加強土地出讓合同事項的約定,。工業(yè)用地出讓必須通過土地出讓合同形式，對項目開工和竣工期限,、投資強度,、容積率、畝均產(chǎn)值,、畝均稅收,、建設(shè)進度履約保證金,、土地集約利用考核評價機制、項目用地退出機制,、違約責(zé)任等事項進行約定,。同時，投標(biāo)人或競買人在提出參加土地出讓活動申請時,，要對合同形式及預(yù)設(shè)定的合同條款無異議,，并作出履約和愿意承擔(dān)違約責(zé)任的承諾。

（七）明確項目的建設(shè)期限,。建設(shè)項目必須在交付土地之日起9個月內(nèi)開工,，開工后兩年內(nèi)竣工，原則上不得分期建設(shè),。對用地面積大于100畝,、小于200畝的項目，竣工時間可放寬半年,；對用地面積在200畝及以上的項目,，竣工時間可放寬一年。非企業(yè)自身原因?qū)е虏荒馨春贤s定時間開工或竣工的,，企業(yè)必須及時向所在的瑞安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會,、汽摩配產(chǎn)業(yè)基地管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出書面延期申請,，經(jīng)核實并報市政府批準確認后,，開工、竣工及有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)履約時間方可按實際延誤時間順延,。

（八）建立項目建設(shè)進度履約保證金制度,。由項目所在的瑞安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、汽摩配產(chǎn)業(yè)基地管委會,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與受讓企業(yè)簽訂合同,，作為土地出讓合同的補充附加條款。建設(shè)進度履約保證金按出讓面積每畝12萬元標(biāo)準,，由項目所在的瑞安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會,、汽摩配產(chǎn)業(yè)基地管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）收取,，統(tǒng)一上繳進市財政非稅收入專戶,。建設(shè)進度履約保證金（包括同期銀行存款利息）根據(jù)項目履約情況，市財政憑項目所在的瑞安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會（汽摩配產(chǎn)業(yè)基地管委會,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)<街道>轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)統(tǒng)一由市經(jīng)貿(mào)局負責(zé)）的函,，分三次返還，按期開工的返還四分之一，按期竣工投產(chǎn)的再返還四分之一,，經(jīng)綜合驗收合格的,，余下的四分之二全部返還。超過合同約定的期限未開工或未竣工投產(chǎn)的,，市財政憑項目所在的瑞安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會（汽摩配產(chǎn)業(yè)基地管委會,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)<街道>轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)統(tǒng)一由市經(jīng)貿(mào)局負責(zé)）的函，將相應(yīng)比例的建設(shè)進度履約保證金（包括同期銀行存款利息）轉(zhuǎn)為滯納金后繳入國庫,。

（九）加強土地使用權(quán)登記,、發(fā)證、抵押的管理,。受讓人簽訂土地出讓合同辦理供地手續(xù)取得土地使用權(quán)后,，向市國土資源部門申請土地使用權(quán)初始登記，辦理臨時土地使用權(quán)證書,，臨時土地使用權(quán)證書由市國土資源局保管,，并建立項目檔案。若受讓人需要辦理土地使用權(quán)抵押,，市國土資源部門給予辦理抵押登記,，除重大工業(yè)項目外，他項權(quán)利證明書中必須注明最高貸款額不得超過原來土地出讓成交價格的150％,，由抵押權(quán)人執(zhí)行,。

（十）建立土地集約利用考評機制。項目竣工驗收兩年后,，由企業(yè)書面申請綜合驗收,，瑞安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、汽摩配產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的項目,，分別由瑞安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會,、汽摩配產(chǎn)業(yè)基地管委會牽頭，會同經(jīng)貿(mào),、國土資源,、國稅、地稅等部門,，對土地出讓合同中約定的投資強度,、畝均產(chǎn)值、畝均稅收等主要指標(biāo)進行驗收,；其他工業(yè)功能區(qū)項目，由市經(jīng)貿(mào)局牽頭,，會同項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn),、相關(guān)部門進行驗收。驗收合格的，給予辦理發(fā)放土地證正本,，屬“高產(chǎn)田”的,，給予獎勵，具體獎勵辦法另行制訂,；對驗收不合格,，主要指標(biāo)達不到合同約定要求的，暫扣相應(yīng)比例的建設(shè)進度履約保證金后,，延期整改一年,。整改合格后，予以返還,。

（十一）集約產(chǎn)出達不到約定要求的處置辦法,。分兩種情況：①針對企業(yè)擅自更改項目，或土地,、廠房利用嚴重不足,，或?qū)ν恋亍S房進行轉(zhuǎn)讓,、出租等情況,，及由此導(dǎo)致畝均產(chǎn)值、稅費指標(biāo)達不到約定要求的,，由項目綜合驗收牽頭單位提出,，市工業(yè)用地公開出讓領(lǐng)導(dǎo)小組確認后，采取項目用地退出機制,。由市政府以原土地出讓成交價格,、前期土地開發(fā)費用、廠房的重新購置價格三項之和的價格對土地受讓人的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)予以收購,，收回土地使用權(quán),；如企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展仍需用地的，經(jīng)受讓人申請,，市政府同意,，可采取部分用地保留與退出機制，由受讓人補足保留部分土地的現(xiàn)時土地市場價格與原土地出讓成交價格（按平均價格計算）的差額后予以保留土地使用權(quán),，并重新簽訂土地出讓合同,。②對企業(yè)按合同約定要求進行建設(shè)，項目無擅自變更,，投資強度已達到約定要求,，土地、廠房也已充分利用,，但由于市場變化,、效益不佳等客觀原因,，導(dǎo)致畝均產(chǎn)值、稅費指標(biāo)達不到約定要求的,，可采取補稅措施,，即從延期整改一年后開始計算，按約定的年納稅額與實際稅收的差額收取集約產(chǎn)出違約金（暫扣的綜合驗收部分的相應(yīng)進度履約保障金每畝6萬可抵集約產(chǎn)出違約金）,，直至達到約定的畝均稅費要求或已連續(xù)兩年收取集約產(chǎn)出違約金的,，給予辦理發(fā)放土地證正本。

（十二）建立企業(yè)股權(quán)變更預(yù)警機制,。中標(biāo)人,、競得人獲得土地后，原則上10年內(nèi)不得交易轉(zhuǎn)讓,。股權(quán)確需變更的,，須報建設(shè)項目所在的瑞安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會（汽摩配產(chǎn)業(yè)基地管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府<街道辦事處>）審查,，確無異常情況的,，須出具同意變更書面證明，繳納相關(guān)稅費后,，由工商部門予以辦理,。

 

 

 

 

 相關(guān)準入標(biāo)準

12,、外資項目準入?yún)⒄諊蚁嚓P(guān)法律法規(guī)標(biāo)準。

 

 

永嘉縣工業(yè)項目準入管理暫行辦法(三)

第十一條  工業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)競得人憑土地出讓方案批準文件和土地成交確認書等資料,，依法辦理項目審批手續(xù),。未經(jīng)批準，不得開工建設(shè),。因特殊情況,，未能依法辦理相關(guān)報批手續(xù)的，按有關(guān)規(guī)定另行處置出讓土地,。

第十二條  用地面積在50畝（不含代征面積）以下的工業(yè)項目一般不得分期建設(shè),。投資項目建設(shè)期間，土地受讓者需按月向項目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（或工業(yè)園區(qū)）上報投資和工程進度,，所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（或工業(yè)園區(qū)）將情況匯總后報縣工業(yè)項目準入管理辦公室,。

第十三條  工業(yè)項目竣工后，土地受讓者須在1個月內(nèi)向縣工業(yè)項目準入管理辦公室申請綜合驗收,，縣工業(yè)項目準入管理辦公室牽頭組織相關(guān)單位按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行綜合驗收,。項目竣工并達到審批要求和土地出讓合同約定的各項條款的，予以退還履約保證金,。未達到要求的,，按違約程度收取違約金,，并在保證金中相應(yīng)予以扣除。

第十四條  工業(yè)項目在投產(chǎn)后的前三個完整生產(chǎn)年度內(nèi),，其投入產(chǎn)出比（即年度銷售收入與項目固定資產(chǎn)投入之比）要分別達到70%,、90%、100%,；其畝稅收應(yīng)達到同期工業(yè)重點企業(yè)平均水平的50%,、70%和100%；其畝均工業(yè)產(chǎn)出值(項目年度工業(yè)總產(chǎn)值與項目總用地面積之比)應(yīng)達到同期縣工業(yè)重點企業(yè)平均水平的40%,、50%和60%以上,；未達到要求且能核減用地面積的，縣國土資源部門應(yīng)予核減并按原出讓價格收回,。

第十五條  建立工業(yè)項目用地退出機制,。本辦法規(guī)定范圍內(nèi)的工業(yè)項目用地出讓后五年內(nèi)，確因經(jīng)營不善或其它原因需進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,，縣土地儲備中心作為第一收購人,，有權(quán)按原出讓價（不計息）收購，地面建筑和構(gòu)筑物按即時重置價格經(jīng)評估并確認后予以收購,。如第一收購人放棄收購或工業(yè)項目用地出讓滿五年的,，土地使用權(quán)方可進入市場轉(zhuǎn)讓。土地轉(zhuǎn)讓的受讓方必須符合工業(yè)園區(qū),、功能區(qū)對新進項目的相關(guān)準入和考核要求,。工業(yè)園區(qū)、功能區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的,，須經(jīng)縣國土資源部門和工業(yè)園區(qū)管委會,、功能區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審查同意。

上述土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定可作為土地出讓合同補充條款,。對不符合上述規(guī)定的轉(zhuǎn)讓行為,，房管、國土資源部門不得辦理房屋所有權(quán),、土地使用權(quán)變更登記,。

第十六條  鼓勵企業(yè)開展挖潛節(jié)地活動，努力提高生產(chǎn)性用房比例,。對符合規(guī)劃,、不改變土地用途，在企業(yè)原有建設(shè)用地上加層改造,、提高建筑容積率的,，不再增收或調(diào)整土地價款，并減免城市建設(shè)配套費,。對新增工業(yè)用地,，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)部分,，不再增收土地價款。在保障人防和消防等要求的同時,，鼓勵工業(yè)企業(yè)建設(shè)利用地下空間,。