3月28日,，萬科大梅沙總部開股東大會,。雖然王石最近老愛當(dāng)精神領(lǐng)袖，但股東大會的主持人還是他,。格局是這樣的：王石擺中間,，郁亮丁福源坐兩邊。

王石說：十五年前的地產(chǎn)業(yè)十大公司現(xiàn)在只剩下兩家，一家是中海,，另一家就是萬科,。

商海沉浮，不進則退啊,。

看到王石總是會想起他說的萬科不做商業(yè),，要做也只是綜合配套商的話。

于是突發(fā)奇想把年報給翻出來,，笨辦法,，一個個加。因為沒有辦法統(tǒng)計社區(qū)商業(yè),，只統(tǒng)計了能識別的純商業(yè)項目,。不統(tǒng)計不知道，一統(tǒng)計嚇了一跳,，商業(yè)項目占土地儲備總面積（按建筑面積計算）的27.6%,！如果加上其余住宅的社區(qū)商業(yè)配套，30%可能也夠得上,。

（數(shù)據(jù)來源：萬科2013年年報）

只能說,，萬科的轉(zhuǎn)型真是徹底啊。

接下來附上股東大會紀(jì)要,，看看萬科下一步,。

要點：

A 項目合伙人

萬科目前已在著手準(zhǔn)備建立項目跟投制度，即,，對于今后所有新項目,，除舊改及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資,，公司董事,、監(jiān)事、高級管理人員以外的其他員工可自愿參與投資,。員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%,。

為激發(fā)員工參與項目跟投熱情，萬科還將對跟投項目安排額外受讓跟投,，投資總額不超過該項目資金峰值的5%,，且遵循市場化運作原則。項目所在一線跟投人員可以在支付市場基準(zhǔn)貸款利率后,，選擇受讓此份額,。

B “一二三”經(jīng)營策略

一，是一條底線,，就是始終堅持質(zhì)量第一的底線,。2013年,，萬科交付房屋中，裝修房比例達到九成,，創(chuàng)行業(yè)新高,。裝修房的質(zhì)量控制節(jié)點遠多于毛坯房,，但萬科2013年客戶對質(zhì)量的滿意度提升了4個百分點,。

二，是兩項戰(zhàn)略,，即城市配套服務(wù)商和住宅產(chǎn)業(yè)化,。2015年，萬科將在主流項目中基本普及工廠化,；從2014年開始,，萬科新開工主流項目將全部參照綠色一星以上標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計，實現(xiàn)“全面綠化”,。

三,，是三項策略。首先是主流定位策略,，蓋有人用的房子,，萬科一切產(chǎn)品均以自住、自用主流客戶為主,。然后是快速周轉(zhuǎn)策略,，不囤地，不捂盤,，萬科一直反對過多的土地儲備,，主張積極銷售。再次,，是謹(jǐn)慎投資策略,，就是不當(dāng)?shù)赝酰瑢幙慑e過絕不買錯,。

股東提問記錄：

Q1：30%的利潤分紅是否會寫進章程,？是否會學(xué)習(xí)香港上市公司搞一年2次分紅？
郁亮：分紅不低于30%是萬科管理層心里的底線,，甚至可能穩(wěn)步提高,。萬科判斷未來數(shù)年中國地產(chǎn)市場會比較平穩(wěn)而萬科的土地儲備和現(xiàn)金都充足，會長期堅持30%分紅比率,，無需寫入章程,。暫時不會一年2次派息

Q2：住宅產(chǎn)業(yè)化（工業(yè)化）的政府支持情況如何？
郁亮：相關(guān)部門目前來說動作并不大,。舉例來說住宅產(chǎn)業(yè)化至今都沒有具體的規(guī)則出臺,。但某些地區(qū)的政府還是很支持的,。比如北京對住宅產(chǎn)業(yè)化有給予面積3%免地價的政策支持。

Q3：限購的影響,？未來是否會取消限購政策,？
郁亮：現(xiàn)在政府終于沒有出臺新的調(diào)控措施，是一個很大的變化,。限購政策正式取消比較難說,，但有可能不執(zhí)行，一如當(dāng)年的“70/90”政策,。限購政策在一線城市因為客觀原因可能無法取消,，但二三線城市等可能會靈活轉(zhuǎn)變政策。

Q4：對養(yǎng)老地產(chǎn)有規(guī)劃嗎,？
王石：養(yǎng)老地產(chǎn)實際上萬科在20年前就有探索,。實驗性的項目最近才開始有。主要原因是西方和中國的生活方式不同,。西方人養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)達是因為老人習(xí)慣獨居,，而中國習(xí)慣幾代同堂。萬科未來的養(yǎng)老地產(chǎn)形式可能只是在原有小區(qū)給老人建房,，方便子女探視老人,，保障媳婦熬湯給公婆的時候端過去湯還是熱的（笑），甚至未來會有機器人照顧老人的發(fā)展計劃,。

Q5：房地產(chǎn)是一個不確定性的行業(yè),，如何看待房地產(chǎn)的發(fā)展前景？如果房價出現(xiàn)較大的下跌,，一如2008年的迪拜房價下跌50%,，萬科如何應(yīng)對？ 

王石：萬科經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)的幾個周期,。其實十五年前的地產(chǎn)業(yè)十大公司現(xiàn)在只剩下兩家,，一家是中海，另一家就是萬科,。中國的城市化還在進程中,。我們抱有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度去經(jīng)營住房的剛需市場。萬科未來也會調(diào)整,，如果只做房子就會像計算機行業(yè)的戴爾一樣只是生產(chǎn)房子的領(lǐng)導(dǎo)者,，空間就很小，但萬科轉(zhuǎn)型做城市發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者空間就很大,。
未來萬科會堅持不拿地王,，手握現(xiàn)金，投資海外等戰(zhàn)略來防范風(fēng)險,。我們在海外投資也是找風(fēng)險最小的方式,，比如我們投資海外和紐約最優(yōu)秀的地產(chǎn)商合作開發(fā)的項目在美國的曼哈頓中心地段,，萬科B股轉(zhuǎn)H股也是為了更容易進入海外主流市場。

萬科要以自身的確定性應(yīng)對外部的不確定性,，以降低和防范風(fēng)險,，主要有幾個措施：

第一，我們絕不拿地王,，不囤地,；

第二，保證手頭有足夠的現(xiàn)金儲備,；

第三,，試水國際化,，以平衡風(fēng)險,。主要是快速進入發(fā)達國家的主流市場。3-5年內(nèi),，爭取海外市場的收入占比達到20%,。

Q6：萬科管理層走訪了幾家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如何看待互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的沖擊,？互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對萬科有何啟示,？ 
郁亮：去了騰訊、小米,、阿里,、海爾等優(yōu)秀企業(yè)交流之后的看法是要改變。改變是要對顧客更好,，做更貼近顧客的產(chǎn)品,。另外只追求一個合理偏低的毛利率，比如特斯拉電動車只要15%的毛利率,，多出來的部分都回饋給顧客,。給自己不留退路，給對手不留活路,。
學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),，未來會更加傾向于扁平化架構(gòu)的管理模式。
當(dāng)然,，對房地產(chǎn)企業(yè)來說不變的就是互聯(lián)網(wǎng)取代不了房地產(chǎn)需要蓋100多個章才能做,。

走訪互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，主要是了解90后年青人的需求,?；ヂ?lián)網(wǎng)對我們的沖擊主要還是在思維層面?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)值得借鑒的地方主要有幾點：一是對客戶要極致的好,，不追求過高的毛利率,，讓利于消費者。二是組織機構(gòu)的扁平化,。萬科1700多億的銷售額,，數(shù)萬人的隊伍，很容易形成金字塔式的組織,。響應(yīng)慢,，效率低，這是不利的,。

Q7：能否具體談?wù)勅f科的“合伙人制度”構(gòu)想,？

郁亮：其具體措施是：對今后所有的新項目（有特別要求的除外），一線管理層必須與公司一起投資,。通過跟投,，核心員工和一線管理層成為項目的合伙人。分擔(dān)風(fēng)險,，分享收益,。

公司做大了，活力遠不如小公司,。萬科一線經(jīng)理和核心員工也存在打工心態(tài)和動力不足問題,。通過跟投，員工成為項目合伙人,，有助于激發(fā)一線人員的創(chuàng)造性,，在大公司內(nèi)部散發(fā)出小公司的活力。

但集團層面（即股份公司）的管理層不參與,，以免有監(jiān)守自盜之嫌,。而且，管理層也持有公司的股票,，無須重復(fù)的激勵,。

Q8：裝修房為什么會導(dǎo)致毛利率下降？
郁亮：裝修房本身沒有賺裝修的費用,，所以裝修房的每平米價格大了之后利潤還是原來那么多導(dǎo)致毛利率下降,，但是會讓房子更好賣。但是,，因為通過預(yù)收賬款提前把錢收回來了,，減少了資金成本，進而增厚了ROE,。

Q9：能否多給資本市場講一些概念和故事以提升萬科股票的市值,？
王石答：未來會更多的和投資者互動和交流。2013年其實是萬科成立以來最好的狀態(tài),。

Q10:萬科已經(jīng)是行業(yè)的第一名,，未來的增長潛力在哪里,？有人說，萬科遇到了天花板,，如何應(yīng)對行業(yè)的天花板,？

王石：萬科雖然銷售1700億的基數(shù)很大，但在中國房地產(chǎn)市場份額也只有2%,。按照美國和日本的經(jīng)驗前五大房地產(chǎn)企業(yè)能占到20%的市場份額,，而排名第一的可以占5%以上的市場份額，萬科未來做到4%到5%的份額才合理,。萬科進入全國的城市只有60個,，而全國有700個城市，未來萬科的主戰(zhàn)場還在中國,。萬科一般在經(jīng)濟形勢不好的時候,，有更好的表現(xiàn)，市場份額會上市,。未來幾年不存在天花板的問題

Q11：房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的行業(yè),？萬科國際化的意圖是什么,？

王石：萬科進行國際化,，主要有三個目的：

1、學(xué)習(xí),，學(xué)習(xí)發(fā)達國家的經(jīng)驗,，增強在中國的競爭力；

2,、平衡風(fēng)險,，國際市場的銷售額占到總收入的20%以上。

3,、提升品牌,，主要集中在中國移民較多的城市。首先是發(fā)達國家的主流市場,，然后與合作伙伴一道開拓發(fā)展中國家的市場,。

Q12:在智能住宅，智能家居那一塊,，萬科是怎么考慮,？

王石：萬科一直有探索。比如萬科中心的空調(diào)基本就不用電,，萬科在天臺有很多太陽能面板發(fā)電,，萬科甚至在天臺有菜園種菜，養(yǎng)蜂,。萬科的建筑誤差已經(jīng)達到毫米來計算,，這在同業(yè)是領(lǐng)先的,。

智能化，不僅包括智能家居,，物聯(lián)網(wǎng),，還包括太陽能發(fā)電，節(jié)能環(huán)保等措施,。萬科幾年來其實已經(jīng)做了許多探索,。大部分股東不知道而已。

萬科一直致力于提升工程的質(zhì)量,，目前的質(zhì)量誤差在毫米級,，接近制造業(yè)的水平。在房地產(chǎn)行業(yè)只有萬科能夠做到,，目前質(zhì)量水平已經(jīng)超過中海,。

（根據(jù)參會股東記錄綜合整理，未經(jīng)萬科審核）