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買的房子,，房地產(chǎn)抵押權(quán)的時效是根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,，當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,，抵押合同自登記之日起生效,，即抵押權(quán)自登記之日起生效。所以說,，房地產(chǎn)抵押期限的起始日為抵押合同登記生效之日,。 網(wǎng)友咨詢： 房屋的抵押權(quán)期限已過，抵押權(quán)是否有效,？ 江西青仁律師事務(wù)所蘆映律師解答： 在登記部門登記的抵押期間對抵押權(quán)的存續(xù)并無法律效力,，抵押權(quán)并不因抵押期間過期而消滅。如果債權(quán)行主債權(quán)到期未受清償,，無論登記的抵押期間是否過期,，債權(quán)行都可行使抵押權(quán)，直至主債權(quán)訴訟時效結(jié)束后的兩年內(nèi),。 實際工作中,，銀行保存的他向權(quán)證中列明了抵押有效性,，對同一筆貸款僅需要辦理一次抵押登記,，只要主債權(quán)有效，抵押權(quán)就有效,。 關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》 第十二條 當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間,，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后,，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。 蘆映律師解析： 設(shè)立抵押權(quán)注意事項 1、房地產(chǎn)抵押時,，分別到房屋管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù),。在現(xiàn)有的法律框架下，房地產(chǎn)的房屋管理部門和土地管理部門分別隸屬于不同的行政部門,。 為避免抵押人將同一房地產(chǎn)分別抵押給不同的抵押權(quán)人,，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押時，就應(yīng)當(dāng)要求抵押人將房屋和房屋所占用的土地一并抵押給抵押權(quán)人,。 盡管這樣的建議有些保守,，但從謹(jǐn)慎角度出發(fā)，避免房屋與土地的重復(fù)抵押是非常有效的,。待今后象上海,、廣東省等地方房地統(tǒng)一到一個行政部門管理時，這個問題會迎刃而解,，但在現(xiàn)有行政管理體制下,，此乃權(quán)宜之計。 2,、設(shè)立抵押與發(fā)生債權(quán)同時進(jìn)行,。在發(fā)生債權(quán)的同時，就設(shè)立抵押權(quán),，避免發(fā)生債權(quán)在先,，設(shè)立抵押在后，這樣可以防止債務(wù)人有多個債權(quán)人時,，被其他債權(quán)人認(rèn)為抵押權(quán)人與債務(wù)人惡意串通的嫌疑,。 如果債權(quán)發(fā)生在前已經(jīng)既成事實，那么,，債權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時,，應(yīng)充分考察債務(wù)人是否有多個債權(quán)人，債權(quán)是否已經(jīng)屆滿,，若債務(wù)人將該財產(chǎn)抵押給一個債權(quán)人時,，是否會導(dǎo)致債務(wù)人履行能力的喪失，等等,。 如果可能會構(gòu)成惡意抵押的要件,，則建議，債權(quán)人就不要接受抵押,，不如直接行使訴權(quán),，提起訴訟或者申請仲裁，并申請財產(chǎn)保全,。
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