房地產(chǎn)市場（尤其是住宅地產(chǎn)）經(jīng)歷了一路的紅紅火火以后，近幾年隨著可開發(fā)土地的變少,，開發(fā)模式悄然發(fā)生了一些變化,。

以前更多是一家房企單獨(dú)開發(fā)，現(xiàn)在我們會(huì)發(fā)現(xiàn)越來越多的合作開發(fā)模式出現(xiàn),。

有合作必然會(huì)有合作上的摩擦,，為了盡可能減少摩擦，在合作之前必須進(jìn)行詳盡的盡職調(diào)查,，對合作標(biāo)的了解得越深入越詳細(xì),，才能越全面地設(shè)置相關(guān)安全制度，以保障項(xiàng)目合作能互利共贏開展,。

一,、目標(biāo)公司的調(diào)查重點(diǎn)

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,。實(shí)踐中的房地產(chǎn)合作項(xiàng)目基本都是在這個(gè)節(jié)點(diǎn)之前發(fā)生，因此房地產(chǎn)合作項(xiàng)目基本都是以非資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行,。這種合作模式就必然涉及到目標(biāo)公司，故需要對目標(biāo)公司著重調(diào)查,。

1,、目標(biāo)公司的主體資格是否存在瑕疵。

如目標(biāo)公司是否存在行政處罰甚至刑事處罰等情形，目前公司存在前述情形的,，可能會(huì)影響目標(biāo)公司的民事行為能力,。

2、目標(biāo)公司的股權(quán)比例是否有特殊要求,。

在實(shí)踐中我們會(huì)發(fā)現(xiàn),，有些土地出讓文件中會(huì)對目標(biāo)公司的股權(quán)比例設(shè)置一定的要求，即相當(dāng)于當(dāng)?shù)卣Ｍ谝欢ǔ潭壬湘i定當(dāng)時(shí)競得土地的企業(yè)以避免“炒地皮”現(xiàn)象發(fā)生,。一旦有這樣的要求,，就會(huì)對合作方式產(chǎn)生巨大影響。

3,、目標(biāo)公司的治理結(jié)構(gòu)是否有特殊規(guī)定,。

合作的最終展開必須落實(shí)到目標(biāo)公司的治理結(jié)構(gòu)上，只有在目標(biāo)公司治理結(jié)構(gòu)上能行使權(quán)利才算真正參與項(xiàng)目合作,，否則更多的僅是一種財(cái)務(wù)投資,。有些多方操盤的項(xiàng)目中，可能會(huì)在治理結(jié)構(gòu)中設(shè)置一票否決權(quán),、一致行動(dòng)人協(xié)議等特殊規(guī)定,。

4、項(xiàng)目公司的重大合同及資產(chǎn)是否有潛在風(fēng)險(xiǎn),。

合作的最終營利是通過項(xiàng)目公司分紅獲得,，如果項(xiàng)目公司的重大合同或資產(chǎn)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的，一方面會(huì)對交易估值產(chǎn)生影響,，另一方面也會(huì)影響項(xiàng)目公司后續(xù)的盈利能力,。

5、項(xiàng)目公司是否存在司法風(fēng)險(xiǎn),。

如項(xiàng)目公司是否有被訴案件,、是否有被執(zhí)行案件、是否有被行政處罰調(diào)查等案件,，這些司法風(fēng)險(xiǎn)有可能會(huì)導(dǎo)致交易無法進(jìn)行,。

二、目標(biāo)股權(quán)的調(diào)查重點(diǎn)

如前第一部分所述,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作主要都是股權(quán)合作,，目標(biāo)股權(quán)是形式上的交易標(biāo)的，因此需要從如下方面調(diào)查目標(biāo)股權(quán)的可交易性,。

1,、目標(biāo)股權(quán)的持有主體是否真實(shí)。

實(shí)踐中存在大量的股權(quán)代持情形,，如果交易的目標(biāo)股權(quán)系代持股權(quán),，則不僅要跟代持人辦理相關(guān)手續(xù)，更重要的是要跟真正權(quán)利人達(dá)成交易協(xié)議。

2,、目標(biāo)股權(quán)的出資是否到位,。

股東于公司而言最為重要的義務(wù)即為履行出資義務(wù)，如果目標(biāo)股權(quán)尚未實(shí)際出資的,，則受讓方應(yīng)當(dāng)履行該出資義務(wù),。該問題會(huì)影響到交易對價(jià)。

3,、目標(biāo)股權(quán)是否存在轉(zhuǎn)讓的限制,。

此處的可能限制會(huì)比較多，如有限責(zé)任公司的優(yōu)先購買權(quán)限制,，目標(biāo)股權(quán)在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)先行征得其他股東的同意,，且其他股東有優(yōu)先購買權(quán)；如目標(biāo)股權(quán)的質(zhì)押和查封等限制,，在該等限制未滌除之前,，目標(biāo)股權(quán)將無法進(jìn)行交易。

4,、目標(biāo)股權(quán)所對應(yīng)的治理權(quán)重是否有特殊性,。

如無特殊約定，應(yīng)當(dāng)是同股同權(quán),，即相同的股權(quán)比例在目標(biāo)公司中對應(yīng)的治理權(quán)重應(yīng)當(dāng)相同,，但是目標(biāo)公司章程可以作出特別約定，同股不同權(quán),。

三,、目標(biāo)房地產(chǎn)的調(diào)查重點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作，不論何種合作模式,，最終的落腳點(diǎn)都是回歸到房地產(chǎn)本身,。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目合作的法律盡調(diào)的重中之重也在于目標(biāo)房地產(chǎn)本身。

1,、目標(biāo)土地的取得是否合法,。

近些年房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地均是通過招拍掛出讓，且根據(jù)原國土資源部的要求,，基本實(shí)現(xiàn)了凈地出讓,，因此目標(biāo)土地的取得基本沒有問題。但是早十幾二十年的樣子,，很多土地出讓在程序上是有瑕疵的,，這可能會(huì)為將來的開發(fā)埋下“炸彈”。

2,、土地出讓金是否繳納,。

土地出讓金的繳納跟交易的資金計(jì)劃直接掛鉤,，但更重要的是對《土地出讓合同》履行的影響，如果未按時(shí)繳納土地出讓金,，會(huì)產(chǎn)生逾期繳納的違約金，更嚴(yán)重的還可能會(huì)導(dǎo)致《土地出讓合同》被解約,。

3,、目標(biāo)土地是否有閑置風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定,，土地閑置超過一年不到兩年,，收繳土地出讓金 20%的土地閑置費(fèi)，超過兩年的可以無償收回土地,，這個(gè)后果是無法承受的,。因此要調(diào)查土地交付情況、土地目前現(xiàn)狀,、土地閑置的具體原因等等,。

4、目標(biāo)土地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)情況,。

如土地的容積率,、綠化率、建筑面積,、建筑高度,、建筑密度等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位和品質(zhì)，需要作詳細(xì)了解,。

5、目標(biāo)項(xiàng)目的證照是否齊全,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中應(yīng)辦許可事項(xiàng)很多,，常見的如發(fā)改立項(xiàng)批復(fù)、環(huán)評批復(fù),、規(guī)劃許可證,、施工許可證、預(yù)售許可等,，不常見的還有水土保持方案編制等,，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況盤點(diǎn)所需的證照辦理情況。

6,、目標(biāo)土地上設(shè)置的特定限制,。

這種限制更多出現(xiàn)在土地出讓文件中，比如不得分割銷售,、需要配件相關(guān)配套,、一定年限內(nèi)自持等,。

• 良翰

良翰律師事務(wù)所，于2008年1月8日成立,，在中國最具活力的 上海 虹橋商務(wù)區(qū)和中新合作 蘇州 工業(yè)園區(qū)設(shè)立辦公室，致力于在房地產(chǎn)和建設(shè)領(lǐng)域成為客戶首選的法律服務(wù)伙伴,，為客戶提供更好的解決方案,。

他們在房地產(chǎn)領(lǐng)域和建設(shè)工程領(lǐng)域有著多年豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在股權(quán)和稅務(wù)專業(yè)建樹頗豐,，就復(fù)雜的合同條款，以及公司運(yùn)營出現(xiàn)的重大技術(shù)和商業(yè)糾紛提供咨詢和解決方案,。

他們還把目光投向企業(yè)家的傳承，致力于打造從企業(yè)的全生命周期到企業(yè)家的全生命周期的全方位法律服務(wù),。

良翰律師事務(wù)所訴訟小組的律師有著多年從事訴訟、仲裁的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),，代表國內(nèi)外多家企業(yè)就房地產(chǎn)和建設(shè)工程領(lǐng)域的復(fù)雜爭議,，參與在中國不同層級法院和仲裁機(jī)構(gòu)的爭議解決,，他們善于運(yùn)用訴訟可視化和項(xiàng)目管理的工作理念,，熟練運(yùn)用法律科技，有著出色的庭審表達(dá)能力和談判能力,，被客戶譽(yù)為“優(yōu)秀的商業(yè)訴訟律師團(tuán)隊(duì)”,。

• 方贊 律師

良翰律師事務(wù)所房地產(chǎn)組合伙人,，主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域以及政府法律服務(wù),。

方贊律師為多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如萬科、華潤,、中鐵建等大型房企的開發(fā)和訴訟業(yè)務(wù),，外資企業(yè)、政府采購與招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提供日常的勞動(dòng)人事管理,、經(jīng)營銷售,、公司股權(quán)等咨詢和專項(xiàng)服務(wù)。方律師也參與累計(jì)十余部法規(guī),、規(guī)章和規(guī)范性文件的后評估工作,。