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(一)小區(qū)規(guī)劃 很多購房人在收房時或收房后看見的小區(qū)規(guī)劃與其在簽訂合同時開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料上描繪的小區(qū)規(guī)劃大相徑庭，比如：綠地,、湖面被縮小了或被挪動位置了,，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購房合同時期待的窗外視覺完全落空,。這種情況在商品房開發(fā)小區(qū)非常普遍,。開發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過了規(guī)劃部門的同意為由，拒絕承擔責任,。 開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃,，無論是否經(jīng)過規(guī)劃部門的同意,，都構(gòu)成對購房人的違約,。改變小區(qū)規(guī)劃經(jīng)過規(guī)劃部門同意的,，不違法,，但違約,；改變小區(qū)規(guī)劃未經(jīng)過規(guī)劃部門同意的,，既違法，也違約,。你無法阻止開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃,，你所能做到的就是爭取在“補充協(xié)議”中訂立這樣一個條款：如果開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權(quán)利,?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條關于規(guī)劃變更的約定，大致內(nèi)容是：“開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃未通知購房人的,，購房人有權(quán)退房,；開發(fā)商應在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房人的已付款退還給購房人并按一定的利率付給利息,。”這一條款對購房人的利益的保護是遠遠不夠的，因為,，如果購房人退房，購房人必定要對貸款機構(gòu)承擔提前還本付息的違約責任,，購房人已經(jīng)付出的律師費、保險費等各項支出都將成為購房人的經(jīng)濟損失,，這些,，是開發(fā)商賠付的區(qū)區(qū)利息遠遠不能彌補的。而且,，購房人退房很容易,，但開發(fā)商能否按時退款卻是一大懸念,。所以，“補充協(xié)議”在針對開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進行設計時,，“退房”應作為下下策，不退房而獲得開發(fā)商更多的賠償金,，應作為爭取的首要目標,。 但是,，在“補充協(xié)議”中明確地寫上這一要求,，開發(fā)商可能不會同意,。你可以采取這樣一個辦法：將這一要求暗含在有關房屋質(zhì)量的條款里,，比如，將在簽訂購房合同時建設工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質(zhì)量標準之一,，同時，在違約責任條款里,，將房屋不符合質(zhì)量標準的違約責任與其他屬于嚴重違約的違約責任一起羅列,，約定一個共同的賠償金的計算方法或者違約金的比例(或金額),。 (二)房屋交付使用的條件
迄今為止,，沒有任何一法律規(guī)定對開發(fā)商向購房人交付商品房應具備哪些使用條件做出規(guī)定,?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中關于房屋交付使用的條件的條款全部是空格,，開發(fā)商一般都在空格處印好了“經(jīng)驗收合格”的文字,。“經(jīng)驗收合格”與房屋具備交付使用的條件是有很大距離的,。最新的規(guī)章規(guī)定：商品房應當經(jīng)綜合驗收合格才能交付,。但綜合驗收合格也不一定就具備交付使用的條件,，比如：水,、電,、燃氣,、暖氣等等的線路或管道都已經(jīng)敷設或安裝完畢,，符合綜合驗收合格條件,，但若開發(fā)商沒有與水,、電、燃氣,、暖氣的供應商簽訂供應合同,、不能保證在購房人入住時就有水,、電,、燃氣,、暖氣的供應,，購房人就無法在房子里住下去,，除非購房人購買房屋不是為了居住。 房屋交付使用的條件可以分為“必備的交付使用條件”和“選擇的交付使用條件”兩類,。哪些屬于必備的交付使用條件，比如：水,、電,、燃氣,、暖氣(僅限于北方地區(qū))的供應等，有待于法律做出強制性規(guī)定,，所以,，“必備的交付使用條件”又可稱為“法定的交付使用條件”。“選擇的交付使用條件”是購房人在購房合同中與開發(fā)商約定的交付使用條件,，比如：有些購房人是網(wǎng)蟲,，寬帶網(wǎng)絡接口不是一般人的生活必需卻是網(wǎng)蟲的生活必需,，交付房屋時是否具備寬帶網(wǎng)絡接口只能留給購房人與開發(fā)商在購房合同中約定，所以,，“選擇的交付使用條件”又可稱為“約定的交付使用條件”,。 必備的交付使用條件中,，水,、電、燃氣,、暖氣價格是必須與開發(fā)商約定清楚的。電的供應商都是國營公司,，執(zhí)行政府定價,，你無須擔心電的價格。如果開發(fā)商在購房合同或者購房合同的其他附件中承諾水,、燃氣,、暖氣是市政的,，你也無須擔心水,、燃氣、暖氣的價格,，因為市政水,、燃氣,、暖氣供應商是國營公司，執(zhí)行政府定價,。如果水、燃氣,、暖氣其中之一，開發(fā)商沒有在購房合同或者購房合同的其他附件中說清楚是市政的,，就是小區(qū)獨立供應。如果不在“補充協(xié)議”里約定清楚獨立供應的水,、暖氣或燃氣的價格，在你入住以后,，開發(fā)商將單方確定一個價格。開發(fā)商單方確定的價格,，可能使你十分難受,。北京市大興區(qū)的“九龍家園”就是一例,。開發(fā)商單方確定的煤氣價格是10元/立方米,，使業(yè)主住不起房子,，也退不掉房子。 以上對房屋交付使用條件的分類目前還只是居律師的理論,，也就是說,，任何一項房屋交付使用的條件目前都還沒有法律的強制性規(guī)定，都只能由購房人與開發(fā)商在購房合同中約定,。房屋交付使用的條件也就成了“補充協(xié)議”必須認真解決的問題,。 你可以按照居律師對房屋交付使用條件的分類在“補充協(xié)議”中與開發(fā)商約定開發(fā)商在向你交付房屋時應當具備哪些使用條件。水,、電的供應在你入住時就有,，開發(fā)商一般都能保證,。燃氣供應,，開發(fā)商一般只承諾在小區(qū)入住率達到70%以上時才有，如果你愿意接受這一條,，那么，什么時候入住率達到70%以上,，你就只有等著聽開發(fā)商說什么時候達到了就什么時候達到了,。 至于你還需要其他哪些交付使用條件，你就一一與開發(fā)商談吧,?？傊粭l：不要相信開發(fā)商的售樓人員拍胸脯對天發(fā)誓，所有的承諾要統(tǒng)統(tǒng)寫在紙上。 (三)售樓廣告
絕大多數(shù)購房人是被開發(fā)商的售樓廣告展示的美麗圖景所吸引簽訂購房合同的,。他們都以為開發(fā)商應該受售樓廣告的約束,。開發(fā)商也知道絕大多數(shù)購房人對售樓廣告持這種理解,，但開發(fā)商從來不會在簽訂合同之前告訴購房人他到底受不受售樓廣告的約束,。如果開發(fā)商不對購房人表示他到底受不受售樓廣告的約束,，當現(xiàn)實和售樓廣告的內(nèi)容不一致時是很難認定開發(fā)商違約的,，因為,，依《合同法》規(guī)定,，只有開發(fā)商表明其受售樓廣告的約束，售樓廣告才成為合同的一部分,。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》經(jīng)過媒體的加工,，使許多人以為從此開發(fā)商將受售樓廣告的約束,。其實,，這個《解釋》只是重復了《合同法》的規(guī)定,。關于售樓廣告，這個《解釋》沒有做出比《合同法》更進一步,、更明確的規(guī)定,。
如果購房人要求開發(fā)商明確表示其是否受售樓廣告的約束，開發(fā)商頂多在口頭上表示：基本上能夠保證,。如果要求開發(fā)商寫在紙上,，開發(fā)商絕對不干。購房人能夠采取的辦法是：將售樓廣告中自己認為必不可少的且開發(fā)商能夠兌現(xiàn)的內(nèi)容摘要寫進“補充協(xié)議”,；對于開發(fā)商根本不能保證的內(nèi)容,，連提都別提，提也枉然,。比如：某些樓盤為了吸引老年人購房,，推出“退休社區(qū)”的概念。既然是“退休社區(qū)”,，就必須遠離市區(qū)的喧鬧和污濁的空氣,，老年大學、急救站或醫(yī)院、圖書館,、娛樂健身場所等等是不能沒有的,。開發(fā)商能夠保證社區(qū)一定有老年大學、急救站或醫(yī)院,、圖書館,、娛樂健身場所嗎？不能,。老年大學,、急救站或醫(yī)院、圖書館,、娛樂健身場所屬于特種行業(yè),，開辦需要特別行政許可。開發(fā)商不可能自己開辦,，只能有待其他人在此開辦,，其他人能否獲得特別行政許可以及是否愿意在此開辦都是個未知數(shù)。沒有老年大學,、圖書館,、娛樂健身場所可能無關緊要，若沒有急救站或醫(yī)院,，一旦老人突發(fā)疾病，“遠離市區(qū)”很可能成為老人的殺手,。 如果你是沖著售樓廣告的內(nèi)容才購房的,，“補充協(xié)議”就必須讓開發(fā)商對售樓廣告的內(nèi)容做出承諾；如果開發(fā)商拒絕在“補充協(xié)議”中做出承諾,，建議你放棄這個樓盤,。 (四)公共財產(chǎn)
購房人比較專注于門檻以內(nèi)的空間，對門檻以外的,，一般不太關注,。購房人普遍還有這樣一個認識上的誤區(qū)：門檻以內(nèi)的才是自己的，門檻以外的是開發(fā)商的,；或者認為列入公攤面積的是公共財產(chǎn),，沒有列入公攤面積的就不是公共財產(chǎn)。
門檻以外的所有建筑,、場地,、設備設施等，無論是否列入了公攤面積,，都屬于公共財產(chǎn),。公共財產(chǎn)應當由全體共有人占有、使用、處分和收益,。由于購房人認識上的誤區(qū),，幾乎所有樓盤的公共財產(chǎn)都處在開發(fā)商的占有、使用和處分之下,，收益也全部進了開發(fā)商的口袋,。《商品房買賣合同》示范文本中有一條涉及公共財產(chǎn)的條款是空格,，意在將哪些屬于公共財產(chǎn)留給買賣雙方約定,。開發(fā)商一般都在空格處填好了“×××歸出賣人”之類的文字。哪些屬于公共財產(chǎn)只能由法律做出規(guī)定,，任何約定都是無效的,。“補充協(xié)議”同樣不能約定公共財產(chǎn)的范圍。依法屬于公共財產(chǎn)的,，業(yè)主委員會成立以后有權(quán)通過訴訟或非訴訟途徑收回,。 公共財產(chǎn)，不屬于購房合同的內(nèi)容,，而是屬于物業(yè)管理的范疇,。在與開發(fā)商簽訂“補充協(xié)議”時，不要在哪些屬于公共財產(chǎn),、哪些財產(chǎn)歸誰的問題上與開發(fā)商糾纏,，如果開發(fā)商堅持要在“補充協(xié)議”中寫些什么，就讓他寫吧,，干脆將他想歸他所有的都寫成歸他所有,，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對你有意義的條款時換取他讓步的籌碼,。 (五)物業(yè)管理
物業(yè)管理,，其實就是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。在業(yè)主委員會成立之前,，物業(yè)管理是開發(fā)商與購房人之間,、購房人與購房人之間基于對公共財產(chǎn)的按份共有而形成的權(quán)利義務關系，所以,，物業(yè)管理是財產(chǎn)共有關系(即物權(quán)關系),，而不是合同關系，物業(yè)管理受物權(quán)法的調(diào)整而不受合同法的調(diào)整,。
現(xiàn)在,，物業(yè)管理被開發(fā)商的法律顧問們設計的要求每一個購房人與物業(yè)管理公司簽訂的無數(shù)個《物業(yè)管理委托合同》的表象所遮蔽，使購房人和物業(yè)管理公司都以為物業(yè)管理就是購房人與物業(yè)管理公司之間的合同關系,，使購房人和物業(yè)管理公司對他們之間簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的有效性深信不疑,。很多律師也被糊弄了，在代理購房人與物業(yè)管理公司的訴訟時向法官大談物業(yè)管理公司的“違約”，壓根兒就沒有想到物業(yè)管理究竟屬不屬于合同關系,、購房人和物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》究竟有效無效,。 關于物業(yè)管理，本書第五章將會有更多闡述,。在就物業(yè)管理與開發(fā)商簽訂“補充協(xié)議”時,，居律師告訴你三點注意事項： 1.爭取開發(fā)商同意在一定期限內(nèi)減免你的物業(yè)管理費 有些開發(fā)商將減免一定的物業(yè)管理費作為一個賣點。居律師告訴你：開發(fā)商的這個“賣點”是違法的,，是無效的,。物業(yè)管理是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理,，是全體共有人之間的權(quán)利義務關系,。任何一個財產(chǎn)共有人對公共財產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔的義務是法定的，任何形式的約定都不能剝奪法定的權(quán)利,，也不能免除法定的義務,。承擔物業(yè)管理費，是全體共有人(包括開發(fā)商在內(nèi))應共同承擔的法定義務,，開發(fā)商的許諾免除不了你的這一義務,。開發(fā)商也許不一定理解得這么深刻，但開發(fā)商的算盤打得比誰都精,。開發(fā)商占有小區(qū)的大部分公共財產(chǎn),，卻沒有承擔一分一毫的物業(yè)管理費，而且,，小區(qū)公共財產(chǎn)的收益被他全部據(jù)為己有,，“減免”購房人的一定的物業(yè)管理費，即便違法,，比起令購房人承擔全部物業(yè)管理費還算更公平一點。所以,，對于開發(fā)商的這一許諾,，你也不必客氣。如果開發(fā)商不主動開口,，你也應盡力爭取,。 2.將對房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，將水,、電,、暖氣、燃氣的供應排除在物業(yè)管理的范圍之外,。 比如,，在“補充協(xié)議”中這樣寫：“對買受人房屋的任何維修，水、電,、暖氣,、燃氣的供應，均不屬于物業(yè)管理的范圍”,。 為什么要將對房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外呢,？開發(fā)商是一定委托一家物業(yè)管理公司來管理的。開發(fā)商不僅與物業(yè)管理公司簽訂合同,，而且也強迫每一個購房人與物業(yè)管理公司簽訂合同,。無論是開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的合同，還是購房人與物業(yè)管理公司簽訂的合同,，合同中的“委托事項”一般包括：(1)對購房人房屋的管理,；(2)對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。在居律師代理的購房人與物業(yè)管理公司之間的訴訟中,，物業(yè)管理公司將對購房人房屋的維修說成是對購房人的房屋提供了物業(yè)管理服務,，以此作為向購房人收取物業(yè)管理費的一個事實理由。購房人其實也分不清楚什么叫做“管理”,。居律師告訴你：物業(yè)管理公司對房屋的維修,，是其代開發(fā)商履行購房合同中的房屋保修義務，不屬于物業(yè)管理,。即使購房人的房屋已經(jīng)超過了兩年的保修期限或者物業(yè)管理公司對房屋的維修不屬于開發(fā)商保修的范圍,，物業(yè)管理公司對房屋的維修都是獨立的有償服務，不屬于物業(yè)管理,。將對房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外,，就可以省卻在法庭上與物業(yè)管理公司就對房屋的維修屬不屬于物業(yè)管理的口舌之爭，使物業(yè)管理就是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理,、物業(yè)管理費就是因為管理小區(qū)公共財產(chǎn)而發(fā)生的費用這一性質(zhì)更加凸顯,，為將來你與物業(yè)管理公司對簿公堂時提出你與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》無效的觀點做個鋪墊。 為什么要將水,、電,、暖氣、燃氣的供應排除在物業(yè)管理的范圍之外呢,？物業(yè)管理公司在向業(yè)主收取物業(yè)管理費同時,，也向業(yè)主收取水費、電費,、暖氣費,、燃氣費。在與業(yè)主打官司時,，也是物業(yè)管理費,、水費,、電費、暖氣費,、燃氣費一起要,。居律師告訴你：第一，水,、電,、暖氣、燃氣的供應不屬于物業(yè)管理,，兩者在法律上是相互獨立的,；第二，水,、電,、暖氣、燃氣的供應商不是物業(yè)管理公司,，而是開發(fā)商,、有關的國營公司或其他人，物業(yè)管理公司只是受供應商的委托收取相關費用,。購房人不清楚水,、電、暖氣,、燃氣的供應是否屬于物業(yè)管理,，在物業(yè)管理公司將物業(yè)管理費、水費,、電費,、暖氣費、燃氣費一起要時,，購房人便以為都屬于物業(yè)管理,，于是，在法庭上只提出水費,、電費,、暖氣費、燃氣費應該是多少的反駁,，而不能提出物業(yè)管理公司不是有權(quán)要求支付水費、電費,、暖氣費,、燃氣費的合格原告的反駁。將水,、電,、暖氣,、燃氣的供應排除在物業(yè)管理的范圍之外，是為將來你與物業(yè)管理公司對簿公堂時,，否定物業(yè)管理公司作為有權(quán)要求支付水費,、電費、暖氣費,、燃氣費的原告的資格,。只有這樣，才能將有權(quán)要求支付水費,、電費,、暖氣費、燃氣費的合格原告即水,、電,、暖氣、燃氣的供應商??開發(fā)商,、有關的國營公司或其他人給“請”出來,。只有合格的原告被請出來，購房人才能弄清楚物業(yè)管理公司應該向供應商支付多少費用,、購房人應該向物業(yè)管理公司支付多少費用,。 3.將支付物業(yè)管理費的時間定在交房以后 物業(yè)管理費都是因管理小區(qū)公共財產(chǎn)發(fā)生的費用。業(yè)主無權(quán)委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn),，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中關于小區(qū)公共財產(chǎn)管理的合同條款是無效的,，所以，業(yè)主有權(quán)拒絕向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費,，但業(yè)主之中極少有人明白這一點,。物業(yè)管理公司的法律顧問們，有人清楚物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費的違法性,。物業(yè)管理公司也知道在交房后挨家挨戶地向業(yè)主收取物業(yè)管理費很難,，所以，利用業(yè)主急于住進新房的心理,，要求業(yè)主在交房前支付一年或半年的物業(yè)管理費,。 若你無法做到拒絕開發(fā)商向你提出的與其指定的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》的要求，你就不得不同意開發(fā)商的要求,。你若不同意,，開發(fā)商就不與你簽訂購房合同和“補充協(xié)議”。你能做到的是：爭取在“補充協(xié)議”中將支付物業(yè)管理費的時間定在交房以后,。這一點實際上是告訴你：在開發(fā)商交房以后,，你就別向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費了。不是說你沒有承擔物業(yè)管理費的義務,，而是你負有承擔物業(yè)管理費的義務,，但你有權(quán)拒絕物業(yè)管理公司向你提出的支付物業(yè)管理費的要求,。 如果開發(fā)商堅決不同意這一條，你可以讓步,，來日方長,，以后你有機會讓物業(yè)管理公司向你討要物業(yè)管理費的手停住，甚至討回你已經(jīng)支付的物業(yè)管理費,。 (六)抵押
雖然法律規(guī)定銷售期房的條件必須是投資已經(jīng)達到投資總額的25%以上,，但大多數(shù)開發(fā)商沒有投資總額的25%的資金實力，將土地使用權(quán)或已經(jīng)建成的房屋抵押給銀行以獲得銀行貸款,，便成為開發(fā)商獲得建設資金的最主要來源,。在開發(fā)商不能按期歸還銀行貸款的情況下，銀行享有拍賣土地使用權(quán)或房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,。
如果開發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押,，無疑將使購房人能否按期收房、或者購房人在收房后能否安穩(wěn)地住上70年,、或者在不能按期收房后能否收到開發(fā)商應退還的購房款面臨更大的風險,。如果在你與開發(fā)商簽訂購房合同之前，開發(fā)商已經(jīng)告訴你其已經(jīng)將土地使用權(quán)或房屋抵押,，簽不簽合同完全取決你敢不敢對開發(fā)商玩“以小搏大”的游戲玩不玩得轉(zhuǎn)下賭注,。即便在你與開發(fā)商簽訂購房合同之前開發(fā)商沒有將土地使用權(quán)或房屋抵押，你也無法阻止開發(fā)商在與你簽訂購房合同后將土地使用權(quán)或房屋抵押,。為了防范開發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押造成的風險,，“補充協(xié)議”應當做到： 1.要求開發(fā)商在“補充協(xié)議”中對土地使用權(quán)或房屋有無被抵押做出明示； 2.要求開發(fā)商在“補充協(xié)議”中承諾在簽訂“補充協(xié)議”后不將土地使用權(quán)或房屋抵押,； 3.約定開發(fā)商違反以上承諾的違約責任,。 (七)房屋面積
幾乎沒有一個開發(fā)商不在房屋面積上短斤少兩的，區(qū)別只在于：有的心狠手辣,，有的適可而止。
防止開發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計算誤差,，但開發(fā)商一般不會同意，因為這樣一來,，他沒法做手腳,。退而求其次的辦法是：在“補充協(xié)議”中約定套內(nèi)建筑面積的變化不得使套內(nèi)實測面積占銷售面積的比例低于某個百分比。除了這兩個辦法以外,，別無其他更好的辦法,。 有些開發(fā)商提出“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”的辦法。很多購房人似懂非懂地同意了這一辦法,。其實,，所謂“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”可以作多種理解，無法操作,。這是一個糊弄人的辦法,。 (八)貸款
有些購房人尚未與銀行或住房公積金管理機構(gòu)簽訂借款合同，在開發(fā)商做出“保證幫你辦下貸款”的口頭承諾后,，就與開發(fā)商簽訂合同并支付首付款,。一旦貸款辦不下來，購房人就不能按期付款,。在開發(fā)商來看來,，購房人按期付款和不能按期付款的違約責任是白紙黑字寫著的，而他當初的口頭承諾是不存在的,。
購房人應該在“補充協(xié)議”中采取下列三種辦法中的一種解決這一問題,。 (1)將借款合同的生效作為《商品房買賣合同》生效的條件； (2)將《商品房買賣合同》中的付款期限寫成“與銀行或公積金管理機構(gòu)簽訂的《借款合同》中的付款期限相同”,； (3)將購房人在一定期限內(nèi)未與銀行或公積金管理機構(gòu)簽訂借款合同作為購房人解除《商品房買賣合同》的一個條件并且約定合同解除后雙方的權(quán)利和義務,。 (九)交房
“補充協(xié)議”中應該約定開發(fā)商向購房人交付房屋時應向購房人交付哪些物品和文件才標志開發(fā)商履行了交房義務。
開發(fā)商應向購房人交付的物品主要是鑰匙,。 開發(fā)商應向購房人交付的文件,，有“三《書》一《證》兩《表》”之說和“兩《書》一《表》”之說。 “三《書》一《證》兩《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書》,、《住宅使用說明書》,、《建筑工程質(zhì)量認定書》,、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測數(shù)據(jù)表》,。 “兩《書》一《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書》,、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。 居律師建議你在“補充協(xié)議”中除了要求開發(fā)商向你交付鑰匙和“三《書》一《證》兩《表》”以外,，還要求開發(fā)商向你交付計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設計圖紙,。 如果開發(fā)商不能完全滿足你提出的“三《書》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步,，但是，《建筑工程質(zhì)量認定書》和《住宅質(zhì)量保證書》是不能讓步的,。 《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》和計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設計圖紙是對購房人最為重要的文件。大多數(shù)情況下,，開發(fā)商在交房時提供不出《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》,，也不愿意提供設計圖紙。如果開發(fā)商堅決拒絕在交房時提供《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》和設計圖紙,，你可以考慮放棄,。 開發(fā)商也許確實拿不出來《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》。計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設計圖紙,，開發(fā)商一定有,，一定能夠提供。計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設計圖紙,，開發(fā)商篡改不了,，是你計算房屋套內(nèi)面積和公攤面積的惟一準確的數(shù)字依據(jù)。幾乎沒有一個開發(fā)商不在公攤面積上“虛秤”的,，少則幾平米,，多則十幾平米。 (十)房屋的檢驗期限
《合同法》第一百五十八條規(guī)定：“當事人約定檢驗期間的,，買受人應當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人,。買受人怠于通知的,，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的,，買受人應當在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人,。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定,，但對標的物有質(zhì)量保證期的,，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定,。出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的,，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制。”
所以,，對交付的標的物的檢驗是買賣合同中的一項重要環(huán)節(jié)?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本遺漏了這一項重要環(huán)節(jié)。很多購房人將“交房”等同于“收房”也就不足為怪,。將“交房”等同于“收房”是一個嚴重錯誤,，錯誤在于將“交房”與“收房”之間的一個“檢驗”環(huán)節(jié)疏忽了。完整過程是：“交房”?“檢驗”?“收房或拒收”。 “補充協(xié)議”對“檢驗”這一環(huán)節(jié)的處理就是對檢驗期限的約定,。約定的檢驗期限對于購房人來說越長越好,，對于開發(fā)商來說越短越好,。居律師建議你在“補充協(xié)議”中對檢驗期限這樣表述：“買受人對房屋的檢驗期限為出賣人交付房屋后的兩年內(nèi)。”如果開發(fā)商堅決不同意這樣的表述,，你可以回避“檢驗期限”這一概念，轉(zhuǎn)而采取模糊的表述：“買受人應在出賣人交付房屋后的法定期限內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知出賣人,。”這兩種表述其實是“換湯不換藥”,，僅僅是文字上的差別，法律效果是一樣的,。 有人認為不必在“補充協(xié)議”中約定檢驗期限,，因為已有的法規(guī)、規(guī)章和《房屋質(zhì)量保修書》里都有“保修期”的規(guī)定,，依據(jù)《合同法》第一百五十八條,，購房人對房屋的檢驗期限就應該在保修期的期限內(nèi)。這一主張有道理,，但居律師擔心法官可能對《合同法》第一百五十八條斷章取義,，苛責購房人未在“合理期間內(nèi)通知出賣人”。以往的案例已經(jīng)證明居律師的這一擔心不是多余的,。所以,，有必要在“補充協(xié)議”中約定檢驗期限，以免留下活動空間,。 大多數(shù)購房人在開發(fā)商交房后就急不可耐地住進去,，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或面積問題時，要求開發(fā)商承擔責任可能前景不妙,。在以往的案例中,，法官是以這樣的理由判決購房人敗訴的：原告(指購房人)已經(jīng)以自己的行為表示了對房屋質(zhì)量和面積的認可。要求購房人花上一段相當長的時間對房屋的質(zhì)量,、面積進行檢驗是不現(xiàn)實的,。為了防止開發(fā)商在“購房人已經(jīng)入住”上面做文章，有必要在“補充協(xié)議”中寫上這樣一條：“一方的任何單方行為均不包含買受人同意接受房屋的意思”,。 (十一)契稅和維修基金
法律規(guī)定購房人申請產(chǎn)權(quán)登記時向各地的稅務局和房屋管理部門下設的小區(qū)管理辦公室交納契稅,、維修基金。稅務局和小區(qū)管理辦公室一般都委托開發(fā)商或物業(yè)管理公司代收契稅,、維修基金,。開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往在交房時就要求購房人向其交納契稅、維修基金，并以此作為其交房的條件,。開發(fā)商或物業(yè)管理公司之所以要求購房人在交房時交納契稅,、維修基金，意在占用購房人交納的契稅和維修基金,。占用多久就看稅務局和小區(qū)管理辦公室愿意讓他占用多久,。從現(xiàn)實情況看，少則幾個月,，多則幾年,。什么時候開發(fā)商或物業(yè)管理公司將契稅和維修基金交還給稅務局和小區(qū)管理辦公室，什么時候購房人才能領取產(chǎn)權(quán)證,。
《商品房買賣合同》示范文本里沒有關于契稅和維修基金的條款,。契稅和維修基金本屬法律規(guī)定的事項，無須合同約定,。但似乎不在合同中約定,，就難免開發(fā)商在交房時橫生是非。建議你在“補充協(xié)議”中寫進一條：“買受人在申請產(chǎn)權(quán)登記時交納契稅和維修基金,。”如果開發(fā)商不同意這一條,，你就換一種寫法“除非出現(xiàn)法律規(guī)定的情形，出賣人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務的理由,。”(前一種寫法過于明白,，會提醒開發(fā)商注意，最好首先就采取后一種寫法),。如果兩種寫法開發(fā)商都不同意,，也沒關系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時限寫,。等到了交房時,，你將契稅和維修基金足額交納給稅務局和小區(qū)管理辦公室。 (十二)產(chǎn)權(quán)
購房人都十分關心什么時候取得產(chǎn)權(quán)證,，以為拿到產(chǎn)權(quán)證后自己對房屋的產(chǎn)權(quán)也就雷打不動了,，于是，往往要求開發(fā)商在合同中承諾購房人取得產(chǎn)權(quán)證的期限,。開發(fā)商利用購房人的這一心理,，將承諾購房人在多長期限內(nèi)就能取得產(chǎn)權(quán)證作為一個賣點。
首先,，居律師要告訴你產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用是什么,。 《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，……,。”根據(jù)這一法律規(guī)定,，從開發(fā)商向購房人交付房屋時起,，購房人就已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，除非購房合同有不同的約定,。產(chǎn)權(quán)證只是對購房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)這一事實的證明,。有產(chǎn)權(quán)證，也不能表示就不能否定產(chǎn)權(quán)證上登記為“產(chǎn)權(quán)人”的人對房屋享有產(chǎn)權(quán),。如果法院判決房屋產(chǎn)權(quán)歸他人所有,，產(chǎn)權(quán)證就成了廢紙一張。即使沒有產(chǎn)權(quán)證,，也不影響購房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的事實,。沒有產(chǎn)權(quán)證對購房人的惟一影響是：不能出售自己的房屋，因為法律規(guī)定,，出賣人出賣房屋必須持有產(chǎn)權(quán)證,。 某些開發(fā)商聲稱：其在向購房人交房時就能同時交付產(chǎn)權(quán)證。個別律師也對此大聲叫好,。明白了產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用后就會明白：開發(fā)商在向購房人交房時就能同時交付產(chǎn)權(quán)證是絕對不可能的。對事實的證明只能在事實發(fā)生之后,。只有有了開發(fā)商向購房人交付了房屋的事實,，才能有對購房人取得房屋所有權(quán)這一事實的證明??產(chǎn)權(quán)證。那些聲稱“交房時就能交付產(chǎn)權(quán)證”的人和為之叫好的人,，要么是無知,，要么就是蓄意欺騙。 其次,，居律師要告訴你：不應要求開發(fā)商在合同中承諾你取得產(chǎn)權(quán)證的期限,。 產(chǎn)權(quán)證是產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)頒發(fā)的。產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)什么時候發(fā)給你產(chǎn)權(quán)證取決于買賣雙方申領產(chǎn)權(quán)證提交的手續(xù)是否齊全以及產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)的工作安排,。如果買賣雙方提交的手續(xù)齊全,，購房人有權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)在法定的期限內(nèi)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)逾期不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,，購房人可以提起行政訴訟,。如果買賣雙方提交的手續(xù)不齊全，開發(fā)商無權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)什么時候頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證,，購房人也無權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證,。既然開發(fā)商不能左右購房人取得產(chǎn)權(quán)證的時間，開發(fā)商的這一承諾就是無效的,，開發(fā)商不會因為這一承諾而對購房人承擔任何法律責任,。總之,，開發(fā)商的這一承諾對購房人毫無意義,。 最后，居律師要告訴你：應在“補充協(xié)議”中約定開發(fā)商未在法定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記的違約責任。 影響購房人取得產(chǎn)權(quán)證的時間的往往是開發(fā)商沒有在法律規(guī)定的交付房屋后90日的期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)申請產(chǎn)權(quán)登記,。申請產(chǎn)權(quán)登記,，買賣雙方必須手續(xù)齊全。如果買賣雙方手續(xù)齊全并且都在交付房屋后90日的法定期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)提出申請,，那么,，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，最長在產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)受理申請后的37日內(nèi),，也就是最長在交付房屋后的127日內(nèi),，購房人就能夠領取產(chǎn)權(quán)證。購房人不會懈怠,，但是,，開發(fā)商一般是不會在交付房屋后的90日的期限內(nèi)就申請產(chǎn)權(quán)登記的，原因主要有兩個：(1)交房時,，開發(fā)商沒有申請綜合驗收或綜合驗收不合格,；(2)開發(fā)商想占用購房人向其交納的契稅和維修基金，不將契稅和維修基金返還給稅務局和小區(qū)管理辦公室,。 開發(fā)商不在交付房屋后的90日的法定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記屬于違法行為,，雖然按法律規(guī)定應該受到行政處罰，但開發(fā)商一般不會受到行政處罰,，所以,，在“補充協(xié)議”中，將在法定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記納入開發(fā)商的合同義務并約定足以令開發(fā)商掂量的違約責任就很有必要,。你可以這樣寫：“出賣人應當在法定的期限內(nèi)協(xié)助買受人申請產(chǎn)權(quán)過戶登記,；出賣人未履行這一義務或者出賣人提交的文件不符合法定的條件的，出賣人應向買受人支付×××的違約金,。” (十三)合同更名
有些購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同后,，由于種種原因想將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。如果購房人已經(jīng)收房,，購房人轉(zhuǎn)讓房屋就屬于二手房轉(zhuǎn)讓,，不僅需要購房人取得產(chǎn)權(quán)證，而且受讓人必須再交納一次契稅,，完全按照一個獨立的房屋買賣程序操作,。如果購房人尚未收房，購房人轉(zhuǎn)讓房屋就不是真正的“轉(zhuǎn)讓”,，而是(購房)合同權(quán)利或/和義務的轉(zhuǎn)讓,，簡便的表述叫做“合同更名”。
在實際操作中,，購房人(轉(zhuǎn)讓人),、受讓人,、開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)并沒有將購房人轉(zhuǎn)讓房屋做“收房前”和“收房后”的分別，一律按“合同更名”處理,。按“合同更名”處理也沒有區(qū)分“合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓”,、“合同義務轉(zhuǎn)讓”或“合同權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓”。 “合同更名”比較簡單,，購房人(即轉(zhuǎn)讓人)和受讓人之間做一份合同權(quán)利或/和義務的轉(zhuǎn)讓協(xié)議就行,。如國涉及合同義務的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定,，必須取得權(quán)利人即開發(fā)商的同意,，開發(fā)商蓋個章就可以了。蓋個章對開發(fā)商的利益沒有任何影響,，但是,，相當一部分開發(fā)商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放棄一個雁過拔毛的機會,。有些開發(fā)商比較“仁義”,，隨便給個價就行，有些開發(fā)商張口就是幾千,。 為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快,，乘著人求你時爭取在“補充協(xié)議”里寫上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務。” (十五)合同正本的持有和保存
合同,，有“正本”和“副本”之分。但合同當事人一般都不知道“正本”,、“副本”的概念,，更不知道這兩個概念之間的區(qū)別。現(xiàn)實中,，合同當事人也沒有將合同做“正本”和“副本”之分,，制作的合同文件都一模一樣。合同當事人一般將合同分為“原件”和“復印件”,。非常多的購房人,，手中只有合同的復印件，原件都在開發(fā)商,、銀行,、或合同登記機構(gòu)的手中。
“正本”和“副本”,、“原件”和“復印件”是從不同角度對合同的分類,。“正本”一定是“原件”，但“原件”不一定是“正本”,。概念上的區(qū)分,，你不必了解,，但要記住一點：你手中不能沒有合同原件。 你手中沒有合同原件的后果可能是：(1)合同原件與復印件不一致時以原件為準,，如果合同原件被人做相同的篡改,，你手中的復印件便是廢紙一張；(2)申請產(chǎn)權(quán)登記時,，雙方必須持合同原件,。手中沒有合同原件就無法自己申請產(chǎn)權(quán)登記，開發(fā)商就會要求你委托他替你申請產(chǎn)權(quán)登記,。不僅要為委托開發(fā)商申請產(chǎn)權(quán)登記再支付一筆報酬,，而且，開發(fā)商何年何月去申請產(chǎn)權(quán)登記,，你只能等開發(fā)商什么時候愿意了,。 開發(fā)商能輕而易舉的使購房人手中一份合同原件都沒有。手法很簡單：開發(fā)商不先在購房合同或“補充協(xié)議”上蓋章,，而是等購房人在合同原件上簽字或蓋章以后對購房人說：“明天或過一兩天,，你來拿合同，先將首付款付了吧,。”購房人付了首付款以后再去拿合同,，開發(fā)商的售樓人員就會以令購房人覺得比較合理的理由說：暫時給不了原件，只能先給你復印件,。 你對付開發(fā)商這一手法的方法也很簡單：讓開發(fā)商先蓋章,，你后簽字，簽完字后你拿走一份合同原件,；或者,，在你支付首付款之前，要求開發(fā)商將合同原件給你,。 如果開發(fā)商堅持要將全部合同正本拿走,，而你也不愿意在這一事情上與開發(fā)商僵持下去，那么,，在“補充協(xié)議”里,，你應堅持寫進這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補充協(xié)議》及其他附件的印刷文字,、打印文字和空格處的手寫文字無任何修改痕跡,。文字有修改痕跡的條款，應做出對持有該合同書的一方不利的解釋”,。 以上十五個方面是《商品房買賣合同》示范文本所遺漏的,，而對于購房人的利益保護非常重要。在與開發(fā)商談判“補充協(xié)議”時,，必須在這十五個方面盡可能堅持你的要求,。這十五個方面若能全部得到滿足,，開發(fā)商將無法利用合同做文章；即使得到部分滿足,，也彌足珍貴,。如果你或你的熟人、親友,、同學,、同事等是深諳房地產(chǎn)交易之道的人士，那么,，按照上面開列的十五個方面,，你就可以一一設計出相應的“補充協(xié)議”條款。 這里,，舉一例以作示范,。 比如，為了防范開發(fā)商將土地使用權(quán)抵押給你造成的風險,，你可以這樣寫：“雙方確認：出賣人已向買受人出示了‘五證’原件,；‘五證’是真實的、正式的和有效的,；國有土地使用權(quán)證沒有他項權(quán)記錄,。” 這一條的意義在于：如果“五證”其中一個缺少、不真實或無效,，或者國有土地使用權(quán)證上有他項權(quán)(即抵押權(quán))記錄,，則購房合同是無效的。購房合同無效導致的法律后果是：(1)相互返還各自從對方取得的財產(chǎn),；不能返還或沒有必要返還的,，折價補償；(2)有過錯的一方賠償對方的經(jīng)濟損失,；雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任,。開發(fā)商的“五證”是否缺少以及是否真實,、有效，國有土地使用權(quán)證上是否有他項權(quán)記錄,，購房人一般沒有能力逐一查證,。如果出現(xiàn)“五證”缺少、不真實,、無效,、或者國有土地使用權(quán)證上有他項權(quán)記錄的情況，法院將認為購房人在審查開發(fā)商的“五證”時有過錯,，從而判決購房人對合同無效的法律后果也承擔一定的責任,，購房人的損失則部分得不到賠償,。如果在“補充協(xié)議”中寫進這一條，就表明購房人在審查開發(fā)商的“五證”時已經(jīng)盡其所能,，購房人在審查“五證”時沒有過錯,，從而令開發(fā)商承擔合同無效的全部法律責任，即購房人的全部損失都應由開發(fā)商給予賠償,。 為數(shù)不多的律師事務所設計了各自的“補充協(xié)議”文本,。各自的“補充協(xié)議”文本都是各自的智力成果，不可能像建設部的《商品房買賣合同》示范文本或“204條”那樣免費公開,。 開發(fā)商如果覺得你是一個重要的客戶可能會派出他的法律顧問與你談,，若如此，你大可不必惴惴不安,。開發(fā)商的法律顧問大多數(shù)與居律師一樣,，是稻草人，嚇唬嚇唬麻雀的,。既然你在開發(fā)商的眼里份量不輕,，那么，你就應該擺出一點架子,，不輕易放棄,、堅持到最后，你就一定能夠使開發(fā)商與你簽訂一份令你滿意的“補充協(xié)議”,。個別開發(fā)商的銷售人員十分牛×,，聲稱“補充協(xié)議，我們一條不簽,。為什么,？因為我們的房子賣得非常好”。位于北京市望京地區(qū)的一個叫做“慧谷陽光”的樓盤的銷售經(jīng)理就是如此,。如果碰到這種情況,，居律師建議你扭頭就走。居律師相信,，最遲第二天,，開發(fā)商的銷售人員就會給你打電話，說：“再商量”,。如果再商量,，你拿出的“補充協(xié)議”就不能赤裸裸，你應該將“補充協(xié)議”裝扮得像送給開發(fā)商的“甜點”,，在“甜點”里攙和一些“砒霜”,。 |
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