□ 張兆利 王曉芹

  小產(chǎn)權(quán)房因其產(chǎn)生原因和表現(xiàn)形式復(fù)雜多樣,，在遇到拆遷安置,、房?jī)r(jià)變化或者違規(guī)交易等情況時(shí)，極易引發(fā)糾紛,。那么,，小產(chǎn)權(quán)房“權(quán)歸何處”、風(fēng)險(xiǎn)何在呢,？

  選擇小產(chǎn)權(quán)房

  宜三思而后行

  在縣城打工的青年農(nóng)民唐某苦于買(mǎi)不起房而一次次推遲婚期,。2013年底，唐某得知郊區(qū)某村一在建小區(qū)僅需10萬(wàn)元首付就能入住,，而且是擁有70年“大產(chǎn)權(quán)”的房子,。唐某意識(shí)到房子可能是小產(chǎn)權(quán)房，但為了盡快成家,，他未加深究便與作為開(kāi)發(fā)商的村委會(huì)簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同,。一直到2014年底，村委會(huì)遲遲沒(méi)有依約交付房屋,。在得知自己的那套房已經(jīng)被賣(mài)給別人后,，唐某將該村委會(huì)起訴到法院。法院審理認(rèn)為,，因被告開(kāi)發(fā)及預(yù)售的房屋系小產(chǎn)權(quán)房,，其行為違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效,。最終,，法院依法確認(rèn)雙方合同無(wú)效，判決被告返還原告購(gòu)房款及利息,。

  點(diǎn)評(píng)：“小產(chǎn)權(quán)房”這一稱(chēng)謂并非法律術(shù)語(yǔ),，它是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商以新農(nóng)村（社區(qū)）建設(shè)等名義出售的,、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”,，因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國(guó)土地管理法和有關(guān)政策規(guī)定,，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。任何單位和個(gè)人不得租用,、占用集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。所以，現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止小產(chǎn)權(quán)房基于買(mǎi)賣(mài),、交易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng),。

  當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)欲購(gòu)房屋位于郊區(qū)農(nóng)村、房?jī)r(jià)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià),、開(kāi)發(fā)商較小或系村集體開(kāi)發(fā)等情況時(shí),，應(yīng)考慮該房產(chǎn)是否為小產(chǎn)權(quán)房。其實(shí),，主要是要看清對(duì)方是否具有國(guó)有土地使用證,、商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證等證件。本案中,，根據(jù)當(dāng)前的法律,，法院審理時(shí)通常確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。作為過(guò)錯(cuò)較大的賣(mài)方要賠償房款的同期銀行貸款利息,。但盡管如此,，考慮到期間房?jī)r(jià)漲幅較大，加上走訴訟程序的人力,、財(cái)力成本等,，原告也是得不償失的。

  勿信虛假宣傳

  “五證”缺一不可

  兩年前,，張阿姨的兒子在省城大學(xué)畢業(yè)后留校任教,，老兩口便想在省城買(mǎi)房，以方便日后照料晚輩,。她從網(wǎng)上了解到省城近郊有期房預(yù)售,。由于價(jià)格便宜,，她毫不猶豫地一次性交付房款20余萬(wàn)元。兩年后,，約定的交房期限逾期,，張阿姨經(jīng)實(shí)地考察才發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)根本沒(méi)有動(dòng)工。為此,，張阿姨將開(kāi)發(fā)商告上法庭,。法院審理認(rèn)為，因被告開(kāi)發(fā)及預(yù)售的房屋系小產(chǎn)權(quán)房,，原,、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》為無(wú)效合同，判決被告返還原告房款并支付利息,。

  點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)實(shí)中,，部分小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商往往在未取得相關(guān)合法審批許可的情況下，虛構(gòu)事實(shí),，作出虛假承諾,，最終導(dǎo)致購(gòu)房者根本拿不到房子，更談不上辦理房產(chǎn)證,。雖然購(gòu)房者存有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和房款收據(jù)等證據(jù),，但由于小產(chǎn)權(quán)房的不合法性質(zhì)，且根本無(wú)交付的實(shí)際,，根據(jù)合同法第52條“違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”的規(guī)定，法院一般會(huì)判決合同無(wú)效,。

  本案中原告的教訓(xùn)提醒購(gòu)房戶,，在簽訂購(gòu)房合同前，千萬(wàn)不能輕信廣告宣傳,，而應(yīng)認(rèn)清開(kāi)發(fā)商是否“五證”俱全,，即規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，住建部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程開(kāi)工證,，國(guó)土資源部門(mén)核發(fā)的國(guó)有土地使用證和房管部門(mén)核發(fā)的商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證，以明確自己所預(yù)購(gòu)或購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在預(yù)售（銷(xiāo)售）范圍內(nèi),，是否為合法房源,。

  鄉(xiāng)下買(mǎi)房養(yǎng)老

  想法好難遂愿

  2012年底，厭倦了城市喧囂生活的薛大伯退休后,，與老伴到郊區(qū)農(nóng)村買(mǎi)下了劉老漢的三間瓦房一套,，簡(jiǎn)單裝修后，就興沖沖地搬到了鄉(xiāng)下。兩年后,，劉老漢在外打工的兒子在家鄉(xiāng)訂了一門(mén)親事,，劉老漢打算將這套房屋給兒子作婚房。于是,，他向薛大伯提出收回房屋的要求,，后者斷然回絕。隨后,，劉老漢一紙?jiān)V狀遞到法庭,。法院經(jīng)審理,，認(rèn)定雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效,，判決被告將房屋退還原告,，由原告退還被告購(gòu)房款并支付房屋裝修費(fèi),。

  點(diǎn)評(píng)：當(dāng)前除了大量小產(chǎn)權(quán)房糾紛外,，因農(nóng)民將自家私房賣(mài)給城鎮(zhèn)居民或其他村民而引發(fā)的糾紛也不在少數(shù),。這種房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效則要視具體情況而定,。由于我國(guó)農(nóng)村土地實(shí)行嚴(yán)格的宅基地管理制度,，雖然房屋可以買(mǎi)賣(mài),，但宅基地禁止買(mǎi)賣(mài)。土地管理法第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,，其宅基地的面積不得超過(guò)省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)……農(nóng)村村民出租,、出賣(mài)住房后,，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn),?！薄秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第2條進(jìn)一步指出，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！庇纱硕?，我國(guó)法律對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋持否定態(tài)度。其實(shí),，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地使用證和預(yù)售許可證,，房管部門(mén)不會(huì)給予購(gòu)房合同備案。因此,，小產(chǎn)權(quán)房就算可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種轉(zhuǎn)讓不具有任何法律效力,。需要明確的是，并非所有購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私房的合同皆屬無(wú)效，在本村村民之間購(gòu)買(mǎi)房屋,、外村村民購(gòu)買(mǎi)本村房屋（前提是取得本村村民資格）,，以及城鎮(zhèn)居民取得本村村民資格后購(gòu)房等情況下，買(mǎi)受人繳納了相關(guān)契稅,，通過(guò)了相關(guān)審批時(shí),，一般認(rèn)定合同有效。