無論是二手房的買家還是賣家,，都要更多地關注自身的需求和二手房交易當中常見的問題和風險,，將這些問題放在首位，而不要被所謂的“拋售”熱潮給帶動,，造成事后追悔莫及的情況發(fā)生,。

　　文／本刊記者 徐卓航

　　隨著新“國五條”各地細則的紛紛出爐，持續(xù)火爆多日的二手房交易有所降溫,。然而,，仍有不少剛需買家、改善型購房者想要搶在20%個稅政策“瓜熟蒂落”之前搭上最后一批“末班車”,，這就提醒買賣雙方注意二手房交易中的多種風險,，避免一味求“快”而得不償失。

　　五類房產易拋售

　　業(yè)內人士分析,，在當前形勢下即使想“拋售”或“搶購”房產,，首先也還是應該合理比較分析、權衡得失,，有選擇性,、目的性的出售或買入符合自己情況的二手房，而不要盲目跟風政策持續(xù)變化中的市場狀態(tài),，以免反受損失,。

　　根據(jù)各大中介公司對于目前拋售較多的房產類型特征分析顯示，以下五類房產拋售幾率較大：

　　第一類是投資客在新房開盤時即購入的房產,。由于開盤價較低,，即使讓利，利潤空間仍足夠讓其滿意,。

　　第二類是體量大（房屋供應量大）且后期仍有在建新房的樓盤,。由于供需比有增大趨勢，同時新房會分流部分二手房購買需求,，從而制約二手房價格上漲的速度和幅度,，同時降低二次轉讓的出手速度。

　　第三類是投資者進駐較集中的樓盤,。由于投資者集中的樓盤存在同一時間大量拋售的風險,，這會貽誤投資者擇機撤出的時間，潛在競爭激烈的樓盤將對投資者獲取高額利潤埋下隱患,。

　　第四類是配套設施尚不完善,，相對升值潛力減弱的樓盤。由于一些一線城市的發(fā)展呈現(xiàn)新樓盤遍地開花的繁榮之勢,，因此早前認為潛力巨大的樓盤經(jīng)過一定時間的發(fā)展,，有被其他潛力區(qū)域所超越的現(xiàn)象,，從而競爭力有所下降。

　　第五類是位于未來保障性住房和兩限房供應集中地的樓盤,。保障性住房和兩限房的定向購買人群和指導價格都會在一定程度上拉低區(qū)域市場的總體檔次,，同時也會在結構上緩解當?shù)氐牟糠仲彿啃枨螅@些都與投資者追求地域供給稀缺性和地區(qū)居住的高尚檔次相悖,。

　　花言巧語要辨清

　　其次,，在二手房交易當中也要注意平常經(jīng)常出現(xiàn)的一些糾紛和問題，不要因為急于完成交易而事后懊悔,。例如購房者急于買房時,，一些中介或賣家也許會說，有好幾個客戶急著買,，如果不交定金,，可能就會錯過機會，“好房不等人”,。然而,，等到購房者真的要簽合同的時候，卻會發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了這樣那樣的問題,，價格也與一開始描述的并不相符,。其實，刻意降低價格,、虛假描述房子情況在二手房交易當中原本就常見,，而各項交易稅費、過戶手續(xù)也都比較復雜,，買賣雙方都應多留心眼,。

　　質量方面，購房時就需要檢查房屋的各個方面,，力爭做到不遺漏,。比如頂樓房屋要注意屋頂是否漏水（是否有水印）,，非頂樓的也要注意樓上是否有漏水處,；陽臺、窗臺是否漏水,；自來水水流大?。桓魈幭滤欠裢〞?；門窗是否容易開啟關閉,；室內墻體是夠否有開裂現(xiàn)象；樓外延是否有開裂現(xiàn)象,；煤氣,、水,、電、暖氣,、物業(yè)費是否有欠費,。再比如，想要挑選購置學區(qū)房要的,，還應注意該地址是否還有別的戶口，等等,。

　　同樣的,，賣家也要對交易的整個過程有所負責，避免隨意將交易委托給中介公司,、他人,，也要防止遭遇“不靠譜”的買家，使得交易不成反惹糾紛,。另外,，一些網(wǎng)上盛傳的避稅、避政策的“妙招”也要當心,，諸如辦理“假離婚”和“假結婚”,、簽陰陽合同做低交易價格、虛假訴訟借司法判決過戶,、過戶給子女再上市銷售,、過戶給公司再進行交易等等，都存在著相應的法律風險和受騙上當?shù)目赡?，到最后甚至人財兩空,、雞飛蛋打也未可知。

　　產權手續(xù)須明晰

　　第三,，對于想要短時間內促成二手房交易的消費者而言,，在面對賣家、買家或中介時都要保持冷靜,，注意控制風險,，以免遇到打著趁機圖利算盤的不法分子，以至上當受騙,。在涉及二手房產交易前,，一定要到房產部門做好相關功課，了解產權情況及抵押,、租賃情況,，看是否具備交易條件。同時,，不動產買賣需要辦理過戶手續(xù)才能發(fā)生轉讓效力,。根據(jù)物權法,，購房人即使簽訂了房屋買賣合同，但未及時辦理過戶則產權尚未轉移,。

　　比如以往曾出現(xiàn)過的抵押房非法轉賣,、一房多賣、假房本等多種欺詐案例,，都可能會使購房者受到巨大的損失,。因而，在簽訂合約,、交易手續(xù)等過程中都要保持細心,，注意好每一個環(huán)節(jié)。合同條款方面,，務必要一條一條仔細研究,，對自己無利的地方，要及時申辯,，涉及原則性問題,，要堅決反對。簽訂合同前,，務必驗明經(jīng)紀人和賣家的正身,，并檢查檢查房子的檔案。房屋一切除戶口以外的自然情況,，均須依檔案記載為準,，比如房齡，結構,，房主變動,，產權情況等。若是自住,，房齡和談判時候嚴重不符,，必須提出索賠，產權不清晰,，比如有抵押,，就直接取消交易。進一步的,，查完房子檔案還可以繼續(xù)到房源查所在的派出所窗口查詢戶口情況,。

　　最后，包括各項貸款,、驗房收房和尾款等環(huán)節(jié),，買賣雙方也都要注意自身相應的風險。收房的時候，購房者還要全面驗收,，并結清煤氣費,，電視費，寬帶費,，物業(yè)費等各項費用,。

　　交易心態(tài)應放平

　　最后，還是要提醒購房者理性購房,、理性賣房,，考慮到目前政策的進一步變動和調整，購房者還是要具體情況具體分析,、放平自身心態(tài),，不能一味圖“快”而忽視了原本的需求。

　　一方面,，買家要更多地考慮自身居住、換購的實際需要,，以及未來幾年家庭購房情況可能出現(xiàn)的變動來選擇想要的房產,，在買房這件大事上面仍要保持好“三思而后行”的謹慎，考慮到今后買賣交易可能面臨更多的稅費和交易限制,，若過急搶購還沒有完全想清楚,、看明白的房產，日后面臨居住上的問題就難免更為被動了,。

　　另一方面,，賣家也要考慮好自身房產的定位和實際價值，避免過急出手造成后悔的情況,。而對于要進行改善性換購的購房者來說,，更要考慮周全，以免在先買后賣,、先賣后面的過程中走錯一步,，導致整個購房計劃都受到影響。