商品房銷售實(shí)踐中，在正式簽訂《商品房買賣合同》之前,，開發(fā)商一般通過認(rèn)購,、訂購、預(yù)訂等方式與購房者簽訂協(xié)議,，繳納一定定金或訂金作為將來訂立商品房買賣合同的擔(dān)保,。這可以看作是商品房買賣的預(yù)約合同。所謂預(yù)約合同,，是指當(dāng)事人之間訂立的表示將來愿意訂立某項(xiàng)合同的意思,。商品房銷售的認(rèn)購書是開發(fā)商或銷售商在于購房者訂立正式的商品房買賣合同之前，雙方表示愿意進(jìn)行商品房買賣的意向,。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定,，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用,。符合商品房銷售條件的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,，訂立商品房買賣合同時(shí),，所收取費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿龇績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收取費(fèi)用,；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定,。

認(rèn)購書包括的內(nèi)容比商品房買賣合同要簡單得多,，但是它仍然要包括以下基本內(nèi)容：1，當(dāng)事人姓名或者名稱,；2,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的坐落地點(diǎn)；3,，認(rèn)購的商品房的價(jià)格,、面積；4,，預(yù)定期限,，即訂立正式商品房買賣合同的期限；5,，定金數(shù)額,；6，違約責(zé)任,。