關(guān)于房屋租賃代收水電費(fèi)是否征收營(yíng)業(yè)稅的調(diào)研

靳亞亮

現(xiàn)在不少企事業(yè)單位將一部分閑置房屋出租給其它企業(yè)供其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),，對(duì)于出租方代收的水電費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用是否征收營(yíng)業(yè)稅，一直以來(lái)都存在著執(zhí)行和操作等方面的問(wèn)題,，為了便于征收管理,，現(xiàn)調(diào)研如下：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”的規(guī)定,，計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的價(jià)外費(fèi)用是在納稅人提供勞務(wù),、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為的前提下確定的?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定“條例第五條所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用,，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金,、集資費(fèi),、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi),。”因此出租方在收租金的同時(shí)向承租方另外收取的水電費(fèi)等屬價(jià)外費(fèi)用,，應(yīng)一并作為租金收入征稅。

然而,，隨后《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)）明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi),、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi),、維修基金,、房租的行為,，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù),，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水費(fèi),、電費(fèi),、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金,、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。” 

實(shí)例如下：

廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于代收費(fèi)用是否征收營(yíng)業(yè)稅的解釋中是這樣規(guī)定：

 A 代收的水費(fèi),、電費(fèi),、燃（煤）氣費(fèi)，必須按照?。ㄓ茫魧?shí)際耗用量和廣東省物價(jià)局粵價(jià)[1997]173號(hào)通知規(guī)定的公共水電費(fèi)用分?jǐn)偭?，依水電部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算代收；代收維修基金,、房租,，必須按照國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算代收,；

B 代收的費(fèi)用，必須單獨(dú)列帳,，分別核算,，并按期編制代收費(fèi)用結(jié)算表，以登記?。ㄓ茫裘Q(chēng),，代收費(fèi)用實(shí)際耗用量、公共水電費(fèi)用分?jǐn)倲?shù)量,，收費(fèi)單價(jià),、總額等有關(guān)資料備查。

C 代收的費(fèi)用,，一律使用地方稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票,。

對(duì)不同時(shí)具備上述3個(gè)條件的收費(fèi)，除房租應(yīng)按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅外,，其他收費(fèi)應(yīng)按全額依“服務(wù)業(yè)-其他服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅,。

以上法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范性文件都指明了代收的水費(fèi)、電費(fèi)并不當(dāng)然的一并征收營(yíng)業(yè)稅,。這同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃提供了空間,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi),、燃(煤)氣費(fèi),、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng),，不作為房屋的銷(xiāo)售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理,，但在計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí),，仍需將其包括在營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。但是,，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)門(mén)成立物業(yè)公司,，將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣,，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”,，也就不用征收營(yíng)業(yè)稅。

雖然國(guó)家對(duì)于出租方代收的水電費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用是否征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題已經(jīng)有了比較明確的政策依據(jù),，但現(xiàn)在存在大量的企業(yè)對(duì)外出租房屋,，并沒(méi)有成立也沒(méi)有必要成立相應(yīng)的物業(yè)公司，企業(yè)代收的水電費(fèi)直接上交給相應(yīng)的供水,、供電部門(mén),，并沒(méi)有得到任何的收益,，所以企業(yè)一致認(rèn)為，不應(yīng)該交納該部分代收款項(xiàng)的營(yíng)業(yè)稅,。

同時(shí)在現(xiàn)實(shí)的操作中仍然存在一系列問(wèn)題：租賃必將發(fā)生一定的費(fèi)用分?jǐn)?，費(fèi)用分?jǐn)偡吓浔仍瓌t，之所以提出這個(gè)問(wèn)題,，還是一個(gè)真實(shí)合法憑據(jù)的問(wèn)題,，這是由于票據(jù)是唯一的無(wú)法進(jìn)行分割。對(duì)于其他企業(yè),，特別是出租人為一般納稅人,，對(duì)于向承租人收取的應(yīng)分?jǐn)偹娰M(fèi)，需按轉(zhuǎn)售處理,，特別是涉及已抵扣的,。但是實(shí)踐中，如果該企業(yè)是營(yíng)業(yè)稅納稅人又如何處理呢,，一方面其沒(méi)有增值稅發(fā)票,，而即便有也存在重復(fù)征稅問(wèn)題，這又如何處理,，各地的稅務(wù)實(shí)踐過(guò)程中一般要求企業(yè)特別是出租人要在分?jǐn)傎M(fèi)用具有真實(shí)的分?jǐn)傆?jì)算表,，對(duì)于承租人要求出具原始憑證的復(fù)印件外加分?jǐn)傆?jì)算表。另外對(duì)于承租個(gè)人的房產(chǎn),，承租人是否能以開(kāi)具抬頭為出租人的票據(jù)入賬,，從稅務(wù)實(shí)踐來(lái)看，這是不允許的,，這其中原因是無(wú)法證實(shí)其真實(shí)性,，特別是承租其股東的房產(chǎn)，沒(méi)有一個(gè)可參考的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn),。

 針對(duì)以上問(wèn)題,，有必要作出一些相關(guān)規(guī)定加以規(guī)范，以統(tǒng)一口徑,，便于管理。