中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心

　　問(wèn)：近幾天,，我和我的同事多次接到推銷短信，稱某地郊區(qū)有“生態(tài)農(nóng)莊”,、“私家菜園”出租銷售,，租買房子贈(zèng)送大棚，幾百平方米的獨(dú)立院落租期一般為20年至50年,，每套價(jià)格18萬(wàn)元至60萬(wàn)元不等,，水、電,、氣,、電話、寬帶及有線電視一應(yīng)俱全,。請(qǐng)問(wèn),，這類所謂的農(nóng)家院銷售廣告可信嗎？市民能否租買,？ 

　　答：根據(jù)您所反映的情況,，像這種利用手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)廣告以及小廣告推銷的所謂“生態(tài)農(nóng)莊,、農(nóng)家院,、私家菜園”等，一般均屬違法建設(shè)或租售的所謂“大棚房”項(xiàng)目,，購(gòu)房人租買面臨巨大法律風(fēng)險(xiǎn),，權(quán)益無(wú)法得到保障。 

　　所謂“大棚房”,，一般是以農(nóng)業(yè)設(shè)施為名進(jìn)行的違法建設(shè),。開(kāi)發(fā)商一般以農(nóng)業(yè)科技公司等農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的身份，以建設(shè)溫室大棚等農(nóng)業(yè)設(shè)施的名義,，先與農(nóng)村集體簽訂土地租賃協(xié)議,，約定由承租方進(jìn)行農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖或農(nóng)業(yè)觀光園、生態(tài)園建設(shè),，從農(nóng)村集體租用農(nóng)用地。這類開(kāi)發(fā)商在建蔬菜大棚時(shí),，在旁邊和內(nèi)部建設(shè)溫室大棚配套用房或管理用房,，并故意把房屋擴(kuò)大成為大面積的住宅或別墅，隨后對(duì)外進(jìn)行銷售或租賃,，租期一般為20年到30年,，每套價(jià)格從15萬(wàn)元到50萬(wàn)元不等，因此被俗稱為“大棚別墅”,、“大棚房”,。由于這些項(xiàng)目都還會(huì)保留溫室大棚,，所以很多大棚房往往會(huì)以生態(tài)園、采摘園等身份出現(xiàn),。 

　　為促進(jìn)設(shè)施農(nóng)業(yè)健康有序發(fā)展,，完善設(shè)施農(nóng)用地管理，防止以發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)為名,，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地,、擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，國(guó)土資源部,、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合制定了《關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕155號(hào)）,，該通知要求嚴(yán)格界定設(shè)施農(nóng)用地范圍，規(guī)定生產(chǎn)設(shè)施用地和附屬設(shè)施用地應(yīng)是直接用于或者輔助于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的用地,，在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū),，涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿,、會(huì)議,、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工,、中高檔展銷等的用地,，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設(shè)用地管理,。該通知對(duì)設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用地規(guī)模作出了限制性規(guī)定,，其中，進(jìn)行工廠化作物栽培的,，附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項(xiàng)目用地規(guī)模5%以內(nèi),，但最多不超過(guò)10畝；進(jìn)行規(guī)?；N植的附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項(xiàng)目用地規(guī)模3%以內(nèi),，但最多不超過(guò)20畝。因此,，一個(gè)500平方米的蔬菜大棚,，最多能建25平方米左右的附屬房屋，推銷短信中上百平方米的獨(dú)立院落明顯違法,。該文件還要求設(shè)施建設(shè)應(yīng)盡量利用荒山荒坡,、灘涂等未利用地和低效閑置的土地，不占或少占耕地,，嚴(yán)禁占用基本農(nóng)田,。 

　　針對(duì)以發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)為名的系列違法用地行為，該文件規(guī)定設(shè)施農(nóng)業(yè)用地不得改變土地用途,，禁止擅自或變相將設(shè)施農(nóng)業(yè)用地用于其他非農(nóng)建設(shè),。不得超過(guò)用地標(biāo)準(zhǔn),，禁止擅自擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地規(guī)模或通過(guò)分次申報(bào)用地變相擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地規(guī)模,；不得改變直接從事或服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的設(shè)施性質(zhì),，禁止擅自將設(shè)施用于其他經(jīng)營(yíng)。對(duì)于擅自改變或變相將設(shè)施農(nóng)用地用于其他非農(nóng)建設(shè)的,，擅自擴(kuò)大設(shè)施用地規(guī)模的,，或擅自改變直接從事或服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的設(shè)施性質(zhì)、將設(shè)施用于其他經(jīng)營(yíng)的,，應(yīng)予及時(shí)制止,、責(zé)令限期糾正和整改；對(duì)于逾期未予糾正和整改的,，要依法做出行政處罰,，恢復(fù)土地原狀。 

　　實(shí)際上,，北京等地已經(jīng)多次對(duì)這種“大棚房”進(jìn)行過(guò)治理,，一經(jīng)確認(rèn)違規(guī)，限期予以拆除,。盡管開(kāi)發(fā)商在廣告中宣稱與村鎮(zhèn)政府簽訂了合法的土地流轉(zhuǎn)合同,，但如上所述，此類“大棚房”項(xiàng)目因明顯違背國(guó)家土地管理政策法律規(guī)定,，對(duì)外租售行為明顯屬于違法行為,，市民租買此類大棚房所簽訂的承租合同因違反國(guó)家法律規(guī)定也屬無(wú)效，一旦被政府查處拆除,，租買方會(huì)承擔(dān)巨大經(jīng)濟(jì)損失,，建議對(duì)此類“生態(tài)農(nóng)莊”、“私家菜園”等銷售廣告信息提高警惕,，不要承租或購(gòu)買,。