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近年來(lái),，我國(guó)律師在建筑,、房地產(chǎn)行業(yè)的法律服務(wù)正在由訴訟領(lǐng)域擴(kuò)展到非訴訟領(lǐng)域，各地都出現(xiàn)了一批從事建筑,、房地產(chǎn)服務(wù)的專業(yè)律師事務(wù)所,，有不少承擔(dān)綜合業(yè)務(wù)的律師事務(wù)所設(shè)立了建筑、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部,；我國(guó)律師隊(duì)伍中已經(jīng)出現(xiàn)一批建筑,、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)律師；各地的律師協(xié)會(huì)基本都建立了建筑,、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)委員會(huì),。巨大的建筑,、房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律服務(wù)需求正在成為中國(guó)律師業(yè)收入的重要來(lái)源。但是,，我們只要稍加分析研究就可以發(fā)現(xiàn)：總體上說(shuō),，律師在建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律服務(wù)其深度和廣度與專業(yè)服務(wù)需求是不相適應(yīng)的,，律師在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程和房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的非訴訟服務(wù)是非常有限和膚淺的,，許多律師的專業(yè)能力與法律服務(wù)本身的復(fù)雜性相比差距是十分明顯的,，尤其是在市場(chǎng)中不斷產(chǎn)生的許多新的專業(yè)法律服務(wù)事項(xiàng)尚無(wú)律師涉足,。認(rèn)真重視并研究律師在建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域新的業(yè)務(wù),、新的服務(wù)需求,，并使之成為律師業(yè)務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，已經(jīng)成為當(dāng)前律師業(yè)務(wù)發(fā)展和專業(yè)法律服務(wù)亟待突破的發(fā)展瓶頸,。
一,、市場(chǎng)發(fā)展和立法完善孕育的律師在建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和西部開發(fā),、中部崛起,、長(zhǎng)三角、珠三角聯(lián)動(dòng)發(fā)展,、環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈升溫,、東北老工業(yè)基地的改造等一系列國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施和推進(jìn)，我國(guó)建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展被注入了前所未有的投資來(lái)源和發(fā)展動(dòng)力,。我國(guó)GDP連續(xù)多年超過(guò)二位數(shù)的增長(zhǎng)率,，給律師的建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)提供了源源不斷的發(fā)展機(jī)遇,；又由于我國(guó)立法的不斷完善和執(zhí)法的更具操作性,，我國(guó)《物權(quán)法》的頒布和即將實(shí)施，尤其是最高人民法院有關(guān)建筑,、房地產(chǎn)配套的《關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,、《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的三個(gè)司法解釋的先后施行,，對(duì)廣大的建筑施工和房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作和合同管理提出了一系列新的要求,，這又在客觀上給律師的建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域非訴訟服務(wù)搭建了一個(gè)新的優(yōu)質(zhì)平臺(tái),。
根據(jù)本人了解的相關(guān)情況,，結(jié)合本人以往的經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)業(yè)體會(huì)，我認(rèn)為：當(dāng)前和今后的相當(dāng)一段時(shí)間,，律師在建筑,、房地產(chǎn)領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)主要有：
1,、推行建設(shè)工程設(shè)計(jì)、采購(gòu),、施工總承包即EPC承包模式而產(chǎn)生的新的律師專業(yè)法律服務(wù),。
據(jù)悉，由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局結(jié)合我國(guó)國(guó)情共同制訂的建設(shè)工程設(shè)計(jì),、采購(gòu),、施工總承包即EPC合同示范文本已基本定稿，即將正式頒布使用,。工程總承包（FPC）交鑰匙工程施工方式在國(guó)際上被廣泛采用,，其合同文本普遍采用國(guó)際工程師聯(lián)合會(huì)制訂的《EPC／交鑰匙項(xiàng)目合同條件》，這是一種成熟的工程建設(shè)階段的總承包方式,。這種方式的承包內(nèi)容包括了建筑設(shè)計(jì),、材料設(shè)備的采購(gòu)和工程施工，其承包范圍廣,，資質(zhì)要求高,，合同標(biāo)的大，法律服務(wù)要求也更復(fù)雜,、更專業(yè),。隨著我國(guó)的設(shè)計(jì)、采購(gòu),、施工總承包合同示范文本的推廣使用,，有關(guān)此類比較復(fù)雜的合同模式將會(huì)給律師的非訴訟專業(yè)服務(wù)提出全新的要求，同時(shí)也會(huì)給律師為承發(fā)包各方提供相應(yīng)的非訴訟服務(wù)開創(chuàng)一個(gè)新的市場(chǎng),。
2,、BOT、BT投融資模式前提下的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)各方主體的相應(yīng)法律服務(wù),。
BOT,、BT投融資模式在我國(guó)出現(xiàn)已經(jīng)有一段時(shí)間，在實(shí)務(wù)中也已有相應(yīng)的法律服務(wù),，但時(shí)下此類模式有了新的重大變化,。2006年1月4日,，國(guó)家建設(shè)部,、發(fā)改委,、財(cái)政部,、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒發(fā)《關(guān)于嚴(yán)禁政府投資項(xiàng)目使用帶資承包方式進(jìn)行建設(shè)的通知》（即6號(hào)文件），該文件在嚴(yán)禁政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目采取承包人墊資承包的同時(shí)規(guī)定,，采取BOT（建設(shè),、經(jīng)營(yíng),、轉(zhuǎn)讓）,、BOOT(建設(shè),、擁有,、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓),、BOO（建設(shè),、擁有、經(jīng)營(yíng)）方式建設(shè)的政府投資項(xiàng)目除外,。這些以BOT以及變異方式的投資關(guān)鍵在于政府的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)交易,，這導(dǎo)致了許多缺乏資金的政府投資項(xiàng)目采取這些6號(hào)文件規(guī)定除外的方式。此外,，許多非政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目則采用BT（建設(shè),、轉(zhuǎn)讓）方式，也有的政府把實(shí)質(zhì)上的BT投資模式要求以BOT模式來(lái)操作,，以規(guī)避6號(hào)文件的規(guī)定,。凡是采用BOT或BT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,，一般投資都十分巨大,，動(dòng)輒幾個(gè)億甚至幾十個(gè)億人民幣。據(jù)預(yù)測(cè)在近幾年內(nèi),，我國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的總投資會(huì)達(dá)到幾十萬(wàn)億人民幣,，而且此類投資會(huì)涉及到政府的特許經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目融資等一系列復(fù)雜的法律問(wèn)題。因此在投資巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域,，政府和非政府的各方主體都相繼產(chǎn)生了不同的法律服務(wù)需求,，這也必然會(huì)相應(yīng)成為律師非訴訟的新的業(yè)務(wù)來(lái)源。
3,、《物權(quán)法》規(guī)定的土地使用權(quán)分層使用制度會(huì)給律師的地下空間和地鐵及軌道交通車站地面物業(yè)建設(shè)帶來(lái)新的法律服務(wù),。
《物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立,。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”即建設(shè)用地可分為地上,、地表,、地下不同層面的使用權(quán)，使土地的地下空間利用以及地鐵,、軌道交通車站的地面物業(yè)建設(shè)的發(fā)展有了法律依據(jù),。這必然會(huì)大大提高我國(guó)土地的利用價(jià)值，推進(jìn)地下空間的開發(fā)和利用,，尤其是對(duì)國(guó)內(nèi)幾十座大中城市總量達(dá)到幾千公里的地鐵和軌道交通的建設(shè),，利用地面建筑擴(kuò)大多層次的立體建筑方面帶來(lái)巨大的投資和經(jīng)濟(jì)效益，使我國(guó)地鐵建設(shè)的“以路拓路,、以路養(yǎng)路”的方針以及香港等地的地鐵+物業(yè)的開發(fā)建設(shè)模式在國(guó)內(nèi)被廣泛應(yīng)用,。
這種新局面必將帶來(lái)一系列的復(fù)雜的法律問(wèn)題,，特別是地鐵和軌道交通建設(shè)一般都會(huì)由政府投資，采取劃撥方式使用土地,，而地面建筑一般都會(huì)是非政府的市場(chǎng)主體投資,，采取出讓方式使用土地，在同一地幅上這兩種不同的土地使用和投資方式必將產(chǎn)生一系列復(fù)雜的操作層面的法律問(wèn)題,。而且,，目前《物權(quán)法》僅僅規(guī)定了一個(gè)允許分層使用建設(shè)土地的法律原則而尚無(wú)具體的操作性規(guī)定。關(guān)鍵在于：立法這一新規(guī)定已經(jīng)給了律師明確的拓展法律服務(wù)領(lǐng)域的法律依據(jù),，這必將使有前瞻性研究的專業(yè)律師盡情施展其才能有了一個(gè)空間,，專業(yè)律師可以運(yùn)用自己的專業(yè)能力設(shè)計(jì)合同柜架以解決操作性，可以依法搶占前沿的灘頭陣地,，并且在這一投資巨大的特殊的建設(shè)用地模式和投融資領(lǐng)域獲得不菲的新的業(yè)務(wù),。
4、新形勢(shì)給律師為承發(fā)包各方在履約過(guò)程中的簽證和索賠的大力推進(jìn)提供了巨大的法律服務(wù),。
最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第19條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)工程量有爭(zhēng)議的,，按照施工過(guò)程中形成的簽證等書面文件確認(rèn)。承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工,，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的,，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量。”此規(guī)定是迄今為止我國(guó)法律有關(guān)建設(shè)工程簽證和索賠的具有執(zhí)法效力的首項(xiàng)規(guī)定,。根據(jù)國(guó)際承包工程行業(yè)“低中標(biāo),、勤簽證、高結(jié)算”的潛規(guī)則和慣例,，承包人對(duì)在投標(biāo)時(shí)的讓利和降價(jià)會(huì)造成虧損,，一般都采取加強(qiáng)履約過(guò)程中的簽證和索賠以及相應(yīng)的管理依法實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的經(jīng)營(yíng)目的。簽證和索賠并非只是承包人的專利,，發(fā)包人同樣有簽證和反簽證,、索賠和反索賠的非訴訟和訴訟的法律需求。按國(guó)際慣例,，承包人一般至少可通過(guò)簽證和索賠獲得占總造價(jià)5%至7%的增加價(jià)款,，高者可達(dá)到20%至30%甚至更高的比例；同樣地發(fā)包人也會(huì)大力加強(qiáng)反簽證和反索賠來(lái)減少這部分的損失,。由于我國(guó)的相關(guān)法律原先并無(wú)此方面規(guī)定,，因此最高院司法解釋的這一規(guī)定必然會(huì)促進(jìn)廣大的建設(shè)單位和施工單位都大大加強(qiáng)簽證和索賠管理，這一需求也必然需要法律的參與和律師大量的相應(yīng)的非訴訟法律服務(wù),，而且,，按國(guó)際慣例，律師的收費(fèi)一般都會(huì)按簽證和索賠獲得的價(jià)款的20%來(lái)計(jì)取,。雖然簽證和索賠涉及許多專業(yè)的行業(yè)操作習(xí)慣和技術(shù)問(wèn)題,，但從法律層面分析,，簽證是固定增減工程價(jià)款的證據(jù)，索賠就是依合同約定進(jìn)行的舉證實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求,，這本應(yīng)是律師的專長(zhǎng)和業(yè)務(wù)范圍,，律師完全可以在工程簽證和索賠這一服務(wù)領(lǐng)域大顯身手、贏得機(jī)遇,。
5,、全國(guó)律協(xié)和中建協(xié)搭建的戰(zhàn)略合作平臺(tái)，使廣大施工企業(yè)的法務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)成為一項(xiàng)巨大的新的法律服務(wù),，并帶來(lái)巨大的機(jī)遇,。
今年以來(lái)，全國(guó)律協(xié)和中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)過(guò)多次洽商,、交流,，決定發(fā)揮兩個(gè)協(xié)會(huì)的各自優(yōu)勢(shì)、建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系,。今年7月18日,，由國(guó)家司法部和建設(shè)部批轉(zhuǎn)的兩協(xié)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)企業(yè)法務(wù)工作的指導(dǎo)意見》完成了全部的審批手續(xù)，現(xiàn)已下發(fā)到各地的律師協(xié)會(huì)和建筑業(yè)協(xié)會(huì)貫徹執(zhí)行,。該文件的施行有現(xiàn)實(shí)操作性,，使律師幫助施工企業(yè)提高合同管理水平,、提升自我維權(quán)能力成為一種新的服務(wù),，有利于廣大律師全面參與施工企業(yè)的法務(wù)能力的提高，與施工企業(yè)建立更加深入和緊密的非訴訟法律服務(wù)平臺(tái),，在幫助企業(yè)提高合同管理水平,、提升自我維權(quán)能力的同時(shí)，獲得大量的法律服務(wù)機(jī)遇,。
按全國(guó)律協(xié)和中建協(xié)上述文件的要求,，全國(guó)律協(xié)和各地律協(xié)要協(xié)助中建協(xié)和各地建筑業(yè)協(xié)會(huì)共同組織專家開展對(duì)廣大施工企業(yè)的法務(wù)人員，主要是全國(guó)200多家特級(jí)資質(zhì)和5000多家一級(jí)資質(zhì)的施工企業(yè)的法務(wù)總監(jiān)的專業(yè)法律的培訓(xùn),，同時(shí)還要對(duì)13萬(wàn)個(gè)一級(jí)建造師即項(xiàng)目經(jīng)理部的法務(wù)經(jīng)理或法務(wù)助理進(jìn)行專業(yè)法律培訓(xùn),。據(jù)悉，全國(guó)律協(xié)目前正在與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)建立同樣的戰(zhàn)略合作,，專業(yè)法律培訓(xùn)也會(huì)擴(kuò)大到房地產(chǎn)企業(yè),。這項(xiàng)涉及建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的法務(wù)人員培訓(xùn)工作計(jì)劃本身就會(huì)形成一個(gè)龐大的法律服務(wù)需求，同時(shí)該項(xiàng)計(jì)劃明確此項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)還可以讓專業(yè)律師共同參加,。因此,，此次建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)培訓(xùn)過(guò)程會(huì)使廣大律師有廣泛接觸施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的法務(wù)人員的機(jī)會(huì)，既有利于進(jìn)一步提高廣大律師的專業(yè)服務(wù)能力,，更有利于專業(yè)律師和施工企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)建立更加緊密的合作關(guān)系,，以利于律師拓展施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的訴訟和非訴訟的法律服務(wù),。
6、《物權(quán)法》施行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)合同管理提出新要求的應(yīng)對(duì)操作會(huì)成為律師的新的法律服務(wù),。
由于《物權(quán)法》明確規(guī)定物權(quán)包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),，而不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)和房地產(chǎn)，這與眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了直接的關(guān)系,。根據(jù)本人的歸納,，《物權(quán)法》從土地取得、土地利用,、土地登記,、土地征用、土地抵押,、建筑物區(qū)分所有權(quán),、土地相鄰關(guān)系、土地共有等八個(gè)方面規(guī)定的相關(guān)條款多達(dá)101條,，占全部《物權(quán)法》247條的40%,。《物權(quán)法》涉及的有關(guān)土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定形成的法律制度都是直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的重要制度,。這些法律制度必然給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理提出了新的要求,，這同時(shí)也給律師的房地產(chǎn)企業(yè)的非訴訟法律服務(wù)提出了相應(yīng)的新的課題。因此,，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)《物權(quán)法》的施行要求,，修改原有的企業(yè)的合同管理制度和不符合《物權(quán)法》要求的合同文本，根據(jù)《物權(quán)法》的新要求提高開發(fā)企業(yè)的合同管理,，在當(dāng)前和今后的一段時(shí)期內(nèi)都會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)律師非訴訟的巨大的法律服務(wù)需求,。
7、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則指導(dǎo)下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓會(huì)成為律師新的重要的法律服務(wù),。
《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時(shí)生效,；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這兩條《物權(quán)法》的新規(guī)定確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律原則,。正是基于這些原則,，最高人民法院的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第10條對(duì)一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)的司法實(shí)踐的案件作出了如下的規(guī)定：“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下,，受讓方均要求履行合同的,，按照以下情形分別處理：（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的,，應(yīng)予支持,；（二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的,，應(yīng)予支持,；（三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地,，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的,，應(yīng)予支持；（四）合同均未履行,，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的,，應(yīng)予支持。未能取得土地使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同,、賠償損失的,，按照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。”這一規(guī)定確立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記,、占有,、公平、誠(chéng)信的處理原則具體詮釋了《物權(quán)法》上述規(guī)定在司法實(shí)踐中的操作性,。這一系列的新的法律規(guī)定,，使房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,、在建工程轉(zhuǎn)讓、以及以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者房地產(chǎn)的操作會(huì)更頻繁,、更實(shí)務(wù),。而涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的訴訟或非訴訟服務(wù)都具有標(biāo)的巨大、法律問(wèn)題疑難復(fù)雜的特點(diǎn),，對(duì)律師法律服務(wù)的專業(yè)要求也更高,。遇到此類業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會(huì)委托律師在進(jìn)行實(shí)務(wù)操作,，因此,，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的新的法律規(guī)定和原則指導(dǎo)下，有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律事務(wù)的訴訟和非訴訟法律服務(wù)會(huì)成為律師新的重要業(yè)務(wù)。
8,、物權(quán)法定原則要求房地產(chǎn)企業(yè)辦理房地產(chǎn)權(quán)證所必須的履約資料的嚴(yán)格管理會(huì)成為律師的新的法律服務(wù),。
《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付,。”《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外,。依法屬于國(guó)家所有的自然資源,，所有權(quán)可以不登記。”這些規(guī)定集中體現(xiàn)了物權(quán)法定原則,。從這一層意義上,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的和法務(wù)管理都是為了在具備法定條件時(shí)順利辦理產(chǎn)權(quán)證。因此,，對(duì)于辦理產(chǎn)權(quán)證所需要的一切資料和文件,，都將成為房地產(chǎn)企業(yè)合同履約過(guò)程中必須加強(qiáng)管理的目標(biāo)，是物權(quán)法定原則的合同過(guò)程管理的全新要求,。尤其是開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證所必須的建設(shè)工程城建檔案資料,，因?yàn)橹荒軄?lái)源于施工企業(yè)竣工時(shí)所提交的資料，這又與完善建設(shè)工程的招投標(biāo)過(guò)程中的招標(biāo)文件的制作,、施工合同的專用條款的具體約定,、在履約過(guò)程中的資料搜集以及竣工報(bào)驗(yàn)時(shí)的資料提供等一系列合同約定和履約管理有關(guān)。物權(quán)法定的資料準(zhǔn)備是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程,，律師在這方面完全可以在實(shí)務(wù)操作中給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)新的合同管理辦法和有關(guān)物權(quán)法定原則的具體操作的特別約定,，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)物權(quán)法定而必須的合同履約資料管理會(huì)成為律師的新的法律服務(wù),。
9,、城市化進(jìn)程加快引起的“城中村”改造會(huì)成律師的新的法律服務(wù)。
由國(guó)家一系列的發(fā)展戰(zhàn)略客觀上造成的城市化進(jìn)程的加快,，同時(shí)也引發(fā)了各地的“城中村”改造,。所謂“城中村”,，是指在城市發(fā)展的進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地全部被征用,，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進(jìn)程中,，由于農(nóng)村土地大部分被征用,，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落,。所謂城中村改造是指我國(guó)城市化過(guò)程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域,。城中村改造是許多城市尤其是省會(huì)城市版圖擴(kuò)大后的一項(xiàng)新的涉及建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的新城市發(fā)展的重大任務(wù),。從法律層面分析,，城中村改造涉及到農(nóng)村集體土地和農(nóng)民的宅基地的征用變性為國(guó)有劃撥土地，并再由劃撥土地變性為出讓土地,，涉及到大量離土農(nóng)民的安置以及《物權(quán)法》第42條規(guī)定的社會(huì)保障費(fèi)用的具體操作,。問(wèn)題在于目前我國(guó)國(guó)家層面的立法對(duì)城中村改造并無(wú)規(guī)定。從涉及到的當(dāng)事人來(lái)分析,，既涉及各級(jí)政府,，也涉及到離地農(nóng)民和土地納入城市版圖后的地價(jià)明顯上漲后的對(duì)農(nóng)民的適當(dāng)安置；城中村改造項(xiàng)目還涉及到對(duì)城中村改造的投資人,、建設(shè)人,、承包人等等。因此,，城中村改造是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，涉及面廣、環(huán)節(jié)繁復(fù),、利益沖突多發(fā),，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，且法律依據(jù)不足,，完全是一項(xiàng)需要律師在操作過(guò)程中解決具體法律問(wèn)題的新業(yè)務(wù),，律師理應(yīng)在此項(xiàng)法律服務(wù)中開拓進(jìn)取、創(chuàng)造經(jīng)驗(yàn),，為城中村改造的順利進(jìn)行作出自己的特有貢獻(xiàn),。
10、新的環(huán)保五年計(jì)劃對(duì)建筑,、房地產(chǎn)行業(yè)提出的新要求會(huì)轉(zhuǎn)化為新的法律服務(wù)需求。
我國(guó)目前生態(tài)環(huán)境問(wèn)題日趨突出,，根據(jù)國(guó)務(wù)院的《全國(guó)生態(tài)環(huán)境保護(hù)綱要》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的決定》等文件,，我國(guó)已確立了保護(hù)生態(tài)環(huán)境，加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的治國(guó)方針,。為實(shí)現(xiàn)新的環(huán)境建設(shè)的五年計(jì)劃,，就必須不斷完善環(huán)境管理體制、機(jī)制和法制,，加強(qiáng)環(huán)境立法,，促進(jìn)環(huán)境資源保護(hù)與合理開發(fā)利用，為構(gòu)建和諧社會(huì)提供有力的法制保障,。根據(jù)這一新的環(huán)保五年計(jì)劃,，僅上海市在環(huán)保方面的投資總額就會(huì)達(dá)到400億人民幣，建設(shè)項(xiàng)目多達(dá)260個(gè),。這些巨額資金投資本身就會(huì)涉及一系列的環(huán)保方面的建設(shè)項(xiàng)目,；而且根據(jù)新的環(huán)境五年計(jì)劃還涉及到建筑業(yè)領(lǐng)域的綠色建筑材料、環(huán)保建筑材料的廣泛應(yīng)用,，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的新的環(huán)保要求和環(huán)保測(cè)評(píng)方案的施行,。環(huán)保領(lǐng)域的新的投資和建設(shè)，必然會(huì)涉及建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域的相應(yīng)的巨大的專業(yè)法律服務(wù),。事實(shí)上我國(guó)先后出現(xiàn)的一系列破壞生態(tài)的重大事件的依法處理,，早就在呼喚法律界應(yīng)該出現(xiàn)一批環(huán)保方面的專業(yè)律師去適應(yīng)市場(chǎng)的需求。
上述建筑,、房地產(chǎn)領(lǐng)域的十個(gè)方面新業(yè)務(wù),，僅是主要的涉及巨大投資的服務(wù)內(nèi)容，還不包括因《物權(quán)法》的一系列新規(guī)定引起的例如土地征收即城市拆遷,、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度引起的車庫(kù),、車位以及小區(qū)公共配套設(shè)施等引起的爭(zhēng)議解決、單一物業(yè)管理變?yōu)槿N管理模式以及地役權(quán)等用益物權(quán)制度引起的相應(yīng)法律服務(wù),，如此等等,，還可挖掘出更多的新的業(yè)務(wù)。研究,、拓展律師在建筑,、房地產(chǎn)領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)的本身，必然會(huì)同時(shí)開拓我們視野,，研究市場(chǎng)需求,，有利于挖掘出律師業(yè)務(wù)發(fā)展的新的來(lái)源和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
二,、新的機(jī)遇轉(zhuǎn)化為律師業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)對(duì)律師實(shí)務(wù)研究提出的新要求
前述市場(chǎng)發(fā)展和立法完善孕育和提供的律師在建筑,、房地產(chǎn)領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)都具有標(biāo)的大、要求高以及法律問(wèn)題疑難復(fù)雜并缺乏借鑒性的共同特點(diǎn),，是律師在建筑,、房地產(chǎn)領(lǐng)域新一輪服務(wù)需求中具有前瞻性的搶灘項(xiàng)目,。當(dāng)律師業(yè)務(wù)新的機(jī)遇出現(xiàn)的時(shí)候，機(jī)會(huì)總是首先給予已作好充分準(zhǔn)備的先行者,，而律師注重對(duì)這些新的服務(wù)需求的實(shí)務(wù)研究,，則成為做好專業(yè)準(zhǔn)備摘取這些新業(yè)務(wù)并成為律師新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)的搶灘資本和手段。我們必須面對(duì)一個(gè)基本的事實(shí),，當(dāng)市場(chǎng)中悄然出現(xiàn)的許多新情況,、新問(wèn)題、新需求,、新業(yè)務(wù),，我們大部分律師并沒有作好準(zhǔn)備，往往機(jī)遇到了面前也難以接受,，難以把握,。因此，盡快地作好準(zhǔn)備就是先行占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)的開門鑰匙,。法律服務(wù)市場(chǎng)的公平往往表現(xiàn)在：律師對(duì)前瞻性的業(yè)務(wù)操作研究越深,，那么市場(chǎng)給予的回報(bào)即占有市場(chǎng)份額也越大。律師不能指望著自己不作好準(zhǔn)備,、不深入研究而新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)卻向你招手的天上掉下的大餡餅,。
因此，要使新的機(jī)遇轉(zhuǎn)變成為律師的新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn),，提高律師專業(yè)服務(wù)的能力和水平就成為律師實(shí)務(wù)研究的當(dāng)務(wù)之急,，成為律師解開和突破缺乏業(yè)務(wù)發(fā)展專業(yè)瓶頸的必由之路，為此建議：
1,、專業(yè)律師應(yīng)結(jié)合專長(zhǎng),，重點(diǎn)研究一至二個(gè)具體法律服務(wù)課題，努力使自己成為某一方面的實(shí)務(wù)專家,，從而占領(lǐng)并擴(kuò)大法律服務(wù)的市場(chǎng)份額,。
對(duì)于前述建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的各項(xiàng)新業(yè)務(wù),，許多律師并不熟悉,、不甚了解，即便是專業(yè)律師也缺乏各項(xiàng)新業(yè)務(wù)的具體的操作實(shí)務(wù)和經(jīng)驗(yàn),，因?yàn)橛行┬聵I(yè)務(wù)本身尚無(wú)經(jīng)驗(yàn)可談,。無(wú)庸諱言，這些新機(jī)遇都是標(biāo)的巨大,、潛藏著巨大機(jī)遇的法律服務(wù)市場(chǎng),，但是在拓展并占領(lǐng)這些市場(chǎng)份額時(shí)，律師尤其是專業(yè)律師應(yīng)當(dāng)本著務(wù)實(shí)的精神,，審慎地分析自己的專長(zhǎng),，重點(diǎn)研究各項(xiàng)新業(yè)務(wù)中一至二項(xiàng)具體業(yè)務(wù),，試圖什么都擅長(zhǎng)結(jié)果什么也不擅長(zhǎng),。律師還應(yīng)當(dāng)從理論和操作實(shí)際結(jié)合的角度深入研究,，尤其是要在操作層面的理論和實(shí)務(wù)研究取得突破，努力使自己成為某一方面的專家,。以地鐵和軌道交通等地下空間利用的建設(shè)項(xiàng)目為例,，目前我們面對(duì)的法律依據(jù)僅有《物權(quán)法》第136條一條規(guī)定，盡管國(guó)內(nèi)各大城市尤其是省會(huì)城市都在建設(shè)或醞釀建設(shè)地鐵或軌道交通,，但律師參與其中的甚少,，這方面的業(yè)務(wù)既缺乏理論研究，又缺乏操作實(shí)務(wù),。因此,，律師包括專業(yè)律師只有在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)投入更大的研究精力，才能在法律服務(wù)的實(shí)踐中學(xué)會(huì)操作,，加強(qiáng)切實(shí)和深入的實(shí)務(wù)研究并取得實(shí)際效果,，從而占領(lǐng)并擴(kuò)大專業(yè)的新業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額。
2,、專業(yè)的律師事務(wù)所應(yīng)組建攻關(guān)的團(tuán)隊(duì),，針對(duì)不同市場(chǎng)主體的不同角度，以集體智慧取得專業(yè)的新業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)性突破,。
本文提出的建筑,、房地產(chǎn)領(lǐng)域中的新業(yè)務(wù)，比較傳統(tǒng)的單項(xiàng)的建筑,、房地產(chǎn)的服務(wù)事項(xiàng),，一個(gè)明顯的特點(diǎn)是：在同一業(yè)務(wù)中多個(gè)主體、各方主體都有不同利益指導(dǎo)下的不同的法律服務(wù)需求,。如果提供法律服務(wù)的律師僅僅知其然不知其所以然,，或者只了解局部而不掌握全局，那不僅難以取得委托人的信服,，甚至對(duì)即便已經(jīng)到手的業(yè)務(wù)也難以勝任,。以BOT投融資建設(shè)模式為例，一般都會(huì)涉及到授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的政府,，負(fù)責(zé)投融資的項(xiàng)目公司,，建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu),、施工的各個(gè)承包商,，以及銀行、擔(dān)保公司,、材料,、設(shè)備供應(yīng)商,，還包括項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)商等一系列利益各不相同的市場(chǎng)主體。在這樣的服務(wù)需求和新形勢(shì)下,，律師事務(wù)所的專業(yè)團(tuán)隊(duì)合作比以往更重要,。律師事務(wù)所的專業(yè)律師應(yīng)組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專題攻關(guān)，從不同的主體,、不同當(dāng)事人不同的利益出發(fā),，進(jìn)行全方位的深入研究，以掌握應(yīng)對(duì)不同當(dāng)事人不同利益需求的主動(dòng)性,，才有利于在新的市場(chǎng)需求中取得突破,，取得成功。
3,、專業(yè)律師和專業(yè)律師事務(wù)所之間應(yīng)破除專業(yè)壟斷觀念,，打破服務(wù)技術(shù)壁壘，加強(qiáng)新業(yè)務(wù)和操作實(shí)務(wù)的合作和交流,，以提高全行業(yè)的專業(yè)水平,。
根據(jù)律師拓展業(yè)務(wù)和模式發(fā)展的國(guó)際慣例，僅有少數(shù)律師的孤軍作戰(zhàn)是不足以形成市場(chǎng)并形成優(yōu)勝劣汰機(jī)制的,，只有真正形成了法律服務(wù)的共同市場(chǎng),，才能使更多的律師能夠參與競(jìng)爭(zhēng)，真正的專業(yè)律師才能脫穎而出,。因此,，在建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)眾多的新業(yè)務(wù)和新機(jī)遇,，專業(yè)律師和專業(yè)律師事務(wù)所應(yīng)真正破除專業(yè)壟斷和服務(wù)技術(shù)壁壘,，在主觀上希望有更多的律師去共同拓展市場(chǎng)的新業(yè)務(wù)，事實(shí)上這些龐大的投資,、眾多的項(xiàng)目根本也決不是幾家律師事務(wù)所能夠完成的,。因此，專業(yè)律師和專業(yè)律師事務(wù)所應(yīng)真正起到排頭兵和領(lǐng)頭羊的作用,，能夠獲得項(xiàng)目和有能力提供服務(wù)的律師事務(wù)所要優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),，利益共享，并且在合作過(guò)程中加強(qiáng)操作實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的交流,，使全行業(yè)的新業(yè)務(wù)水平迅速提高,，使建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)成為整個(gè)律師行業(yè)的新的業(yè)務(wù)來(lái)源和新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn),。
4,、各地律師協(xié)會(huì)的建筑、房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)要把研究新業(yè)務(wù)、拓展新市場(chǎng)作為的專業(yè)準(zhǔn)備工作重點(diǎn),，從實(shí)務(wù)研究和能力培訓(xùn)兩方面提高律師行業(yè)的承擔(dān)新業(yè)務(wù)的服務(wù)能力和水平,。
目前各地律協(xié)基本上都組建有建筑、房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì),，有許多委員會(huì)在組織律師的實(shí)務(wù)研究和能力培訓(xùn)卓有成效,，也已有成熟的經(jīng)驗(yàn)。面對(duì)建筑,、房地產(chǎn)領(lǐng)域的新業(yè)務(wù),，全國(guó)律協(xié)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)將和各地律協(xié)的建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)一起加大力度，組織有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)律師組成課題組,，對(duì)有關(guān)的新業(yè)務(wù)要集中力量攻關(guān)以取得經(jīng)驗(yàn)，并及時(shí)組成課題組制訂相關(guān)的律師的業(yè)務(wù)操作指引,。全國(guó)律協(xié)民委會(huì)計(jì)劃明年要制訂律師的土地使用權(quán)業(yè)務(wù)和以BOT,、BT等投融資模式的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)法律服務(wù)的操作指引。同時(shí),，建議各地具備條件的專業(yè)委員會(huì)要及時(shí)制訂適合本地情況的律師辦理有關(guān)新業(yè)務(wù)的操作指引,，使更多的律師能夠參與新業(yè)務(wù)的拓展和研究。同時(shí),，應(yīng)不失時(shí)機(jī)地組織操作層面的新業(yè)務(wù)能力培訓(xùn),，把新業(yè)務(wù)的實(shí)務(wù)研究成果作為培訓(xùn)的重要內(nèi)容，使各地律協(xié)的建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)在拓展新業(yè)務(wù)的進(jìn)程和專業(yè)準(zhǔn)備中真正成為廣大律師的組織者和領(lǐng)導(dǎo)者,。
機(jī)遇往往只給予已經(jīng)作好準(zhǔn)備的人們,。面對(duì)著巨大的新機(jī)遇及時(shí)地作好準(zhǔn)備，研究市場(chǎng)的新情況,，接受市場(chǎng)的新挑戰(zhàn),，這是成千上萬(wàn)建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)律師責(zé)無(wú)旁貸的責(zé)任和使命,。“春江水暖鴨先知,。”讓我們借助整個(gè)律師行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，投入更大的精力,，付出更大的努力,，使廣大律師在建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)中盡快勝任,，在新挑戰(zhàn)中獲得成功,。
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