本文由作者賜稿并授權民商事裁判規(guī)則公眾號重新編輯整理,，轉載須在文首醒目注明作者和來源(侵權必究),。

最高人民法院

債務人無力還款時雙方簽訂房屋買賣合同以物抵債的行為合法有效

??作者：唐青林 李舒 黃凱麗   單位：北京市安理律師事務所

裁判要旨

借款合同到期后債務人無力償還借款，雙方經協商一致將借款合同關系變更為商品房買賣合同關系的行為合法有效,。此商品房買賣合同并非為雙方之前的借款合同提供擔保,，也不違反《物權法》第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額,，人民法院應予以審查,，以防止當事人將超高利息轉化為已付購房款。

案情簡介

一,、湯某,、劉某、馬某,、王某與雁海公司先后簽訂多份借款合同,，通過實際出借并接受他人債權轉讓，取得對雁海公司合計2.6億元借款的債權,。

二,、該債權陸續(xù)到期后，因雁海公司未償還借款本息,，雙方經對賬,，確認雁海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同,，約定雁海公司將其名下房屋出售給四人,，上述欠款本息轉為已付購房款，剩余購房款38601982.22元,，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記后一次性支付給雁海公司,。湯某等四人提交與雁海公司對賬表顯示,，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%，逾期利率10%計算,，并計算復利,。

三、因雁海公司拒不交房,，湯某等四人向新疆高院提起訴訟,，主張雙方在借款合同到期后簽訂的商品房買賣合同有效，雁海公司逾期交付房屋構成違約,。請求：雁海公司支付違約金6000萬元和律師費416300元,。新疆高院一審判決：雁海公司向湯某等四人支付違約金9275057.23元和律師費416300元。

四,、雁海公司不服向最高法院上訴稱,，雙方之間買賣合同系借款合同的擔保，并非雙方真實意思表示,，且欠款金額包含過高利息,。最高法院認為一審判決錯誤，遂改判：撤銷一審判決,；駁回湯某等四人的訴訟請求,。

裁敗訴原因

最高法院裁判觀點認為，湯某等四人以雁海公司逾期交付房屋構成違約為事實依據,，要求雁海公司支付違約金及律師費,，缺乏事實和法律依據。具體而言：

首先,，本案中雙方當事人之后簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示,，且不存在《合同法》第五十二條的合同無效情形，屬于合法有效合同,。因為此商品房買賣合同并不是為之前簽訂的借款合同作擔保,，而是借款合同到期后，債務人無力償還借款,，雙方重新協商,，將之前的借貸法律關系變更為買賣法律關系。民事交易活動中,，當事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見,，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外,，均應予以準許,。

其次，在商品房買賣合同有效的前提下，由于雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉來,，且雁海公司提出該欠款數額包含過高利息,，雙方之間借款利息的計算方法，已經超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護上限,。對雙方當事人包含高額利息的欠款數額,，依法不能予以確認。由于法律保護的借款利率明顯低于當事人對賬確認的借款利率,，故應當認為湯某等四人作為購房人,，尚未足額支付合同約定的購房款,，雁海公司未按照約定時間交付房屋,，不應視為違約。

綜上,，最高法院認為,，雁海公司逾期交付房屋并不構成違約，故湯某等四人要求雁海公司支付違約金和律師費的主張不能成立,。

實務經驗總結

前事不忘,、后事之師，為避免民間借貸雙方發(fā)生不必要的糾紛以及發(fā)生糾紛后債權不能得到有效保障,，最大限度保護債權人的經濟利益,，提出以下建議：

出借人在決定是否借錢給對方前，要通過多種途徑考察借款人的信譽和償還能力,。首先要看借款人的固定資產,、經濟收入等情況；甚至還要看借款人平時為人口碑和信譽,，否則借出去的錢就是“肉包子打狗”,，有去無回。

發(fā)生借貸關系,，務必簽訂書面借款合同,，簽字畫押，雙方各執(zhí)一份,，妥善保存原件,，以備將來作為證據使用。此外,，最好要求對方提供保證人或抵押擔保,，并簽訂書面合同，如果抵押物是房屋,、汽車等,，還要及時辦理正式的抵押登記并取得抵押登記的權利證書。這樣，一旦借款人無力償還借款時,，可以向保證人追索借款或合法地以抵押物抵償借款,。除能馬上辦理房屋交付和過戶等手續(xù)外，盡量不要與借款人簽訂商品房買賣合同作為借款合同的擔保,，否則法院可能會確認商品房買賣合同無效而按照借貸關系處理,。這樣一來，如果債務人無力償還本金,，利息和違約金,，債權人的債權將失去保障。

相關法條

《中華人民共和國物權法》

第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前,，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有,。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》[法釋〔2015〕18號]

第二十四條　當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款,，出借人請求履行買賣合同的,，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求,。當事人拒絕變更的,，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,，借款人不履行生效判決確定的金錢債務,，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務,。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

以下為最高法院在二審判決“本院認為”部分就此問題發(fā)表的意見：

本案爭議的商品房買賣合同簽訂前,，雁海公司與湯某等四人之間確實存在借款合同關系,，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應的商品房預售合同,，并辦理了預購商品房預告登記,。但雙方系爭商品房買賣合同是在雁海公司未償還借款本息的情況下，經重新協商并對賬,，將借款合同關系轉變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關系,，將借款本息轉為已付購房款，并對房屋交付,、尾款支付,、違約責任等權利義務作出了約定。民事法律關系的產生,、變更,、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關系參與主體的意思表示一致形成,。民事交易活動中,，當事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見，該意思表示的變化,，除為法律特別規(guī)定所禁止外,，均應予以準許。本案雙方經協商一致終止借款合同關系,，建立商品房買賣合同關系,，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期雁海公司難以清償債務時,，通過將雁海公司所有的商品房出售給湯某等四位債權人的方式,，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定,。尊重當事人嗣后形成的變更法律關系性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意,。雁海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張,，不予采信。

但在確認商品房買賣合同合法有效的情況下,，由于雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉來,，且雁海公司提出該欠款數額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時,，人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查,，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化,。經審查,，雙方之間借款利息的計算方法，已經超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護上限,。對雙方當事人包含高額利息的欠款數額,，依法不能予以確認。由于法律保護的借款利率明顯低于當事人對賬確認的借款利率,，故應當認為湯某等四人作為購房人,，尚未足額支付合同約定的購房款，雁海公司未按照約定時間交付房屋,，不應視為違約,。湯某等四人以雁海公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求雁海公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據,。一審判決判令雁海公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤,，本院對此予以糾正。

案件來源

指導性案例72號：湯某,、劉某,、馬某、王某訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案［最高人民法院民事判決書（2015）民一終字第180號］

延伸閱讀

隨著經濟社會發(fā)展和民間金融市場的活躍,，“名為房屋買賣實為民間借貸關系”的案件,，逐步呈現上升趨勢。司法實踐中,，少部分相似案例中的房屋買賣合同被法院認定有效（案例一）,，大部分相似案例中的房屋買賣合同被法院認定無效（案例二、三,、四,、五）。

一,、如果借款合同為案涉商品房買賣合同的履行附設了解除條件,，即借款到期，債務人還清借款,，商品房買賣合同不再履行,；借款到期，債務人不能償還借款,，則履行商品房買賣合同,。此解除條件不違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定,，應為有效,。

案例一：朱某與山西嘉和泰房地產開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案［最高人民法院民事判決書（2011）民提字第344號］

最高法院認為，本案再審的焦點問題就是雙方當事人之間法律關系的性質和效力,。朱某主張其與嘉和泰公司之間是商品房買賣合同關系,。嘉和泰公司主張雙方之間是民間借貸關系。山西高院再審認為,，雙方是民間借貸合同關系而非商品房買賣合同關系,，商局房買賣合同是借款合同的抵押擔保內容，借款協議中"到期不能還款用抵押物抵頂借款,，雙方之間互不支付對方任何款項"的約定違反法律的強制性規(guī)定,，應屬無效。

本院認為,，本案中,，十四份《商品房買賣合同》涉及的款項和《借款協議》涉及的款項,，在數額上雖有差額，但雙方當事人對于十四份《商品房買賣合同》所涉款項和《借款協議》所涉款項屬同一筆款項并無異議,。也就是說雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協議),，且在太原市房地產交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續(xù)。根據《中華人民共和國合同法》第三十二條規(guī)定"當事人采用合同書形式訂立合同的,，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立,。"第四十四條第一款規(guī)定:"依法成立的合同，自成立時生效,。"案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立并已生效的合同,。本案雙方當事人實際上就同一筆款項先后設立商品房買賣和民間借貸兩個法律關系。山西高院再審認為本案雙方是民間借貸合同關系而非商品房買賣合同關系不當,，應予糾正,。

從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》約定的內容看，案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》屬并立又有聯系的兩個合同,。案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》之間的聯系表現在以下兩個方面:其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》涉及的款項為同一筆款項;其二是《借款協議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協議》所借款項提供擔保,，即雙方當事人實際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協議》提供擔保。

同時,，關于《借款協議》中"如到期不能償還,，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款,，雙方互不再支付對方任何款項"的約定是否違反法律的強制性規(guī)定問題,。《中華人民共和國擔保法》第四十條規(guī)定"訂立抵押合同時,，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有,。"《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定"抵押權人在債務履行期屆滿前,，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。"這是法律上禁止流押的規(guī)定,。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益,，以免造成對抵押人實質上的不公平。本案《借款協議》中"如到期不能償還,，或已無力償還,，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項"的約定,，并非法律上禁止的流押條款,。

首先，《借款協議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款,，《借款協議》所稱抵押物所有權轉移為朱某所有,。在嘉和泰公司到期未償還借款時,，朱某并不能直接按上述約定取得《借款協議》所稱的"抵押物"所有權。朱某要想取得《借款協議》所稱的"抵押物"即十四套商鋪所有權,，只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實現,。正基于此，朱某在本案一審提出的訴訟請求也是確認十四份《商品房買賣合同》有效,，判令荔和泰公司履行商品房買賣合同,。其次，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立并生效的合同,，雙方當事人在《借款協議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協議》提供擔保,，并為此在《借款協議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設了解除條件，該約定并不違反法律,、行玖法規(guī)的強制性規(guī)定,。實際上，雙方當事人對于是履行十四份《商品房買賣合同>>,，還是履行《借款協議》具有選擇性,，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協議》商品房買賣合同的解除條件未成就,，就履行十四份《商品房買賣合同》,。無論是履行十四份《商品房買賣合同>>，還是履行《借款協議>>,，均符合雙方當事人的意思表示,，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動性嘉和泰公司如果認為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平,，損害了其利益,，其完全可以依據《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第(二)項的規(guī)定，請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》,，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內并未行使合同撤銷權,，而是拒絕履行生效合同:其主張不符合誠信原則，不應得到支持,。

因此,，《借款協議》上述關于到期不能償還，或已無力償還,，嘉和泰公司抵押物來抵頂借款的約定,，不符合《中華人民共和國擔保法》第四十條和《中華人民共和國物權法》第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。山西高院再審認為,，《借款協議》中"到期不能還款用抵押物抵頂借款,，雙方之間互不再支付對方任何款項"的約定違反法律的強制性規(guī)定，應屬無效,，缺乏事實和法律依據,，本院予以糾正,。

二、當事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保并辦理商品房備案登記的,，借款人無力還款時,，債權人只能申請法院拍賣或者變賣案涉房產，而不能直接取得房屋所有權,。

案例二：廣西嘉美房地產開發(fā)有限責任公司與楊某商品房銷售合同糾紛再審民事判決書［最高人民法院(2013)民提字第135號］

最高法院認為,，認定當事人之間是否存在債權債務關系，書面合同并非不可缺少的要件,。只要確認雙方當事人就借貸問題達成了合意且出借方已經實際將款項交付給借款方,，即可認定債權債務關系成立。

楊某向嘉美公司支付340萬元并收取利息的行為,，足以認定雙方之間成立了債權債務關系,。嘉美公司從楊某處取得340萬元的真實意思是融資還債，其與楊某簽訂《商品房買賣合同》的目的,，則是為了擔保債務的履行,。鑒于雙方未辦理抵押登記，其約定也不符合《中華人民共和國擔保法》規(guī)定的擔保方式,，故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為應認定為非典型的擔保方式,。即在嘉美公司不能按時歸還340萬元的情況下，楊某可以通過拍賣或者變賣案涉房屋的方式確保其能夠實現債權,。如果嘉美公司按時歸還340萬元,，則楊某是不能就案涉的53間商鋪主張權利。

嘉美公司對交易的控制體現在借款合同和其沒有將《銷售不動產統一發(fā)票》原件交付給楊某,，而缺少了發(fā)票,，楊某是無法實際取得商鋪并辦理產權登記手續(xù)的?！吨腥A人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定,，抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有,。該規(guī)定主要是基于平衡雙方當事人利益的考慮，防止居于優(yōu)勢地位的債權人牟取不當暴利,，損害債務人特別是其他債權人的利益,。盡管本案中雙方當事人簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為并不導致抵押權的成立，但足以在雙方當事人之間成立一種非典型的擔保關系,。既然屬于擔保,，就應遵循物權法有關禁止流質的原則，也就是說在債權人實現擔保債權時,，對設定的擔保財產,，應當以拍賣或者變賣的方式受償,。

本案訴訟中，雙方當事人均未向法院提交書面的借款合同,，故對于雙方當事人之間有關借款期限的約定,，并無充分證據加以證明。既然案涉《商品房買賣合同》是作為340萬元債權的擔保而存在,，那么,，作為債權人的楊某實現債權的方式應當是在債務履行期限屆滿后，向債務人嘉美公司主張債權,，如果沒有明確的履行期限,，則債權人可以隨時請求債務人履行，但應當為其留出必要的準備期限,。在嘉美公司拒不還債或者無力還債的情況下,，楊某才能以適當的方式就《商品房買賣合同》項下的商鋪主張權利，以擔保其債權的實現,。楊某請求直接取得案涉商鋪所有權的主張違反《中華人民共和國物權法》關于禁止流質的規(guī)定,，本院不予支持。嘉美公司關于雙方當事人之間存在借貸關系,，簽訂《商品房買賣合同》只是為擔保楊某債權的實現的主張,，有事實依據，本院予以支持,。

三,、當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款,，出借人請求履行買賣合同的,，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求,。當事人拒絕變更的,，人民法院裁定駁回起訴。

案例三：張某,、賀某房屋買賣合同糾紛案民事裁定書［最高人民法院民事裁定書（2017）最高法民申1543號］

最高法院認為,，張某、賀某與金冠公司之間是民間借貸合同法律關系,，并非商品房買賣合同法律關系,。

首先，本案的《借款補充協議二》,、《債務清償協議書》,、三份《株洲市商品房（預）銷售合同》及《債務清償結算書》均是為解決張某、賀某與金冠公司之間的民間借貸合同法律關系而簽訂,。因2009年9月4日至2010年11月30日期間張某,、賀某陸續(xù)以每月7%的高額利息借款給金冠公司,，雙方于2011年3月12日簽訂了《借款補充協議二》，于2011年9月30日簽訂了《債務清償協議書》,，于2011年10月24日簽訂了三份《株洲市商品房（預）銷售合同》,，于2012年5月2日簽訂了《債務清償結算書》。

其次,，《債務清償協議書》及《債務清償結算書》均有約定回購條款,，其中《債務清償協議書》第四條約定：“甲、乙雙方一致同意,，對本協議項下甲方所購房屋,，自房屋交易過戶備案之日起一年內，乙方可以按照房屋的實際交易價格從甲方處予以回購,，甲方承諾配合辦理該房屋的過戶登記手續(xù),。”《債務清償結算書》第七條約定：“甲,、乙雙方于此進一步明確,，乙方對《債務清償協議書》項下的房產享有回購權，回購權行使期間自2012年4月16日起至2013年4月15日止,，該回購權涉及的其他相關事宜按原協議約定辦理,。”由此可見,，雙方簽訂三份《株洲市商品房（預）銷售合同》的目的并不是真正要將案涉房產轉讓給張某和賀某,，轉讓案涉房產并非雙方的真正意思表示，而是為了促使金冠公司履行債務,，實為對雙方之間借貸關系的擔保,。

第三，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定,，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的,，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,，人民法院裁定駁回起訴,。因此，本案應按民間借貸法律關系審理,。

案例四：鄭松與拓海公司房屋買賣合同糾紛案民事裁定書［最高人民法院（2016）最高法民申1234號］

最高法院認為，原判決認定鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》因鄭松未支付購房款而沒有實際履行的事實是否缺乏證據證明,。本案原判決綜合2006年鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》《借款合同》,、2013年鄭松向拓海公司發(fā)出的《告知函》及拓海公司的《復函》等證據認定,，鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》為合法有效合同，但鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》因鄭松未支付購房款而沒有實際履行,。鄭松主張其與拓海公司之間存在房屋買賣法律關系,，并據此訴請拓海公司履行《商品房買賣合同》，由其取得訟爭商鋪的所有權,。對此,，應當甄別鄭松與拓海公司之間真實的意思表示是為借款行為提供擔保，還是通過支付對價獲得房屋所有權,。

從雙方簽訂的《借款合同》的約定看,，鄭松向拓海公司支付的300萬元實為履行借款合同的出借義務，雙方簽訂的《商品房買賣合同》所約定的105號商鋪,，只是用作借款合同的擔保物,。上述合同約定的內容可以證明，雙方的《商品房買賣合同》并非為了實現房屋買賣,，真實的意思是作為《借款合同》的擔保,。簡言之，鄭松與拓海公司之間真實法律關系是民間借貸,，《商品房買賣合同》只是作為借貸擔保的一種方式,。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款,，出借人請求履行買賣合同的,，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求,。當事人拒絕變更的,，人民法院裁定駁回起訴。雖然鄭松與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》在《借款合同》之前,，拓海公司也在《借款合同》簽訂前向鄭松出具過收到鄭松支付拓海大廈商鋪105號購房款300萬元的《收據》,，但鄭松向拓海公司支付的300萬元實為借款，并非購房款,，雙方在簽訂《商品房買賣合同》后鄭松并未依照該合同約定向拓海公司支付購房款,。故鄭松關于原判決認定其未支付購房款等事實缺乏證據的主張，本院不予支持,。

案例五：李某確認合同無效糾紛案民事裁定書［北京市高級人民法院（2017）京民申1699號］

北京高院認為,，根據本案查明的事實和在案證據，趙斌與李京棟簽訂《二手房買賣合同》實為二人之間民間借貸的擔保,，并非雙方買賣房屋的意思表示,，趙斌與李京棟之間不成立買賣合同法律關系。根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，二審法院對李某,、王名越要求確認趙斌與李京棟之間買賣合同法律關系無效的訴訟請求未予支持并無不當,。因此在趙斌與李京棟之間不成立買賣合同法律關系的前提下，李某,、王名越主張合同無效的再審理由不能成立,，其再審請求缺乏依據。

(聲明：本公號文章僅供學術研討,，為尊重和保護案件當事人隱私,，特將部分信息進行替代處理。如需了解案件詳細情況,，請查閱判決書原文,。)