2011年已經(jīng)走到尾聲,，再過一個多月就是2012年，明年房貸就將按照最新的利率,， 5年期以上商業(yè)房貸基準利率為 7.05%,，為此，不少房貸客戶近日紛紛咨詢專家,，是否現(xiàn)在就要通知銀行準備提前還貸,？對此，不少理財師對什么房貸適合提前還,，什么房貸應(yīng)該按兵不動,，如果提前還貸應(yīng)該注意什么事項出謀劃策。

　　四種狀況不宜提前還

　　首先是已享受7折至85折優(yōu)惠利率的房貸最不應(yīng)該還,，因為這樣低的利率很可能是過了這村沒那店了。以5年以上貸款利率為例,，加息后基準利率為7.05%,，如果享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.935%,，如果享受85折利率,，則優(yōu)惠利率為5.9925%。以85折計算,， 100萬20年期的首套房貸款,，加息每月月供增加額不過百余元，對借款人日常生活不會造成什么影響,。理財師尤其強調(diào),，在目前首套房貸款利率都比基準利率高的態(tài)勢下，提前還款看似節(jié)省利息,，實則得不償失,。

　　其次是等額本息還款已到中期的不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定,，其中還款本金遞增,，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大,，本金比重較少,。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話,，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金,，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大,。

　　第三是等額本金還款期已過1/3的不宜提前還。等額本金是將貸款額總額平分成本金,，根據(jù)所剩本金計算還款利息,，隨著還款時間的增加，所剩本金減少,，還款利息也越來越少,，當還款期超過 1/3時，其實借款人已還了一半的利息,，此時再選擇提前還貸的話,，償還的更多是本金，不能有效節(jié)省利息支出,。

　　第四種是投資收益高于貸款利率的不宜提前還,。理財師認為，盡管投資時時風險迭出,，但如果不貪心,，一年賺10%還是很有希望的。尤其對于已經(jīng)享受7折或85折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言,，即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益,，但目前半年期、一年期理財產(chǎn)品的收益率就已經(jīng)高于打折后的房貸利率,，足以應(yīng)付加息后的房貸利息支出,。

　　兩種情況適合提前還

　　理財師認為，處于還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的,，此時提前還款較為劃算,。提前還貸注意三個問題：一是問清銀行要求，如是否要收違約金,。二是準備相關(guān)文件,，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù),。三是及時退保及解抵押,。借款人如果結(jié)清貸款的話，一定要及時攜帶房產(chǎn)證,，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押,。這樣自己的房產(chǎn)才可以說完全是屬于自己的財產(chǎn)。