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怎么避免中介合同中的“違約”陷阱,？
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新浪房產 2011-03-15 10:34:46
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隨著房地產二級市場的活躍和繁榮，購房者大多數(shù)會選擇中介公司求購房屋,，而由此所引發(fā)的居間合同糾紛也有增多趨勢,。趨于競爭的壓力，大部分中介公司為了避免“跳單”,、“毀約”等情況導致其無法收取中介費,，而選擇設置某些關于違約金的格式條款以確保其收益不受影響。本期我們邀請上海市君悅律師事務所徐娟律師為我們分析典型的案例,，我們在選擇中介公司求購房屋時應該注意哪些問題,，如何避免中介不合理違約陷阱？
【案例簡介】
王小姐通過某中介公司看中一套房屋,，當日即支付中介公司5000元意向金,，并簽訂《居間協(xié)議》及《傭金確認書》?！毒娱g協(xié)議》中約定：“買賣雙方簽訂居間協(xié)議后一方反悔的,，違約方需向中介方支付房價2%的違約金”。當日中介公司即轉定金,。后王小姐因故未與出售方簽訂《上海市房地產買賣合同》,，其支付的定金被出售方?jīng)]收,。中介公司以王小姐違約為由將其訴至法院，要求支付房價2%的違約金,。
【律師簡評】
徐娟律師認為,，中介公司上述訴求請通常難以獲得法院支持。
居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,，委托人支付報酬的合同,，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬,，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用,。可見,，居間合同是以促成委托人與第三人訂立合同為目的,，促成合同成立的為居間成功，可獲得報酬,，反之則居間不成,，只能獲得居間必要費用。
實踐中,，在定金擔保關系成立之后,，由于買賣一方或雙方的某些原因導致交易不成的情況也是非常普遍的，這是中介機構所要承擔的正常的市場風險?，F(xiàn)中介公司在其擬制的格式條款中,，約定相當于中介費收益的違約金，以合同逾期利益來追究委托人的責任,，事實上將中介公司自身的商業(yè)風險轉嫁到委托人身上,，使其無論居間成功與否，都能獲得相當于中介費的收益,，該格式條款加重了委托人的責任,，應屬無效，中介公司不得據(jù)此要求支付違約金,。中介公司可以要求委托人支付其從事居間支出的必要費用，必要費用的數(shù)額,，部分法院一般根據(jù)中介公司居間的實際實況酌定為300?3000元不等,。
(作者：上海市君悅律師事務所 徐娟律師) |
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