1.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村私有房屋的合同無(wú)效
[裁判要旨]
宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,，與享有者特定的身份相聯(lián)系,，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。本案當(dāng)事人之間的買賣房協(xié)議書違反了我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律,、法規(guī),、政策之上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,。
2.房產(chǎn)商違反預(yù)約合同的民事責(zé)任善意取得并已辦理手續(xù)的房產(chǎn)受讓人的利益應(yīng)予以保護(hù)

裁判要旨
第三人善意取得了地上建筑物（房產(chǎn)）并已辦理了手續(xù),，名為承包,、實(shí)為租賃的承租人以侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由,，要求撤銷第三人的登記手續(xù)，該主張不應(yīng)予以支持,。
3.按揭房買賣不以抵押權(quán)人同意為生效要件
裁判要旨
我國(guó)物權(quán)法對(duì)按揭制度未予明確規(guī)定,，按揭房屋買賣在我國(guó)不是一種典型的法律關(guān)系。按揭房買賣只要是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，符合合同法第五十二條的規(guī)定就是合法有效的,，無(wú)需經(jīng)過抵押權(quán)人的同意。

4.房產(chǎn)商違反預(yù)約合同的民事責(zé)任
[裁判要旨]
購(gòu)房意向書從性質(zhì)上講應(yīng)為有效的預(yù)約合同,，其對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生在未來(lái)某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá)成本約依誠(chéng)信原則進(jìn)行談判的義務(wù),。房產(chǎn)商違反購(gòu)房意向書的約定屬于一種違約責(zé)任,，對(duì)守約方因信賴?yán)媛淇债a(chǎn)生的損失應(yīng)酌情予以賠償。

5.具備商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同,，不能認(rèn)定為預(yù)約合同
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條,、第5條等規(guī)定，當(dāng)事人簽訂《購(gòu)房合同》后,，如果具備了商品房買賣合同的主要條件,，且其他內(nèi)容不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同為商品房買賣合同

6.房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任
雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定,，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者有提供虛假情況的,，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定,，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知,，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分,。
正確區(qū)分商品房預(yù)售合同和以房抵債合同的性質(zhì)從法理上講，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)受訴訟時(shí)效約束,，解除權(quán),、撤銷權(quán)等形成權(quán)受除斥期間約束，本案當(dāng)事人主張解除權(quán)超過訴訟時(shí)效期間的主張不成立,。

7.合同法實(shí)施前,，末辦理商品房預(yù)售許可證訂立的售房合同是否有效
合同法實(shí)施前，未取得商品房預(yù)售許可證即訂立的商品房買賣合同,，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和自合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定,，對(duì)其效力的認(rèn)定應(yīng)適用合同法。房地產(chǎn)公司在合同約定的房屋交付使用期限前,，已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的,，應(yīng)認(rèn)定商品房買賣合同有效。
如何認(rèn)定按揭合同的效力就形式而言,，期房買賣抵押登記行為,，類似于法國(guó)的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標(biāo)的物的房屋尚不存在,。契據(jù)登記是指登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立合同所載明的內(nèi)容進(jìn)行徑直登記,，值此始產(chǎn)生抵押效力的制度。我國(guó)未承認(rèn)亦未采用契據(jù)登記制度,，而實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記,、發(fā)證制度,，故此期房抵押登記行為可視為合同內(nèi)容在有關(guān)部門的備案，而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記,。
預(yù)售期房設(shè)定抵押合同的效力認(rèn)定抵押,，是一種財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，是為實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)而設(shè)定的一種法律制度,。在我國(guó),，1995年實(shí)施的擔(dān)保法及2000年9月29日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》，共同構(gòu)成了對(duì)當(dāng)事人抵押權(quán)保護(hù)的法律制度,，為人民法院審理此類案件提供了法律依據(jù),。
依據(jù)擔(dān)保法第34條之規(guī)定，抵押人設(shè)定抵押的抵押物可以是其依法所有的房屋,、地上定著物,、機(jī)器、交通運(yùn)輸工具,、有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán),，依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、荒丘,、荒灘等荒地的土地使用權(quán)等,。那么，可以抵押的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)是否包括了預(yù)售期房,，或者說在建工程的期待權(quán)能否作為抵押標(biāo)的物,，對(duì)此，理論界與實(shí)務(wù)界均存在爭(zhēng)議,。本文結(jié)合最高人民法院一宗《抵押合同》糾紛案件的終審判決結(jié)論,，對(duì)以上相關(guān)問題進(jìn)行探討。

8.商品房買賣司法解釋第六條規(guī)定的主要義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,，從其約定,，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，雙方接受的除外,?！备鶕?jù)《合同法》鼓勵(lì)交易、盡可能使合同生效的精神,，以及當(dāng)事人在簽訂合同后履行合同時(shí)的真實(shí)意思表示,，不能將該條款規(guī)定的履行“主要義務(wù)”簡(jiǎn)單地理解為履行全部義務(wù)中的大部分,，而首先應(yīng)當(dāng)從合同約定的義務(wù)的性質(zhì)進(jìn)行分析,，其次應(yīng)當(dāng)從合同約定的內(nèi)容進(jìn)行考量，最后應(yīng)綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進(jìn)行認(rèn)定.

9.預(yù)售房屋合同效力的認(rèn)定與處理
房地產(chǎn)開發(fā)公司在未取得土地使用權(quán),、未辦理審批手續(xù)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可汪明的情況下,，與他人簽訂的房屋預(yù)售合同無(wú)效,。雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
房屋轉(zhuǎn)預(yù)售合同糾紛的處理原則處理這類在海南房地產(chǎn)熱期間發(fā)生的期房轉(zhuǎn)預(yù)售合同糾紛,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)最高人民法院1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》這一司法解釋的精神,。該司法解釋規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后,，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人,，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效,；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的,，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效,?！?BR>商品房預(yù)售合同中免責(zé)事由的認(rèn)定及處理商品房預(yù)售合同履行過程中逾期交房責(zé)任的界定是實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問題。在處理相關(guān)爭(zhēng)議時(shí),，應(yīng)注意合同約定的免責(zé)事由與當(dāng)事人提供證據(jù)之間的因果關(guān)系,。本案二審的改判正是遵循了證據(jù)甄別與認(rèn)定的相關(guān)原則作出的。
末取得土地使用權(quán)證,、商品房預(yù)售許可證所簽預(yù)售商品房合同無(wú)效房地產(chǎn)開發(fā)公司未取得土地使用權(quán)和商品房預(yù)售許可證,，也沒有投入開發(fā)建沒資金進(jìn)行施工建設(shè)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》的規(guī)定,，其與他人簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,。
預(yù)售商品房合同無(wú)效后經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算及分擔(dān)人民法院在審理民事案件過程中，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),，可以決定委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行鑒定,。雖然當(dāng)事人對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)資質(zhì)有異議，但是無(wú)法充分證明自己主張的,，對(duì)其主張不予支持,。商品房預(yù)售合同無(wú)效后，對(duì)于無(wú)效造成的損失,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人對(duì)造成合同無(wú)效的過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。
商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定本案中當(dāng)事人訟爭(zhēng)的房屋系被幾個(gè)前手?jǐn)?shù)次轉(zhuǎn)賣而來(lái)，所涉土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥用地,，且系訴訟過程中由主管部門將該土地直接自最初土地使用權(quán)人名下直接辦理至最后買房人名下,，如果嚴(yán)格按照現(xiàn)行有效的法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，劃拔土地上建造商品房直至起訴前仍未補(bǔ)辦出讓手續(xù)的,，合同將被認(rèn)定為無(wú)效,。但是，鑒于本案所涉合同簽訂于房地產(chǎn)管理法等法律實(shí)施之前,，考慮到合同已經(jīng)履行大部分,、當(dāng)?shù)赝恋厥褂弥贫鹊奶厥庑?、政府主管部門已經(jīng)認(rèn)可該轉(zhuǎn)讓行為還為其辦理土地使用權(quán)證等實(shí)際情況，作為個(gè)案,，認(rèn)定合同有效是可以的,。

10.已經(jīng)人民法院判決生效認(rèn)定的事實(shí)，當(dāng)事人再行提起訴訟,，人民法院依法予以駁回
在民事訴訟活動(dòng)中,，當(dāng)事人用另外一個(gè)案件的生效裁判文書作為證據(jù)支持其主張的情況經(jīng)常發(fā)生。本文最高人民法院通過采納生效的(2003)民一終字第59號(hào)民事判決認(rèn)定的事實(shí),，確立了以下原則：第一,，生效裁判所確認(rèn)的事實(shí)作為有效的民事訴訟證據(jù)，屬于司法認(rèn)知所適用的證據(jù)之一,，即屬于無(wú)可爭(zhēng)執(zhí)的不證自明的事實(shí),，當(dāng)事人可直接以生效裁判文書確認(rèn)的事實(shí)作為證據(jù)證明自己的主張。如當(dāng)事人不服,，只能通過法律規(guī)定的審判監(jiān)督程序予以糾正后,，方可恢復(fù)訴訟；第二,，生效裁判文書是國(guó)家審判機(jī)關(guān)依審判程序所確認(rèn)的事實(shí),，這些事實(shí)預(yù)先確定了后續(xù)糾紛中同一待定事實(shí)的認(rèn)定。因此,，審判實(shí)踐中,，對(duì)于當(dāng)事人所提供的生效裁判文書，人民法院可以依據(jù)生效裁判文書所確認(rèn)的事實(shí)直接作出判斷,，并免除一方當(dāng)事人的舉證責(zé)任,。
房屋買賣合同解除后，如何確定出賣方對(duì)房屋添附的補(bǔ)償《擔(dān)保法》第49條規(guī)定了抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,，應(yīng)當(dāng)告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況,，未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效,。房屋買賣行為因此無(wú)效后,，產(chǎn)生的法律后果是雙方返還房屋和購(gòu)房款。如房屋已有所添附,，應(yīng)根據(jù)添附的實(shí)際情況,，確定出賣方給予買受方的合理補(bǔ)償。

11.包銷人依約享有房屋買賣合同中的定價(jià)權(quán)
商品房包銷是由包銷人向出賣人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買,，以出賣人名義銷售,。包銷人在向第三人銷售過程中享有房屋的定價(jià)權(quán)。
12.出資的來(lái)源與性質(zhì)是房屋權(quán)屬認(rèn)定的關(guān)鍵
在雙方當(dāng)事人對(duì)房屋權(quán)屬證書的證明效力均存在爭(zhēng)議的情況下，該房屋權(quán)屬證書不能作為認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋權(quán)利歸屬的證據(jù),。法院對(duì)訟爭(zhēng)房屋的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定的關(guān)鍵在于，不僅應(yīng)查明房產(chǎn)的出資來(lái)源,，還應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行綜合分析認(rèn)定,。如果房產(chǎn)的出資既具有家庭共同財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，也具有夫妻共同財(cái)產(chǎn)性質(zhì),，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)系相關(guān)權(quán)利人的共有財(cái)產(chǎn),。
被拆遷人以所有權(quán)調(diào)換確定的安置房請(qǐng)求權(quán)應(yīng)優(yōu)先保護(hù)    被拆遷人與拆遷人以房屋所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，如果拆遷人將協(xié)議中約定的位置,、用途特定的補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得該房屋的，應(yīng)予支持,。

13.區(qū)分所有權(quán)人不能擅自行使共有權(quán)利
享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主,，擅自在公共區(qū)域所建附屬設(shè)施的行為，侵占了全體業(yè)主的共有所有權(quán),。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求其拆除違法設(shè)施,，恢復(fù)原狀。

14.物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不受善意取得制度制約
物權(quán)請(qǐng)求權(quán)旨在恢復(fù)物權(quán)人對(duì)其標(biāo)的物的支配狀態(tài),。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受善意取得制度限制,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不受其限。因此,，引起糾紛的標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)經(jīng)過多少人之手,，只要在最后占有人處發(fā)現(xiàn)自己的物，即可予以取回,。

15.區(qū)分建筑物專有權(quán)人當(dāng)然享有共有部分共有權(quán)
對(duì)區(qū)分所有建筑物享有專有權(quán)的所有權(quán)人當(dāng)然地享有同一建筑物共有部分的共有權(quán),，而不應(yīng)以房產(chǎn)證是否載明享有該建筑共用部分的建筑面積為要件。

16.包銷合同與轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定與處理
當(dāng)事人合同約定,，由轉(zhuǎn)讓方將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓方,，由受讓方對(duì)外進(jìn)行銷售，銷售時(shí)由轉(zhuǎn)讓方無(wú)條件給予配合,，售房收入?yún)R入受讓方賬戶,，而售房風(fēng)險(xiǎn)由受讓方承擔(dān)。受讓方可以自由確定銷售的價(jià)格,，如果銷售價(jià)格高于受讓價(jià)格,，則其贏利；如果銷售價(jià)格低于受讓價(jià)格,，則其虧損,；如果房屋未售出或者未全部售出，則由其無(wú)條件買斷。此類合同雖然當(dāng)事人雙方?jīng)]有明確命名為包銷合同,，但符合包銷的法律性質(zhì),。即使法律法規(guī)及司法解釋沒有對(duì)此類合同糾紛作出明確規(guī)定，但應(yīng)根據(jù)案件實(shí)際情況作出處理,。

17.農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定
農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定,，不僅僅應(yīng)從宅基地使用權(quán)的案件上來(lái)把握，同時(shí)也應(yīng)考慮簽訂合同的主體,。主體不合法,，同樣會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。

18.惡意串通損害第三人利益的房屋買賣行為應(yīng)為無(wú)效
出賣人一房二賣,，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到后手買受人名下,，雖然沒有直接證據(jù)證明后手買受人出于故意或惡意，但可以根據(jù)雙方買賣關(guān)系中存在的諸多疑點(diǎn)和不合常理之處,，推定雙方存在惡意串通出售房屋在合理期限內(nèi)履行通知義務(wù)無(wú)須擔(dān)責(zé) 在決定出售承租的房屋時(shí),，已經(jīng)就出賣房屋的基本條件通知了承租人，在承租人沒有接受該條件,、沒有就房屋買賣達(dá)成一致的情況下,，所有權(quán)人又以新的、高出原來(lái)?xiàng)l件的條件將房屋出賣給第三人,，其出賣房屋的行為，不侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

19.同一套住房分割時(shí)一物一權(quán)原則的適用
[裁判要旨]
1.財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議無(wú)效的,，請(qǐng)求確認(rèn)無(wú)效并重新分割，不受一年除斥期間的限制,；2.如用夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付了部分購(gòu)房款,，不論用共同財(cái)產(chǎn)支付購(gòu)房款的數(shù)額占全部購(gòu)房款的比例有多少，均歸夫妻共同所有,；3.物權(quán)法沒有以具體條文的形式明確規(guī)定一物一權(quán)原則,，但這一原則是得到肯定的，這在物權(quán)的概念,、物權(quán)法定原則,、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等條款中均有體現(xiàn),；4.對(duì)于既用夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)又用夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付購(gòu)房款的共有房屋,，應(yīng)根據(jù)雙方對(duì)該房屋的貢獻(xiàn)大小進(jìn)行分割。

20.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)的證明
根據(jù)《物權(quán)法》第17條的規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。該證書是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式,，只具有推定的證據(jù)效力,，與實(shí)際權(quán)利狀況并不一定完全吻合。原告認(rèn)為該權(quán)屬證書記載的權(quán)利人錯(cuò)誤,，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)主張權(quán)利的,，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明,。如證據(jù)足以證明原告才是真正的權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)否定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人的權(quán)利,，支持原告的訴訟請(qǐng)求,。

21.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)的證明
根據(jù)《物權(quán)法》第17條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明,。該證書是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式,，只具有推定的證據(jù)效力，與實(shí)際權(quán)利狀況并不一定完全吻合,。原告認(rèn)為該權(quán)屬證書記載的權(quán)利人錯(cuò)誤,，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)主張權(quán)利的，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明,。如證據(jù)足以證明原告才是真正的權(quán)利人的,，應(yīng)當(dāng)否定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人的權(quán)利，支持原告的訴訟請(qǐng)求,。

22.居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰(shuí)
《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,?！卑凑者@一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專有部分,，單個(gè)居民對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán),。居民住宅小區(qū)的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。
居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)利,。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸,。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二：一是不以盈利為目的；二是為了更好地利用專有部分,，增加專有部分的舒適度,，增加專有部分的安全,，同時(shí)又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對(duì)與其緊密相聯(lián)的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定,，同時(shí)要正確處理相鄰關(guān)系,，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。小區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅的外墻面屬于獨(dú)棟別墅的所有權(quán)人.

23.部分業(yè)主以違反法定程序?yàn)橛烧?qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)決定,，人民法院應(yīng)否受理
業(yè)主以違反法定程序?yàn)橛烧?qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)所作決定的,，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并對(duì)業(yè)主大會(huì)所作決定是否符合法定程序進(jìn)行審查。

24.小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門,、搭建臺(tái)階是否構(gòu)成侵權(quán)
最高人民法院民一庭意見：
按照法律和雙方合同中對(duì)住宅共有部位和自用部位的界定,，李某擅自拆窗改門、搭建臺(tái)階的行為侵占了住宅的共有部位,，超出了正當(dāng)行使權(quán)利的界限,，妨害了物業(yè)管理公司的正常管理秩序，屬于侵權(quán)行為,。按照法律規(guī)定和雙方合同約定,，物業(yè)管理公司有權(quán)要求李某拆除搭建的臺(tái)階、恢復(fù)原狀,。人民法院應(yīng)依法支持物業(yè)管理公司的訴訟主張,，對(duì)李某的侵權(quán)行為予以糾正。

25.受損房屋于訴訟期間被買賣和轉(zhuǎn)讓,，誰(shuí)應(yīng)是侵權(quán)損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)人和受益人
受損房屋于訴訟期間被買賣和轉(zhuǎn)讓,，原房屋所有人如實(shí)向買受人講明房屋受損情況，致房屋的買賣和轉(zhuǎn)讓價(jià)格受到影響,，原房屋所有人承受了房屋受損所帶來(lái)的后果,，又房屋損害的情形均發(fā)生在原房屋所有人擁有房屋期間，原房屋所有人有權(quán)作為侵權(quán)行為的受害人請(qǐng)求加害人損害賠償,。
26.動(dòng)遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議效力的認(rèn)定
實(shí)踐中,，當(dāng)事人簽訂合同之后，往往通過補(bǔ)充協(xié)議的形式另行對(duì)具體事項(xiàng)予以約定或?qū)贤s定內(nèi)容進(jìn)行變更,。此種情況下,，應(yīng)注意數(shù)個(gè)協(xié)議之間的關(guān)系問題。本案中,，一,、二審法院對(duì)涉案《動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議書》和《動(dòng)遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》效力的認(rèn)定趨于一致，但對(duì)于付款方式及海峰公司應(yīng)承擔(dān)的連帶責(zé)任的范圍問題存在不同認(rèn)識(shí),。本文結(jié)合最高人民法院二審判決的認(rèn)定,，闡述了確認(rèn)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同依據(jù)的選擇適用問題。

27.委托拆遷合同權(quán)利義務(wù)范圍的界定及解除條件的理解適用
在《中華人民共和國(guó)合同法》頒布實(shí)施以前,，有關(guān)委托合同的解除條件,，應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》的相關(guān)規(guī)定,。對(duì)此，《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第26條第l款規(guī)定：“凡發(fā)生下列情況之一者,，允許變更或解除經(jīng)濟(jì)合同：一,、當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商同意，并又不因此損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益,；二,、由于不可抗力致使經(jīng)濟(jì)合同的全部義務(wù)不能履行；三,、由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同,。”正確理解上述第三項(xiàng)條件,，實(shí)際上是指遲延履行導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn),，而不是一般的遲延履行。同時(shí),，從委托拆遷的關(guān)系上講．如果雙方當(dāng)事人沒有明確約定,，地下人防工程不屬于普通拆遷的范圍．只有依法履行了審批手續(xù),，地下人防工程方可拆除,，因此，因地下人防工程不能拆除,，導(dǎo)致委托人受讓的土地不能及時(shí)開發(fā)建設(shè),，這是土地出讓合同的瑕疵，而不是委托拆遷合同中的受托人違約所致,。從委托合同的性質(zhì)上講,，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除合同，但是在一審訴訟之前,，受托人已經(jīng)完成了合同約定的拆遷義務(wù),，則委托人請(qǐng)求解除合同不能得到支持，而應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行義務(wù)向受托人支付報(bào)酬,。當(dāng)然,，受托人沒有按照委托人的要求報(bào)告委托事務(wù)的處理結(jié)果的，則不能要求委托人承擔(dān)逾期支付報(bào)酬的違約責(zé)任,。

28. 房屋確權(quán)糾紛案屬糾紛是否屬人民法院主管民事糾紛是否由人民法院主管

是指哪些民事糾紛屬于民事訴訟法規(guī)定的,、應(yīng)由人民法院受理的民事案件。由人民法院主管的民事糾紛是民事案件,，不由人民法院主管的民事糾紛不是民事案件,。根據(jù)民事訴訟法第108條、第111條的規(guī)定,。民事糾紛應(yīng)當(dāng)“屬于人民法院受理民事訴訟的范圍”,，“依照法律規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)由其他機(jī)關(guān)處理的爭(zhēng)議，告知原告向有關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)解決”,。本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的是房地產(chǎn)權(quán)屬,，這類民事糾紛的處理法律有專門規(guī)定，土地管理法第16條規(guī)定,，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議,，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的,，由人民政府處理,。這一規(guī)定排斥了人民法院用司法手段處理民事糾紛，因此本案不屬于人民法院主管,。本案當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議,，是雙方都有對(duì)房地產(chǎn)主張權(quán)利的法律依據(jù)，需要由地方政府重新確定訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)主張權(quán)利的法律依據(jù),，并由地方政府重新確定訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)屬于一方或者雙方,。如果是一方當(dāng)事人有房地產(chǎn)權(quán)利的法律依據(jù)，另一方?jīng)]有,，這樣的權(quán)屬糾紛可能是侵權(quán)糾紛,。人民法院可以依據(jù)一方的房地產(chǎn)權(quán)利的法律依據(jù)作為判決。
29.房屋權(quán)屬登記與實(shí)際不符產(chǎn)生糾紛的處理
房屋權(quán)屬登記與實(shí)際不符產(chǎn)生糾紛,，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定房屋的實(shí)際權(quán)屬,，而不應(yīng)受房產(chǎn)證的限制，不必以行政訴訟撤銷房產(chǎn)證為前置條件,。

30.保障下崗職工的公房租賃居住權(quán)
國(guó)有企業(yè)在企業(yè)改制后,，有關(guān)下崗、失業(yè)人員租賃居住原單位公有房屋,，應(yīng)依約交納租金,，出租人以承租人違約為由主張解除房屋租賃合同的，如查實(shí)承租人別無(wú)房屋,，應(yīng)允許其繼續(xù)租用房屋,，保障承租人的居住權(quán)。

31.物管”原則上對(duì)業(yè)主失竊損失不負(fù)賠償責(zé)任
物業(yè)管理中的“保安”,，其職責(zé)僅限于物業(yè)公共區(qū)域防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),，目的是維護(hù)物業(yè)公共區(qū)域的秩序，為業(yè)主創(chuàng)造安全的居住環(huán)境,。物業(yè)管理企業(yè)在未違約的情況下,，對(duì)業(yè)主因遭遇治安和刑事案件所受到的人身?yè)p害和財(cái)產(chǎn)損失不承擔(dān)賠償責(zé)任，除非物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此事項(xiàng)有特別承諾,。

32.職工取得的公房使用權(quán)受民法保護(hù)
職工分得的單位公房使用權(quán)性質(zhì)屬民法通則規(guī)定的“與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”,，即用益物權(quán),。如遭本單位職工或其他公民強(qiáng)占，屬于民事侵權(quán)行為，因而發(fā)生的糾紛屬于人民法院主管范圍,。

33.部分共有人以自己名義登記的房屋應(yīng)為共同共有
在家庭共有關(guān)系存續(xù)期間,，共同出資出力建造的房屋應(yīng)當(dāng)屬于共同所有,。部分共有人以個(gè)人名義登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證明,，應(yīng)當(dāng)視為是代表所有共有人進(jìn)行登記的行為。

34.房屋租賃合同未到期,，出租人強(qiáng)行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人,，原承租人不能請(qǐng)求繼續(xù)履行
最高人民法院民一庭傾向性意見：
根據(jù)我國(guó)《合同法》第107條的規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式有繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等,。一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人違約的情況下，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的,，人民法院除審查當(dāng)事人違約的事實(shí)外,，還應(yīng)該審查當(dāng)事人的申請(qǐng)是否符合我國(guó)《合同法》第110條規(guī)定，如果當(dāng)事人申請(qǐng)繼續(xù)履行在法律上或者事實(shí)上不能履行的,，人民法院不應(yīng)支持當(dāng)事人的請(qǐng)求,。（仲偉珩）
35.出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任

對(duì)因欺詐而訂立的租賃合同,，如不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,，受欺詐方可以自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán),。受欺詐方?jīng)]有行使撤銷權(quán),，租賃合同有效成立的，在合同履行過程中,，如該欺詐行為導(dǎo)致欺詐方違約的,，欺詐方承擔(dān)違約責(zé)任，不宜認(rèn)定為締約過失責(zé)任,。

36.租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),，原出租人能否對(duì)產(chǎn)權(quán)變更前承租人的違約行為行使合同解除權(quán)
《中華人民共和國(guó)合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”,，也就是通常所說的“買賣不破租貨”原則,，旨在保護(hù)承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對(duì)承租人產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為行使合同解除權(quán)?，F(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后,，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對(duì)承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利,，這種合同權(quán)利既包括追索所欠租金,，也包括行使合同解除權(quán),。

37.租賃合同當(dāng)事人于合同中設(shè)立的仲裁條款不能限制承租人就行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與出租人發(fā)生的爭(zhēng)議向人民法院提
出本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是在租賃合同中訂有仲裁條款的情況下，當(dāng)事人就承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),，任何一方是否有權(quán)向人民法院起訴,，還是只能向合同中約定的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

38.租賃標(biāo)的物未經(jīng)整體驗(yàn)收合格,，當(dāng)事人訂立的《租賃合同》依法認(rèn)定無(wú)效
本案志遠(yuǎn)大廈作為租賃標(biāo)的物僅通過主體與基礎(chǔ)部分驗(yàn)收,，雙方當(dāng)事人在履行上述合同過程中，承租人以該租賃標(biāo)的物未辦理竣工驗(yàn)收與消防驗(yàn)收為由提起訴訟,，請(qǐng)求判令雙方簽訂的《志遠(yuǎn)大廈3-4層租賃合同》無(wú)效,。
民事權(quán)利保護(hù)的法律適用原則是：特別法優(yōu)于普通法，特別法有規(guī)定的,，應(yīng)首先適用特別法,，只有在不能獲得特別法保護(hù)的情況下，才能適用普通法的保護(hù),。據(jù)此,，本案應(yīng)優(yōu)先考慮適用特別法，即《中華人民共和國(guó)建筑法》(以下簡(jiǎn)稱建筑法)與《中華人民共和國(guó)消防法》(以下簡(jiǎn)稱消防法)的相關(guān)規(guī)定,。建筑法第61條規(guī)定,，建筑工程竣工驗(yàn)收后，方可交付使用,。消防法第10條規(guī)定,，按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收,，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,，不得投入使用。
上述法律規(guī)定表明,，工程竣工驗(yàn)收是工程建設(shè)的最后一道程序,，是對(duì)工程質(zhì)量實(shí)行監(jiān)督檢驗(yàn)和控制的重要環(huán)節(jié)。建筑法第61條關(guān)于“建筑工程竣工驗(yàn)收后,，方可交付使用,，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的不得交付使用”的規(guī)定、消防法第10條關(guān)于“必須經(jīng)公安消防機(jī)關(guān)進(jìn)行消防驗(yàn)收,，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,。不得交付使用”的規(guī)定，均為法律的強(qiáng)制性規(guī)定,，即命令當(dāng)事人為一定行為的法律規(guī)定,，而非任意性規(guī)定。
本案二審法院依據(jù)上述法律規(guī)定，維持了一審法院關(guān)于《志遠(yuǎn)大廈3-4層租賃合同》無(wú)效的判決,。其意義在于：確立了審理此類糾紛案件的原則,，即：建筑應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國(guó)家的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)的核心,。任何一項(xiàng)工程單項(xiàng)驗(yàn)收或局部驗(yàn)收均不能作為工程竣工整體驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn),。否則，當(dāng)事人將承擔(dān)合同無(wú)效的法律后果,。

39.同一套住房分割時(shí)一物一權(quán)原則的適用
[裁判要旨]
1.財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議無(wú)效的,，請(qǐng)求確認(rèn)無(wú)效并重新分割，不受一年除斥期間的限制,；2.如用夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付了部分購(gòu)房款,，不論用共同財(cái)產(chǎn)支付購(gòu)房款的數(shù)額占全部購(gòu)房款的比例有多少，均歸夫妻共同所有,；3.物權(quán)法沒有以具體條文的形式明確規(guī)定一物一權(quán)原則,，但這一原則是得到肯定的，這在物權(quán)的概念,、物權(quán)法定原則,、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等條款中均有體現(xiàn)；4.對(duì)于既用夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)又用夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付購(gòu)房款的共有房屋,，應(yīng)根據(jù)雙方對(duì)該房屋的貢獻(xiàn)大小進(jìn)行分割,。

40.房屋租賃合同未到期，出租人強(qiáng)行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人,，原承租人不能請(qǐng)求繼續(xù)履行
最高人民法院民一庭傾向性意見：
根據(jù)我國(guó)《合同法》第107條的規(guī)定,，違約責(zé)任的承擔(dān)方式有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等,。一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人違約的情況下,，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，人民法院除審查當(dāng)事人違約的事實(shí)外,，還應(yīng)該審查當(dāng)事人的申請(qǐng)是否符合我國(guó)《合同法》第110條規(guī)定,，如果當(dāng)事人申請(qǐng)繼續(xù)履行在法律上或者事實(shí)上不能履行的，人民法院不應(yīng)支持當(dāng)事人的請(qǐng)求,。（仲偉珩
41.當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂《租賃合同》受國(guó)家法律保護(hù)
房屋租賃作為我國(guó)民間一種互通有無(wú)、調(diào)劑余缺,、物盡其用的傳統(tǒng)租賃制度,，由來(lái)已久。近年來(lái),，隨著我國(guó)改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，房屋租賃打破了以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度,。在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租,，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一種常見的現(xiàn)象,。本案即為其中一例。陜西兵器工業(yè)西北公司以其在建的北方大廈作為租賃標(biāo)的物,，與他人簽訂《租賃合同書》,。此后，承租人又將其承租部分與他人簽訂《房屋轉(zhuǎn)租合同》,。人民法院對(duì)于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同書》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定,，同其他合同一樣，實(shí)行國(guó)家干預(yù)原則,，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性,。對(duì)于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，不具備法定無(wú)效要件的合同,，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則．認(rèn)定此類合同有效。
在建房屋出租,，是承租人在不喪失標(biāo)的物所有權(quán)的前提下,，通過提前吸收承租人租金的方式，達(dá)到融通資金,，盤活資產(chǎn)的目的,。承租人可以通過分期支付租金，獲取房屋使用權(quán)和收益的權(quán)利,。即：雙方都可以從中獲得利益的滿足,。因此，人民法院根據(jù)案件具體情況,，依法正確判定此類合同效力,，對(duì)于鼓勵(lì)當(dāng)事人交易，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展,，起到了積極向上的作用,。

42.房屋租賃合同解除條件及解除后的處理問題
自1999年10月1日起施行的合同法第214條規(guī)定了租賃合同期限不得超過20年，超過20年的,，超過部分無(wú)效,。在該法施行前簽訂的租賃合同超過20年的部分效力認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律,。房屋租賃合同解除后,，尚未履行的，終止履行,；已經(jīng)履行的,，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,，并有權(quán)要求賠償損失合同履行抗辯權(quán)的行使以及有效房屋租賃合同處于違法履行狀態(tài)期間房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)根據(jù)有關(guān)法律和行政法規(guī)等法律規(guī)范性文件的規(guī)定,，工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)工程的消防設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收,。對(duì)不符合防火設(shè)計(jì)要求的,，待施工單位負(fù)責(zé)解決后，方可接收使用,；新建,、改建、擴(kuò)建工程和裝修工程竣工后,，應(yīng)當(dāng)有公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)參加驗(yàn)收,，不符合消防技術(shù)規(guī)范要求的，不得投入使用,。發(fā)包人在承包人建設(shè)的工程消防系統(tǒng)未經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下強(qiáng)行開業(yè),，喪失了要求對(duì)方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯權(quán)。關(guān)于有效租賃合同處于違法履行狀態(tài)期間的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)如何確認(rèn),，在法律和行政法規(guī)沒有規(guī)定的情況下,，可以參照地方性政府規(guī)章等規(guī)范性文件確定的標(biāo)準(zhǔn)判定雙方當(dāng)事人應(yīng)予遵守的租金標(biāo)準(zhǔn)。
房屋租賃合同效力的認(rèn)定及處理本案主要涉及的法理問題是：(1)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第7條規(guī)定,，一方以欺詐,、脅迫的手段訂立的合同無(wú)效。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明,。(2)當(dāng)事人可以自行約定違約金數(shù)額,，但違約金的約定明顯過高的，人民法院應(yīng)該根據(jù)雙方當(dāng)事人履行合同的實(shí)際情況和公平原則予以調(diào)整,。

43.村委會(huì)在集體土地上自建房屋出租應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第8條規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。實(shí)際生活中,，有一些都市里的村莊,，在集體所有的土地上建房出租牟利，這是違背法律規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效，以維護(hù)法律規(guī)定的權(quán)威。鑒于租賃合同無(wú)效,，村委會(huì)只能得到征地補(bǔ)償,，承租人當(dāng)然不是征地補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，也不可能享受城市房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)拇觥?/P>

44.房屋預(yù)租合同的效力和合同解除后果

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃,，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,，由承租人向出租人支付租金的行為?！苯ㄔO(shè)部1995年4月28日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定：未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租,。因此，在一般的情形下,，只有取得了房屋所有權(quán)證,、并又辦理了租賃許可手續(xù)的房屋，才能合法出租,。但是,，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定的時(shí)期內(nèi)可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可能面臨著自有開發(fā)建設(shè)資金不足的壓力,，為此，我國(guó)的城市房地產(chǎn)管理法設(shè)定了商品房預(yù)售制度,。即允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工之前,，將正在施工的商品房預(yù)先銷售給購(gòu)買者。與此同理,，房地產(chǎn)市場(chǎng)中也出現(xiàn)了商品房預(yù)租制度,，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建房屋，或者未取得房屋所有權(quán)的人將購(gòu)買的房屋預(yù)先出租給承租人,，待租賃的房屋具備合法使用條件以后,，雙方正式簽訂或者履行租賃合同。預(yù)租屬于合同法上的預(yù)約合同,，也可以視為附期限的租賃合同,。如果預(yù)約合同的內(nèi)容具備了本約的要件，從合同法的原理上說,，就應(yīng)當(dāng)按照本約合同對(duì)待,。一方當(dāng)事人違反合同約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定或者合同法規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。就預(yù)租合同來(lái)說,，出租人允許承租人提前進(jìn)場(chǎng)裝修形成添附的，合同解除以后,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第86條的規(guī)定,，由出租人對(duì)不能拆除的添附物給予折價(jià)補(bǔ)償,。

45.誠(chéng)實(shí)信用原則在民事審判實(shí)踐中的具體運(yùn)用

誠(chéng)實(shí)信用原則作為民法特別是債法中的最高指導(dǎo)原則或稱為“帝王規(guī)則”，對(duì)于指導(dǎo)民事審判實(shí)踐具有非常重要的作用,。以自己不履行合同約定的義務(wù),，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，反而主張合同無(wú)效的理由,，人民法院不應(yīng)予以支持,。這里合同約定的義務(wù)，當(dāng)然是符合法律規(guī)定的義務(wù),。如果違約方履行了合同的義務(wù),。就不會(huì)出現(xiàn)不符合法律規(guī)定的情況。此外,，本文還對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的性質(zhì)以及《擔(dān)保法》第49條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法司法解釋》)第67條的有關(guān)問題進(jìn)行了探討,。

46 特殊情況下的商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為要約。

47.優(yōu)先購(gòu)買是在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買承租的房屋
楊巧麗訴中州泵業(yè)公司優(yōu)先購(gòu)買權(quán)侵權(quán)糾紛案
裁判摘要
根據(jù)合同法第二百三十條的規(guī)定,，房屋出租人出賣租賃房屋時(shí),，承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)為購(gòu)買自己承租的房屋,，而不是出租人出賣的其他房屋,。
收取了買受人的大部分房款，不能以工程價(jià)款優(yōu)先受償拒絕按合同交房

48.三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買賣合同糾紛案
裁判摘要
房屋買賣合同的出賣人,，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后,，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋,。

49.長(zhǎng)城公司訴遠(yuǎn)洋大廈公司商品房買賣合同糾紛案
裁判摘要
房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積違反商品房買賣合同約定面積的,，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。

50.徐蕾訴中匯房產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)所有權(quán)糾紛案
裁判摘要
根據(jù)合同法第四十一條的規(guī)定,，承租人和出租人沒有協(xié)商免除出租人退還押金的義務(wù),，出租人以雙方簽署的由其提供的解除房屋租賃關(guān)系格式合同中有“雙方再無(wú)經(jīng)濟(jì)關(guān)系”的約定為由，拒絕退還押金,，承租人提出異議的,，出租人不能免除退還押金的義務(wù)。

51.陳清棕訴亭洋村一組,、亭洋村村委會(huì)征地補(bǔ)償款分配糾紛案
裁判摘要
依照土地管理法第十四條和土地承包法第二十六條的規(guī)定,，承包土地的農(nóng)民到小城鎮(zhèn)落戶后，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以保留或者依法流轉(zhuǎn),；該土地如果被征用,，承包土地的農(nóng)民有權(quán)獲得征地補(bǔ)償款,。

52.黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
裁判摘要
對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書面異議,。開發(fā)商拒不提交業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》,，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由,，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可,。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立,。
根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定,，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任,。交付房屋改變的建筑事項(xiàng),，無(wú)論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系,，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由,。

53.新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案
裁判摘要
一、根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定,，有違約行為的一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同,，沒有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力,、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益,，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時(shí)，為衡平雙方當(dāng)事人利益,，可以允許違約方解除合同,，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對(duì)方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少,。
二,、在以公割商鋪為標(biāo)的物的買賣合同中，買方對(duì)商鋪享有的權(quán)利,，不同于獨(dú)立商鋪,。為保證物業(yè)整體功能的發(fā)揮，買方行使的權(quán)利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制,。

54.戴雪飛訴華新公司商品房訂購(gòu)協(xié)議定金糾紛案
裁判摘要
購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的樣板房表示滿意,，與開發(fā)商簽訂訂購(gòu)協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品預(yù)售合同,。后由于開發(fā)商提供的商品房條款提出異議要求刪除,，開發(fā)商不能立即給予答復(fù)，以致商品房預(yù)售合同沒有在訂購(gòu)協(xié)議約定的日期訂立的,，屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”,，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購(gòu)房者,。

55.鄭州二建公司訴王良礎(chǔ)公有住房出售協(xié)議違約糾紛案
裁判摘要
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)人只能在該建筑物中自己專有的部位行使所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能,，未經(jīng)該建筑物的其他區(qū)分所有權(quán)人和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者,、維修者許可，不得對(duì)該建筑物的共用部位行使權(quán)利,。
二,、公有住房售出單位對(duì)公有住房的共用部位承擔(dān)著維修責(zé)任。售出單位在與公有住房買受人簽訂的住房協(xié)議中,，為了不加重自己一方在住房售出后維修負(fù)擔(dān),，約定買受人不得實(shí)施有礙公有住房共用部位安全的行為，這樣的約定沒有限制買受人正當(dāng)行使自己的權(quán)利,，因此是合法有效的,。

56.財(cái)保北京支公司訴銅河公司、寰宇公司海上貨物運(yùn)輸合同代位求償糾紛案  上海房產(chǎn)糾紛案例

裁判摘要
一,、承運(yùn)人在履行海上貨物運(yùn)輸合同的交貨義務(wù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照清潔提單關(guān)于貨物的記載進(jìn)行交貨。即使承運(yùn)人以裝港空距報(bào)告證明其實(shí)際接收的貨物或裝船的貨物與清潔提單記載不符,，收貨人仍有權(quán)依據(jù)海商法第七十七條的規(guī)定,，按照提單記載內(nèi)容向承運(yùn)人提取貨物。
二,、原油貿(mào)易合同和運(yùn)輸單證中沒有約定裝,、卸港的交接計(jì)量方法，實(shí)際交接時(shí)采用了流量計(jì)量,、岸罐計(jì)量和油艙空距計(jì)量等多種不同的計(jì)量方式,。在此情形下，收貨人以卸貨港岸罐計(jì)量證書的記載與提單記載不符主張貨物短少,，但其提供的岸罐計(jì)量數(shù)據(jù)發(fā)生在承運(yùn)人的責(zé)任期間之外,，也不能提供其他有效證明原油短少發(fā)生在承運(yùn)人責(zé)任期間，承運(yùn)人以裝卸港船艙空距報(bào)告和干艙報(bào)告與提單相符進(jìn)行抗辯的,，原油實(shí)際交付的數(shù)量可以依據(jù)船艙空距報(bào)告和干艙報(bào)告確認(rèn),。收貨人提供的計(jì)量岸罐重量證書，除非經(jīng)承運(yùn)人同意,，否則不具有證明原油交貨數(shù)量的效力,。

57.青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻(xiàn)太、陸素俠物業(yè)管理合同糾紛案
裁判摘要
一,、業(yè)主與所在小區(qū)的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議后,，即與物業(yè)管理公司之間建立了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的合同一方當(dāng)事人,，有義務(wù)依約進(jìn)行物業(yè)管理,，要求業(yè)主遵守業(yè)主公約及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定,，有權(quán)對(duì)于違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正，以維護(hù)小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序,，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同利益,。當(dāng)業(yè)主不按照整改要求糾正違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定的行為時(shí)，物業(yè)管理公司作為合同一方當(dāng)事人,，有權(quán)依法提起訴訟,。
二、對(duì)于與業(yè)主所購(gòu)房屋毗鄰?fù)ピ壕G地的權(quán)屬問題,，不能僅僅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓人員曾向業(yè)主口頭承諾“買一樓房屋送花園”,，以及該庭院綠地實(shí)際為業(yè)主占有、使用的事實(shí),，即認(rèn)定業(yè)主對(duì)該庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)。該庭院綠地作為不動(dòng)產(chǎn),，其使用權(quán)的歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權(quán)登記情況加以確定,。
三、業(yè)主不得違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定,，基于個(gè)人利益擅自破壞,、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業(yè)主對(duì)于該庭院經(jīng)地具有獨(dú)占使用權(quán),，如果該庭院綠地屬于小區(qū)綠地的組成部分,，業(yè)主在使用該庭院綠地時(shí)亦應(yīng)遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于小區(qū)綠地的管理規(guī)定,，不得擅自破壞該庭院綠地,。

57.無(wú)錫市春江花園業(yè)主委員會(huì)訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案
裁判摘要
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十二條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,，享有權(quán)利,，承擔(dān)義務(wù)。共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產(chǎn)生的收益,，在沒有特別約定的情況下,，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的,，可以享有一定比例的收益。

58.楊珺訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
裁判摘要
一,、人民法院依法獨(dú)立行使審判權(quán),，在審理案件中以事實(shí)為根據(jù)．以法律為準(zhǔn)繩。人民法院據(jù)以定案的事實(shí)根據(jù),，是指經(jīng)依法審理查明的客觀事實(shí),。建設(shè)行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察,、設(shè)計(jì)、施工,、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件,，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)．對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫,、滲漏等客觀事實(shí),，并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷,。
二,、除有特別約定外，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定,，房屋買受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復(fù)等民事責(zé)任的,，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。