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一、案情 經(jīng)查,，當(dāng)事人從2007年下半年開始，在星子縣秀峰大道以北開發(fā)建設(shè)星子縣某某小區(qū),，第一期工程于2009年8月份完工,，第二期工程尚未完工，第一期工程共有99套商品房,，已全部銷售出去,。當(dāng)事人在雙方簽訂《商品房買賣合同》外單方預(yù)先擬定了《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，里面規(guī)定除房款外水,、電用戶初裝由出賣人統(tǒng)一辦理,、費(fèi)用由買受人承擔(dān)。水開戶費(fèi)每戶收取370元,，電開戶費(fèi)每戶收取380元,，當(dāng)事人稱這兩筆費(fèi)用是代星子縣自來水公司、星子縣供電公司收取的,，買受人在購買商品房后必須繳納這兩筆費(fèi)用,，在繳納了這筆費(fèi)用后，再由當(dāng)事人開具通知單,，買房人憑通知單到供電,、供水公司才可開通水、電,，否則就不給開通水,、電。至此,，當(dāng)事人共收取30戶購房者水,、電開戶費(fèi)共計(jì)2.25萬元。 據(jù)此,，星子縣工商局根據(jù)調(diào)查結(jié)果認(rèn)定,，該公司違反了《江西省實(shí)施〈中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》第八條第一款“經(jīng)營者除應(yīng)當(dāng)履行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)外,，還必須遵守下列規(guī)定：……（六）遵守公平,、自愿原則，不得違背消費(fèi)者意愿強(qiáng)行銷售,、強(qiáng)行服務(wù)或者強(qiáng)迫消費(fèi)者接受不公平條件,。”的規(guī)定,，屬強(qiáng)迫消費(fèi)者接受不公平條件的違法行為,。根據(jù)《江西省實(shí)施〈中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》第十二條之規(guī)定，對當(dāng)事人作出如下行政處罰：1、責(zé)令改正,；2,、退還收取的水、電開戶費(fèi)用給購房戶,；3,、處以罰款2萬元。 二,、爭議 本案爭議的焦點(diǎn)問題：一是當(dāng)事人的行為是否構(gòu)成強(qiáng)迫行為,。二是當(dāng)事人制定的合同是否公平。三是工商部門查處此案具不具備執(zhí)法主體資格,。 三,、評析 （一） 當(dāng)事人的行為是否構(gòu)成強(qiáng)迫行為 當(dāng)事人稱他們向購房者收取的水、電開戶費(fèi)是購房者自愿交的,，據(jù)調(diào)查了解,，《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》是當(dāng)事人單方面事先擬定的，由于購房者處于弱勢地位且信息不對稱,，購房者事先并不清楚哪些條款違法,，要購房就必須連同《商品房買賣合同》一并簽訂，對不合理,、不合法的條款只能被迫地接受,。另一方面，當(dāng)事人在消費(fèi)者交清購房款（或首付款）后,，交付消費(fèi)者裝修使用時(shí),，設(shè)置門檻，要求消費(fèi)者必須交清包含水電開戶在內(nèi)的附加費(fèi)用后,，才能開通水電,，如不交清這些費(fèi)用，就不給予開通水電,，當(dāng)事人的這種行為,，具有明顯的強(qiáng)迫性。 （二） 當(dāng)事人制定的合同是否公平 當(dāng)事人稱他們只是幫水電部門代收的水,、電開戶費(fèi),，沒有額外多收，而房產(chǎn)開發(fā)中的水,、電安裝費(fèi)用屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)之內(nèi),，應(yīng)納入商品房價(jià)格的成本，不能在商品房價(jià)格外另外再收取,。對此國家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部,、中國人民銀行《商品房價(jià)格管理暫行辦法》（【1992】價(jià)費(fèi)字第382號）第五條“商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：（一）成本……4.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi),，……”及江西省發(fā)展和改革委員會《關(guān)于規(guī)范商品房交易有關(guān)收費(fèi)問題的通知》（贛發(fā)改收費(fèi)字【2009】805號）中的“……三、在商品房交易及交付過程中,，不得向購房者收取下列費(fèi)用：（一）涉及到水電安裝的費(fèi)用和面向全體購房者的共有性的建筑附屬項(xiàng)目,、經(jīng)營性收費(fèi)，一律納入商品房建筑工程預(yù)算,，計(jì)入商品房價(jià)格,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在商品房銷售過程中以各種名義在價(jià)外向購房者收取或代收?！钡榷家炎髁嗣鞔_規(guī)定,，《國家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于取消部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)并進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)管理的通知》（計(jì)價(jià)費(fèi)【1996】2922號）和《國家計(jì)委財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》（計(jì)價(jià)格【2001】585號）也分別明文取消了“自來水表立戶費(fèi),、水表安裝費(fèi),、用電入戶、立戶費(fèi)（供電入網(wǎng)費(fèi)）”,?！吨腥A人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四條規(guī)定“經(jīng)營者與消費(fèi)者進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)遵循自愿,、平等,、公平、誠實(shí)信用的原則”,，當(dāng)事人違反國家規(guī)定在房款外加收水電開戶費(fèi),，違背了公平、誠實(shí)信用的原則,。讓購房者重復(fù)承擔(dān)本已計(jì)入商品房價(jià)格的水電安裝建設(shè)費(fèi)用,，顯失公平，另外根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)”,、第三十九條“采用格式條款訂立合同的,，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)”及《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條“經(jīng)營者不得以格式合同、通知,、聲明,、店堂告示等方式作出對消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定”,，當(dāng)事人單方事先擬定的格式合同《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第七條“水,、電開戶初裝由出賣人統(tǒng)一辦理，費(fèi)用由買受人承擔(dān)”的規(guī)定,，違背了法律規(guī)定的公平原則,，損害了購房者的利益,。 （三）工商部門查處此案具不具備執(zhí)法主體資格 當(dāng)事人強(qiáng)迫消費(fèi)者接受不公平條件的上述行為，損害了消費(fèi)者的權(quán)益,，依據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十八條“各級人民政府工商行政管理部門和其他有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)仿照法律,、法規(guī)的規(guī)定，在各自的職責(zé)范圍內(nèi),，采取措施,，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益”及《江西省實(shí)施＜中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法＞辦法》第三條第二款“工商、物價(jià),、衛(wèi)生,、技術(shù)監(jiān)督、商檢等行政部門應(yīng)當(dāng)依法做好保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的具體工作,，查處損害消費(fèi)者合法權(quán)益的違法行為”的規(guī)定,，工商行政管理部門有權(quán)依法對侵害消費(fèi)者權(quán)益的違法行為進(jìn)行查處。 |
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