我在這里想要說的是,，富豪的錢多得花也花不完,，享受一下豪宅生活無可厚非，但是指望投下巨資海外購房增值,，那就要三思而行了,。
文/陳思進
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近期讀到了一則新聞，說的是“價值1.25億美元的世界最貴豪宅瞄準了中國買家”,。目前,，這一坐落在洛杉磯的豪宅登上了《名利場》雜志，被許多歐美主要媒體相繼轉(zhuǎn)載,，均稱贊它具有凡爾賽宮殿的風格,，內(nèi)部陳設(shè)尤其奢華，收藏了諸多法國十八世紀古董和名畫,，“在夜色降臨時,，不必開燈，只要點上蠟燭,，便會帶你回到十八世紀的法國”,，被譽為太平洋岸邊的“小凡爾賽宮”。
如此奢華優(yōu)雅的豪宅風格,，緣于薩伯斯坦先生雇用了全球最優(yōu)秀的藝術(shù)史專家和買手為他打理一切,。這座豪宅的主要設(shè)計者、巴黎古董家具商,、藝術(shù)史專家莫杰,，將東方的家具藝術(shù)品與法國十八世紀的家具結(jié)合得非常完美。這座宮殿式建筑曾為美國媒體大亨薩伯斯坦所有,，沙龍客廳是家人常常聚集的地方,。新聞中沒有提及這位媒體大亨為何要賣出豪宅，而科威國際不動產(chǎn)公司稱中國有許多富有的潛在買家,。
這一則新聞不禁使我產(chǎn)生了時空變幻之感,，就好似回到了二十多年前，那時美國經(jīng)濟也不景氣,，大量豪宅被拋售,，而那時的日本正“如日中天”，由于日幣猛漲,，房地產(chǎn)業(yè)更是飛漲,。據(jù)說位于東京的日本皇宮所占的那塊地，其價值與美國整個加州相當,；如果把東京的房子全部賣掉，可以買下整個美國。腰包一鼓,，日本人感覺頓時飄了起來,，走路都像螃蟹似的，他們帶著大把的錢來美國大肆掃貨,，好似對當年打敗他們的美國復仇一般,。
就說紐約的地標建筑洛克菲勒中心，當年被日本人花費巨資購買下了,，美國民眾得知后涕淚交加,，悲憤難忍。然而,，隨著上世紀 90 年代初美國房地產(chǎn)泡沫被擠爆,，美國經(jīng)濟進入衰退，日資來不及抽身,，在美資產(chǎn)大幅縮水,，洛克菲勒中心重新回到了美國人的手上，在這一買一賣之間,，日本人虧損了5000多萬美金,。
當然，這里并不是勸說富豪不要買豪宅,，而是想要說明,，購買豪宅也好，普通公寓也罷,，在歐美其實不過是一種生活方式的選擇,。富豪錢多得花也花不完，享受一下豪宅生活無可厚非,，但是指望投下巨資海外購房增值,，那就要三思而行了。
其實在歐美的諸多國家中,，多少年來租房和自己擁有住房的比例一直是一半一半,，大城市的租房比例則更高，并且還不是暫時租住,，而是一種居住的常態(tài),。由于歐美的高房地產(chǎn)稅，政府收了地產(chǎn)稅之后,，大量提供各種類型的廉租房,，使得多數(shù)民眾并不需要非得買房而住。
比如我在紐約時,，居住在曼哈頓內(nèi)的羅斯福島,，環(huán)境幽雅,，鬧中取靜。我租住的是聯(lián)合國建造的高級公寓,，主要提供給聯(lián)合國的工作人員,，對他們收取的租金相當便宜，而對于像我這樣非聯(lián)合國工作的人,，租金則隨行就市,。
即使是隨行就市的租金，相對于房價來說,，還是合算,。如我當時居住的公寓，2001年時,，市價已經(jīng)六七十萬美元,，而我每個月房租不過2200美元，超過了合理租售比兩三倍,。而每年房租的升幅由政府控制,，不能超過通脹率。到我2007年離開時,，房價接近百萬,，房租也不過2500美元。
在羅斯福島上還另有兩類公寓,。一類是政府提供給低收入家庭居住的,，只要家庭年收入低于規(guī)定的數(shù)字，就可以申請入住,，租金比普通市面上的公寓低了30% 到40%,。我曾經(jīng)有一個同事，有一年下崗卻“因禍得福”,，年收入正符合申請標準,，于是租到了這一類公寓。第二年他太太也上班了,，兩人的收入大大超過了申請標準,，但政府又不會年年查，結(jié)果一住數(shù)年,。直到孩子到了學齡,，為了孩子才不得不搬出小島。
另一類公寓的租賃方式又有不同,，住進去時,，承租人只需交納當年的薪金（按年薪計），以后無論租住多久,，都無需交房租,，只需按月繳納幾百美元的管理費即可,。如果住膩了想搬出去，那筆預付的薪金再退還給你,，沒有利息,。試想，這樣的買賣太劃算了,，一旦入住這一類公寓，幾乎無人搬出去,，除非在公寓里老死,。但只有一點對不起了，因為房產(chǎn)不是你的,，房價漲得再高也跟你無關(guān),。
在歐美除了炒房者，買房自住的民眾對房價的上漲往往是憂喜參半,，有時甚至是憂過于喜,。喜的是紙面財富的增值，憂的是地產(chǎn)稅不斷上升,，每個月上繳的地產(chǎn)稅那可是真金白銀啊,。
我一個好朋友，為了孩子能在好學區(qū)受教育,，夫婦倆十二年前在紐約上州,，買下一幢 50 萬美元的房子，與克林頓總統(tǒng)退休隱居的房子同在一個社區(qū),，可以算是克林頓夫婦的鄰居了,，可見房子的地段之好。前幾年房價猛漲,，他們房子的市價曾一度高達100萬美元,。有一次聚會相見，我恭賀他們成為“百萬富翁”了,！沒想到他們苦笑道：“有什么好祝賀的,。這幾年 Property tax 隨著房價年年漲，本來15000美元的地產(chǎn)稅,，現(xiàn)在房價100萬,，要交3萬美元地產(chǎn)稅了。再這樣下去,，我們明年就住不起啦,！”
他們話音剛落，“幸好”房價開始下跌,，目前他們的房價已回落到六七十萬美元,，這才松了口氣……
除了地產(chǎn)稅,，對于富人來說，遺產(chǎn)稅這把利劍更為犀利,。
下篇接著詳談,。
下
上篇談到歐美的遺產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅這兩項稅目,，好似劫富濟貧,、控制房價的利器，使得歐美房地產(chǎn)很難有超過通脹率的上升,，房價一直和房租保持著適度的比例,。
對富人來說，遺產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅（ Property tax）這兩把利劍更為犀利,。在西方這兩種稅率實行了多年,。北美的地產(chǎn)稅分不同地段的好壞，物業(yè)擁有者每年將房價1% 到3%的稅金繳給政府,。地產(chǎn)稅的“奧秘”就在于隨著房價的上升而上升,，一直升到房主付不起為止，就像我的朋友,，差點因付不起地產(chǎn)稅賣房子,。而這種例子在北美比比皆是。
加拿大最大的私人府邸卡薩羅馬（Casa Loma）城堡,，就是因為城堡的主人無法支付地產(chǎn)稅,，而被政府收歸國有?？ㄋ_羅馬城堡坐落在多倫多的上城,，是金融家佩拉特爵士（Sir Henry Pellatt ）特別為愛妻建造的。
佩拉特爵士出生時家道中落,，他父親只留給他一個銀托盤和一只高腳杯,。他從電力行業(yè)賺到了第一桶金，財富最多時擁有兩個1000英畝的大農(nóng)莊,、珍貴的寶馬,、十幾輛名車、幾十名仆人和園丁,。他的小手指上戴著一枚巨大的鉆戒,，被人們尊稱為爵士。而最能體現(xiàn)他巨額財富的,，當屬卡薩羅馬城堡,，它外觀莊嚴，里面有秘密通道,，有漂亮的大花園,，有 98 間裝飾華麗的套房,，上上下下有電梯，還有一個足可以烤一頭牛的大烤箱……
不幸,，在大蕭條之后的第一次世界大戰(zhàn)間,，多倫多市政府給卡薩羅馬增加物業(yè)稅了，從每年的600加元,，至每個月1000加元（這在當時是巨款）,，佩拉特不得不拍賣藝術(shù)品和家具來支付稅款。最后因為負擔不起27303元稅款,，而被多倫多市政府收歸,，如今作為博物館對外開放。
這類故事在美國也不勝枚舉,，比如鐵路大王范德比爾的“聽濤山莊”（Breakers），在堅實的花崗巖外墻內(nèi),，共有70多間房屋,，由于范德比爾的繼承人交付了遺產(chǎn)稅之后，接受了這個豪宅,，但因交不起物業(yè)稅,，就只能“奉送”美國政府。如此的前車之鑒比比皆是,，智慧高過常人的蓋茨和巴菲特們,，才會在生前為自己的身后事做好全盤的打算。
付不起稅款怎么辦,？無非就兩種選擇,，作為房主要么賣掉房子搬離喜愛的區(qū)域；要么將賣不掉的房產(chǎn)（連富豪都養(yǎng)不起）乖乖地,、無償?shù)胤钏驼?。這把利劍真可謂劫富濟貧的奇招。不過,，在房地產(chǎn)泡沫彌漫之時,，中產(chǎn)階級也會深受其害。
多少年來,，在歐美是租房還是買房,，對大眾來說只不過是選擇不同的生活方式而已。事實上歐美前幾百年的房價走勢,，基本上僅和通脹率持平,，也就是說，房地產(chǎn)對普通百姓而言根本不是投資的選項,。在歐美單身的多半租房住,，同居男女因關(guān)系未穩(wěn)定也都租房,，只有結(jié)婚后有了孩子，才會考慮買房子,。巴菲特就是在生下第一個女兒后才買房而居,，之前一直租住一居室的公寓，那時他早已是百萬富翁了,。
特別是這一回次貸危機,，美國房價連續(xù)下跌了5個年頭，目前依然“跌跌不休”,，徹底摧毀了以擁有房子為主的所謂“美國夢”,。歐美國家除了澳洲和加拿大外，其他地方的房價都在下跌,。而澳洲和加拿大的幾大城市,，房價主要靠對房子有特殊“情結(jié)”的中國人支撐而未下跌。
因此,，欲來歐美做地產(chǎn)投資的人要三思,，從各種情況來分析，歐美今后幾十年,，很難再見前10年那樣的房地產(chǎn)美景,，那只是一場罕見的夢幻而已。因此,，如果是為了享受美好的環(huán)境,，變換另一種生活方式，購買豪宅自然無妨,；但如果想“投資”（或投機）房地產(chǎn),，以為歐美也會像中國那樣房價不斷創(chuàng)新高，恐怕就打錯了算盤,。
上圖是美國這120年來的房價走勢,，能抵千言萬語，非常具體地說明了這一問題,。
從圖中不難看出,，房價最多只會短線上下起伏，從長線來看,，房價總是穩(wěn)定地保持在家庭平均收入的1.6到1.8倍之間,，由次貸引發(fā)的房價上漲，是美國歷史上最大的一個泡沫,，在 2006 年的7月被刺破滅,，房價開始一路下跌，目前依然在下跌，將跌回到1998年,，甚至1996年的房價水平,。
最后，對高檔房地產(chǎn)來說,，如上篇開始提到的那座價值1.25億美元的豪宅,。最大制約其房價上升的因素，就是遺產(chǎn)稅,。西方和中國的重大區(qū)別,，在于西方有高額的遺產(chǎn)稅，而中國卻沒有,。遺產(chǎn)包括不動產(chǎn)和金融資產(chǎn),，前者指房產(chǎn)，后者指各類股票,、債券等,，超級富豪的身家主要是股票，資產(chǎn)價值是按市場價格計算的,。聯(lián)邦遺產(chǎn)稅使用超額累進制,，稅率分成18個等級，從18%到50%不等,，與遺產(chǎn)總值直接相關(guān)。
美國遺產(chǎn)稅最大的特點：先課稅再分配,。例如某人留下1500萬美元的可征稅遺產(chǎn),，他的繼承人必須先繳納750萬美元（現(xiàn)金）的遺產(chǎn)稅，然后才能拿到這筆財產(chǎn),?？烧鞫愡z產(chǎn)的總額越大，稅率越高,，繼承人需要先繳納的稅款也越多,。
而像那座上億的豪宅，一旦你繼承下來,，先得支付五六千萬美元遺產(chǎn)稅,，然后再每年按照哪怕1%，繳納100萬美元地產(chǎn)稅,，想想吧,，這樣的豪宅你還想要嗎？
結(jié)論,，歐美房地產(chǎn)不值得投資,。
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