已是11月底,，再過一個(gè)多月就是2012年，明年房貸將按照最新的利率，5年期以上商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率為7.05%,。為此，近段時(shí)間各大銀行接到不少房貸客戶的咨詢,，問是否現(xiàn)在就要通知銀行準(zhǔn)備提前還貸,？對(duì)于這種情況，不少理財(cái)師對(duì)什么房貸適合提前還,，什么房貸應(yīng)該按兵不動(dòng),，如果提前還貸應(yīng)該注意什么事項(xiàng)出謀劃策。

　　該工作人員舉了個(gè)例子,，如果一位市民等額本息法20年還貸100萬元,，按今年元旦的5年期以上基準(zhǔn)利率6.4%,，每月需還7397元；今年3次加息后,，明年將按7.05%執(zhí)行,，每月需還7783元，多還386元,。

　　房貸利率高,，“房奴”欲提前還款

　　其實(shí)，不少貸款者都希望提前還貸,，那樣就不用給銀行那么多利息,。但對(duì)于靠工資收入來供房的貸款者，卻又不敢輕易選擇提前還款,，一方面提前還款沒有任何優(yōu)勢(shì),，利息還需要正常繳納；另一方面一大筆開銷也會(huì)影響到購(gòu)房者的其他投資,。

　　不少銀行信貸部的工作人員坦承,，盡管房貸者向銀行借貸均是十多年的期限，但真正到規(guī)定年限才還清房貸的人卻少之又少,?！凹词故翘崆斑€貸的現(xiàn)象很普遍，但提前到什么程度,，是一次性提前還貸還是分期提前還貸,，又是因人而異?！币簿褪钦f,，不管房貸利率如何升，關(guān)鍵還是結(jié)合實(shí)際出發(fā)調(diào)整還貸期限,。

　　張小姐今年5月在廣清大道附近某樓盤購(gòu)買了一套80平米的小戶型,，總價(jià)值為38.8萬元，張小姐東拼西湊首付了23.8萬元后,，剩下的15萬元不得不向銀行貸款,，還貸期為15年，對(duì)此,，但由于當(dāng)時(shí)國(guó)家的銀根收緊,，且市區(qū)各大銀行對(duì)房貸審批的時(shí)間和房貸時(shí)間均較長(zhǎng)，以至到了7月8日才放款,，而中國(guó)人民銀行決定從今年的7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn),，五年期貸款利率升至7.05%。也就是說,，張小姐正好碰上了按照貸款利率新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行還貸,。

　　自認(rèn)倒霉的張小姐計(jì)劃在2014年1月時(shí)一次提前還清銀行貸款,，按照銀行個(gè)貸部的工作人員計(jì)算，如果張小姐選擇2014年提前還款,，那在當(dāng)年的1月她應(yīng)該一次還款135943.86元,，可以節(jié)省利息支出68274.42元。

　　但這種計(jì)算方式的前提是,，這幾年內(nèi),，央行不再加息，“可是現(xiàn)在政策多變,，什么事情都難說,，”因此，銀行的個(gè)貸部的工作人員提醒張小姐,，應(yīng)該在保證生活質(zhì)量變化不大的前提下,，才考慮提前還款。

　　不是人人適合提前還貸

　　其實(shí),，貸款人在簽訂合同時(shí),，都會(huì)被銀行工作人員提醒采取哪種還款方式，即等額本息還款是等額本金的還款方式,。等額本息即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的,，但每月還款額中的本金比重逐月遞增,、利息比重逐月遞減。而等額本金是指貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi),，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息,。

　　這兩種還貸方式對(duì)利息的影響非常大，銀行專家稱,，等額本息一般適合年輕人,，初期還款金額較少，但是支付的利息較高,，如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息,，提前還款的部分則更多的是本金,，所以采用等額本息還款方式的貸款人，一般在年數(shù)接近中期時(shí),，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大,。

　　對(duì)于采用等額本金還款的貸款人來說，如果還款期已超過了1/3,，也不適合提前還款,。由于隨著還款時(shí)間的增加,，所剩本金減少，還款利息也越來越少,，當(dāng)還款期超過1/3時(shí),，借款人已還了一半的利息，再選擇提前還款的話,，償還更多的是本金,，不能有效地節(jié)省利息支出。

　　另外,，享受利率優(yōu)惠的房貸者也不太適合提前還款,，利率優(yōu)惠幾十年累計(jì)下來，差距就是幾十萬元,。特別是目前5年期以上貸款利率為7.05%,，打7折就是4.935%，5年期的存款利率則為5.5%,，形成倒掛,；如果享受85折利率,，則優(yōu)惠利率為5.9925%,；以85折計(jì)算，100萬20年期的首套房貸款,，加息每月月供增加額不過百余元,，對(duì)借款人日常生活不會(huì)造成什么影響。銀行的理財(cái)師強(qiáng)調(diào),，在目前首套房貸款利率都比基準(zhǔn)利率高的態(tài)勢(shì)下,，提前還款看似節(jié)省利息，實(shí)則得不償失,。所以享受優(yōu)惠的客戶最好不要選擇提前還款,。

　　“提前還貸其實(shí)并不是很好的選擇，”據(jù)農(nóng)行清遠(yuǎn)分行個(gè)貸部一工作人員介紹,，上世紀(jì)90年代末,，如果月供900-1000元，已經(jīng)占了工資的一半,，而現(xiàn)在如果每月月供還是900元的話,，對(duì)貸款人的壓力已經(jīng)很小。

　　另外,，投資收益高于貸款利率的情況也不宜提前還款,。盡管投資時(shí)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)迭出，但如果不貪心,，一年賺10%還是很有希望的,。尤其對(duì)于已經(jīng)享受7折或85折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言,，即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益，但目前半年期,、一年期理財(cái)產(chǎn)品的收益率就已經(jīng)高于打折后的房貸利率,，足以應(yīng)付加息后的房貸利息支出。

　　提前還貸要看清合同限制條件

　　對(duì)于有能力提前還款的市民,，如何還,？一次性提前還是分批提前都是值得考慮的問題。銀行的工作人員認(rèn)為,，除非一次性付款,，否則買房的支出往往在未來十幾年，乃至幾十年內(nèi)占據(jù)整個(gè)家庭的主要支出,，因此提前還貸需要足夠的財(cái)力支撐,，貸款者在還清銀行房貸的同時(shí)，還得考慮家庭的開銷,，所以目前選擇部分提前還款方式最為普遍,。

　　據(jù)悉，部分提前還款有三種方式：一是剩余的貸款保持每月還款額不變,，將還款期限縮短,；二是剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變,；三是剩余的貸款將每月還款額減少,，同時(shí)將還款期限縮短。

　　銀行的工作人員稱,，如果要申請(qǐng)辦理提前還貸,，還應(yīng)該做好幾項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

　　首先,，每家銀行對(duì)提前還貸的要求不同,，貸款人在申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的時(shí)候要認(rèn)真閱讀貸款合同，了解提前還貸的條件和限制,。如有些銀行規(guī)定必須供房一段時(shí)間如半年,、一年之后才能提前還貸；有的銀行對(duì)于提前還貸的資金有要求,；有的銀行會(huì)收取一定的手續(xù)費(fèi)和違約金等,。

　　其次，將提前還貸所需的文件資料準(zhǔn)備齊全,，以節(jié)省時(shí)間和精力。若涉及到轉(zhuǎn)按揭等復(fù)雜情況時(shí),，需要的文件會(huì)更復(fù)雜,，這時(shí)要多聽聽專業(yè)人士的意見,，避免不必要的糾紛和麻煩。

　　最后,，提前還貸完成后,，市民要記得辦理注銷抵押和退保手續(xù)。解除了抵押狀態(tài),，房產(chǎn)的所有權(quán)才算完全歸屬購(gòu)房者,。另外，保險(xiǎn)專家建言,，提前還貸后,，將退保費(fèi)轉(zhuǎn)成普通家財(cái)險(xiǎn)其實(shí)更劃算，可以為房屋及室內(nèi)附屬設(shè)備,、室內(nèi)財(cái)產(chǎn),、室內(nèi)盜搶風(fēng)險(xiǎn)、管道破裂及水漬風(fēng)險(xiǎn)等各類風(fēng)險(xiǎn)提供保障,。