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閱讀提示：根據(jù)《民法典》第七百二十六條的規(guī)定，承租人基于租賃合同,，在出租人出賣租賃物時(shí),，在同等條件下享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買的權(quán)利。同時(shí)在司法拍賣中,，法院拍賣執(zhí)行標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)通知優(yōu)先權(quán)人,。如果執(zhí)行法院拍賣時(shí)未通知承租人，承租人能否以沒(méi)有接到司法拍賣通知導(dǎo)致其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由,，主張撤銷拍賣,？本文通過(guò)一則人民法院案例庫(kù)發(fā)布的案例對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行解答,。 裁判要旨 案情簡(jiǎn)介 一,、昆明中院在立案執(zhí)行云南高院(2017)云民終729號(hào)民事調(diào)解書(shū)一案中,，查封了被執(zhí)行人楊某某名下位于昆明市正義路一層、負(fù)一層房產(chǎn),。 二,、經(jīng)評(píng)估、拍賣,，一層案涉房產(chǎn)以起拍價(jià)2893.50萬(wàn)元成交,，負(fù)一層房產(chǎn)流拍。 三,、后鄭某某向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議,，主張其系上述執(zhí)行案涉房產(chǎn)的承租人，依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和司法拍賣競(jìng)買權(quán),，但昆明中院拍賣未進(jìn)行任何形式的告知,，程序嚴(yán)重違法，請(qǐng)求撤銷拍賣,。 四,、2020年2月21日，昆明中院審查后作出(2020)云01執(zhí)異35號(hào)執(zhí)行裁定,，駁回異議請(qǐng)求,。 五、鄭某某不服,，向云南高院申請(qǐng)復(fù)議,。2020年9月1日，該院作出(2020)云執(zhí)復(fù)266號(hào)執(zhí)行裁定,，駁回其復(fù)議申請(qǐng),。 裁判要點(diǎn) 本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：房屋承租人能否以沒(méi)有接到司法拍賣通知導(dǎo)致其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由，主張撤銷拍賣？最高法院的裁判要點(diǎn)如下： 1.《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定,，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持,。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,，人民法院不予支持?！?/span> 2.參照該條規(guī)定精神,，在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒(méi)有接到司法拍賣通知導(dǎo)致其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由,，主張拍賣程序無(wú)效或要求撤銷拍賣的,，亦不應(yīng)予以支持。因此,，在本案中，即使鄭某某確實(shí)享有案涉房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，其也不能以法院未作專門通知,、損害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，主張司法拍賣無(wú)效或要求撤銷拍賣,。 實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師,、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》,，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師,，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主,，力圖從實(shí)踐需要出發(fā),，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案,。 （我國(guó)并不是判例法國(guó)家,，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力,。同時(shí),，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中,，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別,，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所律師對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究,，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角,，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所律師對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí),，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照,。） 相關(guān)法律規(guī)定 1.《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)）
2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號(hào)）
3.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號(hào)）
法院判決 以下為法院在裁定書(shū)中“本院認(rèn)為”部分對(duì)該問(wèn)題的論述： 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以分為物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)兩種,。共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是典型的物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，而房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則是典型的債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。正是因?yàn)榉课莩凶馊讼碛械氖莻鶛?quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，當(dāng)房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣合同,、侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，其并不能主張?jiān)撡I賣合同無(wú)效,，但可以主張相應(yīng)的損害賠償,。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定,，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,，人民法院不予支持,。”參照該條規(guī)定精神,，在執(zhí)行程序中,，房屋承租人僅以沒(méi)有接到司法拍賣通知導(dǎo)致其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由，主張拍賣程序無(wú)效或要求撤銷拍賣的,，亦不應(yīng)予以支持,。因此，在本案中,，即使鄭某某確實(shí)享有案涉房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，其也不能以法院未作專門通知、損害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由,，主張司法拍賣無(wú)效或要求撤銷拍賣,。故鄭建宇關(guān)于沒(méi)有通知其行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，拍賣應(yīng)予撤銷的申訴理由不能成立,，不予支持,。 案件來(lái)源 人民法院案例庫(kù)：2023-17-5-203-058 鄭某某申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督案【最高人民法院(2021)最高法執(zhí)監(jiān)424號(hào)】 延伸閱讀 裁判規(guī)則一：法院未通知第二、第三順位抵押權(quán)人,，但并未損害當(dāng)事人或者競(jìng)買人利益的,，不構(gòu)成嚴(yán)重違反拍賣程序，拍賣不應(yīng)予以撤銷,。 案例1：某銀行股份有限公司廈門分行金融借款合同糾紛一案申請(qǐng)申訴駁回申訴通知書(shū)案【最高人民法院(2016)最高法執(zhí)監(jiān)411號(hào)】 最高法院認(rèn)為：關(guān)于執(zhí)行法院在評(píng)估,、拍賣中，未以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式通知第二,、第三順位抵押權(quán)人的問(wèn)題,。上述問(wèn)題存在確屬執(zhí)行程序瑕疵,，但是否足以構(gòu)成嚴(yán)重違反拍賣程序應(yīng)予撤銷的情形，主要是審查有無(wú)證據(jù)證明損害了當(dāng)事人或者競(jìng)買人的利益。經(jīng)查,，你行提交的《企業(yè)信用報(bào)告（銀行版）》,，關(guān)于債權(quán)變化的欄目中,，只有數(shù)字的變化,，并無(wú)具體債權(quán)、債務(wù)人名稱以及具體償還時(shí)間和數(shù)額,，故復(fù)議裁定認(rèn)為該證據(jù)不能作為判斷當(dāng)事人債權(quán)債務(wù)存在或者消滅的依據(jù)并無(wú)不當(dāng),。你行在申訴過(guò)程中主張中國(guó)進(jìn)出口銀行的7000萬(wàn)債權(quán)已通過(guò)個(gè)人償還，但未提交相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí),，且中國(guó)進(jìn)出口銀行在復(fù)議時(shí)對(duì)此予以否認(rèn),此事實(shí)亦不能予以認(rèn)定,。因此,，你行認(rèn)為主債權(quán)已不存在，抵押權(quán)依法應(yīng)予注銷,，你行自然成為第一順位抵押權(quán)人缺乏相應(yīng)的事實(shí)根據(jù),，主張權(quán)益受到損害依據(jù)不足。故執(zhí)行法院在評(píng)估,、拍賣中,，雖然存在未以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式通知第二、第三順位抵押權(quán)人的情形,，但不足以導(dǎo)致拍賣程序的撤銷,。綜上，你行所提撤銷北京市高級(jí)人民法院（2016）京執(zhí)復(fù)36號(hào)執(zhí)行裁定等申訴理由均不能成立,，予以駁回,。 裁判規(guī)則二：當(dāng)事人以執(zhí)行法院未通知其拍賣信息請(qǐng)求撤銷拍賣的，法院不予支持,。 案例2：秦皇島白某泉礦業(yè)有限公司,、穆某煥民間借貸糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書(shū)【最高人民法院（2019）最高法執(zhí)監(jiān)179號(hào)】 最高法院認(rèn)為：關(guān)于唐山中院執(zhí)行人員是否通知某泉公司拍賣信息的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條第一款規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人,、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng),。”根據(jù)唐山中院查明的情況,，該院已于拍賣前電話通知了某泉公司,，符合該款規(guī)定。某泉公司對(duì)唐山中院電話通知行為予以否認(rèn),，認(rèn)為唐山中院并沒(méi)有向其通知拍賣信息，并將其作為申請(qǐng)撤銷拍賣的理由之一,。但是,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十一條“當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請(qǐng)求撤銷拍賣,，符合下列情形之一的,，人民法院應(yīng)予支持：（一）競(jìng)買人之間、競(jìng)買人與拍賣機(jī)構(gòu)之間惡意串通,，損害當(dāng)事人或者其他競(jìng)買人利益的,；（二）買受人不具備法律規(guī)定的競(jìng)買資格的；（三）違法限制競(jìng)買人參加競(jìng)買或者對(duì)不同的競(jìng)買人規(guī)定不同競(jìng)買條件的,；（四）未按照法律,、司法解釋的規(guī)定對(duì)拍賣標(biāo)的物進(jìn)行公告的,；（五）其他嚴(yán)重違反拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競(jìng)買人利益的情形'的規(guī)定，即使唐山中院就拍賣信息確實(shí)未曾通知某泉公司,，也不構(gòu)成撤銷拍賣的情形,。故某泉公司以此為由，主張撤銷拍賣,，于法無(wú)據(jù),。 *此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章寫(xiě)作時(shí)所在工作單位,。 主編簡(jiǎn)介 李舒律師,、唐青林律師，北京云亭律師事務(wù)所合伙人,，領(lǐng)銜的重大疑難復(fù)雜案件中心及專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)專門辦理來(lái)自全國(guó)各地的重大疑難復(fù)雜案件,，團(tuán)隊(duì)“十大金剛”全部畢業(yè)于清華大學(xué)、北京大學(xué),、中國(guó)人民大學(xué),、中國(guó)政法大學(xué)等著名高校，均取得法學(xué)專業(yè)博士或碩士學(xué)位,，理論功底深厚,，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。曾代理多起在最高人民法院審理的疑難復(fù)雜案件并成功獲得勝訴,，參與辦理的各類案件總金額累計(jì)達(dá)百億元,。 團(tuán)隊(duì)深度耕耘的業(yè)務(wù)領(lǐng)域：公司法（含公司并購(gòu)及公司控制權(quán)）、合同擔(dān)保糾紛,、金融,、土地與礦產(chǎn)資源法、工程建設(shè)與房地產(chǎn)法,、高端婚姻家事糾紛,、重大財(cái)產(chǎn)保全與執(zhí)行。  |
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