1．當(dāng)與開(kāi)發(fā)商合同條款,、項(xiàng)目部前期接管時(shí)的操作手段,、發(fā)現(xiàn)的房屋設(shè)計(jì)缺陷等問(wèn)題無(wú)法取得一致意見(jiàn)時(shí)，怎么辦,？

答：盡力溝通,，可適當(dāng)放棄部分次要要求，保證重要意見(jiàn)和建議達(dá)成一致,。如確實(shí)無(wú)法取得最基本的共識(shí),，可采用兩個(gè)途徑解決：

1）依照開(kāi)發(fā)商要求執(zhí)行，但以不良事實(shí)性后果給開(kāi)發(fā)商施壓,，使開(kāi)發(fā)商自動(dòng)妥協(xié),。

2）取得公司高層幫助，在高層以上爭(zhēng)取協(xié)調(diào),。

2．當(dāng)項(xiàng)目部員工在工作中遇到較大困難與抗性時(shí),，怎么辦？

答：首先分析抗性與困難,，通過(guò)自己的專業(yè)能力和集思廣益,，設(shè)計(jì)幾套解決問(wèn)題的方法，并由自己在實(shí)際操作中實(shí)際演示,，取得良好效果以增強(qiáng)其他管理人員的信心,。

3．當(dāng)管理人員取得良好工作成績(jī),，暴露出自滿驕傲情緒時(shí)，怎么辦,？

答：1）正向引導(dǎo),，通過(guò)單獨(dú)的溝通，對(duì)該人員的能力結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析,，讓其明白仍有很多欠缺,，需進(jìn)一步提高。

2）反向引導(dǎo),，加重工作量和擴(kuò)大工作范圍,，布置部分人員力所不及的事。一定程度上讓其產(chǎn)生挫折感,，再通過(guò)單獨(dú)的溝通使其清醒,。

4．當(dāng)管理人員之間因工作責(zé)任擔(dān)負(fù)問(wèn)題而發(fā)生沖突時(shí)，怎么辦,？

答：首先制止沖突,，然后按即定的崗位職責(zé)來(lái)處理相應(yīng)發(fā)生的工作問(wèn)題，如崗位職責(zé)存在一定的漏洞,，必須馬上及時(shí)調(diào)整,，調(diào)整過(guò)程和處理過(guò)程應(yīng)該是透明的，應(yīng)該讓整個(gè)項(xiàng)目部明白規(guī)則,。

5．當(dāng)一個(gè)平時(shí)與你關(guān)系較好的管理人員犯錯(cuò)誤時(shí),，怎么辦？

答：關(guān)系較好是私交,，犯錯(cuò)誤是在工作中,，兩者絕對(duì)不可合并考慮，為了維護(hù)公平,、公正的原則,，必須照章辦事，該怎樣處理就怎樣處理,。

6．當(dāng)一個(gè)平時(shí)與你關(guān)系一般的管理人員取得很大成績(jī)時(shí),，怎么辦？

答：同上一次問(wèn)題,，私交與工作不可混淆,，應(yīng)對(duì)該人員公開(kāi)表?yè)P(yáng)和進(jìn)行一定獎(jiǎng)勵(lì)。

7．當(dāng)一個(gè)管理人員連續(xù)一段時(shí)間工作能力未進(jìn)步,，工作情況較差時(shí),，怎么辦？

答：首先分析能力未有進(jìn)步的原因：

1）本人不努力，對(duì)自身工作的鉆研精神極度欠缺,，列為調(diào)整對(duì)象,，經(jīng)過(guò)限定時(shí)間觀察后調(diào)整。

2）領(lǐng)悟力不夠,，不能舉一反三，加大輔導(dǎo)力度,，限定時(shí)間內(nèi)作細(xì)致觀察,，若仍無(wú)進(jìn)步仍需調(diào)整。

3）仔細(xì)判斷后認(rèn)為該人員有實(shí)力,、有潛力未發(fā)揮,，處于瓶頸期時(shí)，應(yīng)繼續(xù)予以信賴,、鼓勵(lì)和支持,，放寬一定的時(shí)限，期待一定的改觀,。

8．當(dāng)一個(gè)管理人員因個(gè)人客觀因素情緒低落,，精神不振時(shí)，怎么辦,？

答：1）單獨(dú)溝通,，作思想工作，要求將主要精力引導(dǎo)到工作中去,。 2）必要的休假,，使其精神放松。

9．當(dāng)管理人員自恃經(jīng)驗(yàn)豐富,，成績(jī)突出,，不尊重你的決定時(shí)，怎么辦,？

答：必須制止這種情況,，必須要樹(shù)立自己的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威，明確在會(huì)議上要求該人員嚴(yán)格執(zhí)行,，同時(shí)大力扶植其他有潛力的人員,，形成競(jìng)爭(zhēng)，讓其感受到壓力,。

10．當(dāng)公司即定的對(duì)員工工作的種種獎(jiǎng)勵(lì)條件,，遲遲不能兌現(xiàn)時(shí)，怎么辦,？

答：1）穩(wěn)定管理人員情緒,，使管理處工作保持正常。

2）向上力爭(zhēng)，要求在限定時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn),。

11．當(dāng)管理人員過(guò)份依賴于你來(lái)親自處理各個(gè)問(wèn)題時(shí),，怎么辦？

答：需要一定的勇氣,，寧可讓某個(gè)問(wèn)題處理的不是那么完美和及時(shí),，也要讓管理人員充分認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的危害性，使管理人員主觀能動(dòng)地學(xué)習(xí)并嘗試處理各種問(wèn)題的手段,。

12．當(dāng)你休息或不在時(shí),，發(fā)生種種特殊情況，怎么辦,？

答：1）預(yù)防：休息前一天準(zhǔn)備工作有條理地作好安排,，減少發(fā)生意外的可能。

2）放權(quán)：指定某人當(dāng)天在授權(quán)范圍內(nèi)處理項(xiàng)目部各項(xiàng)情況,。

3）檢查：電話檢查,，詢問(wèn)當(dāng)日情況，并進(jìn)行一定的指導(dǎo),。

13．當(dāng)你召開(kāi)工作討論會(huì)時(shí),，要求大家發(fā)表意見(jiàn)，而人人保持沉默時(shí),，怎么辦,？

答：會(huì)議氣氛一定要輕松，形成討論的要求之一是主持人要暫時(shí)淡出主導(dǎo)地位,，由其他人員自由發(fā)揮,，或在會(huì)前要求個(gè)別人員先作適當(dāng)準(zhǔn)備，以避免冷場(chǎng),。

14．當(dāng)公司制定的或許存在一定不合理現(xiàn)象的制度,，確定要實(shí)施時(shí)，怎么辦,？

答：先實(shí)施,，并且保持一定的彈性，在實(shí)施過(guò)程中整理意見(jiàn)和事實(shí),，迅速向上反應(yīng),，闡述自己的觀點(diǎn)，希望制度得以調(diào)整,，努力避免在執(zhí)行過(guò)程中,，因制度的不合理性急劇地?fù)p害到下屬人員的利益。

15．當(dāng)你急需公司各領(lǐng)導(dǎo)或其他部門配合完成某事時(shí),，對(duì)應(yīng)方反應(yīng)過(guò)慢,，怎么辦？

答：橫向合作建立在垂直管理的基礎(chǔ)上，按正常途徑逐級(jí)要求配合與幫助,，但明確要求截止時(shí)間,，在這一段時(shí)間中，對(duì)此事要進(jìn)行跟蹤催辦,。

16．當(dāng)你與公司管理部在新接管理項(xiàng)目定位,，及采取的管理和服務(wù)方案等問(wèn)題上無(wú)法統(tǒng)一時(shí)，怎么辦,？

答：這些方案問(wèn)題上一下子很難分出優(yōu)劣,，好壞，但項(xiàng)目部的情況畢竟是第一手資料,，應(yīng)堅(jiān)持自己的觀點(diǎn),，但注意表達(dá)方式應(yīng)局限于方案可行性的討論范圍之內(nèi),，仍無(wú)法一致,，則將雙方的兩種方案上報(bào)，由上級(jí)決定取舍,。

17．當(dāng)公司的新接管理方案即定,，但現(xiàn)實(shí)可行性較小時(shí)，怎么辦,？

答：公司的管理方案既定,，作為下級(jí)只有嚴(yán)格地執(zhí)行，并且要?jiǎng)幼隳X筋,，設(shè)法使其可行,，在做的時(shí)候尚需將客觀事實(shí)向上反應(yīng)，適度對(duì)管理方案進(jìn)行調(diào)整,，但對(duì)下仍需保密,，避免管理人員認(rèn)為管理方案是兒戲，可隨時(shí)變化,。

18．當(dāng)管理處成員大部分無(wú)法適應(yīng)你的管理風(fēng)格時(shí),，怎么辦？

答：1）反省自己的管理風(fēng)格,，優(yōu)劣勢(shì)在哪里,，劣勢(shì)能不能改變。

2）會(huì)議上坦率地談這個(gè)問(wèn)題,，希望大家能夠形成共識(shí),，以誠(chéng)懇的態(tài)度表明自己的觀點(diǎn)，即搞好項(xiàng)目部工作是重心中的重點(diǎn),，希望大家能夠互相很好地合作,，自己也將努力改變自己的缺點(diǎn)。

19．當(dāng)前期接管時(shí)期內(nèi)，項(xiàng)目部成員抱怨過(guò)于辛苦時(shí),，怎么辦,？

答：鼓勵(lì)信心，現(xiàn)身說(shuō)法,，指出前期接管是項(xiàng)目部走向成功管理的必經(jīng)之路,，前期接管的辛苦是一種知識(shí)的積累，對(duì)自己的意志,、品質(zhì)也是一個(gè)難得的考驗(yàn),，同時(shí)檢查前期接管的工作計(jì)劃，如確實(shí)有工作量過(guò)大,，任務(wù)安排過(guò)緊的情況,，則作適當(dāng)調(diào)整。

20．當(dāng)前期接管,，業(yè)主入伙進(jìn)入后期,，項(xiàng)目部成員普遍出現(xiàn)身心疲憊的情況的，怎么辦,？

答：1）適度調(diào)整,，使人員有一定的休整時(shí)間。

2）信心鼓勵(lì),，肯定成績(jī),，肯定大家的努力，同時(shí)設(shè)定新的目標(biāo),，使大家有新的追求,。

21．當(dāng)項(xiàng)目部成員因個(gè)人正當(dāng)理由，與即定排班（調(diào)休時(shí)間）發(fā)生沖突時(shí),，怎么辦,？

答：根據(jù)實(shí)際情況，如存在可調(diào)整性則予以一定方便,，但必須告訴他,，下不為例。

22．當(dāng)項(xiàng)目部日常工作進(jìn)入正軌,，管理人員不思進(jìn)取時(shí),，怎么辦？

答：不思進(jìn)取無(wú)非是工作量減小,，工作難度加大等因素,，可通過(guò)加大任務(wù)來(lái)刺激，或通過(guò)獎(jiǎng)懲制度來(lái)激勵(lì),。

23．當(dāng)項(xiàng)目部工作步入正軌,，項(xiàng)目部工作紀(jì)律松懈時(shí),，怎么辦？

答：可采用殺雞儆猴的方式,，提醒其余人員,，振作精神。

24．當(dāng)項(xiàng)目部人員情緒不穩(wěn)定,，有大量人員準(zhǔn)備辭職時(shí),，怎么辦？

答：仔細(xì)分析每個(gè)人準(zhǔn)備辭職的原因,，為了支撐管理處的日常工作,，必需對(duì)其中的一部分人員進(jìn)行挽留，在挽留成功的同時(shí),，向公司尋求后備人員的支援,，對(duì)態(tài)度堅(jiān)決的辭職者，必經(jīng)要求其將工作進(jìn)行完整移交,，保證正常工作的延續(xù)性,。

25．當(dāng)管理處內(nèi)部拉幫結(jié)派，出現(xiàn)小團(tuán)體時(shí),，怎么辦,？

答：堅(jiān)決制止這種現(xiàn)象,，注意分化瓦解,，小團(tuán)體是因?yàn)楣餐挠^點(diǎn)或利益而形成的，改變這部分人的觀點(diǎn)或利益關(guān)系,，另外,，還可以通過(guò)人員的調(diào)動(dòng)方式解決這個(gè)問(wèn)題。

26．當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)男,、女發(fā)生微妙感情時(shí),，怎么辦？

答：此類事情比較敏感,，在公司內(nèi)部不宜過(guò)多宣揚(yáng),，在沒(méi)有明顯證據(jù)之前，不能草率處理,，保持緊密的關(guān)注,，一旦產(chǎn)生影響正常工作的狀況，需立即按公司有關(guān)規(guī)定妥善處理,，最好采取低調(diào),，在處理后可暗示項(xiàng)目部其他人員引以為戒。

27．當(dāng)項(xiàng)目部工作人員突然陷入工作低潮期,，信心不足時(shí),，怎么辦,？

答：1）了解原因，突然的低潮勢(shì)必和某些個(gè)人原因有聯(lián)系,，需要了解這些原因

2）鼓勵(lì)信心,，以以往的工作成績(jī)來(lái)增強(qiáng)他的信心，使其相信自己是有能力的,。

28．當(dāng)項(xiàng)目部的部門主管處理部門內(nèi)部事物不公時(shí),，怎么辦？

答：如系確實(shí)的不公平,，應(yīng)對(duì)部門主管嚴(yán)肅處理,，并撥亂反正，消除基層管理人員的積怨,。

29．當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)兩名管理人員出現(xiàn)惡性糾紛（爭(zhēng)吵,、打架）時(shí)，怎么辦,？

答：視情節(jié)輕重,，予以處罰，必要時(shí)可提交人員淘汰建議報(bào)告,，絕不姑息,，絕不能讓害群之馬影響整個(gè)項(xiàng)目部的團(tuán)結(jié)與相對(duì)穩(wěn)定。

30．當(dāng)某管理人員因悟性不足,，無(wú)法提高自身基本管理服務(wù)技能,，工作成績(jī)不佳，但同時(shí)平常的工作又勤勤懇懇時(shí)怎么辦,？

答：對(duì)于勤懇而悟性不高的管理人員,，要給多些時(shí)間鍛煉，不要急于求成,，假以時(shí)日,，工作成績(jī)應(yīng)該會(huì)所有所突破。

31．當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)人員不注重合作精神,，經(jīng)常獨(dú)善其身時(shí),，怎么辦？

答：?jiǎn)为?dú)與其溝通,，并當(dāng)眾點(diǎn)名要求他配合其它管理人員完成工作,，并對(duì)其結(jié)果當(dāng)眾點(diǎn)評(píng)，表?yè)P(yáng)為主,，以其培養(yǎng)他的團(tuán)隊(duì)合作精神,。

32．當(dāng)你因性格因素?zé)o法與項(xiàng)目部?jī)?nèi)部分人員形成緊密關(guān)系時(shí)，怎么辦,？

答：以公事公辦的態(tài)度,，處理事情的時(shí)候,，對(duì)事不對(duì)人，避免因性格因素而導(dǎo)致的矛盾,。

33．當(dāng)下級(jí)管理人員越權(quán)處理某事時(shí),，怎么辦？

答：首先分析該事件的特殊性,，如有特殊原因,，而該管理人員確實(shí)處理得當(dāng)，則應(yīng)該表?yè)P(yáng),，反之,，越權(quán)處理應(yīng)有相應(yīng)的處罰。

34．當(dāng)下級(jí)管理人員越級(jí)反映情況時(shí),，怎么辦,？

答：越級(jí)反映的定有其苦衷，應(yīng)抱著對(duì)事不對(duì)人的態(tài)度,，與該管理人員單獨(dú)溝通,，要求他以后有事直接溝通，避免越級(jí)反映的情況出現(xiàn),。

35．當(dāng)你的建議與想法未得到充分上級(jí)支持時(shí),，怎么辦？

答：服從上級(jí)的決定,，在有限的范圍內(nèi)將事情做到最好,，對(duì)事情的結(jié)果負(fù)責(zé)。

36．當(dāng)你的命令下達(dá)以后,，未能得到嚴(yán)格貫徹執(zhí)行時(shí),，怎么辦,？

答：首先考慮該指令是否合理,，如完全合理，則重申命令,，調(diào)換執(zhí)行人,，并對(duì)原執(zhí)行人作出相應(yīng)處罰。

37．當(dāng)下級(jí)大部分管理人員因能力問(wèn)題,，未能完成你下達(dá)的任務(wù)時(shí),，怎么辦？

答：對(duì)未完成人員進(jìn)行鼓勵(lì),，對(duì)完成人員進(jìn)行表?yè)P(yáng),，并在下次下達(dá)任務(wù)時(shí)，要量力而行,，制定合理的目標(biāo),。

38．當(dāng)召開(kāi)例會(huì)時(shí),，有人常常遲到或不專心開(kāi)會(huì)時(shí)，怎么辦,？

答：?jiǎn)为?dú)與其溝通,，調(diào)查是否因家庭、工作原因?qū)е?，或是?duì)主管不滿造成,，如屬個(gè)人原因，則要求其立即改變,，如屬主管原因,，則力求達(dá)成共識(shí)，并要求其改變,。

39．當(dāng)項(xiàng)目部成員流失后,，新進(jìn)人員尚無(wú)法馬上挑起重?fù)?dān)時(shí)，怎么辦,？

答：身先士卒,，以你的積極態(tài)度和鼓勵(lì)帶動(dòng)新人，并要求老員工以熱情的幫助來(lái)協(xié)助新人共同完成,。

40．當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)大部分是未有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者時(shí),，怎么辦？

答：以系統(tǒng)的培訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)的積累,，逐步將他們培養(yǎng)出來(lái),。

41．當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)，大部分是比你年長(zhǎng)的或者是比你來(lái)管理處工作的時(shí)間長(zhǎng)的管理人員,，怎么辦,？

答：年齡不是問(wèn)題，下級(jí)對(duì)上級(jí)應(yīng)該服從尊重,，如有人倚老賣老,，則注定他是不適應(yīng)該崗位的工作。

42．當(dāng)開(kāi)發(fā)商某人員暗示個(gè)人利益時(shí),，怎么辦,？

答：假裝糊涂或當(dāng)面拒絕，不能以個(gè)人利益作出損害公司利益的事情,。

43．當(dāng)你發(fā)現(xiàn)某管理人員很有潛力,，并想重點(diǎn)培養(yǎng)時(shí)，怎么辦,？

答：嚴(yán)格要求并委以重任,，表明你很器重他，但不要有任何許諾,，在日常工作中,，不要與他很親密,，處事要公正，以免其他管理人員產(chǎn)生誤解,。

44．當(dāng)你巡查項(xiàng)目部時(shí),，發(fā)現(xiàn)某管理人員在接待業(yè)主時(shí)，出現(xiàn)明顯解說(shuō)錯(cuò)誤時(shí),，怎么辦,？

答：事后將錯(cuò)誤指出，并要求該管理人員打電話向業(yè)主說(shuō)明,。

45．當(dāng)你未了解清楚情況而錯(cuò)怪了某位管理人員時(shí),，怎么辦？

答：公開(kāi)道歉,，樹(shù)立你知錯(cuò)就改的形象,。

46．當(dāng)一個(gè)得力的管理人員屢次違反工作紀(jì)律時(shí)，怎么辦,？

答：?jiǎn)为?dú)溝通,，指出管理處不會(huì)因?yàn)槭ヒ晃坏昧Φ墓芾砣藛T而導(dǎo)致工作癱瘓，要讓他明白,，優(yōu)異的工作成績(jī)并不能讓任何人做到隨心所欲,，并對(duì)此作出相應(yīng)的處罰。

47．當(dāng)你因工作失誤,，導(dǎo)致項(xiàng)目部工作出現(xiàn)重大差錯(cuò)時(shí),，怎么辦？

答：承諾主要責(zé)任,，并對(duì)其結(jié)果負(fù)責(zé),，做出相應(yīng)的處罰決定，并努力補(bǔ)救因失誤造成的損失,。

48．當(dāng)項(xiàng)目部員工以辭職作為談判的條件時(shí),，怎么辦？

答：同意辭職,，項(xiàng)目部不能允許任何人以辭職做為談判的條件,。

49．當(dāng)項(xiàng)目部辦公室發(fā)生失竊時(shí)，怎么辦,？

答：報(bào)案，試圖將害群之馬找出來(lái),，并要求加強(qiáng)管理,，避免類似事件再次發(fā)生。

50．當(dāng)管理處員工經(jīng)常請(qǐng)事假時(shí),，怎么辦,？

答：?jiǎn)为?dú)溝通,，如有特殊事件，安排該員工休假幾天調(diào)整,。

51．當(dāng)管理人員無(wú)法完成工作任務(wù),，要求減少任務(wù)時(shí)，怎么辦,？

答：不能同意,，以避免其它管理人員以此做為條件與你談判，但在下次制定工作要求時(shí),，盡量將工作要求制定的比較合理,。

52．當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)部出現(xiàn)流言蜚語(yǔ)時(shí)，怎么辦,？

答：堅(jiān)決制止,，找出源頭，嚴(yán)肅處理,。

53．當(dāng)項(xiàng)目部員工對(duì)待遇不滿時(shí),，怎么辦？

答：?jiǎn)为?dú)溝通,，以公司的發(fā)展和個(gè)人的發(fā)展說(shuō)服,，如不能接受，將其勸退

轉(zhuǎn)發(fā)請(qǐng)注明作者及來(lái)源于微信號(hào)：wyglzx

------------------------------------

公開(kāi)課推薦

時(shí)代普華物業(yè)管理精品課堂

《互聯(lián)時(shí)代物業(yè)企業(yè)盈利模式及升級(jí)發(fā)展之路》實(shí)戰(zhàn)課程

主講：趙云

2014年10月18-19日 北京

報(bào)名熱線：4000-900-807