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作為新興市場，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域本來充滿希望,。但若不能真正滿足養(yǎng)老需求并采用有效的商業(yè)模式,，這個(gè)市場也可能令投資者失望。因此,，梳理格局,，看清趨勢,，對(duì)投資者來說尤為重要,。 隨著中國持續(xù)發(fā)展、老年人口的急速增長,、家庭組織結(jié)構(gòu)的變化以及財(cái)富的增加,，中國的養(yǎng)老服務(wù)出現(xiàn)了一系列的變化，“養(yǎng)老住宅市場”日漸升溫,。市場上針對(duì)高端養(yǎng)老服務(wù)涌現(xiàn)出許多商業(yè)模式,，卻鮮有公司能夠成功地把握并占據(jù)高端養(yǎng)老服務(wù)的市場需求,。 作為新興市場，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域本來充滿希望,。但若不能真正滿足養(yǎng)老需求并采用有效的商業(yè)模式,，這個(gè)市場也可能令投資者失望。因此,，梳理格局,，看清趨勢，對(duì)投資者來說尤為重要,。 在養(yǎng)老服務(wù)市場中,，農(nóng)村養(yǎng)老院和農(nóng)村福利院針對(duì)低端市場；大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，比如城市中的養(yǎng)老院和福利院,，在養(yǎng)老住宅市場中處于中端水平；只有很少一部分是高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率根據(jù)定位有所不同,。中端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)往往有很高的入住率，因?yàn)樗麄兇蠖喽加斜容^新的硬件和設(shè)施,，服務(wù)齊全,，而且收費(fèi)價(jià)格基本能被大多數(shù)中等收入家庭所接受。高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率在一,、二,、三線城市中都是最低的，這主要是由于高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi),、選址和服務(wù)的錯(cuò)位所致,。 現(xiàn)有的高端養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)往往使用租憑模式，這與客戶的需求表現(xiàn)不相符合,。相比較于高額的月租金或會(huì)員費(fèi),，消費(fèi)者更偏好擁有住宅。同時(shí),，許多高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)位于郊區(qū),，這讓很多想住在家庭與朋友附近的老人不愿入住。此外,，一些高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)沒有很好的醫(yī)療設(shè)施,，而醫(yī)療服務(wù)恰恰是老人選擇養(yǎng)老服務(wù)的關(guān)鍵因素。 五大模式打擂臺(tái) 根據(jù)對(duì)客戶需求和市場趨勢的分析,，我們歸納了五種針對(duì)高端養(yǎng)老住宅市場的商業(yè)模式和服務(wù)配置,。 樣本1 高端養(yǎng)老院 高端養(yǎng)老院一般在城市中，且大多只提供群體居住,。這些機(jī)構(gòu)主要針對(duì)健康的老人,，但也接受一些需要輔助生活照料服務(wù)或者全天醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的老人,。 和一般養(yǎng)老院一樣，高端養(yǎng)老院提供的是群體居住服務(wù),，老人們需要共用一些設(shè)施（如衛(wèi)生間等）,。這種養(yǎng)老院的規(guī)模一般較小，養(yǎng)老院的所有者通常能自行運(yùn)營,。此外,，盡管部分高端養(yǎng)老院提供基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，這些養(yǎng)老院一般臨近市區(qū),，所以不需要單獨(dú)建立一個(gè)附屬醫(yī)院,。 通過調(diào)研和分析后發(fā)現(xiàn)，不同機(jī)構(gòu)的入住率有著顯著差別,。這主要是由于養(yǎng)老院所在的地點(diǎn),、收費(fèi)和提供的醫(yī)療服務(wù)的不同所導(dǎo)致的，能夠提供護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)的機(jī)構(gòu)通常比無法提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)入住率高,。 太申祥和是北京（樓盤）第一家高端養(yǎng)老院,，且被普遍認(rèn)為是這個(gè)模式的成功典范。它最大的優(yōu)勢在于提供獨(dú)特的中醫(yī)服務(wù),，同時(shí)其價(jià)格的合理與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)也廣受好評(píng),，現(xiàn)在老人們需要排隊(duì)才能入住。 樣本2 綜合老年社區(qū) 綜合老年社區(qū)主要針對(duì)能夠獨(dú)立生活的老人,，不過也會(huì)有專門的區(qū)域?yàn)槔先颂峁┳o(hù)理服務(wù),。作為一個(gè)社區(qū)，這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常是由獨(dú)立的生活區(qū)域及一系列生活配套設(shè)施構(gòu)成,，包括配套的超市,、郵局、銀行等,，因此綜合老年社區(qū)需要眾多提供不同服務(wù)的外部供應(yīng)商,。此外，這些社區(qū)一般設(shè)立在醫(yī)院附近或者內(nèi)部就有醫(yī)院,。 盡管綜合老年社區(qū)提供最全面的服務(wù),，但是其入住率大多處于中下水平。這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)此類社區(qū)位于郊區(qū)且收取高額會(huì)員費(fèi)或租金,。 這種商業(yè)模式中也存在比較成功的例子,，這需要開發(fā)商能夠采用出售的模式吸引以投資為目的的買家，或者在地域和醫(yī)療服務(wù)上有優(yōu)勢,。事實(shí)上,，運(yùn)營機(jī)構(gòu)往往比較親睞出租模式，而有些運(yùn)營機(jī)構(gòu)則由于土地性質(zhì)問題無法出售只能采取出租模式,。但分析表明,，如果采取出租模式，在平均50%入住率的前提下,，需要10到15年才能收回投資,。 親和源老年公寓是上海（樓盤）第一家，也是目前唯一一家提供全方位服務(wù)的綜合老年社區(qū),。親和源社區(qū)中有一家醫(yī)院,，因此社區(qū)的設(shè)備和服務(wù)，特別是醫(yī)療服務(wù)被認(rèn)為是符合高端標(biāo)準(zhǔn)的,。不過親和源社區(qū)位于郊區(qū),，而且收費(fèi)很高，致使其入住率沒有達(dá)到100%,。 樣本3 社區(qū)配套老年公寓 這是一種房地產(chǎn)開發(fā)商正在進(jìn)行試點(diǎn)的商業(yè)模式,。這個(gè)模式為希望能和子女住得較近且能夠獨(dú)立生活的老人提供公寓。社區(qū)配套老年公寓的房屋設(shè)計(jì)和一般公寓相似,，不過更加適合老年人居?。淮送膺@個(gè)模式和一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣只進(jìn)行出售,。到目前為止,，只有一個(gè)應(yīng)用這種商業(yè)模式的項(xiàng)目，不過其入住率非常高,。 唯一的社區(qū)配套老年公寓是位于昆山的綠地21城孝賢坊,。不少消費(fèi)者出于對(duì)抗通脹或資產(chǎn)升值的考慮購買老年公寓，使得孝賢坊取得了很高的出售率,。盡管投資者發(fā)現(xiàn)這個(gè)商業(yè)模式是可行的,，但鑒于更高的建筑成本，開發(fā)商可能無法獲得高于正常房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤,。 樣本4 度假療養(yǎng)院 位于旅游勝地的度假療養(yǎng)院為能夠獨(dú)立生活的老人提供旅游化的住宅,。這些度假療養(yǎng)院一般位于風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地，目標(biāo)群體為健康且喜歡旅游的高收入老人,。 這種商業(yè)模式更像是酒店,，其醫(yī)療配套服務(wù)往往有限?？蛻粢话阒辉诏燄B(yǎng)院里住幾個(gè)星期或者幾個(gè)月,。目前這類的機(jī)構(gòu)還比較少，且由于客戶群體數(shù)量較小,，至今沒有非常成功的案例,。 樣本5 高端養(yǎng)護(hù)院 我們定義的第五種商業(yè)模式為高端養(yǎng)護(hù)院，這是一種相對(duì)比較有潛力的商業(yè)模式,。其目標(biāo)群體有很高的養(yǎng)護(hù)需求,，即那些需要輔助生活照料服務(wù)以及全天候醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的老人,。高端養(yǎng)護(hù)院的最大優(yōu)勢在于他們能夠提供醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，養(yǎng)護(hù)院內(nèi)一般擁有內(nèi)部醫(yī)院并且配備標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)療護(hù)理設(shè)備,。 在此類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中,，由于老人的生活需求受到身體條件的限制，養(yǎng)護(hù)院內(nèi)的配套設(shè)施可以相對(duì)簡單,，一些基本的娛樂生活設(shè)施即可,，這使得養(yǎng)護(hù)院能夠不依靠外部供應(yīng)商獨(dú)立為老人提供服務(wù)。 高端養(yǎng)護(hù)院一般采用租賃或者會(huì)員制的形式經(jīng)營,?；谄湟葬t(yī)療護(hù)理為重點(diǎn)和特色，養(yǎng)護(hù)院從政府申請購買土地時(shí)還能夠享受優(yōu)惠,。然而,，由于養(yǎng)護(hù)院市場進(jìn)入門檻較高，并且需要在醫(yī)療護(hù)理服務(wù)上進(jìn)行投入,，如今高端養(yǎng)護(hù)院的數(shù)量還很少,。但是剛性需求的推動(dòng)使得這些機(jī)構(gòu)的入住率一般很高。 對(duì)于五種商業(yè)模式,，容納規(guī)模,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及入住情況均有所不同，我們整理總結(jié)了各商業(yè)模式中具有代表性的項(xiàng)目實(shí)例,。 埃里克森退休社區(qū)（EricksonLiving）始建于1983年,，公司核心業(yè)務(wù)是開發(fā)運(yùn)營老年宜居社區(qū)，主要顧客群為中產(chǎn)階級(jí),。目前,，集團(tuán)已在科羅拉多、伊利諾伊,、堪薩斯,、馬里蘭、馬薩諸特,、密歇根,、密蘇里、紐澤西等地,，建成16處退休社區(qū),，入住人口超過21000人。 社區(qū)提供日常服務(wù)包括家政,、維修和交通,，并建有餐館、商店、健身中心（聘有全職教練）,、醫(yī)療中心（專職全科醫(yī)生）,。社區(qū)同時(shí)承擔(dān)了道路修整等一些政府負(fù)責(zé)的服務(wù)，并建有自己獨(dú)特的安全保衛(wèi)和應(yīng)急管理體系,。 考慮到大部分老人有固定退休收入,，并且希望為了子孫后代保護(hù)他們的資產(chǎn),，EricksonLiving提供了獨(dú)特的費(fèi)用支付方式,。社區(qū)的居民可通過支付一筆一次性可退還的入住押金來保障他們對(duì)公寓的所有權(quán)。在他們離開社區(qū)時(shí),，這筆押金100%可退還給他們的繼承人,。另外，社區(qū)每月收取固定的費(fèi)用,，將涵蓋水電費(fèi),、物業(yè)稅、及其他費(fèi)用,。 除了獨(dú)居公寓外,，EricksonLiving還在社區(qū)內(nèi)提供全面系統(tǒng)的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。居民可以享受全職醫(yī)護(hù)人員的照顧,，而這些醫(yī)護(hù)人員都擁有執(zhí)照,，并專精于照料老人。 2012年,，Erickson Living的收入比上年增長了16%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平。 概括地說,，綜合老年社區(qū)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于合適的地理位置,、舒適的居住環(huán)境、上乘的服務(wù)體系,、以及合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。然而這種養(yǎng)老模式進(jìn)入中國仍存在不少壁壘，比如中國老年群體的養(yǎng)老習(xí)慣是居住在自己擁有的房產(chǎn)中,，他們不容易接受將住房出售,、月付租金給老年社區(qū)的養(yǎng)老方式。 另一方面,，對(duì)比其他商業(yè)地產(chǎn),，房產(chǎn)開發(fā)商不太愿意開發(fā)老年公寓項(xiàng)目，因?yàn)榇祟愴?xiàng)目的投資回報(bào)往往是長期的,，不符合大部分房地產(chǎn)商“賺快錢”的心態(tài),。 2.4億人的市場 到2025年，預(yù)計(jì)中國超過60歲的老年人口將達(dá)到2.4億，與此同時(shí),，能夠負(fù)擔(dān)得起高端養(yǎng)老服務(wù)的家庭數(shù)量將達(dá)到1856.7萬戶,。面對(duì)這樣的市場機(jī)遇，很多公司,，包括金融投資公司,、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商都準(zhǔn)備進(jìn)入中國養(yǎng)老住宅市場,。 盡管市場機(jī)遇很大,，但是在計(jì)劃進(jìn)入養(yǎng)老住宅市場時(shí)仍然需要慎重考慮幾個(gè)因素，例如選擇商業(yè)模式,、選擇住宅區(qū)域,、確定合適的服務(wù)以及供應(yīng)商等。許多市場參與者出于能力互補(bǔ)的考慮一起合作,，這就需要他們之間相互了解對(duì)方的需求： ·開發(fā)商希望通過銷售房屋而快速收回其投資成本的需求,； ·運(yùn)營商希望提供服務(wù)而收取每月費(fèi)用的需求； ·消費(fèi)者對(duì)住房所有權(quán)的偏好,。 因此,，選擇一個(gè)適合的滿足各個(gè)市場參與者需求的商業(yè)模式是進(jìn)入市場關(guān)鍵的第一步。 此外,，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,，另外兩個(gè)主要考慮的因素是養(yǎng)老住宅的屬性以及能否獲得?地和相關(guān)設(shè)施。 同樣的,，獲得土地或設(shè)施的方式也會(huì)決定商業(yè)模式的靈活性,。例如，土地如果是免費(fèi)的或者有政府補(bǔ)貼的,，那么地點(diǎn)一般處于郊區(qū)且養(yǎng)老住宅的運(yùn)營會(huì)有諸多限制,，不過相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低。 由于不能出售土地,，投資者只能選擇會(huì)員制或租用模式,，這使得他們需要花費(fèi)更長的時(shí)間才能收回成本。社區(qū)配套老年公寓和綜合老年社區(qū)對(duì)大型開發(fā)商而言是較好的長期投資項(xiàng)目,；而對(duì)區(qū)域性開發(fā)商而言,，如果能從當(dāng)?shù)卣@得廉價(jià)土地，他們就能夠從養(yǎng)老住宅市場中獲得更高的短期收益,。 無論選擇哪一種模式,，對(duì)高品質(zhì)服務(wù)提供商的需求都在不斷上升。國內(nèi)外運(yùn)營商都有機(jī)會(huì)爭奪市場份額,，但是隨著越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始培養(yǎng)內(nèi)部運(yùn)營隊(duì)伍,，競爭只會(huì)愈演愈烈,。懂得如何滿足客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量的預(yù)期，提升自己的運(yùn)營能力并且理解客戶的偏好,，這些都將成為在市場中成功的關(guān)鍵,。 盡管市場上不缺少客戶，但是為了在市場上取得成功,，所有的市場參與者必須滿足客戶對(duì)高質(zhì)量醫(yī)療服務(wù)的偏好,，并且保證便捷的位置。和所有新興產(chǎn)業(yè)一樣,，中國養(yǎng)老住宅市場現(xiàn)在非常復(fù)雜,，也遠(yuǎn)未成型。由于目前并沒有太多的法規(guī)制約,，也缺乏成功的先例,，各類企業(yè)都有巨大的機(jī)會(huì)來塑造未來中國養(yǎng)老市場的格局,。（來源：中國網(wǎng)） 或微信） |
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