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山東舜翔律師事務所 1、政策變化致使無法貸款買房是否可以解約,？
問：蔡某將他的一處房產(chǎn)出賣給我,，房屋總價260萬元。我們簽訂了《房屋買賣合同》,，約定我支付首付款70萬元,，剩余房款190萬元等取得銀行貸款再支付給蔡某。在合同履行過程中,，本市政府發(fā)布文件規(guī)定：對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款,。因為我的戶籍所在地不在本市，也未在本市辦理社會保險,，致使無法辦理貸款,，所以我向蔡某提出解除合同，而蔡某不同意,。請問,，我能否以無法貸款為由解除合同？
答：你與蔡某簽訂的《房屋買賣合同》為雙方真實意思表示,，該合同有效成立。該市政府發(fā)布的文件,，涉及的放貸新政屬于國家宏觀政策調(diào)整,，對購房人的履約能力產(chǎn)生了重大影響,。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款,、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失,。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同,，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！币虼?，請求解除合同的要求于法有據(jù)，可以支持,。
2,、小區(qū)住戶遇竊，物業(yè)應承擔責任嗎,？
問：最近我的住所被盜竊了,，共損失財產(chǎn)20余萬元。我所住的小區(qū)屬于比較高檔的住宅,，我每月向物業(yè)公司交每平米5塊多的物業(yè)費,，參照本市物業(yè)費繳納的一般水平，小區(qū)物業(yè)收取的物業(yè)費屬于費用比較高的,。我認為,，物業(yè)公司應該提供比較完善的安全保衛(wèi)義務，才能與他收取的高費用相符,。請問法官,，我能否向法院起訴要求物業(yè)公司賠償我的損失？
答：因業(yè)主失竊而導致的業(yè)主和物業(yè)管理公司之間發(fā)生糾紛,，是目前審判實踐中比較常見的一種物業(yè)管理糾紛類型,，就本案來說，你可以向物業(yè)公司提起違約之訴,，但是物業(yè)公司不一定會對此承擔賠償責任,。
《物業(yè)管理條例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時,，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作,。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,，應當履行職責,，不得侵害公民的合法權(quán)益,。”該條是法律對物業(yè)管理公司的安全保衛(wèi)義務的強制性規(guī)定,。你如果要提起訴訟,，還需要提供業(yè)主委員會或者你和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同，根據(jù)合同的約定來判斷物業(yè)公司要承擔的安全保衛(wèi)義務的范圍,。一般來說,，物業(yè)公司對業(yè)主不承擔絕對的安全保衛(wèi)義務，而重在物業(yè)公司履約的過程,，只要物業(yè)公司在合理限度內(nèi)謹慎地履行了安全保衛(wèi)義務,，即使住戶因為遇竊而遭受損失，也可以不認為物業(yè)公司的履約行為和損失結(jié)果之間存在因果關(guān)系,。
3,、婚前買房婚后辦證是否屬于共同財產(chǎn)？
問：丈夫在和我結(jié)婚前賣了一套房子,，婚后半年才用其名字辦了房產(chǎn)證,，請問這套房子是否屬于我倆的共同財產(chǎn)？
答：該房不屬夫妻共同財產(chǎn),。
首先,，該房屋不是夫妻關(guān)系存續(xù)期間所獲得的財產(chǎn)。你丈夫婚前出已資購買房屋,，完成了取得房屋產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)要件,。和你結(jié)婚后，才領(lǐng)取該房屋的的產(chǎn)權(quán)證,，只是對該房產(chǎn)賦予了外在的證明,。
其次，該房產(chǎn)不能因為你的居住而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn),。根據(jù)《婚姻法》第十九條：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有,、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,。約定應當采用書面形式,。”據(jù)此,，要將你丈夫的婚前房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn),，必須有雙方的書面約定，如果沒有書面約定或約定不明確,，則該套房產(chǎn)不因結(jié)婚以及你的居住時間的長短而改變,。
4、關(guān)于父母出資為子女購置的房屋,，離婚時如何處理,？
問：我丈夫經(jīng)常賭博,，沒有責任心，我們經(jīng)常為此吵架,、打架，無法共同生活,，我想起訴離婚,。我們有一套房是結(jié)婚后雙方父母出資幫我們買的，請問父母出資為子女買的房屋離婚時應該怎么處理,？
答：如果您丈夫有賭博惡習屢教不改導致你們感情破裂,，根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第32條的規(guī)定，法院應準予離婚,，但還是希望您能慎重考慮再決定是否起訴離婚,。關(guān)于父母出資為子女買的房屋離婚時的處理，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第七條有規(guī)定,，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定,，視為只對自己子女一方的贈與,，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。
由雙方父母出資購買的不動產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的,，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外,。
5,、小區(qū)綠化“縮水”業(yè)主如何維權(quán)？
問：年初,，我購得一處商品房,。購買前，我從售樓人員那里了解到社區(qū)的綠化面積非常大,，而且在售樓資料中我也看到了“尊享特大街心花園”的字樣,。作為賣點，社區(qū)聲稱綠化面積達到55%,，但在售樓合同中并未體現(xiàn)上述情況,。買房不久，我就發(fā)現(xiàn)社區(qū)原先規(guī)劃有街心花園的位置上開始破土修建商業(yè)樓宇,，這樣算下來,，社區(qū)面積根本達不到40%，我該怎樣維護自己的權(quán)益,？
答：按照您所描述的社區(qū)綠化面積“縮水”一事,，可以主張開發(fā)商承擔違約責任,。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定,，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,，但是有關(guān)商品房買賣的法律規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的,，應當承擔違約責任,。可見,，上述規(guī)定中“但書”的內(nèi)容對您非常重要,，雖然在簽售房屋的合同中并未注明和詳解“尊享特大街心花園”字樣含義，不過開發(fā)商對街心花園的情況有事先規(guī)劃也有說明和允諾,，即便沒有寫入商品房買合同,，也應視為合同內(nèi)容，開發(fā)商任意改花園為樓宇屬于違約,。
6,、未登記的房產(chǎn)能繼承嗎？
問：我爸退休后,，單位分給他一套房子,。后來單位要對該房產(chǎn)所在地塊進行拆遷改造，單位就與我爸簽訂了《住房改造賠償協(xié)議》,，約定拆遷改造后為他在原地塊置換新房,。協(xié)議簽訂后，這套房子就被拆除了,，在原址建造了置換新房,。但是，我爸還沒來得及為建成的新房辦理產(chǎn)權(quán)登記,，就于2012年1月去世了,，我媽也于2012年8月亡故了。我是我爸媽的獨生子,，他們留有遺囑將置換來的房屋交由我繼承,，請問我能否繼承未登記的房產(chǎn)？
答：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得依據(jù)的是登記,。新置換房產(chǎn)的所有權(quán)并未過戶到你父母名下,，因此他們還沒有取得該套房屋的所有權(quán)，你就不能將其作為遺產(chǎn)予以繼承,。但是,，根據(jù)我國繼承法第三條規(guī)定及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第三條的規(guī)定：公民可繼承的其他合法財產(chǎn)包括有價證券和履行標的為財物的債權(quán)等。由此可見,，債權(quán)作為遺產(chǎn)進行分配是受到法律的認可和保護的,。根據(jù)上述法條的規(guī)定，本案拆遷協(xié)議中約定的履行標的為單位將新建造的房產(chǎn)置換給權(quán)利人,，該債權(quán)為財產(chǎn)性權(quán)利，可以作為遺產(chǎn)繼承,。
7,、我們簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效？
問：我的戶口在河北,，是河北某地的居民戶口,，但是我這些年一直在北京打工，并且小有積蓄,。我想在北京也有個安定的住處,，但買不起樓房，就與北京遠郊區(qū)一個農(nóng)村的村民趙某簽訂了房屋買賣協(xié)議,，以6萬元的價格買了他三間房子和一處宅院,。我付了錢，把房子翻修并且搬進來住了好多年了?，F(xiàn)在房子要拆遷,，趙某為了拆遷款要求我將房屋退回給他，說我們簽的協(xié)議無效,。請問是這樣嗎？
答：在我國，宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員所有,，一般也只有本村集體經(jīng)濟組織的成員才可以申請宅基地建房,。因此,，村民出賣房屋，應出售給符合申請建房用地條件的村民,。我國國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”,。根據(jù)房地一體主義和“地隨房走”的原則，由于您是城鎮(zhèn)居民,，您購買李某位于宅基地上的房屋的行為違反法律規(guī)定,，故您與趙某簽訂的房屋買賣協(xié)議是無效的。但是就合同無效給您造成的損失,，以及您裝修,、翻建房屋和房屋的添附價值,，您可以要求李某予以返還和賠償,。
8,、開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計,，購房人可以選擇退房嗎？
問:李女士與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房預售合同,，約定購買該公司開發(fā)的商品房一套,。合同中明確約定，李女士購買的房屋的陽臺是全落地景觀陽臺,。交房時,，李女士發(fā)現(xiàn)自己購買的這套房屋的陽臺是混凝土半封閉式陽臺，與合同約定不符,，不僅影響了原有的景觀效果，更影響了室內(nèi)的采光,，因此欲要求退房。
答:本案是由開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計引發(fā)的糾紛,。雙方簽訂的商品房預售合同是合法有效的，按照《合同法》有關(guān)規(guī)定,，當事人應當按照約定全面履行自己的義務,。商品房預售后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃,、設(shè)計。開發(fā)商不按照合同的約定履行合同義務,，擅自改變規(guī)劃,、設(shè)計的,，屬于違約行為,，應當承擔違約責任,，購房人有權(quán)選擇退房,。本案中，開發(fā)商沒有征得李女士的同意,，單方面將雙方約定的落地景觀陽臺改為混凝土半封閉陽臺,，違反了合同約定，已構(gòu)成違約,，致使購房人的購房目的不能實現(xiàn),。因此，李女士可以要求解除購房合同,，房地產(chǎn)公司應返還購房款及相關(guān)合理費用,。
9、我變賣自己的房產(chǎn)為什么無效,？
問：我們兄弟四人共有10間祖上傳下來的房屋,，2004年我們兄弟四人共同到公證處公證,將該10間房屋做了分割，其中我獲得東房兩間,，但我們兄弟四人一直未對房屋產(chǎn)權(quán)進行變更登記,。2006年，我將公證書上所載明的屬于自己的兩間房屋賣給王某,，我和王某也沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),，現(xiàn)王某搬進房屋已連續(xù)居住了5年。前幾天我的三個兄弟認為我處分了與他們共同共有的財產(chǎn)而未征得他們同意,，損害了他們的利益,，要求確認我與王某的房屋買賣合同無效，這種情況法律上是如何規(guī)定的,？
答：共有房屋分割未進行產(chǎn)權(quán)登記不能單獨出售,。共同共有，是指共有人根據(jù)共同關(guān)系,，不分份額地共同享有對共有財產(chǎn)的權(quán)利,。一般是家庭成員間對家庭財產(chǎn)共同擁有的一種狀態(tài)。你們兄弟四人對10間房屋的占有關(guān)系應該是共同共有關(guān)系,。你們通過公證的形式,，對原共有房產(chǎn)進行劃分的行為，實際上是你們內(nèi)部對共有房屋進行了分割,。但是因為沒有進行產(chǎn)權(quán)變更登記,，根據(jù)《物權(quán)法》的不動產(chǎn)登記和公示公信兩項原則的規(guī)定，該房屋的產(chǎn)權(quán)對外仍處于共有狀態(tài),。因此,，你將公證書上所載明的屬于自己的兩間房屋，賣于王某的行為,，是屬于無權(quán)處分共有財產(chǎn),，你在出售時須征得其他共有人的一致同意或售后追認才能生效。買房人王某以合法有效的“公證書”來抗辯,，公證書本身是合法有效的,，但不能作為房屋產(chǎn)權(quán)分割的依據(jù),。根據(jù)《物權(quán)法》第97條規(guī)定，處分共同共有的財產(chǎn),，應當經(jīng)全體共同共有人同意,，共有人之間另有約定的除外。因此,，你未經(jīng)其他共同共有人同意擅自轉(zhuǎn)讓自以為屬于自己的那份財產(chǎn)是缺乏法律根據(jù)的,。
10、租賃房屋不登記是否無效,？
問：2009年1月,，我將兩間門面出租給杜蘭做生意。2010年,，杜蘭將該房轉(zhuǎn)租他人未經(jīng)我同意,，我找他討要說法，她說我們之間簽訂的租賃合同因為沒有進行登記為無效合同,，所以拒絕支付房租,。請問，租房不登記就無效嗎,？答：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“租賃房租,，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限,、租賃用途,、租賃價格、修繕等責任條款,，以及雙方的其他權(quán)利義務,，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！痹摋l款并未將登記備案作為合同生效的條件,。你們雙方簽訂的合同是真是意思表示，應為有效合同,。根據(jù)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同?！惫誓憧梢砸笃渲Ц斗孔饣蚪獬贤?。
11、妻子擅自出賣樓房,，丈夫有權(quán)追回嗎,？
問：最近一年,，我與妻子感情不和,，已經(jīng)開始考慮離婚了,。前幾日，妻子說她已經(jīng)將我們共有的樓房買與第三人,，并辦理了過戶登記手續(xù),，她提出雙方均分售房款。由于該樓房處于黃金地段,，尚有很大升值空間,，因此我不同意售出。該樓房為婚后我與妻子共同購買,，屬于夫妻共有財產(chǎn),，妻子未經(jīng)我同意便擅自將其出售，請問我是否可以以妻子無權(quán)處分為由主張合同無效,，追回該房產(chǎn),？
答：根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十一條之規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買,、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持,。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持,?！币虼耍糍徺I房屋的第三人為善意購買,，并支付了合理對價且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，那么您無權(quán)追回該房屋，但可以要求相應的賠償,。
12,、拖欠租金的租戶是否具有優(yōu)先購買權(quán)？
問：我有一套房屋已經(jīng)出租給劉某很多年了,，這個租戶已經(jīng)6個月不交房租,，我跟她說了幾次，再不交錢就搬走,，但是她還是不搬,。最近房地產(chǎn)市場波動挺大，而且租房子非常操心,，我想把房子賣了,，又聽說租戶有什么優(yōu)先購買權(quán)。她拖欠我這么久租金，還有優(yōu)先購買權(quán)嗎,？
答：最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋,，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下,，享有優(yōu)先購買權(quán),；出租人未按此規(guī)定出賣方房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效,?！背凶馊藘?yōu)先購買權(quán)的存在與否并不以承租人是否按照租賃合同約定繳納租金為前提，如果承租人拖欠租金已構(gòu)成法定解除或約定解除租賃合同的條件,，且出租人主張解除租賃合同的,，因租賃關(guān)系不存在，則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán),。只要雙方租賃合同沒有解除,，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。
13,、開發(fā)商逾期交房買房人可以要求支付違約金嗎,？
問：2008年7月我們100多戶業(yè)主與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房購銷合同》及其《補充協(xié)議》一份，購買該公司某樓盤,。合同預定交房期為2010年6月31日前,，并約定如逾期交房，30天內(nèi)按每天30元承擔違約金,。逾期30天,，每日承擔購房總金額0.15％的違約金，并且不得超過購房總金額的10％,。合同簽訂后,，我們按約支付了購房款。后該公司遲至2010年11月30日才發(fā)出交房通知,，并且只同意免除我們業(yè)主6個月的物管費作為補償,，我們不同意，我們認為該公司應按合同約定承擔購房總金額10％的違約金,。請問,，開發(fā)商逾期交房，買房人可以要開發(fā)商在10％的范圍內(nèi)承擔違約責任嗎,？
答：根據(jù)《合同法》第138條規(guī)定：出賣人應當按照約定的期限交付標的物,。第107條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合規(guī)定的，應當承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,。第114條規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,。當事人就延遲履行違約金的，違約方支付違約金后,，還應當履行債務,。
從以上規(guī)定看，你們和開發(fā)商之間的合同是依法成立的,，合同有效，應予履行,。你們之間關(guān)于逾期交房的違約責任約定得很清楚,，開發(fā)商遲至11月30日才交房，屬于延遲履行,。因此,，根據(jù)有關(guān)法律和你們之間的合同約定，你們完全可以要求開發(fā)商在相當于購房價10％的范圍內(nèi)承擔違約責任,。
14,、城市居民在農(nóng)村買房面臨拆遷，房主要我返還怎么辦,？
問：您好,，我是城市居民，九三年的時候,，在農(nóng)村購買了一處院落,，現(xiàn)在該院落面臨拆遷，但原來房主卻找上門來,，要求我返還房屋,，我想知道該處院落能否被要回？另外對涉及房屋征地拆遷會如何處理,？
答：你好,，你所說的情況涉及到兩方面，一個是你們之間的合同是否有效,？另外就是拆遷怎么處理的問題,。
首先回答第一個問題，你屬于城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋使用多年后,，出賣方索要該房屋,，需要到法院起訴，一旦起訴到法院農(nóng)村房屋買賣合同會被認定為無效,。但出賣方應當承擔因此給你帶來的相應的經(jīng)濟損失,，也就是說，為平衡買賣雙方利益,，法院通常會委托評估機構(gòu)對房屋現(xiàn)價值以及房屋所在土地的區(qū)位補償價同時作出評估,。對房屋已經(jīng)增值的部分，由出賣人對購房人進行相應賠償，也就是對你作出賠償,。對于你支付的購房款適當考慮與你應當支付的房屋使用費進行折抵,，如有余額，由出賣人予以返還,，對于區(qū)位補償價部分,，一般按照出賣人承擔主要責任、購房人承擔次要責任的原則,，由出賣人對你進行賠償,。同時在合同無效后果的處理上，法院往往會顧及合同無效對雙方當事人的利益影響,，尤其是出賣人因土地升值或拆遷,、補償所獲利益，以及你因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素,，平衡買賣雙方的利益,，對于購房人你已經(jīng)裝修、翻建,、擴建房屋的情況,，對你的投入進行補償。在讓你返還,、騰退房屋的同時,，一般會為購房人你留出合理的騰退時間。當然由于具體案情不同,，在個案的處理結(jié)果上必然會存在一定差異,。
其次，對于農(nóng)村房屋買賣涉及征地補償安置的處理,，一般遵守政府部門的處理與協(xié)商決定,，并尊重房屋買賣雙方的協(xié)議。無效房屋買賣合同中房屋可視同折價轉(zhuǎn)讓于買受人,，作為買受人的你雖然不能取得合法的房屋所有權(quán),，但仍可以享受依附于無效合同權(quán)責關(guān)系的債權(quán)性財產(chǎn)權(quán)利，同時,，出賣人所取得的房款中,，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時對買受人一方而言構(gòu)成無效房屋買賣合同中的損失,。因此,，對于房屋征地拆遷中價值轉(zhuǎn)換形式的拆遷安置利益，買受人享有一定的權(quán)利,，主要包括：一是房屋作價款（一般是房屋重置價結(jié)合房屋成新情況）應當歸買受人所有,；二是帶有出賣人身份性質(zhì)的安置利益,，政府機相關(guān)用地部門一般會確認歸于出賣人，則現(xiàn)在出賣人應當以其中的一部分作為對買受人因無效合同所致安置利益損失的賠償,。法院在審理過程中通常會綜合考慮公平誠信原則,，根據(jù)導致房屋買賣合同無效的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷受益情況以及買受人現(xiàn)實居住情況,，合理分配安置利益的歸屬,，一般情況下，買受人可以獲得安置利益中的大部分,。根據(jù)安置利益的不同形態(tài),，所作的處理不同。如果安置利益為經(jīng)濟補償,，則由買賣雙方分別取得補償款，性質(zhì)上是安置補償款歸出賣人,，由出賣人以其中的一部分對買受人予以賠償,。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則按安置放市場價與優(yōu)惠價之間的差價由雙方分得,。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的,，則由出賣人給買受人適當居住利益損失的補償。
15,、樓下住戶經(jīng)營快餐外賣,，是否應征得我的同意？
問：你好,！我是北京市某小區(qū)的一名業(yè)主,，我住在2樓，我樓下的住戶最近將其陽臺進行了改裝,，經(jīng)營快餐外賣,，經(jīng)常人來人往，嚴重影響了我的休息,，請問,，他這樣做是不是應當征得我的同意？
答：你好,！根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十七條的規(guī)定：業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,。
由上述規(guī)定可知,，你樓下住戶將陽臺變?yōu)榻?jīng)營快餐外賣的場所，你作為樓上住戶,，你是利害關(guān)系人,，其應事先征得你的同意。
16,、購買商鋪后開發(fā)公司不幫我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證怎么辦,？
問：2006年11月26日,我與撫州一城市建設(shè)綜合開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，購買了該公司開發(fā)的家俱城兩個商鋪,。合同約定了在商品房交付使用后九十日內(nèi)開發(fā)公司將辦理權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案,。我按照合同約定支付了房款，公司也將商鋪交付給了我,。后我多次要求其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書,，公司卻以種種理由推脫。請問在開發(fā)公司不幫我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下我的合法權(quán)益能否實現(xiàn),？
答：可以,。首先，你們簽訂的商品房買賣合同系當事人的真實意思表示,，當事人雙方均應按合同履行各方的義務,。根據(jù)該合同約定，在商品房交付使用后九十日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案,，但開發(fā)公司未依法按該合同約定履行義務,。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》等相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)公司應將商鋪的權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案,。其次,，如開發(fā)公司不予配合，你可向法院起訴,，法院下達判決書后,，開發(fā)公司仍不履行的，你可向法院申請強制執(zhí)行,。
17,、店鋪到期，租客可否要求房主支付裝修費,？
問：我兩年前在市區(qū)租了個店面做生意,，但由于店面裝修很差，而且也沒有其他設(shè)備,，于是租下來以后就對店面進行了裝修,，花了差不多三萬多，當時合同中并沒有對裝修費進行約定,，現(xiàn)在合同到期了,，我可否要求房主支付部分折舊后的裝修費,？
答：你無權(quán)要求房主支付裝修費用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定,，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，租賃期間屆滿或者合同解除時，除另有約定外,，未形成附合的裝飾裝修物（即方便拆除的）,，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,，承租人應當恢復原狀,。此外，該《解釋》第十二條還規(guī)定,，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,，不予支持,。另有約定的除外。因此,，租賃期滿,，關(guān)于承租人投入的裝修費用,，能否要求房東承擔,，主要看當初簽訂租賃合同時是否有約定，有約定則按約定處理,，無約定的,，則由承租人自己負擔。你們之間并無約定,，可見,，你無權(quán)要求房主支付任何裝修費。
18,、如何賠償無效的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同,？
問：2005年10月，張某與單某簽訂房屋買賣協(xié)議,，約定張某將其名下的小產(chǎn)權(quán)房賣給單某,，價款為188000元，單某在協(xié)議簽訂之日起三天內(nèi)付清房款,，同時張某交房給單某,。協(xié)議簽訂后，張某與單某如約履行了協(xié)議,，但因買賣的房屋所占用的土地屬于集體土地,，房屋一直未能辦理過戶手續(xù),。5年后，該房屋因征地被劃入拆遷范圍,，張某訴至法院要求確認與單某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效,，同時要求單某退還房屋。單某提出反訴要求退還房款并賠償損失,，請問律師,，如何賠償無效的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同？
答：在城市化迅猛發(fā)展的情況下,，土地征收帶來巨大的拆遷利益,，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房出售后，違背誠信和罔顧道德,，以訴訟方式追討小產(chǎn)權(quán)房,。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效,，買賣雙方各自返還房屋和房款,。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實存在的,。
雖然出賣人主張小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效通常會得到法院的支持,，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統(tǒng)的道德。如出賣方均可通過這種方式獲得巨大的利益,，社會的道德危機便在所難免,，且對買方來說顯然有失公平，法院似乎也會成為這種不誠信,、不道德行為的幫兇,。因此，法院在審理此類案件時,，通常會考慮提起訴訟一方要求確認小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效的真正目的,、房屋交付的時間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小,，公平合理地進行處理,。如賣方確實因出售房屋后不能解決住房問題而訴請法院確認房屋買賣協(xié)議無效的，則協(xié)議被確認無效后,，買方不應從中獲利,。
一般來說，買賣行為結(jié)束的時間越久,、買方使用房屋的時間越長,，就越應當維護交易的穩(wěn)定和安全，即使房屋買賣協(xié)議被確認無效后,，買方因此可得到的利益就應越大,?？傊蚍课葙I賣協(xié)議無效的可得利益不應由一方單獨享有,，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進行公平合理的分配,。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應起到現(xiàn)行法律對此類交易行為的指引和教育作用,，而不是縱容此類交易行為的發(fā)生,，如此才能抑制小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易。
具體到本案,，張某與單某買賣房屋的行為違反了我國土地管理法律法規(guī)的強制性規(guī)定,，雙方因此簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定,，合同無效的,，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還,。房屋買賣協(xié)議的無效單某和張某均有過錯,，雙方均應承擔一定的責任。相比單某,，張某不僅有過錯,，而且在有巨大的拆遷補償利益的情況下，其行為還有失誠信和違背社會道德,。根據(jù)誠實守信和公平合理的民法基本原則,，張某應當賠償單某經(jīng)濟損失。
19,、未取得預售許可證簽訂的買賣合同是否有效,？
問：2010年我與一家開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同,，我按照合同約定支付了50%的購房款,，在2011年，我發(fā)現(xiàn)在我和開發(fā)商簽訂購房合同時,，開發(fā)商尚未取得預售許可證,，請問律師，我簽訂的買賣合同是否有效,？
答：為保護購房者的合法權(quán)益,，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定,，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得使用權(quán)證書,；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；（三）按提供預售的商品房計算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,。（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,，取得商品房預售許可證明。由此可知,，房地產(chǎn)商在預售商品房時,，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預售許可證》,。
購房者在簽訂商品房預售合同時,，應查驗開發(fā)商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件,，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇,。因此，相關(guān)的法律,、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣人未取得商品房預售許可證明,，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”,。但是,，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多,，也較復雜,，盡管《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實施后，房地產(chǎn)市場相對比較規(guī)范,，但開發(fā)商在預售房屋時手續(xù)尚不完善的情況仍然存在,。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規(guī)劃許可證或者沒有交土地出讓金,。由于出現(xiàn)上述情況,，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規(guī)范,，對房地產(chǎn)市場調(diào)控不力有關(guān),。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效,，既不利于穩(wěn)定交易秩序,，保護買受人實現(xiàn)合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此,，對此類問題應事實求是的處理,，不能輕易地認定為無效合同。只要起訴時已經(jīng)取得了相關(guān)證書,，具備預售條件或經(jīng)政府有關(guān)主管部門同意的,，均不因此影響銷售合同的效力。
2003年3月通過的《解釋》在規(guī)定了“出賣人未取得商品房預售許可證明,，與買受人訂立商品房預售合同,，應當認定無效”之后，也規(guī)定了一個“但書”：“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,，可以認定有效,。”同時第八條還規(guī)定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明,、導致合同無效,、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息,，賠償損失,，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規(guī)定,，既有利于穩(wěn)定交易秩序,，也利于買受人實現(xiàn)合同目的，從而保護了購房者的合法權(quán)益,。
20,、地下室、停車場及車位可否銷售,、抵押,？
問：我看中了一套房子，在簽訂購房合同時,，開發(fā)商說地下室不能簽進合同內(nèi)容中,，因為有規(guī)定，地下室,、停車場及車位不能銷售,、抵押,，請問律師,，是這樣規(guī)定的嗎？
答：地下室,、地下停車場屬于不能分攤的公共面積,，其產(chǎn)權(quán)應屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，不允許銷售,、抵押,。在建筑報建和預售審批時已批準可以單獨銷售的地下室、停車場及車位可以銷售,、抵押,。
21、雙方共同購買已辦理按揭登記的房地產(chǎn),，一方因故退出或轉(zhuǎn)讓,，如何辦理登記手續(xù)？
問：2010年,，我與哥哥共同購買了一套房產(chǎn),，并辦理的按揭登記手續(xù)。今年,，哥哥辦理移民出國,，想講共同購買的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去，請問律師,，雙方共同購買已辦理按揭登記的房地產(chǎn),，一方因故退出或轉(zhuǎn)讓，如何辦理登記手續(xù),？
答：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定,，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應由抵押權(quán)人,、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書,，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,，轉(zhuǎn)讓行為無效,。
抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓人的，要向登記機關(guān)同時提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和現(xiàn)樓房地產(chǎn)抵押登記兩套資料,。登記部門先按轉(zhuǎn)讓辦理,，待新的受讓人的《房地產(chǎn)證》打印后，同時辦理抵押登記,。
22,、業(yè)主可以因物業(yè)管理公司侵權(quán)而拒交物業(yè)管理費嗎？
問：我住在濟南一小區(qū),，上個月,，小區(qū)物業(yè)將我家地下室的門損壞了，直到今天也沒賠償我損失,，現(xiàn)在物業(yè)公司又催我交物業(yè)費,，請問律師,，我可以拒交物業(yè)費嗎？
答：物業(yè)管理公司侵權(quán)與交付物業(yè)管理費其實是兩種法律關(guān)系,，不可混作一談,。物業(yè)管理公司侵害業(yè)主的權(quán)利，對業(yè)主帶來不利的影響,，這種行為所應承擔的義務是基于法律直接規(guī)定而產(chǎn)生的,；而業(yè)主交付物業(yè)管理費是基于物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的，合同的履行抗辯權(quán)在這里并不適用,。
從合同法角度說,，合同履行抗辯權(quán)是指合同當事人基于合法的事由對抗相對方請求履行合同義務的權(quán)利。合同履行抗辯權(quán)必須以合同義務為基礎(chǔ),，只有在對方?jīng)]有履行該合同義務的條件下,，合同一方當事人才可以援引合同以對抗相對方請求履行合同義務的權(quán)利。如果對方未盡義務并非基于該合同產(chǎn)生,，則不能援引作為合同履行抗辯權(quán)的依據(jù),。業(yè)主依據(jù)物業(yè)管理公司存在侵權(quán)事由而拒絕交付物業(yè)管理費的行為構(gòu)成對物業(yè)管理合同的違反，是一種違約行為,，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務,，交納物業(yè)管理費。如業(yè)主繼續(xù)違約,，物業(yè)管理公司可以采取法律手段(例如訴訟),，要求業(yè)主履行物業(yè)管理合同的義務。
對于物業(yè)管理公司存在的侵權(quán),，業(yè)主可以通過其他方式予以解決：業(yè)主可以向物業(yè)管理公司提出要求,，請求物業(yè)管理公司盡快排除妨礙。物業(yè)管理公司如果繼續(xù)侵權(quán)的話,，業(yè)主可以通過向人民法院提起訴訟來解決,，并可以要求物業(yè)管理公司賠償損失。
23,、小區(qū)會所的經(jīng)營收益歸誰所有,？
問：我小區(qū)有一會所，在今年年初租賃給一家咖啡廳經(jīng)營,，開發(fā)商收取每年30萬元的租金,，請問律師，該租金收入該歸誰所有,？
答：小區(qū)會所是以經(jīng)營為目的的場所,，在經(jīng)營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有,？其關(guān)鍵是要弄清楚小區(qū)會所的所有權(quán)歸誰所有,。
一般而言,，開發(fā)商為了提高樓盤的品質(zhì)和檔次,，順應商品住宅消費市場的熱點,，往往愿意在投資中增加這類設(shè)施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計價的情況下,，購房人所購買的房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積,，為保護購房人利益、規(guī)范商品房銷售行為,，避免開發(fā)商在建筑面積測算方面侵害購房人的利益,，政府制定了《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分攤規(guī)則》，明確規(guī)定會所這樣的經(jīng)營性商業(yè)用房不得參加公共建筑面積分攤,。
判斷房產(chǎn)權(quán)屬最根本的依據(jù)是房產(chǎn)權(quán)屬證明,。由于會所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積中，因此業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)證中也就不包含會所的所有權(quán),。會所的所有權(quán)一般是在開發(fā)商的名下,。根據(jù)《民法通則》有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定，當會所建筑本身的產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商后,，會所的所有權(quán)歸開發(fā)商,，開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權(quán)利，經(jīng)營收益歸開發(fā)商所有,。業(yè)主對于會所并不享有經(jīng)營的權(quán)利,，也無權(quán)要求分享會所經(jīng)營的收益。
24,、一房二賣如何處理,？
問：我在今年年初買了一套商品房，并交付了80%的房款,。合同約定今年10月底交房,，但到11月份還沒通知我交房，我找到開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)我購買的房子開發(fā)商又賣給別人了,，后買房的人已經(jīng)收房開始裝修了,，請問律師，對于開發(fā)商一房二賣該如何處理呢,？
答：對一房二賣糾紛,，實務中應分別不同情況予以不同的處理：
1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后,，對后買受人履行了合同義務,，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。在該情形下,，兩個房屋買賣合同均屬有效,。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢,，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時,，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足,，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán),。
前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán),，該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利,，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力,。即使已占有買賣標的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人,，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ),，構(gòu)成無權(quán)占有，應負返還房屋的義務,。依據(jù)《合同法》第一百一十條第(一)項的規(guī)定,，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下,，買受人不得要求履行,。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律后果,。也就是說,，合同的標的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能,，在該種情形下,，沒有強制實際履行問題。此時,，合同上的債務轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆铡?
2,、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同,?！?
此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶,，出賣人已非房屋所有權(quán)人,。出賣人系出賣他人之物?！逗贤ā返谝话偃l第一款規(guī)定：“出賣的標的物,，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無處分權(quán)的物,，.不構(gòu)成買賣合同的標的物,。 關(guān)于無權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效?！?
3,、兩次買賣均未完成過戶登記的處理,。
在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán),。原則上講,，買受人只能通過債權(quán)保護方法保護自己的權(quán)益?；谙群筚I賣合同而生的此二重債權(quán),，系處于平等地位，并無位序關(guān)系,，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務,。
房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容,，就是行使房屋所有權(quán)過戶登記請求權(quán),。在兩個債權(quán)的實現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下，誰先取得登記申請權(quán),，誰就有優(yōu)先的效果,。
故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過戶登記的先后,，確認買受人中先行使請求權(quán)方的行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán),。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先后,，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán),；一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限,，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權(quán)的優(yōu)先權(quán),；均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權(quán),，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權(quán)的時間在前,，應以訂立合同的先后，來保護訂立在先的合同,。但這種保護并不是確認前買受人擁有房屋所有權(quán),，而是保護前買受人得以行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán),，登記機關(guān)應優(yōu)先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同,，督促其及時辦理登記手續(xù),。
25、拆遷非居住租賃房屋 承租人應享有哪些權(quán)利,？
問：我與某單位于去年底簽訂了一份《房屋租賃合同》,，向其承租某處房屋作為辦公用途。最近我得知該地區(qū)將要進行動拆遷,，請問我能享有哪些權(quán)利,？
答：根據(jù)新拆遷有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標準的非居住房屋,，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的,，拆遷人對被拆遷人給予補償安置。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達成協(xié)議的,，拆遷人應當對被拆遷人實行價值標準房屋調(diào)換,，安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同,?？梢姡憧膳c出租方協(xié)商是否解除租賃合同,。若解除租賃合同,，則按照你們雙方達成的協(xié)議解決；若不解除租賃合同,，則你可繼續(xù)承租動遷安置的房屋,。
另外，拆遷非居住房屋,，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人以下費用：
（一）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格,、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用；
（二）無法恢復使用的設(shè)備按重置價格結(jié)合成新結(jié)算的費用,；
（三）因拆遷造成停產(chǎn),、停業(yè)的適當補償。
26,、材料漲價是不是情勢變更的適用范圍,？
問：2010年3月，我與甲公司簽訂了一份商品房預售合同,。合同約定：我購買甲公司一套商品房,，房屋按每平方米6980元計價，房屋總價款為837600元，交房期是2010年10月1日,。合同載明了付款方式,、付款日期及其相關(guān)事宜。預售合同簽訂后,，按照合同的約定,，我如期交付了前兩期的房價款，第3期的房價款交付未到期,。2010年7月,，甲公司因市場建筑材料價格上漲而導致房屋建造的成本增加，向我提出房屋價格每平方米提高200元,，并發(fā)出了書面通知,。我不同意甲公司提高房價。甲公司則以情勢變更為由,，堅持房價上調(diào),。請問律師,，開發(fā)商能以材料漲價為由適用情勢變更原則來漲房價嗎,？
答：甲公司在預售商品房時，完全是根據(jù)市場行情確定其銷售價格的,，甲公司對于建筑材料是否漲價及其他費用是否增加,，是應當預見的。如果出現(xiàn)預見失誤,，導致建筑成本增加,，這本身是一種商業(yè)風險，應當由銷售方承擔,。如果允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建筑材料漲價為由提高銷售價格,，就會使房地產(chǎn)公司隨意借口自己缺乏經(jīng)驗或不了解行情而任意變更合同內(nèi)容，就將出現(xiàn)銷售方只能盈利不能虧損的情況,；假如甲公司可以以建筑材料漲價為由提高銷售價格,，那么，購房人也可以建筑材料跌價為由,，要求降低銷售價格,，而這是銷售商不會同意的。因此,，不管從維護依法成立的合同的嚴肅性出發(fā),，還是從合同當事人權(quán)利義務平等出發(fā)，對于雙方訂立的房屋價格,，合同雙方當事人均應遵照履行,。至于甲公司以建筑材料市場價格變化等為由要求變更合同價格條款或解除合同的，除非其能證明出現(xiàn)了不能預見,、不能避免并不能克服的客觀情況除合同基礎(chǔ)動搖,，達不到合同目的,，繼續(xù)按合同約定履行顯失公平，否則不能變更合同,。
27,、哪些情形下，導致商品房買賣合同的目的無法實現(xiàn)的,，買房人可以要求雙倍返還購房款,？
問：我在今年年初買了一套商品房，并交付了80%的房款,。合同約定今年10月底交房,，但到11月份還沒通知我交房，我找到開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)我購買的房子開發(fā)商又賣給別人了,，后買房的人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記,，請問律師，我能要求開發(fā)商雙倍返還購房款嗎,？
答：按照相關(guān)規(guī)定,，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同,、返還已付購房款及利息、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣給第三人,。
28、婚前買房男方付首付,，女方付裝修款,，離婚時如何分割？
問：我和男友畢業(yè)后一起留在濟南,。2007年雙方準備買房結(jié)婚,。看中了一套兩室一廳室,，當時價值80萬元,。我也拿出自己的一部分積蓄用于買房，但男友慷慨表示：“在老家,，都是男方負責買婚房,，這件事情不用你操心。”所以男友繳納了首付款25萬元,，辦理按揭貸款55萬元,。我則負責了全部裝修費用。結(jié)婚6個月后,，房產(chǎn)證辦下來了,，登記的是男友的名字。5年后,，夫妻倆決議離婚,。在離婚協(xié)商過程中，我要求分割房產(chǎn),，但被老公一口拒絕：“這房子是我婚前出資購買的,，屬于我的婚前個人財產(chǎn)?！?請問律師,，婚前買房男方付首付，女方付裝修款,，離婚時如何分割,？
答：1、房子屬男方婚前個人財產(chǎn),，女方無權(quán)要求分割房產(chǎn)
本案涉及婚前按揭房產(chǎn)的分割問題,。婚前按揭房產(chǎn),，是指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買、婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn),?；榍鞍唇曳慨a(chǎn)的歸屬問題在現(xiàn)行法律實踐中觀點非常統(tǒng)一，即該房產(chǎn)屬于一方婚前財產(chǎn),?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第十九條明確規(guī)定：夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn),。
房產(chǎn)證是依據(jù)購房者與開發(fā)商簽訂的《商品房預售合同》而享有的債權(quán)取得,。房地產(chǎn)管理部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的行為，實際上是購房者的婚前債權(quán)轉(zhuǎn)變成物權(quán)的過程,，并不意味著婚后取得產(chǎn)權(quán)證的房屋就是婚后財產(chǎn),。本案中，男方對婚房的所有權(quán)在簽訂合同及支付首付款后就已經(jīng)取得,，該房屋屬于其婚前個人財產(chǎn),，女方無權(quán)要求將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)分割。
2、共同還貸款的一半 應返還女方
根據(jù)法律規(guī)定,，婚前按揭房產(chǎn)中由夫妻共同償還的款項,，可以理解為用夫妻共有財產(chǎn)償還了一方的婚前個人債務，共同償還的款項,，離婚時應列為夫妻共同財產(chǎn)進行分割,，由買房一方將夫妻共同償還貸款的一半補償給另一方。
3,、婚前個人房產(chǎn)增值歸男方個人所有
未購房一方是不能分配對方婚前個人房產(chǎn)增值的,。該房產(chǎn)作為購房者的婚前個人財產(chǎn)，購房者對其享有所有權(quán)和收益權(quán),、處分權(quán),。該房產(chǎn)的增值，是基于購房者在婚前購買該房產(chǎn)的行為,，而不是基于婚后償還貸款的行為,。房屋是否增值，增值多少,，取決于市場因素,，而不取決于是否還房貸和還房貸多少。所以本案中盡管該房屋已增值,，但女方不能分得,。
4、裝修款應予適當返還
按照民法的“添附”理論,，女方婚前個人出資對男方所有的房屋進行了裝修,，使房屋實現(xiàn)增值，該增值部分屬于女方所有,。在離婚時應當根據(jù)原裝修款項以及目前房屋現(xiàn)狀,，適當折舊后取得補償。
5,、女方可要求給予適當經(jīng)濟幫助
女方離婚后如果沒有自己的住房,，目前的法律規(guī)定充分考慮到弱勢群體的利益，女方可以根據(jù)法律規(guī)定要求男方給予適當?shù)慕?jīng)濟幫助,?！痘橐龇ā返谒氖l規(guī)定：離婚時，如一方生活困難,，另一方應從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當幫助,。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成時,，由人民法院判決,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第二十七條規(guī)定：婚姻法第四十二條所稱“一方生活困難”，是指依靠個人財產(chǎn)和離婚時分得的財產(chǎn)無法維持當?shù)鼗旧钏?。一方離婚后沒有住處的,，屬于生活困難。離婚時,，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式,，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。
29,、二手房買賣如何處理戶口問題,？
問：2011年我因孩子入學問題購買一學區(qū)房的二手房，在簽訂購房合同,、交完房款并辦理了房產(chǎn)證變更登記后,，在辦理戶口遷入時發(fā)現(xiàn)原房主并未遷出戶口，請問律師二手房買賣如何處理戶口問題,？
答：在二手房買賣過程中,，由于房屋的戶籍屬性或戶籍管理的房屋屬性而引發(fā)的糾紛很多，戶口問題必須得到購房者的足夠重視,。
律師認為,，引發(fā)戶口問題的原因主要有以下三個方面：第一，房屋權(quán)屬管理和戶籍管理不可分離,；第二,，法院不能直接對戶口遷移作出民事判決；第三,，現(xiàn)有的戶籍管理政策存在漏洞,，難以應對房屋轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的戶口問題。
那么,，在實際二手房買賣過程中,，購房者應該如何處理戶口問題呢？
第一,，預先調(diào)查核實。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請過戶登記前,，購房者應親自或委托房產(chǎn)中介機構(gòu)到房屋所在地的警署進行核實,。有的出售方承諾沒有戶口，但仍應到警署核實,。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外,，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等,。委托中介代為核實的,，應要求中介機構(gòu)出具書面的核實報告,，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為,。如核實結(jié)果表明有戶口的,，應在房屋買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款以及違約責任條款和司法救濟條款。
第二,，在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約救濟條款,。如上家有戶口在所出售的房屋當中，約定戶口遷移條款應注意哪些問題呢,？首先,，應要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記之后,。其次,，應約定具體的違約責任。比如,，每逾期一天的罰金,；在逾期多少時間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等,。再次,，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件,。
律師在實際工作中曾碰到很多交易完成后出售方未能按約遷移戶口的糾紛,。直接向法院起訴只能追究違約責任，卻不能訴請遷移戶口,，而有的當事人沒有約定具體的違約責任標準,，情況更加糟糕。一般情況下,，除了追究合同責任以外,，購房者可以求助于警署或啟動行政救濟程序。但不可回避的一個問題是,，現(xiàn)有的戶籍管理規(guī)定并未對因房屋轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的戶口遷移問題進行針對性規(guī)定,，導致了制度性漏洞。由于戶籍管理的相關(guān)規(guī)定對戶籍遷移和分戶有著較為死板的規(guī)定,，對于出售方未遷出的情況下,，購房者的戶口難以遷入。
30,、房產(chǎn)糾紛訴訟受理范圍及訴訟管轄的相關(guān)規(guī)定有哪些,？
問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司，在日常經(jīng)營過程中經(jīng)常發(fā)生各類訴訟案件,，請問律師能否介紹一下房產(chǎn)糾紛訴訟受理范圍及訴訟管轄的相關(guān)規(guī)定,？
答：一,、訴訟受理范圍
訴訟受理范圍也就是說哪些房產(chǎn)案件可向人民法院提起起訴？房產(chǎn)糾紛一般來說大多構(gòu)成民事案件,，屬于人民法院民事案件受理范圍,，少數(shù)屬于行政案件的受理范圍。但并不是所有房產(chǎn)糾紛都屬于人民法院受理范圍,，而是由其他部門來受理,。因此，在提起訴訟前,，首先應對自己的房產(chǎn)糾紛性質(zhì)有所了解,，弄清楚它是否屬于人民法院的受理范圍。
1,、凡以房產(chǎn)為標的買賣,、租賃、典當,、建筑承包（包括勘察,、設(shè)計、建筑）以及合建,、代理,、居間、使用,、轉(zhuǎn)讓,、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起民事訴訟,。
2,、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)及集資房而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對單位分房或集資決定有意見的,，不屬人民法院受理范圍,，不能向人民法院起訴。
3,、單位分配給職工住房使用權(quán),，職工本人原因而離職、辭職,，或被單位除名,、開除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的,，可以向人民法院提起民事訴訟。
4,、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛,，不屬人民法院受理范圍,，當事人應向有關(guān)主管部門申請解決。
5,、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛,，因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛,，應由行政機關(guān)受理,，行政機關(guān)不依法處理或處理不當，當事人不服的,，應當提起行政訴訟,。
6、以違章建筑為標的發(fā)生的買賣,、租賃,、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向人民法院起訴,。
7,、因為有關(guān)部門審批建筑執(zhí)照不當，影響他人通風,、采光引起的糾紛,，可以向人民法院提起行政訴訟。
二,、訴訟管轄
根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定,，房地產(chǎn)訴訟屬于不動產(chǎn)訴訟，是專屬管轄的一種,。專屬管轄是一種特殊的管轄,，其是指法律強制規(guī)定某些案件只能由特定的人民法院管轄，其他人民法院無管轄權(quán),，當事人也不得協(xié)議變更管轄人民法院,。而不動產(chǎn)糾紛案件是由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄。所謂不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后使用價值受到影響的財產(chǎn),，例如土地,、房屋、水利設(shè)施,、橋梁等等,。因此，當事人因房地產(chǎn)糾紛,，應當向該房地產(chǎn)所在地的人民法院起訴,。
三、訴訟程序
提起訴訟程序首先應當明確雙方是否約定仲裁協(xié)議或仲裁條款,。如果雙方訂立了以仲裁方式解決糾紛的合同條款或達成了將爭議交由仲裁機構(gòu)仲裁的協(xié)議,，且對仲裁機構(gòu)和事項等作出了明確約定,，符合仲裁法第16條規(guī)定的仲裁協(xié)議生效條件，購房人應據(jù)此向相應的仲裁機構(gòu)申請仲裁,，人民法院也不受理此類案件,。需要注意的是仲裁實行一裁終局，除法定事由當事人是不能對仲裁結(jié)果表示質(zhì)疑的,。
1,、提起訴訟如果雙方訂立的仲裁條款無效，或者雙方明確約定以訴訟方式解決糾紛,，就應按《民事訴訟法》第34條的專屬管轄規(guī)定,，向不動產(chǎn)所在的人民法院提起訴訟。
（1）要確認被告（應當承擔責任的人或單位）,。如果是個人,，可以到對方的戶籍所在地派出所打印戶籍證明；如果是單位,，可以到工商行政管理局打印該單位的基本注冊資料,；
（2）書寫民事訴訟狀。訴狀應說明當事人身份情況,、訴訟請求,、以及事實與理由。為確保判決的順利執(zhí)行,，還可以根據(jù)《民事訴訟法》第92條的規(guī)定,，申請人民法院采取財產(chǎn)保全措施。
（3）提交訴訟狀和證據(jù),。準備就緒后,，就向人民法院立案庭提交訴訟狀和證據(jù)提起訴訟。案件受理后,，人民法院會發(fā)出《案件受理通知書》,、《舉證通知書》，并通知交費,?？梢猿帧督毁M通知書》或《案件受理通知書》繳納訴訟費用（訴訟費原則上應由敗訴方承擔）。如七日內(nèi)未按照規(guī)定交納訴訟費,，人民法院將裁定案件按撤訴處理,。
（4）舉證。立案后,，人民法院可能會指定舉證期限（因案件適用程序不同而有異）,，要求在期限內(nèi)提交全部證據(jù)材料。逾期提交的證據(jù)則不予質(zhì)證。
（5）開庭,。立案后,，人民法院會安排開庭日期，并提前通知當事人,。開庭時應準時到庭，原告無正當理由遲到的,，人民法院會裁定按照撤訴來處理,。到庭后，書記員會核實雙方當事人的是否到庭,，宣布法庭紀律,，然后進入法庭審理。
（6）開庭審理,。①核實雙方當事人身份,；②告知當事人訴訟權(quán)利及義務；③詢問當事人是否申請回避,；④開始法庭調(diào)查（先有原告陳述訴訟請求,、案件事實及理由，再由被告進行答辯,，然后進行舉證質(zhì)證）,；⑤舉證質(zhì)證（舉證應說明己方證據(jù)的來源及證明對象，質(zhì)證主要是對對方的證據(jù)的真實性,、關(guān)聯(lián)性,、合法性進行質(zhì)辯）；⑥法官詢問（如果法官認為通過前述程序案件還有不清楚的地方,，法官會詢問雙方當事人）,；⑦法庭辯論（雙方當事人就法律依據(jù)和事實爭議進行辯論）；⑧陳述最后意見（當事人發(fā)表對案件處理的最后意見）,；⑨法庭調(diào)解（在法庭的主持下有雙方當事人協(xié)商解決,，如果達成協(xié)議由法庭制作調(diào)解書，未達成的則宣布調(diào)解無效）,；⑩宣判（調(diào)解無效后,，法官會宣布休庭，然后經(jīng)合議后當庭宣判或擇日宣判）,。
2,、依法上訴如果對一審判決不服，可在收到人民法院判決之日起15日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴,。應當在規(guī)定的時間內(nèi)向原審法院遞交上訴狀,，也可以直接向上訴法院遞交。提起上訴后同樣應當按照規(guī)定的時間繳納上訴費，逾期未繳納上訴費,，按照撤訴處理,。
3、申請執(zhí)行人民法院的裁判文書生效后,，如果一方當事人未主動履行裁判文書確定的義務,，另一方則可以向一審人民法院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行時,，還需要預交執(zhí)行申請費,。申請強制執(zhí)行的期限，自然人為裁判文書確定的履行期限屆滿后一年內(nèi),，法人和其他組織為裁判文書確定的履行期限屆滿后六個月內(nèi),。
4、申訴,、抗訴如果對已生效的裁判文書不服的,，可按照《民事訴訟法》的規(guī)定，在裁判文書發(fā)生法律效力后2年內(nèi)均可申請再審,，或向檢察機關(guān)申請抗訴,。但在申訴、抗訴程序開始前,，不停止對原生效裁判文書的執(zhí)行,。
四、訴訟證據(jù)
1,、當事人的舉證責任根據(jù)“誰主張,、誰舉證”的原則，當事人必須圍繞請求事項向人民法院提交有效證據(jù),。如果不能提供證據(jù)或所提供的證據(jù)不足以證實自己的主張,，則可能承擔不利的法律風險。也就是說如果案件事實不能通過證據(jù)加以證實的,，對該事實負有舉證責任的一方就應當承擔舉證不能的法律后果,，即其所主張的事實不能為法院認可。因此,，收集提交案件證據(jù),，對自己主張的成立與否有著決定性的影響。根據(jù)法律規(guī)定當事人對自己提出的主張有責任提供證據(jù),，因案件的不同需要提交的證據(jù)也有所不同,，律師只能根據(jù)實踐提出一些需要注意的證據(jù)：
（1）合作建房糾紛
①提供合作建房的書面合同及補充協(xié)議等證明材料。②出地一方的合作者應提供土地使用權(quán)證書,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等證明材料,。③出資一方應提供出資數(shù)額、資金到位時間等證明材料,。④提供房屋建設(shè)情況及資金使用情況等證明材料,，房屋已建成并出售的，應提供收回資金數(shù)額及由誰占有和利潤分配等證明材料,。⑤違約一方的違約事實及應承擔違約責任的證明材料,。
（2）商品房合同糾紛
①提供商品房預售合同或銷售合同。②預售方應提供以出讓方式取得的土地使用權(quán)證書,，建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、商品房預售許可證和從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的營業(yè)執(zhí)照。③提供預售房建設(shè)情況及預購方預付房款數(shù)額等證明材料,。④違約一方的違約事實及應承擔違約責任的證明材料。
（3）土地使用權(quán)有償出讓,、轉(zhuǎn)讓合同糾紛
①提供土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同書,。②提供土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金數(shù)額、交付時間的證明材料,，如收款收據(jù)等,。③轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應提供有償出讓取得土地使用權(quán)證書和經(jīng)主管部門批準轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的證明材料,。④提供有償取得土地使用權(quán)證書,。⑤違約一方的違約事實和應承擔違約責任的證明材料。
（4）房屋拆遷糾紛
①拆遷人應提供依法取得的房屋拆遷許可證,、土地使用權(quán)證書,、建設(shè)規(guī)劃許可證、房屋拆遷公告時間等證明材料,。②拆遷人委托拆遷的應出具委托拆遷合同書,。③被拆遷人應提供被拆遷的合法建筑的面積、結(jié)構(gòu)及質(zhì)量等級,、附屬物的名稱,、數(shù)量等證明材料，被拆遷人的家庭人口,、年齡等戶籍證明材料,。④拆遷補償安置書面協(xié)議，包括補償金額,、安置用房面積,、安置地點，自投資金或單位投資金額,、搬遷過渡方式和過渡期限等,。⑤不能簽訂書面拆遷協(xié)議的原因、理由及強制拆遷的證據(jù)保全材料。⑥違約一方的違約事實及應承擔的違約責任的證明材料,。
2,、人民法院調(diào)取證據(jù)根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定只有在特定情況下人民法院才能調(diào)查收集證據(jù)。當事人及其訴訟代理人申請人民法院調(diào)查收集證據(jù),，應當提交書面申請,。申請書應當載明被調(diào)查人的姓名或者單位名稱、住所地等基本情況,、所要調(diào)查收集的證據(jù)的內(nèi)容,、需要由人民法院調(diào)查收集證據(jù)的原因及其要證明的事實。
（1）依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)：
①涉及可能有損國家利益,、社會公共利益或者他人合法權(quán)益的事實,；②涉及依職權(quán)追加當事人,、中止訴訟,、終結(jié)訴訟,、回避等與實體爭議無關(guān)的程序事項,。
（2）依申請調(diào)取的證據(jù)：
①申請調(diào)查收集的證據(jù)屬于國家有關(guān)部門保存并須人民法院依職權(quán)調(diào)取的檔案材料,；②涉及國家秘密,、商業(yè)秘密,、個人隱私的材料,；③當事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料,。
五,、訴訟時效
訴訟時效是法律規(guī)定的為保護權(quán)利人通過訴訟實現(xiàn)其請求權(quán)的有效期限。其意義在于督促權(quán)利人及時行使權(quán)利,，如果超過訴訟時效就將喪失勝訴權(quán),。訴訟時效分為三種：普通訴訟時效：2年（除法律另有規(guī)定訴訟時效的案件，其他案件均適用普通時效）,；特別訴訟時效：1年（包括身體受到傷害索賠的,、出售質(zhì)量不合格商品未聲明的、延付或拒付租金的）,、3年（因環(huán)境污染發(fā)生的侵權(quán)訴訟）,；最長訴訟時效：20年。房產(chǎn)訴訟適用普通訴訟時效即2年,。訴訟時效是如何計算的呢,？根據(jù)法律規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權(quán)利被侵害時起計算,。但是,，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護,。有特殊情況的,，人民法院可以延長訴訟時效期間,。對于超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的,，不受訴訟時效限制,。
如果在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的,，訴訟時效中止,。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算,。另外,，訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷,。從中斷時起,，訴訟時效期間重新計算。但對于主張未過訴訟時效的一方就需要承擔相應的舉證責任,。
在房產(chǎn)訴訟中,，訴訟時效特別重要，但是又非常容易被人忽略,。許多買房人因為錯過訴訟時效權(quán)利受到侵害而得不到法律的保護。由于訴訟時效直接影響到權(quán)利主體均的勝訴權(quán),，律師在此建議在合同對方出現(xiàn)違約行為時,，應及時行使權(quán)利，在對方拒絕主動承擔責任時,，及時訴至人民法院,，尋求司法救濟?；蛘卟扇∑渌軌蛞鹪V訟時效中斷的措施,，并保留相關(guān)證據(jù)。如通過向?qū)Ψ桨l(fā)函或簽署協(xié)議的方式,，向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利等等,。 |
