作者｜李燚律師,，中銀（南京）律師事務所

來源｜作者授權公眾號「法律參考」發(fā)布

[編者按]

物權法2007年10月1日起正式實施,，至今將近8年,。在此期間,，最高法院也出臺了建筑物區(qū)分所有權糾紛相關司法解釋規(guī)定。但是,，法律執(zhí)行過程中仍然遇到不少尷尬,。目前居民樓內(nèi)層出不窮的各種公司、培訓機構(gòu),、私房菜,、小飯店，就是對物權法的挑戰(zhàn),。武漢市中級人民法院作為本案二審法院,，審判思路清晰，說理充分,，依法改判,。該案被最高法院作為2014年公報案例予以發(fā)布，值得學習,、研究!

張一訴鄭中偉,、中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權糾紛案

案例來源：最高法院2014年公報第11期

[裁判摘要]

在審理建筑物區(qū)分所有權案件時，即使業(yè)主對房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權人造成噪音,、污水,、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變,，由專供個人,、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè),、旅游,、辦公等經(jīng)營性活動，即可認定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，應依照《物權法》第七十七條關于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理,。

房屋使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應承擔與業(yè)主相同的法定義務,，除遵守法律,、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意,。

[案件概覽]

張一訴鄭中偉,、中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權糾紛案

原告：張一，男,，31歲,，漢族，住武漢市武昌區(qū)中北路,。

被告：鄭中偉,，男，37歲,，漢族,，住武漢市武昌區(qū)中北路。

被告：中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信有限公司武漢市分公司,，住所地：武漢市東西湖區(qū)金銀湖馬池路,。

原告張一因與被告鄭中偉、中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信有限公司武漢市分公司(以下簡稱聯(lián)通武漢分公司)發(fā)生建筑物區(qū)分所有權糾紛,，向湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院提起訴訟,。

原告張一訴稱：被告鄭中偉系武漢市武昌區(qū)中北路白玫瑰花苑X棟X單元A室的業(yè)主。2011年12月,，被告鄭中偉與被告聯(lián)通武漢分公司未經(jīng)小區(qū)內(nèi)相關業(yè)主的同意,，擅自將光纖傳輸機柜、電源柜,、蓄電池等設備安置在A室,，將A室建成通信機房，該機房24小時運轉(zhuǎn),，無人值班,，存在安全隱患，相關業(yè)主及白玫瑰花苑物業(yè)管理處曾多次對兩被告進行勸阻,，但兩被告均未予理會?，F(xiàn)原告訴至法院要求判令兩被告拆除位于武漢市武昌區(qū)中北路白玫瑰花苑X棟X單元A室的光纖傳輸設備，恢復房屋住宅用途,，并承擔本案訴訟費用,。

原告張一提交了如下證據(jù)：

1.產(chǎn)權登記信息查詢單1份,，證明位于武昌區(qū)中北路白玫瑰花苑X棟X單元 A室房屋所有權人為被告鄭中偉，該房屋的設計用途是住房,。

2.武房權證洪字第2007010794號房屋所有權證1份,，證明原告張一的住房在被告鄭中偉房屋的樓下，是與本案有利害關系的業(yè)主,。

3.照片五張,、關于武漢聯(lián)通在中北路白玫瑰花苑小區(qū)放置光纖傳輸設備的說明1份、違約竊電停(限)電通知書1份,，證明中北路白玫瑰花苑X棟X單元A室里放置著光纖傳輸設備,，聯(lián)通公司將其改建為通信機房，被告鄭中偉在A室使用380伏非家用電源,。

4.證人葉國軍,、證人馬占軍的證言。證明證人都是與白玫瑰花苑X棟X單元A室房屋有利害關系的業(yè)主,，證人不同意將白玫瑰花苑X棟X單元A室房屋改為經(jīng)營性用房,，要求拆除相關光纖傳輸設備。

5.依原告張一申請法院到武漢武昌供電公司武昌供電營業(yè)廳取得的違約竊電停(限)電通知書1份,。

被告鄭中偉辯稱：鄭中偉是武昌區(qū)中北路白玫瑰花苑X棟X單元A室的業(yè)主,，依據(jù)相關法律規(guī)定對此房屋享有使用、處分的權利,，將房屋出租給聯(lián)通武漢分公司的行為是合法合理，并沒有給其他業(yè)主造成危害,，也沒有任何的安全隱患;白玫瑰花苑物業(yè)管理處確實下了整改通知,，但我們認為是無效的，白玫瑰花苑小區(qū)另有各種公共服務公司的設備安放在業(yè)主共有的公共區(qū)域內(nèi),，而聯(lián)通公司的設備只放置在本人房屋內(nèi),，并沒有占用任何公攤面積;請求依法駁回原告的訴訟請求，本案訴訟費用由原告承擔,。

被告聯(lián)通武漢分公司辯稱：依據(jù)電信條例和物權法,，聯(lián)通武漢分公司與被告鄭中偉簽訂租賃合同后有權放置電信設備;聯(lián)通武漢分公司放置電信設備的房間不屬于經(jīng)營性用房，沒有對小區(qū)居民生活造成任何影響;請求依法駁回原告張一的訴訟請求,。

[審理查明]

湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院一審查明：

被告鄭中偉于2003年4月28日取得位于武漢市武昌區(qū)中北路白玫瑰花苑X棟X單元A室,、設計用途住宅的房屋(以下簡稱A室房屋)的房屋所有權證，張一于2007年取得位于武漢市武昌區(qū)中北路白玫瑰花苑X棟X單元B室,、設計用途住宅的房屋的房屋所有權證,。鄭中偉與張一系同一單元上下樓層鄰居關系。

被告聯(lián)通武漢分公司于2010年5月13日與武漢市公安局等簽訂武漢市城市視頻監(jiān)控系統(tǒng)項目建設,、運維服務和租賃合同,。

劉保姣(被告鄭中偉之嫂)于2011年10月8日與被告聯(lián)通武漢分公司簽訂白玫瑰花苑通信機房租賃合同,，約定聯(lián)通武漢分公司利用A室房屋建設通信機房，租期自2011年10月8日起至2015年10月7日止,，年租金為29800元;劉保姣負責周邊群眾的協(xié)調(diào)工作,，保證聯(lián)通武漢分公司正常施工及日常維護;聯(lián)通武漢分公司保證改造、裝修房屋不影響房屋的建筑結(jié)構(gòu)安全,，設備在工作中或因老化等不影響周邊群眾的生活,、休息。

被告聯(lián)通武漢分公司于2011年12月入駐使用A室房屋至今,。與此同時,，鄭中偉之兄鄭中良仍居住使用A室房屋。

白玫瑰花苑物業(yè)管理處,、白玫瑰花苑業(yè)主自2012年3月19日起,，多次要求A室房屋業(yè)主“停止生產(chǎn)經(jīng)營、恢復原住房性質(zhì),、消除安全隱患”,。

被告聯(lián)通武漢分公司于2012年4月8日領取武漢市重大項目認定證書，載明項目名稱為無線城市綜合項目--“中國聯(lián)通無線城市”,，有效期至2014年4月8日,。

武漢武昌供電公司于2012年7月17日認為A室房屋業(yè)主存在高價低接用電行為，發(fā)出違約竊電停(限)電通知,。

被告聯(lián)通武漢分公司在A室房屋內(nèi)放置光纖傳輸機柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點,，用以建設有線光纖傳輸寬帶網(wǎng)絡，解決“平安城市”視頻監(jiān)控錄像傳輸,、無線城市綜合項目WLAN(無線寬帶局域網(wǎng)),、周邊居民小區(qū)寬帶、固定電話等接入業(yè)務的匯聚,、交換需求,。

原告張一于2013年1月16日起訴被告鄭中偉、聯(lián)通武漢分公司至法院,，請求判令鄭中偉,、聯(lián)通武漢分公司拆除位于武漢市武昌區(qū)中北路白玫瑰花苑X棟X單元A室房屋內(nèi)的光纖傳輸設備，恢復房屋住宅用途,。

[一審裁判]

湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院一審認為：

本案案由應確定為建筑物區(qū)分所有權糾紛,。《中華人民共和國物權法》第七十七條的立法目的,，實際上主要針對的是利用住宅從事經(jīng)營生產(chǎn)企業(yè),，規(guī)模較大的餐飲及娛樂、洗浴或者作為公司辦公用房等動輒給其他區(qū)分所有權人帶來噪音,、污水,、異味,、過多外來人員出入等影響其安寧生活的營業(yè)行為，即并非所有將住宅改變的行為都是《中華人民共和國物權法》第七十七條規(guī)制的行為,。被告鄭中偉,、武漢聯(lián)通公司并未改變涉案房屋的住宅性質(zhì)，即或改變亦是用于公益事業(yè),，且原告張一未提供其房屋價值,、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的證據(jù)。故對原告的訴請,，不予支持,。

據(jù)此，武漢市武昌區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定,，于2013年9月26日判決：

駁回原告張一的訴訟請求,。

[二審裁判]

張一不服一審判決，向湖北省武漢市中級人民法院提起上訴稱：一,、一審判決遺漏重大事實,，且認定事實錯誤。被上訴人聯(lián)通武漢分公司在一審提交的證據(jù)四即2012年5月13日武漢市城市視頻監(jiān)控系統(tǒng)項目建設,、運維服務和租賃合同書中,，合同金額高達數(shù)億元，一審判決遺漏此重大事實,，導致錯誤認定被上訴人鄭中偉,、被上訴人聯(lián)通武漢分公司沒有改變訟爭房屋的住宅性質(zhì)，即或改變也是用于公益事業(yè),。被上訴人鄭中偉在一審提交的證據(jù)二即2013年3月25日照片兩張,，照片的內(nèi)容只是一些生活用品，一審以此證據(jù)認定鄭中偉的哥哥鄭中良一直居住使用302室房屋,，屬于認定事實錯誤。二,、一審判決擅自進行司法解釋明顯違法,。一審判決錯誤地將《中華人民共和國物權法》第七十七條的立法目的解釋為主要針對的是利用住宅從事經(jīng)營生產(chǎn)企業(yè)，規(guī)模較大的餐飲及娛樂,、洗浴或者公司辦公用房等動輒給其他區(qū)分所有權人帶來噪音,、污水、異味,、過多外來人員出入等影響其安寧生活的營業(yè)行為,，而《中華人民共和國立法法》規(guī)定，法律解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會,，一審的解釋行為違背了《中華人民共和國立法法》的規(guī)定,。三,、兩被上訴人的行為已經(jīng)嚴重侵犯有利害關系業(yè)主的權利，人民法院應責令其立即拆除以消除隱患,。綜上,，請求：一、依法撤銷一審判決,，發(fā)回重審,，或者查清事實后予以改判;二、判令兩被上訴人拆除位于武漢市武昌區(qū)中北路白玫瑰花苑X棟X單元A室房屋的光纖傳輸設備,，恢復房屋住宅用途,。

上訴人張一在二審中提交了一份證據(jù)，即民事上訴狀一份,，證明全體業(yè)主反對被上訴人聯(lián)通武漢分公司的行為,。

被上訴人鄭中偉答辯稱：一、鄭中偉將自有產(chǎn)權房屋租賃給被上訴人聯(lián)通武漢分公司合理合法,?！吨腥A人民共和國物權法》賦予所有權人對自身動產(chǎn)或不動產(chǎn)享有占有、使用,、收益權,。二、一審判決合情合理,。一審法院對《中華人民共和國物權法》第七十七條所作的解釋正確?，F(xiàn)行法律沒有規(guī)定答辯人將房屋租賃給聯(lián)通武漢分公司安裝光纖設備的行為違法。三,、答辯人不僅在一審中提交照片證明房屋可以正常居住,，而且一審法院審判人員也實地查看過訟爭房屋，房屋內(nèi)有人居住生活,。四,、上訴人張一聲稱聯(lián)通武漢分公司侵犯其權利，但沒有舉出證據(jù)證明到底侵犯其何種權利,。聯(lián)通武漢分公司曾請專業(yè)人員對輻射進行檢測,，沒有檢測出輻射，但上訴人不相信該意見,。五,、小區(qū)公共場所內(nèi)還有其他通信設備，如果要拆除答辯人家中的通信設備,，小區(qū)公共場所內(nèi)的其他通信設備也應當拆除,。綜上，請求二審法院駁回上訴,，維持原判,。

被上訴人鄭中偉在二審中提交一份證據(jù),，即近1年的水、電,、燃氣的發(fā)票一套,，證明訟爭房屋內(nèi)一直有人居住生活。

被上訴人聯(lián)通武漢分公司答辯稱：上訴人張一片面理解了公益事業(yè)的概念,。聯(lián)通武漢分公司的情況與電力公司,、自來水公司相似，雖然對用戶收取費用,，但仍然是公益事業(yè),。請求二審法院駁回上訴，維持原判,。

被上訴人聯(lián)通武漢分公司在二審中提交一份證據(jù),，即《武漢市人民政府辦公廳關于進一步加強無線城市建設工作的通知》一份，證明武漢市人民政府要求全社會支持基礎設施建設,，支持無線城市建設,，嚴格落實《住宅區(qū)和住宅建筑內(nèi)光纖到戶通信設施工程設計規(guī)范》和《住宅區(qū)和住宅建筑內(nèi)光纖到戶通信設施工程施工及驗收規(guī)范》兩項國家標準要求。

湖北省武漢市中級人民法院經(jīng)二審,，確認了一審查明的事實,。

另查明，被上訴人鄭中偉對劉保姣于2011年10月8日與被上訴人聯(lián)通武漢分公司簽訂的白玫瑰花苑通信機房租賃合同予以認可,。聯(lián)通武漢分公司于2010年5月13日與武漢市公安局簽訂的武漢市城市視頻監(jiān)控系統(tǒng)項目建設,、運維服務和租賃合同約定，合同基準價即招標采購過程中聯(lián)通武漢分公司和金鵬電子信息機器有限公司的中標價格為1.86億元,。

本案二審的爭議焦點是：一,、被上訴人聯(lián)通武漢分公司在訟爭房屋內(nèi)放置光纖傳輸機柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點的行為是否屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;二、如果聯(lián)通武漢分公司的上述行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，是否應當經(jīng)過上訴人張一的同意,。

湖北省武漢市中級人民法院二審認為：

一、關于第一個爭議焦點,。

被上訴人聯(lián)通武漢分公司在訟爭房屋內(nèi)放置光纖傳輸機柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點的行為,，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。理由如下：住宅是指專供個人,、家庭日常生活居住使用的房屋。經(jīng)營性用房是指用于商業(yè),、工業(yè),、旅游、辦公等經(jīng)營性活動的房屋,。兩者因用途不同而有本質(zhì)區(qū)別,。住宅的用途主要是生活居住,，經(jīng)營性用房的用途主要是經(jīng)營性活動。本案中,，聯(lián)通武漢分公司租賃訟爭房屋用于放置光纖傳輸機柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點,，以建設有線光纖傳輸寬帶網(wǎng)絡，解決“平安城市”視頻監(jiān)控錄像傳輸,、無線城市綜合項目WLAN(無線寬帶局域網(wǎng)),、周邊居民小區(qū)寬帶、固定電話等接入業(yè)務的匯聚,、交換需求,。從其用途可以看出，其租賃訟爭房屋并不是為了生活居住,，而是為了從事經(jīng)營性活動,，因此聯(lián)通武漢分公司的上述行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

二,、關于第二個爭議焦點,。

被上訴人聯(lián)通武漢分公司在訟爭房屋內(nèi)放置光纖傳輸機柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點的行為，應當經(jīng)過上訴人張一的同意,。理由如下：首先,，聯(lián)通武漢分公司將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為應當經(jīng)過有利害關系的業(yè)主同意。依照《中華人民共和國物權法》第七十七條“業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，除遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意”的規(guī)定,，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，其行為的合法性需要同時滿足兩個條件：1.遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約;2.應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意,。即使沒有違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，只要沒有經(jīng)過有利害關系的業(yè)主同意,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為的合法性仍不具備,。《中華人民共和國物權法》第七十七條的條款語義清楚,、內(nèi)涵明確,，一審對該條款中的“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”作限縮性解釋不當，予以糾正。依照最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意,，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險,、恢復原狀或者賠償損失的,，人民法院應予支持”和第十六條第一款“建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的,，參照本解釋處理”的規(guī)定,，聯(lián)通武漢分公司作為訟爭房屋的承租人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應承擔與業(yè)主相同的法定義務,，故也應當經(jīng)過有利害關系的業(yè)主同意,。

其次，上訴人張一應認定為有利害關系的業(yè)主,。依照最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業(yè)主’,。建筑區(qū)劃內(nèi),，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的,，應證明其房屋價值,、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響”的規(guī)定，上訴人張一作為本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主,，無需舉證證明其房屋價值,、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響，即可認定為有利害關系的業(yè)主,。

綜上,，被上訴人聯(lián)通武漢分公司租賃被上訴人鄭中偉的房屋用于放置光纖傳輸機柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點的行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，該行為未經(jīng)有利害關系的業(yè)主上訴人張一的同意,，依照前述最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款和第十六條第一款的規(guī)定,，聯(lián)通武漢分公司應承擔相應責任。被上訴人鄭中偉明知其嫂子劉保姣將訟爭房屋出租給被上訴人聯(lián)通武漢分公司用于建設通信機房,，仍對該房屋租賃合同予以認可,，其應與聯(lián)通武漢分公司共同承擔責任。故對于張一關于鄭中偉,、聯(lián)通武漢分公司拆除位于武漢市武昌區(qū)中北路白玫瑰花苑X棟X單元A室房屋的光纖傳輸設備,、恢復房屋住宅用途的上訴請求，予以支持,。一審判決認定事實清楚,，但適用法律不當，據(jù)此，武漢市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項的規(guī)定,，于2014年1月20日判決：

一、撤銷武漢市武昌區(qū)人民法院(2013)鄂武昌民初字第00444號民事判決;

二,、鄭中偉,、中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信有限公司武漢市分公司于本判決生效后六十日內(nèi)拆除位于武漢市武昌區(qū)中北路白玫瑰花苑X棟X單元A室房屋的光纖傳輸設備，恢復房屋住宅用途,。

本判決為終審判決,。

[律師提示]

開設在居民樓的公司、飯店,、培訓機構(gòu)大多隱蔽性較強,，工商、環(huán)保部門在日常巡查過程中一般無權對居民住戶進行檢查,，也難發(fā)現(xiàn)此類違規(guī),、違法問題。甚至,，相關部門本著“民不舉,、官不究”的原則，對上述違法經(jīng)營行為視而不見,，直接助長了“住改商”違法行為的泛濫,。近年來，工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照過程中加強了監(jiān)督審查,，對于住宅性質(zhì)房屋,，一般不頒發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照。但實踐中,，很多經(jīng)營者存在注冊地和經(jīng)營地不一致的情況,，以此來規(guī)避法律規(guī)定。

通過上述公報案例我們知道,，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，其行為的合法性需要同時滿足兩個條件：1.遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約;2.應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意,。實踐中,，有些業(yè)主甚至法院認為“只有經(jīng)營性用房給周圍業(yè)主造成噪音、污水,、異味,、過多外來人員出入等嚴重影響時，才構(gòu)成違法”,，上述觀點是不正確的,，完全是對法律規(guī)定的曲解。

在受到或有可能受到住宅改為營業(yè)性用房造成的侵害時，有利害關系的業(yè)主可以向物業(yè)管理機構(gòu)進行投訴,、舉報,，在協(xié)商無果的情況下，亦可以通過司法途徑尋求解決,，即通過委托律師向法院起訴的方式,，請求法院判決排除妨害，消除危險,，恢復原狀,，賠償損害。因此,，對于自己所在居民樓內(nèi)開設飯店,、公司不滿的居民，不必過于擔心,，完全可以拿起法律武器,，維護自己的合法權益。