投資界有一句話：只有在潮水褪去的時(shí)候,，才知道誰在裸泳。

巴菲特的這句話是的意思是在市場極端不好的時(shí)候,，才能看出來誰的風(fēng)險(xiǎn)更大,。

這句話本意是在提示風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)在二手房交易市場,，這句話一樣可以提示風(fēng)險(xiǎn),，“只有交易完成的時(shí)候，才知道誰在裸泳”,。

在交易沒有完成之前,，任何一個(gè)二手交易都可能是一個(gè)巨大的坑。

01

買房有風(fēng)險(xiǎn)

最近有兩起新聞報(bào)道,，都是和二手房交易造成交易某一方巨大損失有關(guān)的,。

一起是上海的，該交易給買方造成了巨大損失,。

一名上海90后女生,，首付745萬買房倒賠490萬，被稱為“最慘購房者”,。

她首付745萬元買房,，但因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規(guī)定時(shí)間付尾款。

最后不但房子沒了,，還要支付違約金,、房屋整修費(fèi)等總計(jì)490萬元。

該事件終審判決書于2021年12月31日發(fā)布,，買房者損失慘重,。

02

賣房需謹(jǐn)慎

第二件發(fā)生在重慶，多位賣房者被某中介公司與購房者惡意詐騙,，被坑得房子沒了,，錢也收不到，可謂“錢房兩失”,。

一位姓石的女士在去年6月份賣了一套房,，首付40萬、定金2萬,、按揭125萬,。

按照常規(guī)流程，在交易雙方在過戶完后,，石女士和買家,、中介一起去銀行完成按揭面簽。

原以為安心等著銀行放款,、自己收錢就可以,，但等了幾個(gè)月都沒有收到銀行的尾款。

一問才知道,，買家早就撤銷了按揭申請,。

石女士的房子已經(jīng)過戶給買家，卻沒有收到賣房的尾款,，相當(dāng)于房子沒了,，還損失了整整125萬的賣房款。

事件曝光后,，有記者調(diào)查出涉及的賣家人數(shù)眾多,，而且買他們房子的“買家”并不是真正的買家，而是房子的“代持人”,。

代持人可能接近100多個(gè),，而且這些代持人也沒占什么便宜，被背上了巨額債務(wù),。

現(xiàn)在可以肯定的是,，這是一個(gè)分工明確作案團(tuán)伙。

03

交易要專業(yè)

這兩個(gè)案例與前不久鬧得轟轟烈烈的杭州奧體“更名房”騙局不同,，交易中損失一方不是因?yàn)樨澙?、輕信了謊言而進(jìn)行了錯(cuò)誤的投資,。

而是對于二手交易復(fù)雜的環(huán)節(jié)不熟悉導(dǎo)致自己被騙（重慶案件），或者自己合同簽署不嚴(yán)密導(dǎo)致自己的損失（上海案件）,。

曾經(jīng)還有一個(gè)案例,，長三角某大城市中介促成一則交易，買方全款后沒有資金監(jiān)管,，也沒有對房子采取措施,。

賣家拿到錢后又抵押了房子，然后出逃境外,，1200萬購房款全部損失,。

附近另一個(gè)城市也出現(xiàn)了先支付首付款，等房子過戶后立即拿該房產(chǎn)抵押借款,，得到借款后卻不向賣房人支付余款的案子,。

手法是買家先以購買二手房為名，與賣房人簽訂買賣合同,；在支付購房首付款后,，謊稱要向銀行貸款支付剩余的購房款。

而根據(jù)規(guī)定,，只有辦了房產(chǎn)過戶,，銀行拿到抵押權(quán)后才能放貸,。

在賣房人把房產(chǎn)過戶后,，買家立即把房產(chǎn)拿到民間借貸公司抵押借款，而不是到銀行貸款,。

這些人的民間借貸都是到期不還,，房產(chǎn)最終都?xì)w借貸公司。

04

此坑很難防

有人看到這里一般會(huì)說,，二手房這么麻煩,，我買一手不就解決了？

這種想法只能說“too young too simple”,，你可以不買二手,，你還能不賣二手了？

你的房子只要賣出就一定會(huì)遇到類似的場景和問題,。

而且,，賣房的風(fēng)險(xiǎn)比買房大多了。

買房的風(fēng)險(xiǎn)就是你付出去的資金,，只要控制好付款節(jié)奏,，一般損失不會(huì)太大；

賣房則完全不同,，弄不好就是“錢房兩空”,，甚至于你的購房資格騰不出來。

那么，一般而言有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)呢,？

主要來自房子本身,、對手方、中介,、合同,、貸款等幾個(gè)方面。

房子本身包括了權(quán)屬的完整性和房子的居住屬性,。

權(quán)屬完整性包括房子有沒有糾紛或潛在糾紛,，是單獨(dú)所有還是多人所有，是否涉及隱含的其他權(quán)利方（組織或個(gè)人）,，是否有抵押等等,。

居住屬性包括通常講的噪音、漏水,、鄰里不和等不適合居住的問題,。

對手方指的是賣方或買方，主要是判定是否是虛假身份,，是否涉及決策者和交易者分離,，是否存在其他風(fēng)險(xiǎn)等。

中介主要是中介是否盡了告知義務(wù),，是否與對手方合謀,，是否專業(yè)，是否存在違規(guī)行為等,。

合同主要是合同是否有明顯瑕疵,，是否不利于己方，對于關(guān)鍵條款是否詳盡,，關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)是否中立,、公平、抗風(fēng)險(xiǎn),。

貸款主要是貸款方是否存在征信瑕疵,、放款前是否有可能有不當(dāng)行為（例如重慶案件，例如申請網(wǎng)貸）,。

05

怎么避免

首先就是詳盡了解你的目標(biāo)城市二手交易的整個(gè)流程,。

這個(gè)流程不同城市之間差距極大，這也是我為什么不深入分析前面案例的原因,。

一方面是深入分析要非常熟悉流程的人才懂,，二是每個(gè)城市其實(shí)有差異。

其次就是找靠譜的品牌中介,，也要側(cè)面打聽一下所選的中介或者門店有沒有不良?xì)v史,。

因?yàn)槟阕约涸賹I(yè),，最終交易還是要在中介的協(xié)助下辦理，中介不靠譜就算你很懂也非常累,，也存在風(fēng)險(xiǎn),。

第三就是也可以找本地很專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和專家。

這些團(tuán)隊(duì)和專家其實(shí)早在和買家或賣家首次見面時(shí),，就已經(jīng)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了客戶篩選,。

那些有風(fēng)險(xiǎn)的房源或者買家，一般都不會(huì)推薦,，因?yàn)樗麄円蚕Ｍ嵃踩戏ǖ腻X,。

尤其是投資房產(chǎn)，中介反而專業(yè)度不夠,。

買賣房產(chǎn)是件技術(shù)活,，各位切記切記要做好功課。

以上為正文,，來自六土