只看租售比便可判斷房?jī)r(jià)是否合理

文/陳思進(jìn)

上文談了衡量能否安居樂業(yè)的房?jī)r(jià)收入比,，這個(gè)短篇漫談一下衡量房?jī)r(jià)是否合理的精確標(biāo)尺——房子租售比,。

眾所周知,，當(dāng)一種資產(chǎn)的價(jià)格脫離了基本的價(jià)值，泡沫就形成了,。如股票的基本價(jià)值是從企業(yè)的盈利中獲得的,，可以用P/E值（股價(jià)除以每股盈利）來衡量一個(gè)股票是否有投資價(jià)值,，一般超過20就顯示其股價(jià)有泡沫了,。而房子做為投資品的話,，那它基本價(jià)值是源于出租所產(chǎn)生的收入。而確定一個(gè)房子是否有投資價(jià)值,，最簡(jiǎn)潔的方式就按國(guó)際通用的租售比來衡量,。所謂租售比，就是房?jī)r(jià)和月租金的比值,。比如一棟市值100萬的房子,，假如月租金為5千的話，那么其租售比就是200倍,。而國(guó)際上通用的租售比值為：舊的公寓大樓是120倍,，新的公寓是140倍,，獨(dú)立的House（國(guó)內(nèi)翻譯成別墅吧）或者連體的鎮(zhèn)屋是160倍,。低于這些比值時(shí),，說明房?jī)r(jià)是合理的,，而一旦超出這個(gè)比值,，就說明這個(gè)房子的價(jià)格被高估，也就是說房?jī)r(jià)便有泡沫之嫌了。

為什么房子租售比能夠衡量房?jī)r(jià)是否有泡沫呢,？

舉一個(gè)具體的實(shí)例。在歐美,，有甲乙二君,，他們看中了兩套一模一樣市值100萬的房子，為分析簡(jiǎn)便，用靜態(tài)方式來分析吧,。假設(shè)他們口袋里都有100萬,。甲君以100萬買下了房子，乙君以6250一個(gè)月租了下來,。歐美每年平均2%的地產(chǎn)稅，按房子的市值來征收,，在此為計(jì)算方便，房租的上升值和地稅的上升值正好相抵,，都忽略不計(jì),。在160個(gè)月之后,，甲君擁有的房子升值了（在正常情況下，歐美房?jī)r(jià)的上升和通脹率同比）,，但扣去所付的地產(chǎn)稅、房子買賣的交易傭金,、律師費(fèi)等,，以及房子的維護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi),、管理費(fèi)等等,，他實(shí)際擁有的依然是100萬。而乙君把100萬拿去投入其它金融產(chǎn)品,，即使投入那種最保守保值抗通脹債券,，長(zhǎng)期來說至少平均5%的回報(bào)率，足以超過房租的凈收入（扣去所得稅及管理雜費(fèi)等）,，更別說歐美股市長(zhǎng)線超過8%的回報(bào)了,。

就拿我來說，多年來在紐約和多倫多一直租房而居,。在紐約我居住于曼哈頓,，最后那幾年我租的一套20來年齡的高級(jí)公寓，市價(jià)95萬到100萬美元之間,，由于地產(chǎn)稅和公寓管理費(fèi)（房子越舊管理費(fèi)越高）的原因,，這樣的公寓的租售比超過120倍的話，從金融角度上來說,，租比買要?jiǎng)澦悖易詈竽悄甑姆孔庖膊贿^3000美元,，以合理的租售比95萬除以120接近8千來看,，選擇租用是根本不用考慮的事情。事實(shí)上在紐約曼哈頓,，除了錢多得發(fā)霉的主,，絕大多數(shù)人都選擇租房而住。

而1998年到2001年我在多倫多的那幾年,，也是租一套市中心的高級(jí)公寓,，租金在1400到1500加元，而當(dāng)時(shí)那套公寓市價(jià)20來萬加幣,，從租售比來看,，那時(shí)多倫多的房?jī)r(jià)尚屬合理，還沒有泡沫,。不過我那時(shí)計(jì)劃回紐約,，所以租比買要合適,。

七年后的2008年底，我從紐約回到多倫多,，發(fā)現(xiàn)多倫多人的平均收入不過增加20%而已,。而平均房?jī)r(jià)卻漲了幾乎一倍！我在市中心又租下了一套類似的高級(jí)公寓,，月租1800加元,，漲幅也不過20%，和收入增長(zhǎng)正好同比,。由于這是一套剛剛落成的新公寓,，管理費(fèi)比較低，管理費(fèi)比較低,，所以合理租售比在140倍,。但目前其市值是42萬加幣左右，除以1800,，租售比高達(dá)233倍,！大大超過合理價(jià)位40%以上！盡管這一次回多倫多打算定居,，我依然選擇租房而住,。請(qǐng)注意，加拿大房租的漲幅由政府控制,，不能隨便上調(diào),，因此多倫多的房租從2007年到今天，幾乎沒有上漲,。

而房市泡沫在溫哥華就更加明顯了,，跟中國(guó)一線城市很相似。因?yàn)檫@幾年由于全球的富人,，特別是中國(guó)移民的增加,，溫哥華的房?jī)r(jià)已被炒到高至離譜。但由于溫哥華當(dāng)?shù)厝说氖杖氡榷鄠惗嗳诉€低,，其房租相對(duì)于房?jī)r(jià)來說就更加便宜,。多倫多一套租金1800加元的公寓如果搬到溫哥華（類似的地段、類似的公寓）,，大約只需1600加元就能租到,。今后我要是搬去溫哥華，毫無疑問,，肯定也將選擇租房,。而要是回中國(guó)，特別在北京或上海的的話,，更不用說了,，絕對(duì)租房而居,！

近來，中外媒體的財(cái)經(jīng)版（包括電視,、網(wǎng)絡(luò)）都不約而同地?zé)崃业剞q論著一個(gè)問題：中國(guó)房市究竟存在泡沫嗎,？結(jié)果眾說紛紜，有人說中國(guó)房市泡沫極大,，有人說中國(guó)房市根本沒有泡沫,。

這里先撇開國(guó)際資本、金融大鱷的投機(jī)炒作,，唱空做多,、或唱多做空中國(guó)房市等因素，只單從金融的角度來看,，用房子租售比就能衡量房市是否有泡沫,。

由于中國(guó)的特殊情況，比如目前還不用支付地產(chǎn)稅等,，所以租售比可以從歐美最高的160,，大幅提高至200倍。如果還是以市值100萬的房子為例的話,，假如月租金為5000元,，從金融的角度來看，房?jī)r(jià)就不存在泡沫,，而一旦房租低于5000元,，這房?jī)r(jià)就高估了。但事實(shí)上當(dāng)今中國(guó)房子的租售比已經(jīng)普遍超過200,，特別像北上廣那樣的大都市,，租售之比平均為500，超出800到1000的也隨處可見,。最近,，我一個(gè)老朋友回國(guó)定居，在上海東方曼哈頓租了一套市價(jià)750到800萬的高級(jí)公寓,，每月租金竟然只有7500元，租售比超過了1000,！也就是說,，這套房子的價(jià)值高估了四到五倍！

不過好些國(guó)內(nèi)同胞因?yàn)閾?dān)心房租將瘋漲,，一旦有購(gòu)房承受力,，就將放棄租房而選擇買房。其實(shí)大可不必如此擔(dān)憂,，因?yàn)榧词乖谥袊?guó),，房租也是進(jìn)入CPI進(jìn)行計(jì)算的,，房租上漲必然帶動(dòng)CPI的上升，不要說房租上漲幾倍,，即使其漲幅超過30%,，CPI就可能將超過6，便呈現(xiàn)惡性通脹,。而惡性通脹對(duì)經(jīng)濟(jì)影響遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)泡沫更可怕,，屆時(shí)政府必然會(huì)出手干預(yù)；其次,，因?yàn)榉孔獠荒芟褓I房子那樣借貸,，所以反映了真正的供求關(guān)系，一旦漲到房客無法承擔(dān)時(shí),，房租再漲也只能是有行無市,，誰來租呢？

因此,，房子租售比是衡量房?jī)r(jià)是否合理的精確標(biāo)尺,，特別是對(duì)于個(gè)人投資者來言，請(qǐng)放心選用,。