跨國做“日本房東”,，并非一門如想象中美好的投資,。

作者 | 王一旦

編輯 | DR

題圖 | 《誠實(shí)房地產(chǎn)》

“回來，一切都回來了,。”

開年的日本,，像是拿了逆襲劇本,，仿若過去失落了30年的陰霾已一掃而空。

1月12日,，連漲五天的日經(jīng)指數(shù)達(dá)到歷史最高點(diǎn),，幾乎接近日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩盤前的最高峰。同時(shí),，日本的房地產(chǎn)市場也頻頻傳來“暴漲”的消息,。據(jù)日媒報(bào)道，去年11月東京都23區(qū)新建公寓的平均售價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.2811億日元（約合人民幣631萬元）,，同比上漲50%,。

截至1月9日的日經(jīng)指數(shù)走勢。（圖 / 雅虎日本）

這個漲幅,，在過去一年幾乎可以傲視除了比特幣之外的大部分投資資產(chǎn),。

在日媒報(bào)道里，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場呈現(xiàn)出了非同尋常的冰火兩重天：一方面,，重返世界的中國人揮舞著現(xiàn)金,，前赴后繼涌入日本房市，中介清點(diǎn)現(xiàn)金清點(diǎn)到頭痛,，東京的熱門區(qū)域樓盤,，甚至還要搖號購買；而另一方面,，本地年輕人的購房需求持續(xù)萎縮,，近一半人都在租房生活。

仿佛一夜之間,，國內(nèi)投資者已經(jīng)成了日本年輕人的房東,？

但歷史無數(shù)次印證，極致的瘋狂往往是轉(zhuǎn)換的序章,。在和幾位已在日本買房置業(yè)的業(yè)主聊過之后,，我們發(fā)現(xiàn)，大部分都市傳說終究只是傳說,，社交媒體是一面棱鏡,，分享者大多數(shù)只放大自己所擁有的，而很少提到禮物背后所標(biāo)注的價(jià)碼,。

在日本炒房,，只是聽起來很美。

奔著賺錢而買,，

很有可能在高位接盤

日本房價(jià)這幾年的變化,，的確可以用“驚人”來概括。

“普通人過去從銀行貸款個人年收入六七倍的資金，就能買到一套房子,，而現(xiàn)在十七八倍都不一定夠,。”旅居日本多年的包子,，在當(dāng)?shù)刭I過房,，也賣過房，完整地見證了日本房價(jià)過去十余年的潮起,。

（圖/unsplash）

據(jù)日本國稅廳數(shù)據(jù),，日本2022年人均年收入為458萬日元（約合人民幣22.6萬元）。但如今普通人要在東京買房,，至少要背上自身年收入15倍以上的債務(wù),。

用15倍以上的年收入來買一套房，在比海外同齡人更重視房產(chǎn)的中國年輕人眼中,，不過是一個尋常的人生必經(jīng)階段,，但在低欲望的日本年輕人眼中，已是生命不可承受之重,。

日本對于本國人的首套房,，是有極其優(yōu)越的優(yōu)待政策的，不但零首付,，貸款利率也只有0.2%-0.6%,，并且持有房產(chǎn)每年還可以節(jié)約一點(diǎn)消費(fèi)稅,。

但饒是如此,，不愿買房的人，還是不買房,。

（圖/《誠實(shí)房地產(chǎn)》）

2023年1月,，三井住友信托銀行對1萬名受訪者做了一個調(diào)查，結(jié)果顯示,，全體樣本中持有房產(chǎn)者的比重還不到一半,，其中20-29歲以及30-39歲人群持有房產(chǎn)的比例僅分別為20%和31%，一半人都在租房,，剩下的人則是在家跟老人同住,。

根據(jù)OECD 數(shù)據(jù)，日本家庭凈儲蓄率在經(jīng)濟(jì)泡沫后,，從15%大幅下降至5%以下,，透支的家庭財(cái)富，難以負(fù)擔(dān)不動產(chǎn)的購置壓力一一日本房屋的空置率,，很直觀地印證了這一點(diǎn),。據(jù)日本總務(wù)省調(diào)查數(shù)據(jù)，2018年日本房屋的空置率達(dá)到13.6%,，是有史以來的最高紀(jì)錄,。而除非拆除大部分空置房屋,，否則空置率會在2038年躍升至31.5%。

如此種種足以證明,，本應(yīng)作為消費(fèi)主力的日本青年,，真的沒那么愛買房。

在日本賣過房的包子,，也有相似的體會,。2017年，包子一家以6780萬日元的價(jià)格在東京豐州地區(qū)買入一套塔樓公寓,，并在5年后決定賣出,。

“不動產(chǎn)公司當(dāng)時(shí)對我說，從2018年到2020年的成交數(shù)據(jù)來看,，這個樓盤的成交時(shí)間不會超過一個月,。”

（圖/《誠實(shí)房地產(chǎn)》）

然而,，在房價(jià)已經(jīng)開始飆漲的2022年,，這一套房子并沒有想象中好出手。

“不少日本買家都來看過,，但最終都沒成交,。”無奈之下，包子將掛牌價(jià)從一開始的9000萬（日元,，下同）,，降了又降，到最終8380萬出手,，前后一共經(jīng)歷了半年,。“同個樓盤當(dāng)時(shí)還有好幾家在賣,，我的報(bào)價(jià)是最低的,，其他人交易時(shí)間比我更長，都要半年以上,。”

包子認(rèn)為,，中國人手上的大部分房源，很多時(shí)候還是在同胞內(nèi)部流通,，本國購房者已經(jīng)比較少見了,，“我最終成交的中國買家也是把這里當(dāng)做婚房，是自住而不是投資”,。

彼時(shí),，不動產(chǎn)公司也對包子說，“在這個價(jià)位，會選擇投資購買的人已經(jīng)不會太多了,，大家的共識就是偏貴”,。

但到了2023年，隨著日元匯率一路跌破4.77,，海外投資者再度大規(guī)模涌入,，當(dāng)?shù)胤渴凶邉葜饾u瘋狂起來。“豐州區(qū)那邊有一個更新一點(diǎn)的塔樓公寓,，我聽到一個中國買家是1.3億接手的,，上一任房主賺了近4000萬日元。”

國人買賣占交易量大頭,，在關(guān)西某城投資民宿的呦呦也有類似體會,，“這一片從2023年8月開始就一路漲價(jià)，我是7月購買的,，當(dāng)時(shí)也是從另一個國人手里搶下來的,。”

（圖/unsplash）

同時(shí),，關(guān)于海外投資者爆買日本房產(chǎn)的新聞也頻頻登上頭條,。東京御徒町一家不動產(chǎn)公司的代表董事對媒體表示，“現(xiàn)在能拿出1億-3億日元現(xiàn)金買一棟房子的人,，由于目前日元貶值的趨勢,，日本房地產(chǎn)便宜得對他們來說就像一場大甩賣” 。

日本一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的首席執(zhí)行官在采訪時(shí)描述道,，中國買家經(jīng)常帶著一箱箱現(xiàn)金付款,，中介清點(diǎn)現(xiàn)金“真的很累”。

但是在包子和呦呦看來,，目前過高的房產(chǎn)價(jià)格,，很難變現(xiàn),，容易“被埋”,，更加適合自住而非投資。

在一則關(guān)于東京都23區(qū)漲價(jià)的新聞下方,，一位雅虎日本網(wǎng)友表示,，自己在2020年以低價(jià)購買了一套二手房，盡管現(xiàn)在能夠以1.3-1.5倍的價(jià)格賣出,，但是自己想投資的其他地段已經(jīng)漲得過高,，現(xiàn)在處于進(jìn)退兩難的境地。

“很多機(jī)構(gòu)會將日本房產(chǎn)包裝成一種投資項(xiàng)目,，告訴國內(nèi)的人可以買房后交給管理公司出租,，只要收租金，年利率5%左右，最后還可以賣出去賺差價(jià),，但實(shí)際上并不是這么回事兒,。”另一知情人士告訴新周刊,。

“除非是在房價(jià)漲起來之前就購買房產(chǎn)然后出租,，否則這兩年入局的'中國房東’，很難賺到超預(yù)期的收益,?！?

在日本，租客的權(quán)益保護(hù)十分完善,。除了不能對房屋進(jìn)行買賣之外,，租客和房東擁有同等權(quán)利，包括但不限于教育,、醫(yī)療,、社保等等，而房屋出現(xiàn)損壞,，一般是要房東或管理公司來承擔(dān)修繕費(fèi)用,。

日本留學(xué)生黃瓜告訴新周刊，日本的租約一般是兩年一簽,，中間不能私自毀約或漲價(jià),。“租房合同簽下就不會變更房租,，我目前還沒見過同一棟房子老租客和新租客租金不同的情況”,。

（圖/《誠實(shí)房地產(chǎn)》）

同時(shí)，呦呦也以房東的身份算了一筆賬,，“在關(guān)西某都,，一個2DK（兩居室）的公寓，房租加管理費(fèi)只租7萬元,。但是物業(yè)費(fèi),、公共設(shè)施修繕費(fèi)用、擔(dān)保公司的管理費(fèi)再加上持有房產(chǎn)每年要繳納的稅金,，以及租金收入本身要繳納的稅金,，這些加起來要差不多3萬元，接近房租的一半,。就算房子只要1000萬,，年收益率也就是4.8%。購買1DK或2DK的房產(chǎn),，1000萬日元是不夠的,?！?

另一位在東京置業(yè)的小紅書博主也提到，購買房產(chǎn)投資出租并不是一個很好的選擇：“日本是累進(jìn)稅率,，房租收入是要累加工資收入一同計(jì)稅的,。辛辛苦苦收租，很有可能光稅就要交不少,?！?

同時(shí)，比較東京房產(chǎn)租金和售價(jià)的漲幅,，你會發(fā)現(xiàn)租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上房價(jià),。根據(jù)日本總務(wù)省調(diào)查數(shù)據(jù)，首都圈公寓租金收益率在 2003 年達(dá)到最高點(diǎn),，約為6.2%,，隨著公寓價(jià)格回升逐漸下降，2022年已降至3.4%,，到了房價(jià)飆升的2023年,，租金收益率只會更加低迷。

上為東京房產(chǎn)售價(jià)變化,，下為租金變化,，租金的增長曲線明顯平緩許多。（圖 / 雅虎日本）

這意味著越晚購入房產(chǎn),，租售比越低,。

同時(shí)，呦呦也提到有國內(nèi)投資者會選擇購買總價(jià)低的當(dāng)?shù)亍袄掀菩　?，但事?shí)上,，在呦呦看來這是在幫助本國人出清不良資產(chǎn)，“本國人買房會選擇又大又好的新房,，比如現(xiàn)在的塔樓,，不喜歡老破小”。

總價(jià)低的“老破小”,，看起來入局門檻很低,，但實(shí)際上人們忽視了潛在的人力成本一一這些“老破小”，大多需要翻修甚至重建,。

而據(jù)日本內(nèi)務(wù)省報(bào)告,，2023年11月的“服務(wù)價(jià)格”上漲了2.3%，為1993年10月以來的最大漲幅,。這意味著，日本通脹帶來的不僅僅是商品變貴,，服務(wù)業(yè)也在同步變貴,，日本的人力費(fèi)用在泡沫時(shí)代后的30年,，再次達(dá)到了一個新高點(diǎn)。

種種因素疊加之下,，如果指望在日本做房東賺錢,，后入局者更像是為本國人維護(hù)保養(yǎng)舊房，很有可能年收益率比不上購買一只穩(wěn)定的債券基金,。

這意味著,，跨國做“日本房東”，并非一門如想象中美好的投資,。

日本地產(chǎn),，也有自己的“中介風(fēng)云”

除了難以捉摸的收益，購置日本房產(chǎn)的繁瑣也足以勸退一波人,。

事實(shí)上,，國內(nèi)投資者要購置日本房產(chǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是簡單在網(wǎng)上瀏覽房源,，然后就可以遠(yuǎn)程簽約坐等收租,。

在賣掉東京的房產(chǎn)后，包子在神奈川地區(qū)又購置了一片土地,，打算在上面重建一座屬于他們一家的房子,，“日本的土地畢竟是永久產(chǎn)權(quán)，我想著至少以后能夠給孩子留點(diǎn)什么”,。

在找房的過程中,，包子和不同的不動產(chǎn)公司打過交道。用包子的話來說,，日本的不動產(chǎn)行業(yè)也是一個“江湖”,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是簡單的幫人買賣房源這么簡單。

（圖/《誠實(shí)房地產(chǎn)》）

在日本,，房產(chǎn)交易都要通過不動產(chǎn)公司,，無法進(jìn)行個人交易。這意味著,，不動產(chǎn)公司在很大程度上,，是掌握了市場上最多信息的角色。

“日本不動產(chǎn)有自己的一套系統(tǒng),，說得難聽一點(diǎn),，能掛上網(wǎng)站的大多數(shù)都是賣得不好的房子，好的房子和土地,，他們會直接推薦給熟悉的客戶,。”

與之相反的是,，在當(dāng)?shù)刭彿康耐鈬瞬⒉煌〞赃@套“潛規(guī)則”,，第一反應(yīng)往往是先上網(wǎng)來看行情,，也就很難直接在網(wǎng)上找到心儀的房源。

老年人的“本土情結(jié)”,，也意味著一些好土地,、好房源很難向外流通。

“日本有一些老年人,，年紀(jì)大了以后想去老年公寓休養(yǎng),。他們沒有那么多精力去交易，他們就會傾向于直接找信任的不動產(chǎn)公司,。本國的老年人,，基本不會去找外國人開的不動產(chǎn)公司?！?

同時(shí),，日本不動產(chǎn)公司的中介也有一些外國同行普遍存在的通病，比如為了提高成交率,，會選擇性講解一套房子的優(yōu)缺點(diǎn),。

包子表示，日本一些小公司中介的賣房提成比率比較高,，所以小公司的中介會更關(guān)注業(yè)績和成交率,。而大公司的中介則更怕客戶投訴，所以會更職業(yè)一些,。

（圖/《誠實(shí)房地產(chǎn)》）

“比如大公司一般會出具一個很詳細(xì)的報(bào)告書,，介紹這個房子發(fā)生自然災(zāi)害的概率是多少、歷史上曾經(jīng)發(fā)生過多少次等等,，但小公司可能不會說,。尤其你是外國人，他們還會找借口說你的日語不夠好,、沒聽懂等等,。”

并且,，不動產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍也十分廣泛,。除了作為房屋買賣和租賃的中間人，也會向租客提供諸如維修門窗的增值服務(wù),，更會作為“買家”收購?fù)恋睾头吭?，再以賣家的身份面向消費(fèi)者。

而國外的買家,，往往處于信息鄙視鏈的最底端,，擁有著充足的錢，卻沒有與之匹配的信息,?！坝械墓颈容^厲害,，先融資去大量購買某個地區(qū)的土地或房源,，這樣他們從某種程度來說就有一定的定價(jià)權(quán),。可能這個區(qū)域本身的價(jià)格是3000萬,，但是他們最終能夠以3500萬來成交,。”

包子認(rèn)為,，這種操作對于那些在日本長期生活的人來說不是問題,，可能多跑跑就知道不對勁，但是國外的投資者是沒有這個時(shí)間和精力去核驗(yàn)的,。

總體而言,，對于海外購房者來說，日本的房市是一個盲盒,。

投資者或買或賣,，也許有賺有虧，但不動產(chǎn)公司作為撮合雙方掌握最大信息差的平臺,，扮演了各種角色,，“房東”“二房東”“中介”“管理公司”“服務(wù)公司”等等，確實(shí)始終不虧,。

買了房子,，之后呢？

坦率地說,，日本房產(chǎn)的暴漲,，有其必然性。

目前,，日本有1.22億人口,，而東京超過3800萬人，占比接近30%,，在日本12年人口負(fù)增長的大背景下,，東京人口依舊保持凈流入，這也就解釋了東京都23區(qū)的新建公寓價(jià)格居高不下的原因,。

（圖/unsplash）

另一方面,，日本房產(chǎn)對于海外投資者的寬容（不限身份、不限購）,，也吸引了海外資產(chǎn)的持續(xù)輸血,，更為日本房價(jià)添了一把火。據(jù)鳳凰網(wǎng)報(bào)道,，東京塔樓的海外購房者中有一個典型案例：一名中國購房者一下買了20套房子,，總共支付了100億日元,。

在日本房價(jià)漲起來后，多位受訪者表示“房價(jià)上漲對于在當(dāng)?shù)毓ぷ魃畹娜藖碚f,，有著直接的影響”,，對于本國人來說，房價(jià)也成了他們的隱痛,，在日本本土社交媒體上,，關(guān)于海外炒房客的話題頻頻登上熱搜。包子說,，“網(wǎng)民情緒也在發(fā)生變化”,。

有消息稱，今年4月起,，日本方面將對海外購房者進(jìn)行限制,。手段之一是針對在日本沒有住址的外國人，如果想要買房,，必須找到一位擁有長期居住權(quán)的擔(dān)保人,。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這一新規(guī)可能只是為了防止外國人在日本購買房產(chǎn)后,，未能及時(shí)繳納或拖欠稅費(fèi),、貸款及房屋相關(guān)費(fèi)用等，但也不排除未來可能將會對外國人購房進(jìn)一步增加限制,。

這也許是一種信號,，如果海外投資門檻變高，那么日本房市能否繼續(xù)保持如此活躍的成交,？況且,，已入局的人們也是風(fēng)險(xiǎn)重重。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道,，2022年大阪某房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生大規(guī)模爆雷,，國內(nèi)受害投資者達(dá)500余人，數(shù)億投資款難以追回,。

錢是會長腳的,，同時(shí)它也是盲目的。社交媒體這面棱鏡,，折射了收益,，卻對風(fēng)險(xiǎn)避而不談。無論何時(shí),，那樸素又亙古不變的十個大字總是實(shí)用：房市有風(fēng)險(xiǎn),，投資需謹(jǐn)慎。