目前,，深圳城市更新項目基本依照《深圳市城市更新辦法》,、《深圳市城市更新辦法實施細則》、《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》,、《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》等主要文件規(guī)定,，及相關(guān)配套政策進行組織實施的，不同項目操作流程會有一些差別,，各區(qū)也有一些差異,，但操作流程的主線基本一致。

（一）前期準備工作

根據(jù)《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》,，城市更新項目計劃申報必須同時滿足以下三個條件：

（1）符合相關(guān)規(guī)劃及控制性指標；

（2）拆除重建類城市更新項目合法用地比例需達到60%以上（綜合整治類項目為50%以上）,；

（3）更新意愿達到相應要求,。

（1）對于規(guī)劃不符的更新項目，需提前開展規(guī)劃研究,，申請規(guī)劃調(diào)整,。也可將項目先納入更新計劃，待編制更新單元規(guī)劃時再進行調(diào)整,。深圳本地某房地產(chǎn)企業(yè)的做法就是進行片區(qū)統(tǒng)籌,，以提高專項規(guī)劃階段的議價籌碼；

（2）對于合法比例不足的項目,，通常使用非農(nóng)用地（或征地返還用地）指標進行覆蓋,，或者進一步完善范圍內(nèi)“兩規(guī)”、登記歷史遺留用地等手續(xù)（據(jù)了解,，“兩規(guī)”已停止業(yè)務(wù)受理,，“新三規(guī)”部分片區(qū)試點已完成,，等下一步實施細則出臺后分類進行處理），或從技術(shù)上對拆遷范圍進行調(diào)整,，即調(diào)整“分母”,；

（3）對于更新意愿未達到的項目，則根據(jù)申報要求對各類別業(yè)主分別開展意愿征集工作,。

（1）同意對項目片區(qū)及片區(qū)內(nèi)集體物業(yè)進行城市更新,；

（2）同意將股份合作公司相應的非農(nóng)指標進行城市更新項目合作,，同意合作雙方協(xié)商確定的合作方式和補償方法；

（3）同意簽訂《框架合作協(xié)議》,，并按照約定配合開展后續(xù)工作,；

（4）確定項目申報主體。

由于對多個事項進行了合并,，因此上述各項表決內(nèi)容及各項細節(jié)需在召開股東大會前與股份合作公司,、股東代表進行深入溝通和協(xié)商，必要時可以進行預表決,，以確保股東大會一次性順利召開,。股東大會當天，可同時開展股民私人物業(yè)意愿征集工作,。

（三）私人物業(yè)意愿征集

充分調(diào)動股份合作公司積極性，讓股民及業(yè)主配合開展私人物業(yè)意愿征集工作,。優(yōu)先征集有合法用地或房產(chǎn)手續(xù)（含土地出讓合同,、土地使用權(quán)證、歷史遺留處理決定書,、兩規(guī)證書等）的工廠企業(yè),、私人業(yè)主的意愿,。若仍無法達到申報要求，還需進一步征集無合法用地或房產(chǎn)手續(xù)的工廠企業(yè),、私人主的意愿,。

物業(yè)測繪的目的在于獲取建筑物數(shù)據(jù),，作為后期拆遷談判和制定補償標準的依據(jù),。可與信息收集,、意愿征集及確權(quán)等工作同時開展,。可在股份合作公司的配合下,，先期開展股份公司集體物業(yè)測繪工作,，有條件開展集體外物業(yè)及私人物業(yè)測繪工作。

第一步,，首先對集體的所屬范圍和集體物業(yè)的現(xiàn)狀,、建筑面積進行查丈，為合作框架協(xié)議及股東會議表決提供依據(jù),；

第二步,，對股份公司領(lǐng)導干部及支持改造的業(yè)主的物業(yè)進行查丈、意愿征集,、確權(quán),，防止以后出現(xiàn)違法加建行為；

第三步,，做好其他業(yè)主的工作,，一并進行物業(yè)測繪，獲取較為準確的數(shù)據(jù),，確保達到項目立項的要求,；

第四步，對不影響申報要求的剩余業(yè)主的物業(yè)進行測繪,，推進后期項目拆遷談判,。

利用查丈機會以獲取項目立項的各項資料，建立業(yè)主信息庫,，為開展拆遷談判做前期引導和鋪墊,。為防止重復工作，提高工作效率,，通常情況下物業(yè)測繪,、意愿征集、確權(quán)等工作可交叉同時開展，以減少項目推進的環(huán)節(jié),，節(jié)省各項開支,。

聘請有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位編制項目更新單元規(guī)劃,，與規(guī)劃國土部門深入溝通,，報審，以獲得對公司有利的批復指標,。

更新單元專項規(guī)劃先由區(qū)國土部門進行預審和公示,，公示完畢后報市更新辦審查，并提請規(guī)土委技術(shù)會議審議和建環(huán)委審議,，審議通過后進行公告,。

在更新單元規(guī)劃報審的同時即可開展拆遷談判工作,。集體物業(yè)的拆遷補償可根據(jù)市場標準,，在《框架合作協(xié)議》中進行明確。私人物業(yè)拆遷補償,，需制定《拆遷補償安置工作方案》,，在方案中按照物業(yè)類別和市場水平，確定統(tǒng)一合理的拆遷補償標準和臨時安置方式,。