土地悖論

                               ----土地制約下的經(jīng)濟(jì)

         原文發(fā)表于：2015年4月4日《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》網(wǎng)站

    土地,，是前工業(yè)化時(shí)期經(jīng)濟(jì)的中心所在，現(xiàn)在又回過(guò)頭來(lái)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的掣肘,。

    在眾多的歷史資料中,， 經(jīng)濟(jì)史展現(xiàn)出的是人們對(duì)土地的漠不關(guān)心。18世紀(jì)的重農(nóng)學(xué)派把土地問(wèn)題看作是驅(qū)動(dòng)生產(chǎn)構(gòu)成三要素中的最基本要素,。此后不久,，托馬斯·馬爾薩斯又認(rèn)為，人口以幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)的情況下,，土地的內(nèi)在匱乏是造成最終災(zāi)難的根源所在,。

    但是西方國(guó)家沒(méi)有屈服于大災(zāi)難的降臨，他們找到了解決土地匱乏的方法,，其方法中有建造獨(dú)創(chuàng)性的摩天大樓,，制造化肥，修建鐵路和地鐵等,。更為窮兇極惡的是,，他們剝削被壓迫的人民，實(shí)行殖民化,。改善交通運(yùn)輸條使得用偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地,，可以跑到遠(yuǎn)在半球以外的地方種植莊稼，或者在市郊建造工人住宅區(qū),，就和利用就近的土一樣,。高速發(fā)達(dá)的生產(chǎn)力可以在較少的土地上生產(chǎn)出更多的食物。

（圖表1）

   在20世紀(jì)中葉,， 土地的價(jià)值相對(duì)于GDP的增長(zhǎng),，毫不留情的下降了，土地在富有國(guó)家被大幅度邊緣化了,，教科書(shū)中在講到經(jīng)濟(jì)時(shí),，土地很少被提到。到1970年,，一些有先見(jiàn)之明的人注意到土地降價(jià)和信息技術(shù)的迅速興起之后,，他們才相信教科書(shū)的確是預(yù)言了未來(lái)的世界的狀況：土地和地理位置也會(huì)變得無(wú)關(guān)緊要。

    然而事實(shí)正好相反,，人們對(duì)土地的關(guān)心又卷土重來(lái)了,。實(shí)際世界上土地并不是全面緊缺，而只是在某些特別地區(qū)緊缺,。這種不協(xié)調(diào)狀況的出現(xiàn),，城市建設(shè)是其主要原因。在一部分地區(qū)土地價(jià)格上漲是經(jīng)濟(jì)大獲成功的不可避免的衍生物的一部分，同時(shí)也是畸形發(fā)展的產(chǎn)物,，是它造成了世界土地價(jià)格的高揚(yáng),。有意向預(yù)測(cè)估計(jì)，從1960年代以來(lái),，這種感覺(jué)畸形經(jīng)濟(jì)發(fā)展削減了美國(guó)GDP多于13%,。

    造成土地價(jià)格變化的兩個(gè)相關(guān)原因，是在兩個(gè)方面出現(xiàn)的大發(fā)展,。第一，是極具諷刺性,，它和計(jì)算機(jī)和通訊技術(shù)革命有關(guān),，這一革命在1970年代已經(jīng)初露端倪。在某種程度上,，這個(gè)革命實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)學(xué)家法蘭西絲·凱恩克羅絲所預(yù)言的“地球零距離”,。連鎖供應(yīng)跨越了國(guó)界和海洋，呼叫客戶服務(wù)電話,，對(duì)方可以在另一個(gè)大陸回答你你的問(wèn)題,。距離消失了，但你所處的位置卻沒(méi)有變,。

    20世紀(jì)中葉,，許多過(guò)去曾充滿生機(jī)和活力的富有國(guó)家的大城市正在縮小，到1980年代,，這些城市才扭轉(zhuǎn)了方向,。哈佛大學(xué)的愛(ài)德華·格萊澤和巴塞羅那商業(yè)地產(chǎn)研究院的賈克模· Ponzetto認(rèn)為,，這是因?yàn)樾畔⒓夹g(shù)使得一些知識(shí)密集型企業(yè)大獲紅利,。金融交易的商家可以通過(guò)交叉投資賺更多的錢(qián)；微軟商戶在全球市場(chǎng)很容易就可以以很低的價(jià)格賣(mài)出自己的產(chǎn)品,。在知識(shí)密集型商業(yè)活動(dòng)爆炸性發(fā)展起來(lái)時(shí),，產(chǎn)生“點(diǎn)子”地方的經(jīng)濟(jì)財(cái)富也同樣開(kāi)始爆炸。

    在研究人員中支持這一觀點(diǎn)的,，還有瑞典隆德大學(xué)的大學(xué)托爾·博杰和牛津大學(xué)的卡爾 ·貝爾迪克特,。在1980年代以前，還沒(méi)有有關(guān)城市人力資源技能水平和創(chuàng)新工種 之間聯(lián)系的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,。相比之下,，從上世紀(jì)80年代起，更為規(guī)則的新工種出現(xiàn)了,，擁有高技能人力的地區(qū)與其他缺少高技能人力地區(qū),，形成鮮明的對(duì)照。而且，格萊澤先生和他的同事馬修 ·萊辛格還發(fā)現(xiàn),，在大都市的人口數(shù)量和工人生產(chǎn)能力之間的聯(lián)系,。看來(lái),，在擁有大量創(chuàng)意公司的城市,，工人掌握知識(shí)的速度要快得多。

    頂尖級(jí)的大城市已經(jīng)成為發(fā)明活動(dòng)的溫床,，其作用非其他地方可比,。雇員們聚集在同一個(gè)城市，員工交叉雇傭,，收入相互攀比,。結(jié)果，從班加羅爾到奧斯汀,，從米蘭到巴黎,，土地變成了非常珍貴的資源?？纤h農(nóng)村一公頃土地的售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于圣克拉拉縣硅谷土地的價(jià)格,。也只有圣巴拉拉才會(huì)這樣。

    如果不是有第二次和更多次土地問(wèn)題出現(xiàn)的浪潮,，是完全可以出現(xiàn)多個(gè)圣克拉拉的,。土地使用規(guī)則使其受到了限制。這座城市有一半的家庭住的是獨(dú)棟小樓,，人口密度只有每平方公里2300人,，比人口密度過(guò)于擁擠的舊金山低了三倍。

    土地使用規(guī)則的廣泛推行是可以理解的,。人口聚集使得地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生活力是付出了代價(jià)的,，沒(méi)有土地使用規(guī)則的19世紀(jì)，城市的繁榮是到處可見(jiàn),，擁擠不堪的城市貧民窟成為滋生犯罪和流行病的肥沃土壤,，污濁的空氣和骯臟的水源，對(duì)窮人和富人同樣都是禍害,。所以政府官員們開(kāi)始對(duì)這些城區(qū)的房屋建設(shè)實(shí)行新的規(guī)則,，止政府官員強(qiáng)制在城市實(shí)行這些新規(guī)則，此后又將這些規(guī)則延伸開(kāi)來(lái)：限制樓房的高度和設(shè)計(jì)的質(zhì)量,；限定樓房的最大高度和最小的停車(chē)場(chǎng)的面積,；世界各地都要求留出“綠化帶”。

    從20世紀(jì)中葉開(kāi)始,，大都市經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇,，貧民窟的人口也隨即再一次增長(zhǎng)起來(lái),。生活在倫敦和紐約中心區(qū)域的人口數(shù)量達(dá)到了最高峰，人們對(duì)高質(zhì)量住宅的需求導(dǎo)致了意想不到的房屋建筑的規(guī)定,，顯然這些規(guī)定在大部分城市都實(shí)行起來(lái)了,。

   19世紀(jì)早期有個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，也是馬爾薩斯的朋友,，叫大衛(wèi)·李嘉圖也認(rèn)為情況大致如此,。當(dāng)他看到土地再一次成為城市建設(shè)規(guī)則的中心所在時(shí)，心中就產(chǎn)生了土地出租的想法,，使得緊缺資源的所有者得到了一筆不勞而獲的意外之財(cái),。

   他說(shuō)，食品的緊缺會(huì)抬高食物的價(jià)格,，這就促使土地所有者用更多的土地來(lái)種植莊稼,，高昂的食品價(jià)格使所有土地所有者從中受益。地主穩(wěn)坐在高產(chǎn)的土地上,，忽然發(fā)現(xiàn)他收獲的利潤(rùn)暴漲了，不是因?yàn)樗兴l(fā)明,，而是因?yàn)槿祟愋枰嗟母嗟耐恋嘏銮墒菍儆谒?。這一狀況恰好就是今天城市中所發(fā)生的事情。

    根據(jù)耶魯大學(xué)的羅伯特·席勒收集到的資料顯示,，扣除通貨膨脹因素,，在美國(guó)建筑新住宅樓的成本和上世紀(jì)80年代是相等的。相比之下,，同期購(gòu)買(mǎi)新住宅所花的錢(qián)卻增加了30%,。（在2000年代的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，直到泡沫期回落之前房?jī)r(jià)都是大幅度上漲,。）個(gè)別城市的漲幅甚至更大一些,。從1993年至2013年，波士頓和舊金山的房?jī)r(jià)扣除物價(jià)因素上漲了60%,。

（圖表 2）

    研究這個(gè)問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家通常都認(rèn)為,，房?jī)r(jià)的上漲是土地價(jià)格上漲的產(chǎn)物。伊利諾斯大學(xué)的戴維·阿爾布伊和美國(guó)眾議院預(yù)算局的加布里埃爾·艾利西都認(rèn)為土地占到了總房?jī)r(jià)的三分之一,，有些大城市將近一半,。土地在房?jī)r(jià)中所占比重過(guò)高，結(jié)果造成土地所有者改為大量出租土地,。

    如果政策放松了對(duì)樓層高度和樓房密度的限制,，小片土地是可以在一定程度上用來(lái)滿足對(duì)土地的需求，從而減少土地所有者所收的租金的,，因?yàn)槿魏涡枨蟮奶岣哂锌赡鼙恍∑闵⑼恋氐拈_(kāi)發(fā)所滿足,。正像19--20世紀(jì)高漲的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力導(dǎo)致了農(nóng)村地主經(jīng)濟(jì)收入的相對(duì)下降一樣,，對(duì)土地使用嚴(yán)格限制的放松，也會(huì)相對(duì)降低地產(chǎn)財(cái)富在經(jīng)濟(jì)總量中的份額,。經(jīng)濟(jì)行為的收益將流入工人和開(kāi)發(fā)商的口袋中,。

    相反如果建筑規(guī)則使城區(qū)土地的產(chǎn)能變得低了，房?jī)r(jià)也就穩(wěn)中有降,。格萊澤與拉文·薩克斯對(duì)2005年聯(lián)邦儲(chǔ)備局的數(shù)據(jù)做了研究,，賓夕法尼亞大學(xué)的約瑟夫·喬克則想把房產(chǎn)價(jià)格歸咎于土地供應(yīng)的限制法規(guī)上。1998年他們所說(shuō)的“影子稅”在華盛頓和波士頓大約是20%,，在舊金山和曼哈頓大約是50%,。從那時(shí)起事情越來(lái)越嚴(yán)重。

    倫敦經(jīng)濟(jì)研究院的保羅·切希爾和克里斯丁·希爾伯特在同樣的研究中估計(jì),，2000年代這種法規(guī)所規(guī)定的“影子稅”在米蘭和巴黎大約是300%,，在倫敦金融商業(yè)區(qū)是450%，而在倫敦西區(qū)是800%,。在歐洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的大部分重要城市中,，由于法規(guī)的原因商用房地產(chǎn)天價(jià)稅額是的建筑業(yè)困難重重 。

    有人可能感到很難對(duì)梅菲爾區(qū)的面對(duì)的高租金避險(xiǎn)基金表示同情,，但是窮人比富人對(duì)這筆開(kāi)銷(xiāo)感到更為有效,。以美國(guó)房屋業(yè)主為例，60%的房主有可能認(rèn)為房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲是對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的一種束縛,。然而,。紐約大學(xué)的愛(ài)德華·沃爾夫卻指出，中產(chǎn)階級(jí)從中得到的好處很少,，因?yàn)樗舶殡S著抵押債務(wù)的上漲,。與此同時(shí)，租住房屋的更窮的美國(guó)人因房?jī)r(jià)飛速上漲要不斷增加生活費(fèi)用的開(kāi)銷(xiāo),。

（圖表3）

    房屋財(cái)富在加重的社會(huì)不公中起到了至關(guān)重要的作用,。巴黎經(jīng)濟(jì)研究院的托馬斯·皮凱蒂在他寫(xiě)的《21世紀(jì)的資本》一書(shū)中提醒大家要注意到這一點(diǎn)。在最近報(bào)紙上,。麻省理工學(xué)院的博士生馬休·羅格麗提出,，國(guó)民收入增長(zhǎng)部分都流入了資本擁有者手中，而不是流入工人手中,，原因就是住房費(fèi)用不斷提高,。1950年資本的收入只占國(guó)民總收入3%，而現(xiàn)在占到了10%,。

    在新興的市場(chǎng)中,，土地出租收入也都被土地所有者所攫取。根據(jù)做房地產(chǎn)的世邦魏理仕公司的資料,，北京和新德里被排在世界上房?jī)r(jià)最高的是大城市,，而吉隆坡和雅加達(dá)都是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的城市之一,。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快的地區(qū)通常都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)序的地區(qū)，這也就意味著缺乏監(jiān)管的房地產(chǎn)市場(chǎng)在其中起到了很壞的作用,。在印度,，繁雜的審批程序控制了土地的租金，嚴(yán)格限制土地的使用權(quán),，嚴(yán)重扭曲了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的類型和利益的分配,。

    房產(chǎn)主租金的增加促使了腐敗的滋生和資源的浪費(fèi)。土地所有者極力加強(qiáng)對(duì)發(fā)展的控制,，而政客們則依靠手中的權(quán)力撈錢(qián),。雖然經(jīng)過(guò)篩選，一部分項(xiàng)目獲得了批準(zhǔn),，但他們卻從申請(qǐng)者那里得到意外的財(cái)富,。在政治腐敗已經(jīng)成為嚴(yán)重問(wèn)題的地方，或許土地問(wèn)題的再次出現(xiàn)就是其中的腐蝕劑,。2014年10月《印度時(shí)報(bào)》報(bào)道說(shuō),，在孟買(mǎi)市中心區(qū)域要獲得項(xiàng)目批準(zhǔn)，需要走很多程序,，賄賂所需的錢(qián)可占到房屋建筑費(fèi)用的一半,。