最近偶在等公積金面簽通知（市管的），馬上就要過(guò)月月還貸的日子了,，于是有空琢磨了一下還款方式,。經(jīng)多方查詢(xún)、仔細(xì)推敲,，得出如下結(jié)論：

1,、目前，北京住房公積金貸款只有自由還款一種方式。最低還款額一經(jīng)確定,，在整個(gè)還款期內(nèi)不變,。

2、每月還貸只要不低于最低還款額即可,，上不封頂,，即每月實(shí)際還款額可為：
【最低還款額 + X元（X≥0）】。

3,、在不低于最低還款額的情況下,，每月還款額可根據(jù)自身情況進(jìn)行調(diào)整（撥打客服熱線(xiàn)96155）；若某月未調(diào)整,，則下個(gè)月按上個(gè)月的還款額劃款,，若賬戶(hù)余額不足，則以最低還款額劃款,；若連最低額都不足,，無(wú)法保證劃款，那就叫“逾期還款”了吧,？后果,？后果很?chē)?yán)重。,。,。

4、利息的計(jì)算,。利息是按照實(shí)際占?jí)航杩钯Y金的時(shí)間來(lái)計(jì)算的,。每一期計(jì)息都是以剩余本金數(shù)作為計(jì)息的基數(shù)，用這個(gè)基數(shù)乘以月利率（月利率就是貸款年利率÷１２（月））,，得出來(lái)的數(shù)額就是當(dāng)期應(yīng)當(dāng)償還的利息數(shù)。由于每一期的剩余本金數(shù)不一樣,，每一期支付的利息就不同,。舉個(gè)例子：20萬(wàn)20年，最低還款額為995元,，假定月利率為3．825‰,。首期還款如果是按最低還款額還款，其中利息部分金額為20萬(wàn)元×月利率（3．825‰））＝765元,，償還本金部分為230元,；第二期如果還是按照最低還款額還，則利息部分為（20萬(wàn)元－230元）×月利率（3．825‰））＝764．12元,，償還本金為230．88元,；以后各期以此類(lèi)推。

5,、隨著還款額的提高,，剩余本金的減少速度加快,，還款年限就自然縮短了；什么時(shí)候剩余本金數(shù)為0了,，貸款期限就結(jié)束了,。倘若每月都是以最低還款額還貸，則最后一個(gè)月除了付利息,，還要支付一個(gè)天文數(shù)字的本金,。

6、由上述分析可知,，多還的錢(qián)均為本金,，本金的減少，意味著計(jì)息基數(shù)的減少,，即利息的減少,，所以，只要手里有閑錢(qián),，一定要當(dāng)月還,，不要想著攢個(gè)整數(shù)一口氣還，比如說(shuō)年初計(jì)劃攢1萬(wàn)或萬(wàn)的整數(shù)倍,，集中在年底還,，那樣是非常不明智的，不如當(dāng)月攢了1000,，當(dāng)月就多還1000,。

目前想到的就這么多，我分析的對(duì)不對(duì),，是否有錯(cuò)誤,、遺漏呢？歡迎大家指正,。
對(duì)于提前還貸,，上網(wǎng)查了一些資料，大家看看
《提前還貸未必省錢(qián) 算好時(shí)間很重要》
在很多借款人看來(lái),，當(dāng)手頭資金充裕的時(shí)候,，提前還貸就能節(jié)省下一定的利息，尤其是借貸數(shù)目比較大的時(shí)候,。實(shí)際上提前還貸能不能節(jié)約利息支出,，得看是提前幾天。這是因?yàn)殂y行的年利率實(shí)際是按３６０天計(jì)算的,，而一年卻有３６５天,。因此，對(duì)于１年期的貸款，你如果想提前還貸,，并且使貸款的實(shí)際天數(shù)少于３６０天,，你就能節(jié)約一定的利息支出；但若是貸款的實(shí)際天數(shù)大于３６０天而小于３６５天,，提前還貸就會(huì)使你冤枉地多支付利息了,，還不如到期那天歸還，反而只收取一年的利息,。

　?。玻埃埃纺辏瑒⑾壬?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)緊張,，于是用公司資產(chǎn)抵押向當(dāng)?shù)匾患毅y行辦理為期一年的１００萬(wàn)貸款,，年利率為７.３２%，按照貸款發(fā)放日期,，貸款將于２００８年６月８日到期,。后來(lái)公司財(cái)務(wù)狀況好轉(zhuǎn)，手頭資金充裕,，為了節(jié)約利息支出,，他于２００８年６月６日提前去銀行辦理了還貸業(yè)務(wù)。

　　辦理完還貸業(yè)務(wù)回到公司,，他進(jìn)行財(cái)務(wù)總結(jié)結(jié)算,，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，銀行收取的利息高于一年的利息,，即使到６月８日完整滿(mǎn)一年,，利息也才７３２００元，可是銀行卻收取了７３８１０元的利息,。按理說(shuō)提前一天就應(yīng)該節(jié)省一天的利息,，怎么提前三天還貸反而還多交了這么多的利息呢，劉先生又來(lái)到銀行咨詢(xún),，看是不是銀行的營(yíng)業(yè)員辦理時(shí)粗心大意搞錯(cuò)了,？營(yíng)業(yè)員熱情接待了了他，并告訴他銀行并沒(méi)有搞錯(cuò),，而是銀行對(duì)于貸款到期還貸和提前還貸的本息計(jì)算方法有差異,，具體規(guī)定如下：對(duì)于１年期的貸款,，銀行實(shí)行的是"一次性還清貸款本息"的還貸做法：貸款到期還款,，利息按"貸款本金×年利率"計(jì)算；貸款提前還款,，按"貸款本金×貸款日利率×貸款實(shí)際天數(shù)"計(jì)算利息,。銀行對(duì)于日利率的計(jì)算公式為：年利率÷３６０天。

　　根據(jù)銀行的這項(xiàng)還貸規(guī)定，劉先生如果于６月８日貸款完全到期時(shí)全額本息歸還貸款,，則銀行就按到期還款計(jì)算利息,，其具體計(jì)算公式如下：

　　貸款本金１００００００元×年利率７.３２%×１年=７３２００元。

　　劉先生因?yàn)椋对拢度者€款,，屬于提前２天還款,，銀行則按實(shí)際貸款天數(shù)３６３天計(jì)算利息，提前還貸具體計(jì)算公式如下：

貸款本金１００００００元×(年利率７.３２%÷３６０)×實(shí)際貸款天數(shù)３６３×１年=７３８１０元,。

　　照這樣計(jì)算,，劉先生雖然提前了２天還款，卻因此多付出了３天的利息,，共計(jì)６１０（７３８１０-７３２００=６１０）元,。劉先生就是沒(méi)有弄清楚銀行的具體還貸規(guī)定，提前還貸反而吃了虧,。

　　借貸,，尤其是大額借貸，一定要弄清楚還貸的具體細(xì)節(jié),。如果要提前還貸,，一定要使借貸日期少于３６０天，如果過(guò)了３６０天,，那么你提前還貸反而要支付更多的利息,，還不如等到完全到期的那天去還貸，反而只按照一年的利息算,。 對(duì)于還貸,，我們不能想當(dāng)然的認(rèn)為早還一天就省一天的利息，而是要看銀行的具體規(guī)定,，絕對(duì)不能大意,，別費(fèi)了心思還花錢(qián)，那就太冤了,。

《房貸如何才省錢(qián),？ 理財(cái)專(zhuān)家：三大方案任你挑選》
房?jī)r(jià)太高、股市又進(jìn)入調(diào)整期,，市民想投資賺錢(qián)不容易,，因此，最近一段時(shí)間,，打電話(huà)來(lái)本報(bào)“房貸計(jì)算器”咨詢(xún)提前還款的市民特別多,。手中有筆閑錢(qián)，究竟怎么還才劃算,，針對(duì)市民的具體情況,，本報(bào)記者特意請(qǐng)理財(cái)專(zhuān)家一一做出了解答,。

　　部分提前還款：縮短期限

　　最近，家住城南的老李一直在琢磨著提前還貸,，可到底劃不劃算,，老李心里沒(méi)底。原來(lái),，老李現(xiàn)在的住房,，早先向銀行貸款30萬(wàn)，幾年下來(lái),，已經(jīng)還了將近10萬(wàn)元的本金,。“現(xiàn)在，我手頭上正好還有20萬(wàn)的現(xiàn)金,，提前還貸肯定是夠了,。”可對(duì)提前還貸，老李還是心存顧慮,，他向記者表示,，“這還吧，錢(qián)是不欠了,，可前面已經(jīng)還了那么多利息,，會(huì)不會(huì)有點(diǎn)不劃算；這不還吧,，存款收益少,，又要給銀行還利息，還是有點(diǎn)吃虧,。”

　　對(duì)于老李這種情況,，理財(cái)師表示，提前還貸之前要算好賬,，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢(qián),。比如，還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半,，月還款額中本金大于利息,，那么提前還款的意義就不大。

　　此外,，如果選擇部分提前還貸,，剩下的貸款應(yīng)盡量選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額,。因?yàn)?，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來(lái)計(jì)算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出,。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次,，省息的效果就更明顯了。而且,，如果碰到降息通道,，往往短期貸款利率下降的幅度會(huì)更大。

　　短期“閑錢(qián)”：邊還款邊理財(cái)

　　一邊還著房貸,，一邊卻有一筆短期“閑錢(qián)”,，不少市民都碰到過(guò)這種情況，因?yàn)檫@筆閑置資金暫時(shí)不用,，卻只能在銀行里躺著吃活期利息,，一旁的房貸只能干著急。遇到這種情況,，理財(cái)師建議不妨和自己的銀行商量商量,，看看是否有相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品能解決這樣的煩惱。

　　例如,，市民黃小姐就是深圳發(fā)展銀行的客戶(hù),，黃小姐做批發(fā)生意，身上時(shí)不時(shí)會(huì)有一筆資金閑置,，可是她自己也算不準(zhǔn)什么時(shí)候會(huì)用到這筆錢(qián),。“提前還貸不可能，可存活期確實(shí)也不劃算,。”在理財(cái)師的建議下,，黃小姐辦理了新“存抵貸”業(yè)務(wù)。據(jù)了解,，如果黃小姐辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)后,，可以將手上的閑置資金先存入還款賬戶(hù)，便可按照一定的比例沖抵貸款本金,，而且根據(jù)還款賬戶(hù)中的余額,，銀行每天計(jì)算理財(cái)收益，不會(huì)因?yàn)樘崆爸《绊懙揭呀?jīng)產(chǎn)生的收益,。更為重要的是,，這筆資金可以隨時(shí)進(jìn)出，調(diào)度靈活,。

　　除了深圳發(fā)展銀行之外,，光大、招行,、中行,、民生等銀行都有類(lèi)似的理財(cái)產(chǎn)品，如“存抵貸”,、“存貸通”,、“房貸理財(cái)賬戶(hù)”等,。但需要注意的是，其實(shí)對(duì)于市民來(lái)說(shuō),，將手上資金全部提前還貸肯定最省利息,，但是現(xiàn)在貸款政策趨緊，如果還完,，一旦想再貸出來(lái)很難,，而且利率會(huì)比較高。而這些房貸產(chǎn)品一般都有最低存款的要求,，適合一些資金流動(dòng)量大,，且流動(dòng)頻繁的房貸客戶(hù)。

　　免息消費(fèi)：房貸也能借

　　股民小柏3年前在河西買(mǎi)了套房,，銀行房貸授信90萬(wàn)元,，兩年間，小柏為了減輕壓力,，陸陸續(xù)續(xù)提前還款10萬(wàn)元,。最近，裝修完畢的小柏要買(mǎi)家電,，雖然手里有10多萬(wàn)的資金,，可他并不愿意撤出股市。從哪里拆借出5萬(wàn)元家電款,？因?yàn)樾“卦谡猩蹄y行貸的款,，因此，理財(cái)師建議他申請(qǐng)招行的“消費(fèi)易”,，這樣他就可以方便快捷地獲得5萬(wàn)元消費(fèi)貸款的額度,，以較低的成本獲得了資金。

　　據(jù)介紹,，房貸“消費(fèi)易”的好處在于,，房貸客戶(hù)還款后的空余額度，可轉(zhuǎn)化為供刷卡消費(fèi)或者網(wǎng)上支付的透支額度,，透支金額可以在免息期內(nèi)免費(fèi)使用,，超期后仍可以較低的成本選擇不同期限分期歸還。在授信額度內(nèi)客戶(hù)可以循環(huán)使用,，從而讓客戶(hù)擁有一條方便快捷的融資渠道,，既能滿(mǎn)足自身日常生活需要，又能實(shí)現(xiàn)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn),，獲得更高理財(cái)回報(bào),，讓財(cái)富更快增值。

　　在理財(cái)師看來(lái),，信用卡透支忘記還了,，個(gè)人信用記錄便有了污點(diǎn),，此外還要支付高額的利息，而使用房貸“消費(fèi)易”則沒(méi)有此擔(dān)心：先花錢(qián)后還款,，50天免息期結(jié)束后,，還可將透支額度100%直接轉(zhuǎn)化為消費(fèi)貸款，并且消費(fèi)貸款執(zhí)行利率遠(yuǎn)低于日息萬(wàn)分之五的信用卡罰息利息,。

提醒鄰居們：
還款金額的設(shè)定需要在還款前三天，完成,，不要倒了好多的錢(qián),，希望在最后一天來(lái)重新設(shè)定還款額。