，因而更能觸發(fā)深層次的研討,。

文/陳枝輝 天同律師事務(wù)所合伙人

社會(huì)生活中存在大量融資行為,，相應(yīng)會(huì)產(chǎn)生各種擔(dān)保形式。其中,，以房屋買賣擔(dān)保借款合同履行,，系司法實(shí)踐中愈加頻繁發(fā)生且引發(fā)爭(zhēng)議較大問(wèn)題。在法律明定“禁止流押”,，特別是在2015年9月1日生效實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條作出有針對(duì)性規(guī)定情況下[1],，案型各異的“模糊實(shí)例”仍不斷涌現(xiàn)，從各級(jí)法院公布典型案例及裁判規(guī)則中,，我們可看出擔(dān)保理論與實(shí)踐在此一問(wèn)題上彰顯勃勃生機(jī),。

本文檢視數(shù)年間相關(guān)典型案例，擬就論題觸發(fā)諸邊緣情形中相關(guān)裁判規(guī)則作一類型化梳理歸納,，姑為綜述,。

單純購(gòu)房合同：認(rèn)定借款依據(jù)不足

雙方當(dāng)事人之間僅存在一份房屋買賣合同，且有種種跡象顯示雙方存在借貸關(guān)系,，法律關(guān)系如何認(rèn)定,？新近權(quán)威公報(bào)案例提供了一種有說(shuō)服力的裁判邏輯。在一審認(rèn)定商品房買賣各種做法不符合“交易習(xí)慣”而認(rèn)定名為買房實(shí)為借貸情況下,，最高院二審認(rèn)為購(gòu)房合同簽訂后,，實(shí)際履行過(guò)程中，部分事實(shí)可能引發(fā)不同認(rèn)識(shí)和判斷，但無(wú)任何直接證據(jù)證明系借貸關(guān)系,；本案合同權(quán)利義務(wù)確定性已足,，無(wú)需運(yùn)用交易習(xí)慣彌補(bǔ)：現(xiàn)房約定遲延4個(gè)月后交付，系因案涉房產(chǎn)存在違反規(guī)劃超建事實(shí),；對(duì)交易價(jià)格較低的疑點(diǎn),，從當(dāng)事人之間密切關(guān)系及政府預(yù)售政策出臺(tái)可得到合理解釋；付款上,，雖約定分期支付,，但洪某一次性支付應(yīng)屬合同履行變更；收據(jù)問(wèn)題上,，發(fā)票系辦房地產(chǎn)變更登記過(guò)程中所必需,，認(rèn)定先行開(kāi)具收據(jù)違背交易習(xí)慣缺乏足夠事實(shí)和法律依據(jù)；關(guān)于購(gòu)房人收取返款是否高息,，雙方所述均無(wú)合同依據(jù)且無(wú)其他證據(jù)佐證,，亦不宜據(jù)此通過(guò)解釋和推斷得出推翻書(shū)面證據(jù)所反映當(dāng)事人法律關(guān)系存在的結(jié)論[2]。值得注意的是,，購(gòu)房人收款736萬(wàn)元,，雖性質(zhì)不明，法院最終從利益衡平角度出發(fā),，將該款從違約金總額中作了相應(yīng)扣減,。

似是而非的交易現(xiàn)象表面上錯(cuò)綜復(fù)雜，但相較作為直接證據(jù)的書(shū)面購(gòu)房合同,，在諸多疑點(diǎn)能得到合理解釋情況下，從優(yōu)勢(shì)證據(jù)和高度可能性證明標(biāo)準(zhǔn)角度,，對(duì)既存外化法律關(guān)系,，最高院未作簡(jiǎn)單否定。

事后購(gòu)房合同：法律關(guān)系變更合法

以購(gòu)房合同擔(dān)保借款履行,，更權(quán)威的最高院指導(dǎo)案例呈現(xiàn)了一種合法可行模式,。該裁判思路從以房抵債法律關(guān)系性質(zhì)合法變更角度出發(fā)，維護(hù)債權(quán)人利益,，同時(shí)關(guān)注到借款合同違法高息部分并依法作出調(diào)整,，以實(shí)現(xiàn)雙方利益衡平。

最高院72號(hào)指導(dǎo)案例：2013年,，湯某等借款2.6億元予開(kāi)發(fā)公司,，為擔(dān)保借款合同履行，湯某等與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同,。因開(kāi)發(fā)公司逾期未償,，雙方對(duì)賬結(jié)算，按月利率4%、逾期利率10%計(jì)算,，確認(rèn)開(kāi)發(fā)公司欠湯某等3.6億元,，雙方隨后簽訂商品房買賣合同，約定欠款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款,。本案中,，最高院裁判認(rèn)為：民間借貸本息經(jīng)結(jié)算，轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款,，非屬“作為民間借貸合同的擔(dān)?！保墙杩畹狡?，開(kāi)發(fā)公司難以清償債務(wù),，通過(guò)以房抵債，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排,，屬借款合同向商品房買賣合同法律關(guān)系性質(zhì)變更,。因涉及購(gòu)房款支付，故有必要審查借款利息,，以防止違法高息合法化[3],。

在另一種情形，當(dāng)事人設(shè)定一種名為抵押,，實(shí)為讓與擔(dān)保模式,，在當(dāng)事人辦理“抵押物”過(guò)戶登記手續(xù)后，是否應(yīng)認(rèn)定該讓與擔(dān)保效力,？在擔(dān)保人破產(chǎn)情況下,，擔(dān)保權(quán)人能否行使取回權(quán)或優(yōu)先受償權(quán)？有法院判決認(rèn)為：案涉抵押協(xié)議約定債務(wù)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人,，作為債務(wù)人履行債務(wù)的擔(dān)保,。在債務(wù)人履行義務(wù)后，再將擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)返還給債務(wù)人,，該種擔(dān)保方式顯非抵押,，而系讓與擔(dān)保。雙方在自愿協(xié)商基礎(chǔ)上,，根據(jù)合同自由原則,，約定抵押人將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，作為履行債務(wù)的擔(dān)保,，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，上述行為并不違反我國(guó)法律禁止性規(guī)定，亦不違反社會(huì)公德,、損害社會(huì)公共利益,，因而有效,。雖然雙方約定債務(wù)人3年內(nèi)不履行債務(wù)，債權(quán)人永久取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán),，債務(wù)人不向債權(quán)人找補(bǔ),，但訴爭(zhēng)房屋價(jià)值大大超過(guò)所擔(dān)保債權(quán)，上述約定顯失公平,。在債權(quán)人將超過(guò)擔(dān)保債權(quán)部分的房屋價(jià)值返還債務(wù)人前,，債權(quán)人不能確定地取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)。因債務(wù)人已破產(chǎn),，債權(quán)人又不能確定地取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán),，而設(shè)定讓與擔(dān)保的目的在于保證債權(quán)人能從訴爭(zhēng)房屋中優(yōu)先受償，故債務(wù)人清算組有權(quán)請(qǐng)求債權(quán)人返還訴爭(zhēng)房屋所有權(quán),。作為替代,，債權(quán)人取得就該房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利[4]。

與上述裁判規(guī)則異曲同工,，在最高院（2014）民提字第92號(hào)中,，法院針對(duì)事后股權(quán)質(zhì)押所作處理結(jié)論：法律禁止流質(zhì)契約，但基于當(dāng)事人意思自治原則,，法律允許在擔(dān)保債權(quán)已屆清償期后,，債權(quán)人經(jīng)協(xié)商通過(guò)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的折價(jià)取得質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)[5]。

因借貸而簽購(gòu)房合同：可視為擔(dān)保

過(guò)于昭然若揭的名為購(gòu)房實(shí)為借貸,，應(yīng)以當(dāng)事人真實(shí)意思表示為準(zhǔn),。當(dāng)事人簽署購(gòu)房合同并辦理備案登記行為的真實(shí)意思，可認(rèn)定雙方成立借款擔(dān)保關(guān)系,。

下述案例裁判規(guī)則廣泛傳播于各種權(quán)威媒體,，可為前述民間借貸司法解釋第24條先聲，但處理規(guī)則又不盡相同,，相較欲言又止的簡(jiǎn)略法條更為豐滿且邏輯自足：2007年,，開(kāi)發(fā)公司為償還嚴(yán)某借款，而與楊某簽訂商品房買賣合同并開(kāi)具發(fā)票（事后繳銷）,，并將購(gòu)房備案登記由嚴(yán)某變更為楊某。楊某付全款后,，開(kāi)發(fā)公司向楊某賬戶匯入過(guò)61.1萬(wàn)元款項(xiàng)作為借款利息,。最高院對(duì)此名為購(gòu)房實(shí)為借貸的處理結(jié)果認(rèn)為：交易背景及合同履行足以認(rèn)定楊某與開(kāi)發(fā)公司之間應(yīng)為借貸，購(gòu)房合同及備案登記構(gòu)成非典型擔(dān)保關(guān)系,。楊某直接訴請(qǐng)交付房屋,，違反禁止流押規(guī)定，故駁回訴請(qǐng)[6],。

借貸與購(gòu)房合同并存：選擇履行

按期償還借款,，則購(gòu)房合同失效；逾期償還借款，則履行購(gòu)房合同,。對(duì)于此種實(shí)踐中約定附條件履行的購(gòu)房合同,，明顯具有擔(dān)保借款履行性質(zhì)，其法律性質(zhì)如何認(rèn)定,？

有法院認(rèn)為事人在借貸關(guān)系成立前提下,，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記行為，系一種非典型擔(dān)保行為,。此種擔(dān)保方式回避了法定抵押擔(dān)保登記公示制度,，可能損害到第三人權(quán)利。同時(shí),，抵押權(quán)人依法不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有,，本案雙方當(dāng)事人所簽借款、購(gòu)房協(xié)議雖非抵押合同,，但雙方協(xié)議約定實(shí)質(zhì)內(nèi)容已違反法律禁止性規(guī)定,，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效[7]。

另一種有說(shuō)服力的相反裁判處理結(jié)果認(rèn)為：債務(wù)人為保證債務(wù)在規(guī)定期限內(nèi)履行而將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,，并以此作為債務(wù)的讓與擔(dān)保,，并非創(chuàng)設(shè)新的擔(dān)保物權(quán)，而是合同自主約定擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)方式,；債務(wù)未受清償時(shí),，債權(quán)人并非確定、當(dāng)然取得擔(dān)保物所有權(quán),，該讓與擔(dān)保并不存在違背法律有關(guān)禁止流質(zhì)契約的規(guī)定,，應(yīng)為有效[8]。

更主流,、權(quán)威的裁判觀點(diǎn)認(rèn)為：購(gòu)房,、借款協(xié)議均有效。選擇條款并非直接約定取得房屋,，只能通過(guò)履行購(gòu)房合同實(shí)現(xiàn),，故非流押條款；選擇條款使債務(wù)人更具有主動(dòng)性,；既不撤銷,，又拒絕履行，有違誠(chéng)信原則,；因借款協(xié)議約定的購(gòu)房協(xié)議解除條件未成就,，判決繼續(xù)履行購(gòu)房合同[9]。

在認(rèn)定流押實(shí)質(zhì)似更符合傳統(tǒng),、更為保險(xiǎn)的情況下,，以最高院為代表的法院處理規(guī)則,，反其道而行之，頂住創(chuàng)設(shè)新物權(quán)模式指摘風(fēng)險(xiǎn),，以邏輯自洽的裁判理由,，對(duì)當(dāng)事人基于特定背景所作交易安排予以肯認(rèn)，高格遠(yuǎn)蹈,，清風(fēng)撲面,。

選擇履行：從以房抵債角度

雙方當(dāng)事人為以房抵債而達(dá)成的附條件商品房買賣合同，約定還款期限屆滿前未償還,，則購(gòu)房合同生效,。對(duì)此，法院認(rèn)為：雙方協(xié)議并非重新構(gòu)成債的關(guān)系,，只是一個(gè)督促對(duì)方履債的約定,，不能作為主合同，故擔(dān)保合同基于的主從關(guān)系并不存在,。雙方通過(guò)協(xié)議和商品房買賣合同確立的是一種以房抵債協(xié)議,，非為流質(zhì)契約，并不違反《擔(dān)保法》《物權(quán)法》等法律規(guī)定,，應(yīng)為有效,。作為一直拖負(fù)欠款的開(kāi)發(fā)公司，愿意以房抵債,，不存在脅迫,、顯失公平情形，實(shí)屬當(dāng)事人對(duì)自己權(quán)利的一種處分[10],。

以房抵債：從顯失公平角度

一般認(rèn)為,，構(gòu)成顯失公平須“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)”，即需滿足客觀構(gòu)成要件,，亦需滿足主觀構(gòu)成要件[11],。法律使命即在于對(duì)當(dāng)事人基于意思表示而產(chǎn)生的合理之期待利益的保護(hù)，它不應(yīng)成為阻礙當(dāng)事人意思自治的桎梏,。

但司法實(shí)踐中,，明顯不合常理、權(quán)利義務(wù)失衡的書(shū)面購(gòu)房合同,，因顯失公平,，可予撤銷：2006年4月，黃某,、銷售公司與開(kāi)發(fā)公司簽訂合作銷售協(xié)議，其中約定黃某需在7天內(nèi)幫開(kāi)發(fā)公司融資500萬(wàn)元,。次日,，黃某朋友陳某與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買賣合同,，約定將當(dāng)時(shí)單價(jià)3000余元/平方米的房屋按500元/平方米購(gòu)買1萬(wàn)余平方米，陳某支付500萬(wàn)余元,。同年12月,，開(kāi)發(fā)公司訴請(qǐng)撤銷。法院裁判：將兩合同內(nèi)容與實(shí)際履行相較,，應(yīng)認(rèn)定以房屋買賣作為出借人融資擔(dān)保,，構(gòu)成流抵契約。同時(shí),，陳某乘人之危簽訂合同構(gòu)成顯失公平,，故判決撤銷[12]。

結(jié)語(yǔ)

法律生活中,，商主體基于多種利益考量所作交易安排,，可能觸及多種法律關(guān)系性質(zhì)邊界，但作為意思自治產(chǎn)物,，如未脫離民商事法律規(guī)制總的出發(fā)點(diǎn)之一的公平原則,，一般應(yīng)維護(hù)其行為效力。同時(shí),，基于未受外力影響的無(wú)瑕疵意思表示主體,，亦應(yīng)對(duì)其交易行為負(fù)責(zé)，事后反言,，有違民商事活動(dòng)誠(chéng)信原則,，一般應(yīng)為禁止。

紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活,，變動(dòng)不居的成文法條,，透過(guò)以房屋買賣擔(dān)保借貸合同履行的裁判規(guī)則梳理，再次驗(yàn)證法律生命在于經(jīng)驗(yàn)而非邏輯之至理,。

注：

[1]當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的,，人民法院裁定駁回起訴,。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物,，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償,。

[2]最高人民法院（2015）民一終字第78號(hào)“洪某與某開(kāi)發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案”,，見(jiàn)《洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案》（審判長(zhǎng)辛正郁，代理審判員潘杰,、司偉）,，載《最高人民法院公報(bào)·裁判文書(shū)選登》（201601/231：35）；另見(jiàn)《如何正確適用證據(jù)規(guī)則認(rèn)定當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)——上訴人洪秀鳳與被上訴人昆明安鋇佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案》（司偉,，最高院民一庭）,，載《民事審判指導(dǎo)與參考·最高人民法院案件解析》（201503/63：186）。

[3]指導(dǎo)案例72號(hào)：湯龍,、劉新龍,、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案,。另見(jiàn)《當(dāng)事人協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系的,，如何確定雙方法律關(guān)系的性質(zhì)及借款本息數(shù)額》（沈丹丹，最高院民一庭）,，載《民事審判指導(dǎo)與參考·指導(dǎo)性案例》（201601/65：165）,。

[4]浙江臺(tái)州中院1999年3月12日判決“某服裝廠與某建筑公司擔(dān)保合同糾紛案”，見(jiàn)《臨海市工藝服裝繡品廠破產(chǎn)清算組訴臨海市第四建筑工程公司讓與房屋產(chǎn)權(quán)擔(dān)保債務(wù)逾期未履行返還房產(chǎn)權(quán)案》（陳微春）,，載《人民法院案例選》（200003/33：185）,。

[5]最高人民法院（2014）民提字第92號(hào)“某鋁業(yè)公司與某投資公司等一般股權(quán)轉(zhuǎn)讓侵權(quán)糾紛案”，見(jiàn)《河南萬(wàn)基鋁業(yè)股份有限公司,、萬(wàn)基控股集團(tuán)有限公司與河南豫新投資有限公司的一般股權(quán)轉(zhuǎn)讓侵權(quán)糾紛審判監(jiān)督民事判決書(shū)》（審判長(zhǎng)王富博,，代理審判員張穎、原爽）,，載《中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)》（20150107）,。

[6]最高人民法院（2013）民提字第135號(hào)“某開(kāi)發(fā)公司與楊某商品房買賣合同糾紛案”，見(jiàn)《廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案》（審判長(zhǎng)張勇健,，審判員韓玫,，代理審判員沈丹丹），載《民事審判指導(dǎo)與參考·裁判文書(shū)選登》（201402/58：192）,；另見(jiàn)《意思與表示不一致時(shí),，對(duì)法律關(guān)系性質(zhì)的司法認(rèn)定——廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮罚菏锩鳌⒛陵?，最高院立案二庭）,，載《立案工作指導(dǎo)·申訴與申請(qǐng)?jiān)賹徱砂冈u(píng)析》（201304/39：55）；另見(jiàn)《借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于讓與擔(dān)?！罚菏锩?、劉牧晗），載《人民司法·案例》（201416：4）。

[7]浙江嘉興中院（2015）浙嘉民再終字第2,、3,、4、5,、6號(hào)“俞伯良、李銀峰與嘉善幸之苑房產(chǎn)有限公司房屋買賣合同糾紛案”,，見(jiàn)《以商品房買賣擔(dān)保借貸合同的性質(zhì)及效力》（陳定良,、王黎明），載《人民司法·案例》（201611：69）,。

[8]河南鄭州中院（2009）鄭民二終字第1549號(hào)“鄭某與袁某所有權(quán)糾紛案”,，見(jiàn)《雙方簽訂以轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)形式擔(dān)保債務(wù)履行的協(xié)議是否具有效力——鄭希文訴袁成軍房屋所有權(quán)確認(rèn)案》（牛乃超、趙偉）,，載《人民法院案例選（法制社月版）》（201002/14：80）,。

[9]最高人民法院（2011）民提字第344號(hào)“朱某與某開(kāi)發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”，見(jiàn)《朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案》（審判長(zhǎng)辛正郁,，審判員王友祥,，代理審判員仲偉珩），載《最高人民法院公報(bào)·裁判文書(shū)選登》（201412/218：18）,。

[10]最高人民法院裁定“某實(shí)業(yè)公司與張某買賣合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮?，?jiàn)《論流質(zhì)契約及顯失公平問(wèn)題——大昌公司與張春成房屋買賣合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮罚ɡ畲海罡咴毫竿ィ?，載《立案工作指導(dǎo)·申訴與申請(qǐng)?jiān)賹徱砂冈u(píng)析》（200904/23：135）,。

[11]最高人民法院裁定“某實(shí)業(yè)公司與張某買賣合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮保?jiàn)《論流質(zhì)契約及顯失公平問(wèn)題——大昌公司與張春成房屋買賣合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮罚ɡ畲?，最高院立案庭）,，載《立案工作指導(dǎo)·申訴與申請(qǐng)?jiān)賹徱砂冈u(píng)析》（200904/23：135）。

[12]最高人民法院裁定“某開(kāi)發(fā)公司與陳某買賣合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮?，?jiàn)《假買賣合同形式下的真融資擔(dān)保協(xié)議——陳玲玲與益陽(yáng)市鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮罚ㄓ诮鹆?，最高院立案庭），載《立案工作指導(dǎo)·申訴與申請(qǐng)?jiān)賹徱砂冈u(píng)析》（200903/22：85）,。

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