案例一：
用好政策“聚合力” 精準(zhǔn)支持“保交房”

應(yīng)對(duì)措施：

一是通過(guò)仲裁方式明確因逾期未繳納土地出讓金產(chǎn)生的違約金及利息問(wèn)題,。

二是由B公司先行繳齊住宅部分土地出讓金,，辦理住宅部分相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記和預(yù)售許可。

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案例二：
939天,，免責(zé)！

C企業(yè)于2018年3月15日取得A市某宗地土地使用權(quán),，出讓合同約定土地出讓金總額46億元,，且地塊應(yīng)于2022年6月15日前竣工。但是多方面影響疊加導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受阻,、施工進(jìn)度緩慢,、無(wú)法按期竣工,。

應(yīng)對(duì)措施：

一方面,，協(xié)助企業(yè)完善相關(guān)手續(xù)。該項(xiàng)目需取得考古報(bào)告并完成文評(píng)審批及備案后辦理規(guī)劃審批手續(xù),。另一方面,，確定項(xiàng)目受影響時(shí)間。經(jīng)B區(qū)人民政府批準(zhǔn)同意,，認(rèn)定該項(xiàng)目延期原因?yàn)椋捍筮\(yùn)河管控政策,、大運(yùn)河文物保護(hù)建設(shè)控制、重污染天氣應(yīng)急響應(yīng)啟動(dòng)和重大活動(dòng)保障工作,、新冠肺炎疫情等影響,，延誤項(xiàng)目竣工時(shí)間共計(jì)939天,，擬將該項(xiàng)目竣工時(shí)間延至2025年1月9日，并免除其最新約定竣工日期前的竣工違約責(zé)任,。

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案例三：
政策貫通聯(lián)動(dòng) 提升居住品質(zhì)

2021年12月，B公司取得位于A市某地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),，由南北側(cè)兩地塊組成,。目前，南側(cè)地塊已開(kāi)工基本封頂并進(jìn)行了預(yù)售,，北側(cè)地塊尚未開(kāi)工,。根據(jù)南側(cè)地塊預(yù)售情況來(lái)看，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好南向大面寬戶型,，但小戶型銷(xiāo)售欠佳,。為滿足市場(chǎng)需求，加快產(chǎn)品去庫(kù)存化速度,，B公司希望調(diào)整北側(cè)住宅建筑層高,，將地塊建筑高度由不高于24米調(diào)整為低于26.4米。但是,，該地塊規(guī)劃條件已明確建筑高度,，且已簽訂土地出讓合同，B公司無(wú)法對(duì)方案進(jìn)行如此重大調(diào)整,。

應(yīng)對(duì)措施：

一是C區(qū)自然資源主管部門(mén)主動(dòng)指導(dǎo)B公司對(duì)北側(cè)地塊按照高品質(zhì)住宅要求進(jìn)行方案調(diào)整,。

二是C區(qū)政府向A市政府申請(qǐng)將北側(cè)地塊建筑高度由不高于24米調(diào)整為低于26.4米。

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案例四：
“一石三鳥(niǎo)”的有益嘗試

2015年,，B公司和C公司通過(guò)招拍掛方式競(jìng)得A市6宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地用途均為城鎮(zhèn)住宅用地,，土地出讓價(jià)款均已繳清,。后因6宗土地位于海岸帶陸域200米范圍內(nèi)，無(wú)法繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè),。近期,，A市自然資源和規(guī)劃局與土地使用權(quán)人協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，通過(guò)“容積率漂移”方式,，收回因政府原因?qū)е聼o(wú)法開(kāi)發(fā)的閑置土地,。

應(yīng)對(duì)措施：

通過(guò)“容積率漂移”方式，即A市政府對(duì)兩家公司名下其他房地產(chǎn)用地增加與收回地塊等價(jià)值的建筑容量作為補(bǔ)償,。將B公司3宗土地“容積率漂移”至其名下某宗土地,，C公司1宗土地“容積率漂移”至其名下某宗土地，C公司另2宗土地“容積率漂移”至其名下另宗土地,，最終6宗閑置土地由政府收回,，3宗土地容積率提升,。

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案例五：
聯(lián)動(dòng),！共破司法查封閑置地僵局

2015年，A公司競(jìng)得B市C縣一宗商服用地,，合同約定竣工時(shí)間為2018年11月18日,。2018年,，C縣建設(shè)口岸貨運(yùn)通道聯(lián)檢樓項(xiàng)目需占用該地塊，導(dǎo)致地塊無(wú)法正常開(kāi)發(fā),。2019年,，聯(lián)檢樓項(xiàng)目選址進(jìn)行了調(diào)整，該地塊可正常開(kāi)發(fā),，然而,，A公司因資金困難無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)。同時(shí),，由于未按時(shí)歸還銀行抵押貸款,，該宗地于2019年、2021年,、2022年相繼被B市中級(jí)人民法院輪候查封,，查封期限最晚至2025年3月24日。

應(yīng)對(duì)措施：

一是主動(dòng)協(xié)商,。對(duì)于因片區(qū)規(guī)劃功能調(diào)整導(dǎo)致項(xiàng)目受影響,，主動(dòng)與企業(yè)協(xié)商達(dá)成一致，在消除開(kāi)發(fā)障礙后,，簽訂補(bǔ)充協(xié)議重新約定開(kāi)竣工時(shí)間,。

二是配合推進(jìn)司法處置。在用地被法院查封后,，政府部門(mén)積極配合,，推動(dòng)閑置地塊進(jìn)入司法拍賣(mài)程序，加快閑置土地處置,。

三是維護(hù)競(jìng)得人權(quán)益,。競(jìng)得人取得法拍土地后，依申請(qǐng)從速辦理相關(guān)審批手續(xù),。

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案例六：
事關(guān)“保交房”,，政策聯(lián)動(dòng)有新招

2020年,，A公司取得B市C區(qū)1號(hào)地塊、2號(hào)地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地,。兩宗土地均已達(dá)動(dòng)工開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn),，不屬于閑置土地，但存在項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金不足,、不能按期竣工的風(fēng)險(xiǎn),。目前，項(xiàng)目主要面臨以下困難：一是繼續(xù)動(dòng)工難,。1號(hào)地塊因企業(yè)資金鏈緊張,，建設(shè)進(jìn)度受阻；2號(hào)地塊剩余土地因企業(yè)無(wú)開(kāi)發(fā)意愿,，土地閑置只是時(shí)間問(wèn)題,。二是轉(zhuǎn)讓難，項(xiàng)目可能出現(xiàn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn),。

應(yīng)對(duì)措施：

一是B市政府發(fā)揮中間人作用,，對(duì)2號(hào)地塊剩余土地通過(guò)掛賬收儲(chǔ)方式先行收回，待土地出讓后再將收回價(jià)款返還原土地使用權(quán)人,，以“收回—供應(yīng)”并行方式簡(jiǎn)化程序,。

二是充分發(fā)揮用地審批聯(lián)席會(huì)議制度和土地信息共享聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制作用，將存量土地信息定期共享給發(fā)展改革,、工信,、商務(wù)和園區(qū)等部門(mén)，落實(shí)新建項(xiàng)目?jī)?yōu)先使用存量土地政策,。

三是2號(hào)地塊剩余建設(shè)用地土地出讓價(jià)款全額匯入“保交房”專(zhuān)項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶,，均用于推進(jìn)1號(hào)地塊“保交房”建設(shè)工作，共計(jì)1.16億元,。

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案例七：
算好分割收回土地“明細(xì)賬”

2021年10月，B公司通過(guò)掛牌方式競(jìng)得A市1宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),，土地用途為商住用地（商業(yè)建筑面積不少于25%）,。B公司拿地時(shí)正值全國(guó)新冠疫情較為嚴(yán)重時(shí)期，受疫情及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響,，公司無(wú)力按照出讓合同約定日期繳納剩余土地出讓價(jià)款,；商業(yè)、辦公用地市場(chǎng)需求不大,，公司沒(méi)有能力和意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè),；住宅部分無(wú)法按期竣工。

應(yīng)對(duì)措施：

一是收回部分商業(yè)用地使用權(quán),。鑒于B公司確實(shí)無(wú)力完成全部商業(yè)用地開(kāi)發(fā),，經(jīng)A市政府常務(wù)會(huì)議研究同意，進(jìn)行宗地分割后,，收回部分商業(yè)用地,，重新評(píng)估確定宗地土地出讓價(jià)款,。

二是支持未收回地塊繼續(xù)建設(shè)。為支持剩余未收回部分宗地繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè),，減輕B公司資金壓力,，經(jīng)A市政府專(zhuān)題會(huì)議研究同意，在履行合同約定收取滯納金和利息的情況下,，合理延長(zhǎng)出讓價(jià)款繳納日期,。

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案例八：
“一地一策”閑置土地“活”起來(lái)

2018年,，A公司競(jìng)得B市4宗房地產(chǎn)用地（2號(hào),、5號(hào)、11號(hào),、15號(hào)地塊）,，其中2號(hào)、5號(hào),、11號(hào)地塊以住宅用地為主,，兼有商業(yè)用地，15號(hào)地塊以商業(yè)用地為主,，兼有住宅用地,。上述4宗閑置土地在處置過(guò)程中面臨兩個(gè)難題：一是欠繳土地出讓金征收難。二是已開(kāi)工未竣工項(xiàng)目土地收回難,。

一是仲裁,。對(duì)于2號(hào)、5號(hào)閑置未動(dòng)工地塊,，仲裁裁決解除合同,，收回土地；11號(hào),、15號(hào)地塊建設(shè)有部分建筑物,，仲裁裁決繼續(xù)履行合同，完成開(kāi)發(fā)建設(shè),。

二是分割收回,。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況和規(guī)劃要求對(duì)11號(hào)地塊進(jìn)行分割，B市C區(qū)管委會(huì)按程序收回未建設(shè)部分,，收回資金由B市C區(qū)管委會(huì)指定專(zhuān)戶監(jiān)管,，專(zhuān)款用于項(xiàng)目建設(shè)。

三是按建筑比例辦理登記,。對(duì)于15號(hào)地塊,，目前已有6棟酒店完工，擬為建筑已完工且相應(yīng)建筑面積比例的土地出讓價(jià)款已繳清部分辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等手續(xù)，后續(xù)將與A公司進(jìn)一步協(xié)商,。

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案例九：

細(xì)化收回程序 閑置土地重生

2016年12月26日,，A公司通過(guò)招拍掛方式取得B市C區(qū)3宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),，總成交價(jià)為59億元。上述宗地于2019年取得工程項(xiàng)目施工準(zhǔn)備函并現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)工,，此后幾年內(nèi)反復(fù)開(kāi)工,、停工，直至最終停工,。受市場(chǎng)下行影響,，土地使用權(quán)人無(wú)力開(kāi)發(fā)，同時(shí),，由于3宗閑置土地有償收回價(jià)款較高,，政府財(cái)政部門(mén)短期內(nèi)難以籌集如此大額的資金。

應(yīng)對(duì)措施：

由C區(qū)政府協(xié)議有償收回3宗地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),。具體原則為,，收回補(bǔ)償價(jià)格為總成交價(jià)格扣除以下兩項(xiàng)費(fèi)用：一是該項(xiàng)目土地總成交價(jià)款的百分之二十；二是A公司已持有該項(xiàng)目土地年限的土地使用費(fèi),。最終,，合計(jì)收回該項(xiàng)目的價(jià)款為46.7億元。此后,，該項(xiàng)目再次入市,，由三家公司聯(lián)合體，以總成交價(jià)款89.01億元競(jìng)得,。根據(jù)與A公司的協(xié)商,，C區(qū)財(cái)政局在收到B市財(cái)政局返還資金達(dá)到46.7億元后30個(gè)工作日內(nèi)，全額支付予A公司,。

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案例十：
強(qiáng)化監(jiān)管防未然 助企紓困化風(fēng)險(xiǎn)

2020年6月15日，A公司通過(guò)掛牌出讓方式競(jìng)得B市一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),，出讓合同約定該項(xiàng)目應(yīng)于2024年6月14日前竣工,。A公司反映，項(xiàng)目在建期間,，受疫情,、惡劣天氣、相關(guān)政府活動(dòng),、安全事故等因素導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)無(wú)法正常推進(jìn),，預(yù)計(jì)無(wú)法按出讓合同約定時(shí)間竣工。

應(yīng)對(duì)措施：

B市經(jīng)過(guò)調(diào)研梳理，合理免除政府原因及不可抗力因素導(dǎo)致不能按時(shí)完工產(chǎn)生的違約責(zé)任,。經(jīng)核減重疊天數(shù)后,，延誤項(xiàng)目竣工時(shí)間共計(jì)194天。目前,，B市自然資源局已與A公司簽訂了《變更協(xié)議書(shū)》,，變更竣工期限，辦理竣工延期手續(xù),。

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