|
孟德榮 高允超
內(nèi)容提要：我國(guó)現(xiàn)有法律框架下對(duì)房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定較少,，且規(guī)定之間存在構(gòu)成要件“量”與“質(zhì)”的差異：在同一種物權(quán)期待權(quán)中,，“量”的差異體現(xiàn)在構(gòu)成要件數(shù)量規(guī)定不一致，“質(zhì)”的差異體現(xiàn)在對(duì)同一構(gòu)成要件內(nèi)在規(guī)定的不一致,。如此規(guī)定易造成已登記抵押權(quán),、法院查封以及消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)三者之間優(yōu)先順位的混亂,，以及法院判決之間的矛盾和沖突等諸多問(wèn)題。本文旨在通過(guò)科學(xué)重構(gòu)房屋買受人物權(quán)期待權(quán)的分類,，維護(hù)首套購(gòu)房者生存權(quán)這一更高價(jià)值以及順應(yīng)國(guó)家對(duì)剛需購(gòu)房的傾斜政策,；通過(guò)完善、統(tǒng)一在訴訟案件,、執(zhí)行案件中同一類房屋買受人物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件,，理順對(duì)房屋買受人在訴訟程序、執(zhí)行程序中的保護(hù),。
關(guān)鍵詞：房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán),；一般房屋物權(quán)期待權(quán)；首套住房物權(quán)期待權(quán),；非首套住房物權(quán)期待權(quán),；必要共同訴訟制度
買受人物權(quán)期待權(quán)濫觴于德國(guó)，經(jīng)德國(guó)帝國(guó)法院1920年判決確認(rèn)[①]并逐漸被其他大陸法系國(guó)家所接受,。買受人物權(quán)期待權(quán)是指對(duì)于簽訂買賣合同的買受人,，在已經(jīng)履行合同部分義務(wù)的情況下，雖然尚未取得合同標(biāo)的物的所有權(quán),，但賦予其類似所有權(quán)人的地位,，其物權(quán)的期待權(quán)具有物權(quán)效力[②]?！皼](méi)有任何一個(gè)法律概念能像期待權(quán)一樣預(yù)示著進(jìn)入了法學(xué)的奇妙世界,，學(xué)問(wèn)也就由此開(kāi)始了”[③]，這是德國(guó)聯(lián)邦最高法院法官Wolfgang Kruger教授所說(shuō)的話,他曾經(jīng)指出：“在所有法律人學(xué)習(xí)過(guò)程中所必須面對(duì)的法律制度和法律概念當(dāng)中,，唯有期待權(quán),，令人驚詫地散發(fā)出一種奇特魅力，很久以來(lái)它便是經(jīng)常掛在學(xué)生嘴邊的一個(gè)詞,，并且用來(lái)解決一些案件”,，這一表述提示了期待權(quán)研究的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。
我國(guó)一般教科書對(duì)期待權(quán)的描述模式是,，民事權(quán)利“以是否已具備全部成立要件為標(biāo)準(zhǔn),，可分為既得權(quán)和期待權(quán)。已具備全部成立要件的權(quán)利亦具備現(xiàn)實(shí)性之權(quán)利,，屬于既得權(quán),。一般的權(quán)利屬之。反之,，尚未全部具備成立要件的權(quán)利,，即將來(lái)有實(shí)現(xiàn)可能性的權(quán)利，稱為期待權(quán),。如……”[④],，這種介紹并沒(méi)有深入期待權(quán)的本質(zhì),，如什么是期待權(quán)，具備什么條件才足以構(gòu)成期待權(quán),，期待權(quán)如何保護(hù)等,。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)及司法解釋等尚未出現(xiàn)“期待權(quán)”一詞,，只是在零星的幾個(gè)司法解釋中有個(gè)別條文對(duì)房屋買賣中的物權(quán)期待權(quán)有所涉及,，但這些條文一是規(guī)定得比較簡(jiǎn)單粗略，二是適用過(guò)程中易產(chǎn)生沖突,，故房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)制度亟待完善,。
一、實(shí)務(wù)困境：司法解釋對(duì)房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)規(guī)定的混亂與不足
（一）對(duì)涉及房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)的司法解釋的梳理
我國(guó)涉及房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)的司法解釋有：
1,、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》）,；
2、《最高人民法院,、國(guó)土資源部,、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)助執(zhí)行通知》）；
3,、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》）,；
4,、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28,、29條對(duì)房屋買賣中的物權(quán)期待權(quán)作了分類，即一手房（僅限商品房中的住宅）買受人在滿足構(gòu)成要件的情況下構(gòu)成房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán),，二手房（無(wú)用途限制）買受人在滿足構(gòu)成要件的情況下構(gòu)成一般房屋物權(quán)期待權(quán)[⑤],，現(xiàn)按照上述分類對(duì)上述司法解釋中對(duì)房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)規(guī)定的構(gòu)成要件梳理如下（表一）：
（二）上述司法解釋對(duì)房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)規(guī)定的混亂與不足
1、在消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)方面,，上述司法解釋造成已登記抵押權(quán),、法院查封與消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)之間優(yōu)先順位的混亂
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條尚且對(duì)物權(quán)期待權(quán)作了時(shí)間上的限制，即“查封之前已簽訂買賣合同”,，但《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條對(duì)消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)未作任何時(shí)間上的限制,，即無(wú)論消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)成立于何時(shí)，只要“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)”后,，就優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),，當(dāng)然也就優(yōu)先于抵押權(quán)。
對(duì)此,，《<關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)>的理解與適用》中也作了明確說(shuō)明“當(dāng)商品房的買受人對(duì)商品房的請(qǐng)求權(quán)與承包人的優(yōu)先受償權(quán)相沖突時(shí),，如何確定哪種權(quán)利優(yōu)先? 對(duì)此有三種觀點(diǎn):—是認(rèn)為《合同法》規(guī)定的承包人的優(yōu)先受償權(quán)是絕對(duì)的，不應(yīng)當(dāng)有例外的情形,，因而承包人對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買的商品房也享有優(yōu)先受償權(quán),。只有如此才能充分保護(hù)承包人的合法權(quán)益。二是按照時(shí)間先后順序確定哪種權(quán)利優(yōu)先,。既然商品房的買受人所享有的請(qǐng)求權(quán)與承包人的優(yōu)先受償權(quán)都有—定物權(quán)性質(zhì),，根據(jù)‘時(shí)間在先，權(quán)利在先’的原則,，當(dāng)二者發(fā)生沖突時(shí),，以成立時(shí)間之先后確定其優(yōu)先次序。三是消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先,。甚至有人認(rèn)為,，消費(fèi)者為購(gòu)買商品房交付的定金都可以對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。法釋〔2002〕16 號(hào)批復(fù)（即《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》）認(rèn)為消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”[⑥],。
同時(shí)，司法實(shí)踐中法院也在這樣判決,，即無(wú)論消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)成立于何時(shí),，只要“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)”后，就優(yōu)先于抵押權(quán),，如廣州市中級(jí)人民法院(2016)粵01民終8193號(hào)民事判決書（廣州銀行股份有限公司五羊支行等訴許茵等房屋買賣合同糾紛案）等,，但這易造成已登記抵押權(quán)、法院查封與消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)之間優(yōu)先效力的混亂,，如對(duì)于同一套房屋分別案涉三個(gè)不同的民事案件,，三個(gè)案件中的權(quán)利人分別要求的權(quán)利及時(shí)間先后順序如下（表二）：
上述三案件中權(quán)利人要求的權(quán)利的優(yōu)先效力比較如下（表三）：
通過(guò)表三可知,，將案件一與案件二的比較,、案件二與案件三的比較進(jìn)行綜合，可得出權(quán)利?>權(quán)利?,，但通過(guò)案件一與案件三比較,，又得出權(quán)利?<權(quán)利?,綜上可知，在消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)方面的兩個(gè)司法解釋即《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條在適用上是存在矛盾和沖突的,，造成了法律體系的邏輯不自洽,。
2、將表一橫向比較可以看出,，無(wú)論是針對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定,，還是針對(duì)一般房屋物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，上述現(xiàn)行有效的不同的司法解釋規(guī)定之間存在構(gòu)成要件“量”與“質(zhì)”的差異：在同一種物權(quán)期待權(quán)中,，“量”的差異體現(xiàn)在構(gòu)成要件數(shù)量規(guī)定不一致,，“質(zhì)”的差異體現(xiàn)在對(duì)同一構(gòu)成要件內(nèi)在規(guī)定的不一致，以上造成法律適用上的困境
如對(duì)于房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定而言,，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條要求用于居住且名下無(wú)其他居住房屋,，而《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條并未有此要求，只要求有消費(fèi)者的身份即可,，即名下已有一套及以上住房的消費(fèi)者也可享有消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán),；
對(duì)于一般房屋物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定而言，《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條要求已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款,，而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條要求已支付全部?jī)r(jià)款或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,。
3、將表一縱向比較可以看出,，存在司法解釋對(duì)房屋買賣物權(quán)期待權(quán)案件的訴訟和執(zhí)行規(guī)定的構(gòu)成要件不同一,，易造成法院判決之間的矛盾和沖突，甚至存在無(wú)法可依的困境
對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的訴訟案件（本文所說(shuō)的“訴訟案件”如無(wú)特別說(shuō)明,，均指除執(zhí)行異議之訴外的一般訴訟案件）而言，此種性質(zhì)的訴訟案件只能依據(jù)《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條,，而無(wú)法適用執(zhí)行案件才能適用的《協(xié)助執(zhí)行通知》第15條第三項(xiàng),、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條，而《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條又與《協(xié)助執(zhí)行通知》第15條第三項(xiàng),、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成要件規(guī)定不一致,。
最典型的不一致就是《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條對(duì)消費(fèi)者名下住宅套數(shù)要求不同，這易造成法院判決之間的矛盾和沖突,，如銀行作為抵押權(quán)人對(duì)開(kāi)發(fā)商名下的案涉房產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)呐袥Q已經(jīng)生效,，此時(shí)消費(fèi)者（名下已有一套或以上住宅）物權(quán)期待權(quán)人選擇通過(guò)執(zhí)行程序救濟(jì)亦或訴訟程序救濟(jì)將有截然不同的結(jié)果,，如下（表四）：
對(duì)一般房屋物權(quán)期待權(quán)的訴訟案件而言，如二手房交易中的物權(quán)期待權(quán)訴訟案件,，此種性質(zhì)的訴訟案件就無(wú)法可依,，因?yàn)椤恫榉饪垩簝鼋Y(jié)規(guī)定》第17、19條以及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條只能在執(zhí)行案件中適用,，而唯一適用于房屋物權(quán)期待權(quán)訴訟案件的司法解釋《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條也無(wú)法適用于此處,，因?yàn)樵摋l明確適用于“消費(fèi)者”，而消費(fèi)者是相對(duì)于經(jīng)營(yíng)者而言的,，只有從經(jīng)營(yíng)者處購(gòu)買商品的人才能稱為消費(fèi)者,，而二手房交易的買受人顯然不能成為消費(fèi)者[⑦]，故《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條只適用于一手房買賣,。但當(dāng)前法院對(duì)二手房交易中一般房屋物權(quán)期待權(quán)訴訟案件的判決書中引用的司法解釋較亂,，存在大量引用《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條以及《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第十七條等的現(xiàn)象，如下（表五）：
4,、上述司法解釋對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定過(guò)于寬松，尤其是未規(guī)定可供第三人查詢的物權(quán)期待權(quán)的公示方式,，不僅易造成法院判決之間的矛盾和沖突,，更將對(duì)登記抵押權(quán)人造成不公平
上述司法解釋針對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)不僅規(guī)定不一，而且《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》和《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》在第三人對(duì)抗房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)方面,，均未在房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成要件中規(guī)定可供第三人查詢的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)存在的公示方式,，如網(wǎng)簽、購(gòu)房合同備案,、預(yù)告登記等（雖然《協(xié)助執(zhí)行通知》作了類似規(guī)定,，但實(shí)務(wù)中大量適用的司法解釋是《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》和《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》），這就極易造成法院判決之間的矛盾和沖突,，如同一套房屋先設(shè)立了抵押登記,，后又出賣給第三人且第三人構(gòu)成物權(quán)期待權(quán)，舉例如下（表六）：
表六中兩個(gè)不同法院的判決就出現(xiàn)了矛盾和沖突,，雖然這種矛盾和沖突可以在執(zhí)行過(guò)程中依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條,、第29條得以解決，但上述兩個(gè)不同法院的兩份已經(jīng)生效的判決書確確實(shí)實(shí)是矛盾和沖突的,，這無(wú)疑將削弱司法判決的公信力和權(quán)威性,，也將造成當(dāng)事人的訴累。
如果表六中抵押權(quán)人訴抵押人案件中雙方同意調(diào)解,，法院在調(diào)解書中確認(rèn)以該房抵債,，那么在抵押權(quán)人憑調(diào)解書到房產(chǎn)部門將案涉房屋過(guò)戶到自己名下后，另案的物權(quán)期待權(quán)人將無(wú)法通過(guò)執(zhí)行程序獲得救濟(jì)，只能提起第三人撤銷之訴或申請(qǐng)?jiān)賹?，這無(wú)疑也將造成當(dāng)事人的訴累,，再者，若又有新的買受人從抵押權(quán)人處受讓案涉房屋且完成過(guò)戶登記,，即案涉房屋進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中,，則物權(quán)期待權(quán)人非但無(wú)法通過(guò)執(zhí)行程序獲得救濟(jì)，提起第三人撤銷之訴或申請(qǐng)?jiān)賹徱矊⑼絼凇?/div>
司法解釋未規(guī)定物權(quán)期待權(quán)可供第三人查詢的公示方式,，也將對(duì)已登記抵押權(quán)人造成不公平,，因?yàn)榈盅簷?quán)人在抵押登記時(shí)是無(wú)法知曉該房屋之上是否存在消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的。再者,，目前哪怕抵押權(quán)人抵押登記在前（此時(shí)房屋之上壓根不存在消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)）,，房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)成立在后，按照《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》,，房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)照樣優(yōu)先于已登記的抵押權(quán),，完全未考慮此時(shí)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)人是否有過(guò)錯(cuò)或是否惡意（因抵押權(quán)登記在前，消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)完全可以查詢到該房屋之上有抵押權(quán),，但消費(fèi)者卻仍然購(gòu)買該房屋,，應(yīng)承擔(dān)不利后果，即權(quán)利優(yōu)先級(jí)上應(yīng)劣后于已登記在先的抵押權(quán)）,。
5,、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條在表述上存在的問(wèn)題將造成該條與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條在適用上出現(xiàn)困境
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款,，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋,；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”,。
按照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的表述，買受人只有滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條所列的三個(gè)條件,，買受人才能對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出排除執(zhí)行,，但矛盾之處在于：如果買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出排除執(zhí)行，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條所列的三個(gè)條件,，卻符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條所列的四個(gè)條件，那么此時(shí)買受人要對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出排除執(zhí)行能否獲得法院支持呢？
這種探討是極有價(jià)值的,，因?yàn)椤秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條最核心的區(qū)別在于是否要求買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋,，但從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處購(gòu)買商品房的不僅只有買房用于居住的自然人，還有買房用于其它用途（如員工宿舍,、員工福利分房）的名下不止一套商品住宅的法人或其它組織,，如果按照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的表述，這些法人或其它組織買受人要對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出排除執(zhí)行,，只有滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條所列的三個(gè)條件才可,，而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條“只適合于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房屋的買賣過(guò)程”[⑧]，那么這些名下不止一套商品住宅的法人或其它組織將無(wú)一符合條件獲得保護(hù),。而如果上述法人或其它組織是從二手房市場(chǎng)購(gòu)買的上述房屋,，就可以依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條獲得保護(hù)，這明顯屬于司法解釋的表述問(wèn)題導(dǎo)致的對(duì)購(gòu)房者權(quán)利保護(hù)的缺位,。
6,、上述對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的司法解釋的規(guī)定，將與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣司法解釋》）第8條的規(guī)定存在沖突和矛盾
《商品房買賣司法解釋》第8條規(guī)定,，“具有下列情形之一,，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同,、返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”,，且《<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋>的理解與適用》一書（最高人民法院民事審判第一庭著）對(duì)《商品房買賣司法解釋》第8條的理解與適用也認(rèn)為“抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則,，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不履行償還貸款義務(wù)時(shí),，可對(duì)該抵押房屋的折價(jià)、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償,，而買受人因其通過(guò)商品房買賣合同對(duì)該房屋享有的只是債權(quán)請(qǐng)求權(quán),，沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，也不能請(qǐng)求免除設(shè)定于房屋之上的抵押負(fù)擔(dān),。這種情況下,，買受人的債權(quán)處于一種極為不穩(wěn)定的地位，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不履行到期貸款債務(wù),，銀行就可對(duì)該抵押物的房屋行使抵押權(quán),，請(qǐng)求優(yōu)先受償，而買受人的債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn),，只能依據(jù)《合同法》請(qǐng)求違約賠償或者解除合同”[⑨],。
故依據(jù)《商品房買賣司法解釋》第8條第一項(xiàng)的規(guī)定,，哪怕房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)人的商品房買賣合同訂立在前，也無(wú)法對(duì)抗在后登記的抵押權(quán)人,，房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)人只享有債權(quán),，只能主張違約賠償或者解除合同，而無(wú)法主張房屋過(guò)戶至其名下,，這明顯與《工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》,、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定沖突和矛盾。
二,、對(duì)房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)制度的法律完善
（一）對(duì)現(xiàn)有司法解釋中房屋買受人物權(quán)期待權(quán)分類的重構(gòu)
1,、嚴(yán)格限制物權(quán)期待權(quán)的適用范圍
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的適用范圍僅限于一手房，且僅限商品房中的住宅,，故司法解釋對(duì)此種情況下的物權(quán)期待權(quán)的適用范圍作了嚴(yán)格限制,，但《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)的適用范圍擴(kuò)大至全部“不動(dòng)產(chǎn)”，筆者建議將《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)的適用范圍從全部“不動(dòng)產(chǎn)”規(guī)定為“住宅”,，理由如下：一是鑒于物權(quán)期待權(quán)實(shí)質(zhì)仍屬債權(quán),，而法律又賦予其對(duì)抗物權(quán)的效力，故對(duì)物權(quán)期待權(quán)的適用范圍應(yīng)嚴(yán)格限制,；二是將“住宅”買受人在符合一定條件下規(guī)定構(gòu)成物權(quán)期待權(quán),，是對(duì)居住權(quán)這種價(jià)值的保護(hù)；三是與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條僅限于一手房中住宅相呼應(yīng),，成為對(duì)二手房（限住宅）物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定,。
2、對(duì)房屋買受人物權(quán)期待權(quán)分類的重構(gòu)
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條以買受人是不是消費(fèi)者作為區(qū)分,，第28條規(guī)定的是一般買受人,，第29條規(guī)定的是一手房的消費(fèi)者（這也說(shuō)明二手房買受人只能適用第28條），且第28條規(guī)定的條件嚴(yán)格,，第29條規(guī)定的條件寬松,。
至于第29條條件寬松的原因，《<最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定>的理解與適用》一書（最高人民法院執(zhí)行局著）對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的理解與適用認(rèn)為“房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù),，也叫弱者保護(hù),，是指在執(zhí)行程序中，基于對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù),，賦予消費(fèi)者對(duì)買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力”[⑩],，故第29條規(guī)定了“所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一要件來(lái)體現(xiàn)特殊保護(hù)的是消費(fèi)者的“生存權(quán)”，但這也帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題,，即二手房買受人購(gòu)買的案涉房屋也可能是“用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”,，也關(guān)乎買受人“生存權(quán)”，但此時(shí)就因?yàn)橘I受人購(gòu)買的是二手房,，只能適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條這一對(duì)期待權(quán)嚴(yán)格的規(guī)定,，而無(wú)法適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條這一對(duì)期待權(quán)寬松的規(guī)定,，這與維護(hù)首套購(gòu)房者生存權(quán)這一更高價(jià)值相違背，也與國(guó)家對(duì)剛需購(gòu)房的傾斜政策相矛盾,。
以上說(shuō)明《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條以買受人是不是消費(fèi)者作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是不科學(xué)的,，至于應(yīng)以什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做區(qū)分，應(yīng)當(dāng)借鑒目前各個(gè)城市對(duì)購(gòu)房首付比例和貸款利率采取不同政策的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn),，即購(gòu)房人是首套住房還是二套住房。不管是一手房還是二手房,，只要買受人購(gòu)買的是首套住房,，就符合《<最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定>的理解與適用》一書對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的理解與適用中所說(shuō)的對(duì)“生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)”，故應(yīng)以買受人購(gòu)買的是否為首套住房作為房屋買受人物權(quán)期待權(quán)分類規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),，即分為首套住房物權(quán)期待權(quán)和非首套住房物權(quán)期待權(quán),。
（二）房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成要件的重構(gòu)
1、對(duì)非首套住房物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成要件的重構(gòu)與統(tǒng)一,，如下（表七）：
對(duì)于非首套住房物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行案件中的構(gòu)成要件,，此處完善主要是對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條前兩項(xiàng)作了改造,，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條對(duì)于一般房屋物權(quán)期待權(quán)的公示要求體現(xiàn)在“在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”，但除了占有,，買賣合同網(wǎng)簽也應(yīng)可作為一種公示方式,，故對(duì)此作了添加。
對(duì)于非首套住房物權(quán)期待權(quán)在訴訟案件中的構(gòu)成要件,，主要體現(xiàn)與抵押權(quán)的對(duì)抗,，因?yàn)榉鞘滋鬃》课餀?quán)期待權(quán)的訴訟案件主要就是與抵押權(quán)的對(duì)抗，在此也將買賣合同網(wǎng)簽作為一種公示方式作了添加,。
2,、對(duì)首套住房物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成要件的重構(gòu)與統(tǒng)一，如下（表八）：
對(duì)于首套住房物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行案件中的構(gòu)成要件,，此處完善主要是對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條第一項(xiàng)作了改造,，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條對(duì)于首套住房物權(quán)期待權(quán)無(wú)公示要求，如前文所述,，這不僅易造成法院判決之間的矛盾和沖突,，更將對(duì)登記抵押權(quán)人造成不公平，故此處完善將占有房屋或買賣合同網(wǎng)簽作為公示方式在首套住房物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成要件中作了添加,。
對(duì)于首套住房物權(quán)期待權(quán)在訴訟案件中的構(gòu)成要件,，主要體現(xiàn)與抵押權(quán)的對(duì)抗，因?yàn)槭滋鬃》课餀?quán)期待權(quán)的訴訟案件主要就是與抵押權(quán)的對(duì)抗,，在此也將占有房屋或買賣合同網(wǎng)簽作為公示方式作了添加,。
（三）建立涉房屋物權(quán)期待權(quán)案件中抵押權(quán)人與期待權(quán)人的必要共同訴訟制度
因?yàn)樵谏鲜龅冢ǘl中，對(duì)于無(wú)論是首套住房物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成要件,，還是非首套住房物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成要件，均將占有房屋或買賣合同網(wǎng)簽作為公示方式作了添加,，故對(duì)于表六中的兩類案件,，物權(quán)期待權(quán)均有可供第三人查詢的物權(quán)期待權(quán)的公示方式，故有必要建立抵押權(quán)人與期待權(quán)人的必要共同訴訟制度,，一是可以避免法院之間的判決相互沖突,，二是可以減少訴累。
在房屋存在抵押權(quán)登記,，而房屋物權(quán)期待權(quán)人只起訴出賣人（抵押人）要求協(xié)助房屋過(guò)戶的情況下,，目前很多法院的判決均以滌除抵押權(quán)需要抵押權(quán)人同意，出賣人（抵押人）單方無(wú)法協(xié)助過(guò)戶為由駁回房屋物權(quán)期待權(quán)人的訴訟請(qǐng)求,，如(2016)浙01民終3568號(hào)（魏建芳與杭州清盛置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛上訴案）,、(2016)浙01民終3574號(hào)（寧培昱與杭州清盛置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛上訴案）、(2014)粵高法民一申字第45號(hào)（朱凱琳等與廣州國(guó)利大廈建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司等商品房買賣合同糾紛申請(qǐng)案）,、(2014)粵高法民一申字第46號(hào)（黃偉雄與廣州國(guó)利大廈建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司等商品房買賣合同糾紛申請(qǐng)案）,、(2014)粵高法民一申字第47號(hào)（倫妙珍與廣州國(guó)利大廈建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司等商品房買賣合同糾紛申請(qǐng)案）、(2014)粵高法民一申字第48號(hào)（源智慧等與廣州國(guó)利大廈建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司等商品房買賣合同糾紛申請(qǐng)案）等判決書,，此時(shí)物權(quán)期待人只能在執(zhí)行過(guò)程中依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條,、第29條得以解決，這無(wú)疑將削弱司法判決的公信力和權(quán)威性,，也將造成當(dāng)事人的訴累,。如前所述，如果表六中抵押權(quán)人訴抵押人案件中雙方同意調(diào)解,，法院在調(diào)解書中確認(rèn)以該房抵債,，那么在抵押權(quán)人憑調(diào)解書到房產(chǎn)部門將案涉房屋過(guò)戶到自己名下后，另案的物權(quán)期待權(quán)人將無(wú)法通過(guò)執(zhí)行程序獲得救濟(jì),，只能提起第三人撤銷之訴或申請(qǐng)?jiān)賹?，這無(wú)疑也將造成當(dāng)事人的訴累,，再者，若又有新的買受人從抵押權(quán)人處受讓案涉房屋且完成過(guò)戶登記,，即案涉房屋進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中,，則物權(quán)期待權(quán)人非但無(wú)法通過(guò)執(zhí)行程序獲得救濟(jì)，提起第三人撤銷之訴或申請(qǐng)?jiān)賹徱矊⑼絼凇?/div>
三,、結(jié)語(yǔ)
不動(dòng)產(chǎn)處于普羅大眾的基本生活資料地位,，尤其在強(qiáng)調(diào)“無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心”的我國(guó)，但當(dāng)前司法解釋對(duì)房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)規(guī)定的混亂與不足,，急切地呼喚對(duì)房屋買賣中物權(quán)期待權(quán)制度進(jìn)行完善,。筆者建議，通過(guò)對(duì)房屋買受人物權(quán)期待權(quán)分類的科學(xué)重構(gòu)維護(hù)首套購(gòu)房者生存權(quán)這一更高價(jià)值以及順應(yīng)國(guó)家對(duì)剛需購(gòu)房的傾斜政策,，通過(guò)對(duì)同一類房屋買受人物權(quán)期待權(quán)在訴訟案件和執(zhí)行案件中構(gòu)成要件的完善,、統(tǒng)一來(lái)理順對(duì)房屋買受人在訴訟程序和執(zhí)行程序中的保護(hù)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買受人的權(quán)利予以公平保護(hù),，對(duì)于增強(qiáng)老百姓對(duì)法律公平的信心無(wú)疑將發(fā)揮重要作用,。
（本文曾獲第三屆杭州律師論壇二等獎(jiǎng)、第七屆浙江律師論壇二等獎(jiǎng)）
[①]申衛(wèi)星：《所有權(quán)保留買賣買受人期待權(quán)之本質(zhì)》,，載于《法律研究》,，2003年第2期；
[②] 最高人民法院執(zhí)行局：《<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定>的理解與適用》,，人民法院出版社2015年版,，第422頁(yè)；
[③] 申衛(wèi)星：《期待權(quán)基本理論研究》,，中國(guó)人民大學(xué)出版社2006年版,；
[④] 梁慧星：《民法總論》，法律出版社1996年版,；
[⑤] 最高人民法院執(zhí)行局：《<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定>的理解與適用》,，人民法院出版社2015年版，第431,、432頁(yè),；
[⑥] 最高人民法院研究室：《合同司法解釋理解與適用》，法律出版社2011年版,，第266頁(yè),；
[⑦] 最高人民法院執(zhí)行局：《<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定>的理解與適用》，人民法院出版社2015年版,，第432頁(yè),；
[⑧] 趙江龍：《案外人執(zhí)行異議之訴的審查規(guī)則》，載于《高杉LEGAL》，2016年4月11日一期 ,；
[⑨] 最高人民法院民事審判第一庭：《<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋>的理解與適用》,，人民法院出版社2003年版，第95頁(yè),；
[⑩] 最高人民法院執(zhí)行局：《<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定>的理解與適用》,，人民法院出版社2015年版，第431頁(yè),。
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
來(lái)自： 瀟灑叔 > 《房地產(chǎn)》
