這三十年來,，全世界幾乎每次金融危機(jī)都和房地產(chǎn)有關(guān)……租房者和買房者的比例在50:50對經(jīng)濟(jì)發(fā)展最有利。

                                                                                                  ——哈佛大學(xué)最近一項研究的結(jié)果

一輩子租房又何妨,？,！

文/陳思進(jìn)

 
　　　　次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)已經(jīng)二年多了，據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字,，美國法拍屋的數(shù)量依然繼續(xù)上升,，再次刷新歷史記錄；美國的平均房價依然下跌,。

　　　　既然房價跌到如此地步了,，房子應(yīng)該很便宜了,，大家不是都能買得起了？非也,。雖然美國房價已經(jīng)連跌三年，目前回到了2002年的價位,，但所有的數(shù)據(jù)都顯示房價依然還在高位,，其中最為有力的數(shù)據(jù)是前些日子由聯(lián)邦經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計局發(fā)布的，整體房屋貸款的總值和GDP之比,，占了美國GDP的73%,，離1986時的40%的合理點相差甚遠(yuǎn)（見附圖），說明房地產(chǎn)泡沫還遠(yuǎn)未破滅,，還有25%到35%的下跌空間,。

 
　　　　這兩年，已有2千多萬美國人失去了自己的房子,；潛在的購房者由于實際收入下降,，又擔(dān)心失業(yè)，根本不敢隨便購買房屋,，而隨著美國在未來幾年很難恢復(fù)增長,，失業(yè)率也就不可能上升。但房價下跌和股市不同,，一個季度下滑超過15%,，就可稱之為“雪崩”；而股市可能一周之內(nèi)就能跌去那么多,?？磥砬奥仿瑩碛凶约鹤》康膲粝腚y圓了,，好些人不免心灰意懶,，覺得生活沒了指望。

 
　　　　其實,，為何一定要擁有自己的住房,，租房住有何不妥？

 
　　　　眾所周知,，紐約曼哈頓是全球最富有,、最有活力的城市之一；可能很多人不知道在曼哈頓生活的人,，高達(dá)90%以上的居民都是租房而住,。曼哈頓的房價之高令人震撼，一套百萬美元以上的公寓稀松平常,。我曾在曼哈頓生活多年,，一直租公寓居住,。最后那幾年每年租金3萬美元左右。國內(nèi)好些親友大惑不解,，時常問我為何不買房,，每年3萬租金不是“白扔了”嗎？當(dāng)我告訴他們,，在曼哈頓就是百萬年薪的華爾街銀行家,，都是租房而住，親友們頭一個反應(yīng)以為我在“忽悠”他們,。

 
　　　　事實上,，曼哈頓的地產(chǎn)稅高達(dá)3%，如果買下我所租的公寓,，至少100萬,，每年單交地產(chǎn)稅也要三萬，再加上幾百元管理費,，一,、二百水電費，根本是“得不償失”,，這也就是為何90%以上的曼哈頓人甚至一輩子都租房而住,。宋美齡女士當(dāng)年居住在中央公園邊上的那套Penthouse，價值7,、8千萬美元,，每年地產(chǎn)稅要交200多萬美元，就是送給你也住不起,。

 
　　　　上個世紀(jì)初,，紐約市區(qū)人口大約800萬，現(xiàn)在還是800萬,，真可謂“鐵打的營盤流水的兵”,。每年不斷有新移民進(jìn)入，同時也有相當(dāng)?shù)娜巳弘x開,。曼哈頓的活力就在于人口的不斷流動,。最近，哈佛大學(xué)一項研究結(jié)果指出,，要維持一個地區(qū)的活力,，租房和買房的比例在1比1時最佳。年輕人,，特別是單身人士和無孩子的夫婦適合租房,；只有孩子多的家庭才適合買房。住房擁有率太高的地區(qū),，其發(fā)展速度往往會下降,。經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯•奧斯瓦爾德更明確指出,，在美國和歐洲，擁有住房的比例與失業(yè)率成正比,，那些擁有住房率更高的地區(qū),，失業(yè)率也更高，因為擁有住房把人們固定在了一個地區(qū),，迫使他們在當(dāng)?shù)貙ふ夜ぷ?，無論他們是否有適當(dāng)?shù)募寄埽矡o論這里的經(jīng)濟(jì)是處于繁榮還是衰退,。

 
　　　　最近看到一則國內(nèi)新聞，說南京有個年輕人,，為了買房,，非但要父母拿出所有存款，還逼著爺爺奶奶,、外公外婆掏空所有的養(yǎng)老金,，說是沒有自己的房子就不能結(jié)婚，不結(jié)婚的話,，就要斷子絕孫,。其實大可不必如此。我個人認(rèn)為,，其實在中國更沒有必要買房,。

 
　　　　1997年我第一次回國探親，感受到國內(nèi)最大的變化是商品房多起來了,，老百姓可以擁有自己的住房了,，當(dāng)年上海有幾棟香港開發(fā)商建造的高層公寓，100萬人民幣左右一套,，每年租金10萬左右,，十年租金便可以買一套。這樣的價格無論是買還是租,，相對于那時國內(nèi)普通百姓來說都是“天文數(shù)字”,。沒想到，這些年國內(nèi)的房價更像火箭般飛漲,，去年回國時,，當(dāng)年的豪華公寓大樓，相同的地段房價漲到了500萬,，甚至上千萬,。一套上千萬的“總統(tǒng)單位”，三房兩廳兩衛(wèi)家具電器齊全,，如果按十年前的情況,，租金也該同步增長,，上百萬一年也是合理的，令我吃驚的是租金居然只有7500塊一個月,，我以為眼睛花了少看一個零,，再仔細(xì)一看，的確是7500塊一個月,，還注明長期租住可以打折,！千萬豪宅的租金卻不到9萬一年，頗感意外,，更耐人尋味,，我真不明白為何還要買。千萬人民幣即使存銀行,，每年至少20萬利息,，足夠支付租金了。

 
　　　　所謂投資房地產(chǎn),，指的是投資土地,。正常情況下，只有土地才會隨著通脹率而升值,。然而在目前中國,，個人是不能擁有土地的，即使買了房子,，也最多只是擁有70年的住房使用權(quán)而已,。一旦失去了對土地的擁有，房子本身就只是一堆水泥,、鋼筋之類的建筑材料而已,，就像購買汽車，鑰匙一到手立刻折舊,。另外,，據(jù)說國內(nèi)房子的設(shè)計壽命定在三十年，最多五十年,。也就說住滿五十年,，房子就必須拆除了。

 
　　　　在國內(nèi),，可能人們覺得擁有房子或許是身份地位的象征,，并能給人帶來自信以及安定的幸福感。而據(jù)沃頓商學(xué)院的經(jīng)濟(jì)學(xué)家格雷西的研究表明,，在美國,，在收入和人口數(shù)量不變的條件下，住房擁有者并不比租房者的幸福指數(shù)更高，他們獲得自尊的程度在兩種情況下也不會有什么差異,。那當(dāng)國人了解到在海外就算是百萬富翁也會租房而住時,，是否也會釋然了呢。

 
　　　　目前,，國內(nèi)的房價高居不下,，老百姓望房興嘆。不降價是一輩子都買不起,，但即使降價一半,，大城市的老百姓還是買不起，同時還傷害高價買入者的利益,。然而房子既然是商品了,，其價格最終必然由供求關(guān)系來調(diào)節(jié)。中國完全可以借鑒紐約的經(jīng)驗,，征收高房地產(chǎn)稅來貼補租房者,，限制租金增長每年不能超過通脹率。這樣的話,，富人們享受了成功的快感，普通百姓也會心理平衡,。雖然是租房住,，但也是居者有其屋，豈非皆大歡喜,。

 
　　　　前幾年,，那個“美國老太太和中國老太太在天堂上相遇”的故事在國內(nèi)流行。大家可能只知其一,，不知其二吧,，這個故事非但忽悠了中國老百姓，也忽悠了美國老百姓,。其實,，200多年來，美國的房價一直很便宜,，一直保持在個人平均年收入的1.6到1.8倍而已,。也就是說，大家一般存?zhèn)€4,、5年錢,，就能買一棟房子了。記得20年前我剛到美國克里夫蘭,，第一個周末教授請我們?nèi)ニ男戮印兄行牡囊粭濇?zhèn)屋——聚會,。那時我好奇，又不懂規(guī)矩，冒昧地問教授那房子多少錢買的,。教授太太大概想我初來乍到不懂規(guī)矩,，就告訴我3萬美金，估計還不到教授的一年工資吧,。

 
　　　　后來,，美國放松信貸，鼓勵人們借錢買房,。結(jié)果,，低收入者都能買房，中高收入者看到房價不斷上漲,，便用第一棟房子抵押買第二棟,，再用第二棟抵押買第三棟……，就這樣虛擬需求大增,。結(jié)果,，到06年，克里夫蘭的房價漲了6倍,，而個人平均收入呢,，增加了一倍都不到。泡沫一破,，現(xiàn)在克里夫蘭到處都是法拍屋,，成了這次金融危機(jī)的重災(zāi)區(qū)。顯然,，銀行一旦放松信貸,，而大家都借貸買房的話，供求關(guān)系就會扭曲,，房價就會飛漲,。到最后，金融危機(jī)必然來臨,。

 
　　　　其實一輩子租房又何妨,？！