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摘要：本文從實務(wù)角度出發(fā),，以強制拍賣中瑕疵房屋的拍賣為研究對象，分析法院拍賣的房屋存在登記不實或產(chǎn)權(quán)爭議,，抵押權(quán),、承租權(quán)等權(quán)利負擔(dān)，以及房屋存在添附等瑕疵時,，執(zhí)行法院可通過運用物權(quán)公示原則,、善意取得制度、買賣不破租賃及限縮解釋等原理,，破除房屋瑕疵對強制拍賣程序的阻礙,，保障人民法院執(zhí)行工作的順利開展。 關(guān)鍵字：強制拍賣 房屋 抵押權(quán) 租賃 添附物 執(zhí)行 在司法實踐中存在大量拍賣被執(zhí)行人房產(chǎn)的執(zhí)行案件,，2012年修訂的民事訴訟法在原有拍賣,、變賣兩種變價方式上也更加強調(diào) “拍賣優(yōu)先”的原則。然而拍賣房屋的瑕疵問題成為房屋拍賣執(zhí)行難的一大誘因,，處理這類問題不但涉及相關(guān)法律法條的理解和適用更涉及拍賣多方主體的利益平衡,，一旦處理不當(dāng)將損害執(zhí)行當(dāng)事人或利害關(guān)系人的財產(chǎn)權(quán)利，影響正常的司法秩序和經(jīng)濟秩序,，損害法律的公信力,。1998 年最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行規(guī)定》）確立了執(zhí)行拍賣制度，沒有規(guī)定拍賣的具體程序,；2004年修訂的《中華人民共和國拍賣法》規(guī)定該法僅適用于拍賣企業(yè)的拍賣活動,；2004 年最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《拍賣規(guī)定》）,，對執(zhí)行拍賣相關(guān)的程序予以了明確,，但是,，仍對一些普遍存在的難點問題的處理缺乏規(guī)定，例如拍賣房屋登記不實的處理,、房屋存在租賃關(guān)系及優(yōu)先購買權(quán),、抵押權(quán)負擔(dān)的處理、被拍賣房屋添附的認定等問題,。筆者結(jié)合執(zhí)行實踐,，就若干重點問題予以探討，希望對優(yōu)化執(zhí)行拍賣制度有所裨益,，以使將來出臺的《強制執(zhí)行法》更為完善,。 一、第三人以房屋登記不實阻礙拍賣的處理 在案件執(zhí)行過程中,，執(zhí)行人員在對某處房產(chǎn)進行拍賣的過程中,，往往有案外第三人提出異議，主張該房屋房產(chǎn)證上雖然是被執(zhí)行人的名字,，但他才是真正的所有權(quán)人，所以要求人民法院終止拍賣程序,，解除對拍賣房屋的查封,。 [1]實踐中對此類案件應(yīng)該由執(zhí)行庭根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定區(qū)分情形嚴格審查，總結(jié)起來此類執(zhí)行案件一般存在兩種情形,，第一種情形是案外第三人為善意購買人,，第三人與被執(zhí)行人之間存在真實有效的書面協(xié)議，協(xié)議約定被查封房屋產(chǎn)權(quán)證上登記被執(zhí)行人的名字,，但實際上購買該房屋的出資人是第三人,，該房屋的所有權(quán)屬于第三人。第二種情形是該處房產(chǎn)在被查封前已經(jīng)出售給第三人,，第三人已經(jīng)支付了全部購買該房屋的款項并實際占有該房屋,，只是由于某種原因未辦理房屋登記過戶的手續(xù)。 對此類房屋拍賣案件應(yīng)如何處理呢,？筆者認為,，對前面提及的第一種情形一般應(yīng)裁定駁回。因為根據(jù)物權(quán)法的物權(quán)公示原則,，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記,。不動產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，房屋的物權(quán)登記在誰的名下,，就應(yīng)認定為是誰的財產(chǎn),。對于第一種情形,，人民法院按照物權(quán)登記對登記在被執(zhí)行人名下的房屋進行拍賣，是符合物權(quán)法物權(quán)公示原則的,。提出執(zhí)行異議的第三人并不是被登記的房屋所有人,，因而也就不能就被拍賣的房屋主張權(quán)利。如果房產(chǎn)物權(quán)登記確有錯誤,，第三人可以通過其他救濟程序主張債權(quán)來解決,。如果登記錯誤是由于被執(zhí)行人的原因造成的，第三人可向被執(zhí)行人就債權(quán)法律關(guān)系主張賠償,；如果登記錯誤是由于登記機關(guān)造成的,，第三人可向登記機關(guān)主張賠償。 對于第二種情形,，執(zhí)行相關(guān)司法解釋的理念是區(qū)分情況有選擇的支持案外第三人對房屋權(quán)利的主張,。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）,，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),。 [2]也就是說，在人民法院對被執(zhí)行人名下的第三人已經(jīng)支付對價且實際占有的房屋能否采取強制措施,，主要看第三人是否在主觀上存在過錯,，是否是善意取得。如果第三人不存在過錯,，人民法院就不能對該房產(chǎn)查封,、扣押，舉輕以明重,，當(dāng)然更不能拍賣該房產(chǎn),。但是，此處的“第三人無過錯而未過戶”應(yīng)作限縮解釋和理解，應(yīng)為因第三人意志以外的原因而未能過戶,，如果第三人主觀原因?qū)е路课菸茨苓^戶,，不能排除人民法院對該房屋的執(zhí)行措施。 應(yīng)該說,，按照物權(quán)公示原則,、善意取得制度以及限縮解釋來處理此類房屋拍賣案件是比較合理公正的，不但能避免損害第三人合法財產(chǎn)權(quán)利,，也可有效地避免被執(zhí)行人與案外人惡意串通,，通過虛構(gòu)房屋買賣協(xié)議或倒簽房屋產(chǎn)權(quán)歸屬協(xié)議的方式，阻礙人民法院的執(zhí)行拍賣,，從而保障人民法院執(zhí)行工作的順利開展,。 二、拍賣房屋上存在抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)負擔(dān)的處理 司法實踐中,，有很多被拍賣房屋是被執(zhí)行人貸款購買,，被執(zhí)行人為獲得貸款將房屋抵押給銀行。執(zhí)行案件的申請人作為訴訟債權(quán)關(guān)系中的債權(quán)人對被執(zhí)行人享有債權(quán),，由于被執(zhí)行人未履行債務(wù),，申請執(zhí)行人遂向人民法院申請要求對被執(zhí)行人的房屋查封、拍賣實現(xiàn)其債權(quán),，此時,，銀行作為抵押權(quán)人往往因擔(dān)心影響自身債權(quán)的實現(xiàn)，不同意拍賣該房屋或直接向人民法院提出執(zhí)行異議,。那么這種存在抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)負擔(dān)的房屋人民法院能否拍賣？拍賣房屋上的優(yōu)先受償權(quán)是否應(yīng)該得到保護,？如何處理拍賣房屋上的抵押權(quán)負擔(dān),？ 對此類情況，筆者認為如果抵押權(quán)人申請執(zhí)行異議阻礙拍賣進行的,，人民法院應(yīng)裁定駁回,。因為人民法院的查封行為并沒有侵害其抵押權(quán)，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán),，具有物權(quán)優(yōu)先屬性,，享有物權(quán)的抵押權(quán)人完全可以在人民法院拍賣房屋后優(yōu)先受償拍賣價款。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押房屋的規(guī)定》,，屬于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋,，人民法院是可以依法查封、拍賣的,，但以抵押權(quán)人申請拍賣為前提,。然而，在此類案件中,，作為抵押權(quán)人的銀行是不會主動申請拍賣房屋的,，那么人民法院可否依據(jù)申請執(zhí)行人的申請先行拍賣房屋呢,？答案應(yīng)該是肯定的。因為如果人民法院遲遲不行使拍賣權(quán),，不但容易讓被執(zhí)行人和享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押權(quán)人惡意串通,，并且對申請執(zhí)行人權(quán)利的保護也是不利的。在這種情況下,，只需在拍賣所得款項中扣除抵押權(quán)人享有的份額,，將該份額到提存機關(guān)提存即可，然后將余款給付申請執(zhí)行人,。 [3] 在房屋拍賣成交后,，人民法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人發(fā)出拍賣成交確認裁定書，并將拍賣所得執(zhí)行款優(yōu)先償還抵押權(quán)人的債權(quán),。對于拍賣房屋上負擔(dān)的抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的處理,，現(xiàn)行司法解釋原則上采取了消滅原則，即權(quán)利負擔(dān)因拍賣而消滅,，買受人或者接受拍賣財產(chǎn)抵債的債權(quán)人取得無任何權(quán)利負擔(dān)的財產(chǎn),。 [4]依照《拍賣規(guī)定》第31條第1款的規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán),，因拍賣而消失,，拍賣所得價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán),。應(yīng)當(dāng)注意的是,，消滅原則指的是擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)的消滅，而不是擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的和有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)的消滅,。此外,，如果有關(guān)的債權(quán)人與買受人對權(quán)利負擔(dān)的處理有其他約定，這些約定又不違反有關(guān)法律規(guī)定的,，人民法院應(yīng)當(dāng)尊重其約定,。 [5] 三、拍賣房屋存在承租關(guān)系的處理 房屋作為拍賣執(zhí)行的重要標(biāo)的之一,本身經(jīng)常存在租賃關(guān)系,這對標(biāo)的物的變現(xiàn)具有一定的影響,。所以,解決好房屋存在的租賃瑕疵,是順利進行執(zhí)行程序的關(guān)鍵,。在執(zhí)行過程中，此類案件往往涉及兩方面的問題,，一是對承租權(quán)的處置問題,，二是在拍賣中承租人的優(yōu)先購買權(quán)保護問題?？偨Y(jié)實踐中的做法,，對于承租權(quán)的處置一般有兩種方式：一是在承租權(quán)真實合法有效的情況下，根據(jù)民法“買賣不破租賃”的原理，由拍賣房屋的買受人與承租人建立新的承租關(guān)系,，俗稱“帶著租戶賣”,。二是根據(jù)《拍賣規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，如果承租關(guān)系及占有行為發(fā)生在法院的查封之后,，或者承租權(quán)對在先的抵押權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的,，拍賣前，執(zhí)行法院一般應(yīng)對承租人實施騰退,。 [6] 筆者認為,，對于房屋拍賣中承租權(quán)的處置采取何種方式涉及到各方當(dāng)事人利益的平衡和協(xié)調(diào)問題，應(yīng)具體問題具體分析,，不可一概而論,。我國民法出于保護經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱的承租人的目的，將租賃權(quán)這一債權(quán)物權(quán)化,，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理,，人民法院在拍賣房屋時原則上采取“買賣不破租賃”的處置方式，當(dāng)然為了防止被執(zhí)行人規(guī)避法律,，偽造租賃阻撓房屋拍賣,，執(zhí)行法院應(yīng)該對租賃權(quán)的真實性進行嚴格審查，執(zhí)行人員也可以實地調(diào)查房屋租用及占有時間等情況,，并將現(xiàn)場情況記入調(diào)查筆錄中,，且在筆錄中對作虛假陳述需承擔(dān)的法律責(zé)任進行明確說明，這樣做不但可留存證據(jù),，還可起到威懾造假者的作用,。 作為“買賣不破租賃”的例外，在審查過程中,，如果執(zhí)行人員發(fā)現(xiàn)租賃關(guān)系在執(zhí)行法院采取查封,、拍賣等強制措施之后形成的，或者被執(zhí)行人故意利用租賃關(guān)系占用房屋影響法院拍賣的,，例如，實踐中常見利用有效期畸長的租賃權(quán)使房屋在拍賣中多次流拍或低價成交的情況,，若這種對房屋拍賣形成干擾的情況無法有效排除,，必然會損害申請執(zhí)行人的利益，此時人民法院應(yīng)當(dāng)將房屋騰空后在進行拍賣,。 [7]騰退房屋應(yīng)以公告,、通知、裁定等形式作出,，送達承租人,；承租人不服的，可以提出異議。此外,，對一時難以騰退的,，人民法院可以在拍賣公告或須知中作為瑕疵予以明示，由買受人取得產(chǎn)權(quán)后,，另行訴訟解決,。 關(guān)于承租人所享有的優(yōu)先購買權(quán)，《拍賣規(guī)定》明確規(guī)定在執(zhí)行程序中應(yīng)對優(yōu)先購買權(quán)予以保護,。在優(yōu)先購買權(quán)保護的具體時間上,，有些國家采取在拍定之后的一定期間內(nèi)允許優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)的做法，我國則采取了在拍賣現(xiàn)場由優(yōu)先購買權(quán)人直接決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)的做法,。 [8]為確保優(yōu)先購買權(quán)人能在拍賣過程中行使優(yōu)先購買權(quán),，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場,。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的,，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。在拍賣過程中,，其他競買人有最高應(yīng)價時,，優(yōu)先購買權(quán)人可以行使優(yōu)先購買權(quán)，表示以該最高價買受,，但在這種情況下,，其他競買人可以出更高的價格，對于更高的價格,，優(yōu)先購買權(quán)人仍可以行使優(yōu)先購買權(quán),，以此類推。 [9]其他競買人有最高應(yīng)價,，而優(yōu)先購買人不作表示的,，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。如果其他競買人不愿意再出更高的價格,，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人,。順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，通過抽簽方式?jīng)Q定買受人,。 四,、拍賣房屋存在添附的認定與處理 在執(zhí)行過程中，拍賣房屋存在添附的情況也比較常見,，如甲租用乙的兩間房屋,，除了對這兩間房子裝修外，甲還在兩間房屋旁邊擴建了一間房子,，在執(zhí)行法院準(zhǔn)備拍賣乙的房屋時,，甲主張自己花了20萬元裝修款及擁有擴建房屋的所有權(quán),，不同意法院拍賣該房屋。如何處理此類房屋拍賣案件呢,？筆者認為,，根據(jù)《民事訴訟法》第227條規(guī)定的精神，人民法院可以向房屋的實際使用人釋明可對查封,、拍賣提出異議,，并通過案外人異議之訴解決物權(quán)的歸屬問題。 異議成立的,，法院應(yīng)裁定中止房屋拍賣程序,，但可以不解除房屋的查封措施，待房屋物權(quán)歸屬確定之后再行處置,。除非案外人向人民法院提供充分,、有效的擔(dān)保請求解除對異議標(biāo)的的查封、扣押,、凍結(jié)的,，人民法院可以準(zhǔn)許。異議成立的,，相關(guān)利害關(guān)系人能協(xié)商一致,，書面同意將房屋與附屬物一并處理的，根據(jù)《貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第86條：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財產(chǎn)上增添附屬物,，財產(chǎn)所有人同意增添,，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定處理,?！钡囊?guī)定，執(zhí)行法院應(yīng)該從其約定,。執(zhí)行法院可委托鑒定機構(gòu)單獨對添附物作出評估,，待拍賣成交后，在拍賣款中優(yōu)先支付給實際使用人,。實際使用人不同意將添附物與房屋一并處理的,，實際使用人應(yīng)在法院指定期限內(nèi)，對添附物進行拆除,，不能或不宜拆除的, 從公平原則出發(fā),可以將添附物進行折舊后抵銷租金或評估折價歸房屋所有人,。 異議不成立，執(zhí)行法院即可對添附物進行處理,。實際使用人與被執(zhí)行人之間的債權(quán)債務(wù)糾紛,，另案處理,。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》第20條的規(guī)定,，案外人依法提起執(zhí)行異議之訴的,，訴訟期間，不停止執(zhí)行,。但案外人的訴訟請求確有理由或者提供充分,、有效的擔(dān)保請求停止執(zhí)行的，人民法院可以裁定停止對執(zhí)行標(biāo)的進行處分,。當(dāng)然,，案外人請求人民法院停止執(zhí)行、請求解除查封,、扣押,、凍結(jié)等強制措施有錯誤，給對方造成損失的,，也應(yīng)當(dāng)予以賠償,。 [10] 此外，需要提到的一點,，對于有產(chǎn)權(quán)爭議,、權(quán)利負擔(dān)房屋、租戶未騰空房屋以及房屋面積有爭議或存在添附物的這類瑕疵房屋拍賣時,，人民法院應(yīng)在《拍賣公告》,、《競買人須知》等拍賣文件中對房屋的瑕疵情況進行最大限度的披露。同時建議建立書面風(fēng)險告知制度,，即買受人一旦簽署相關(guān)披露瑕疵的文件,，即應(yīng)視為對該瑕疵的接受。其競買成功后,，無權(quán)請求執(zhí)行法院去除房屋瑕疵,。 ________________________________________ |
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