如今TOD已經(jīng)成為很多住宅,、辦公、商業(yè)等宣傳賣點(diǎn),，通常我們都簡(jiǎn)單地用地鐵上蓋來解釋,，但是這樣的解釋對(duì)于這樣一個(gè)影響我們城市和社區(qū)的重要概念來說太過單薄。

TOD≠地鐵上蓋

那么,，真正的TOD到底是什么,？為什么要做TOD？TOD真的有價(jià)值嗎,？

今天,，我們就簡(jiǎn)單聊聊TOD開發(fā)模式。

01

真正的TOD到底是什么,？

TOD全稱 Transit-oriented Development,，由美國(guó)建筑師和規(guī)劃師Peter Calthorpe于二十世紀(jì)九十年代初提出TOD概念定義、要素分析,、功能作用等,。

TOD的概念是指以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式。以火車站,、機(jī)場(chǎng),、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線等樞紐站點(diǎn)為中心,，以400～800米(5～10分鐘步行路程)為半徑,，將出行、居住,、工作,、購物、休閑,、娛樂,、教育等功能集中于一體，形成高效,、集約,、舒適、綠色的城市空間,。

Peter Calthorpe 圖源：TED截圖

02

為什么要做TOD,？

TOD模式的優(yōu)劣是什么,？

如今，城市交通,、城市土地利用和污染問題日益嚴(yán)重,，TOD將是城市交通建設(shè)與土地利用相結(jié)合，提高城市效率和可持續(xù)發(fā)展的有效途徑,。

① TOD模式的優(yōu)勢(shì)

· 可以解決交通擁堵和用地不足的現(xiàn)狀

用TOD的理念來建造項(xiàng)目,，通過合理規(guī)劃，既能實(shí)現(xiàn)對(duì)土地高效利用,，又能優(yōu)化公共交通，緩解城市擁堵,，還能建成一個(gè)城市綜合體,。

· 創(chuàng)建綠色交通系統(tǒng)，減少對(duì)環(huán)境的影響

TOD提供更快速高效的出行方式,，交通十分便利,，鼓勵(lì)居民進(jìn)行健康、綠色的生活方式,，改變?nèi)藗兊某鲂杏^念,；TOD提供了交通可持續(xù)化，減少對(duì)環(huán)境的影響,。

· 聚焦提升商業(yè)效益,，助力城市高質(zhì)量發(fā)展

TOD因交通而匯聚的人流，以及信息流,、物流的高速轉(zhuǎn)移,，形成了消費(fèi)濃厚的商圈，為周邊街區(qū),、住宅,、商業(yè)以及辦公帶來活力，住戶不僅能享受便捷的交通,、便利的生活配套,，還能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，助力城市高質(zhì)量發(fā)展,。

· 改變城市發(fā)展格局

TOD模式將改變過去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結(jié)構(gòu),，通過在城市近郊區(qū)實(shí)施TOD綜合開發(fā)，形成新的交通樞紐,、商業(yè)中心和生活中心,，構(gòu)建多中心城市發(fā)展新格局。

· 優(yōu)化城市空間形態(tài)

TOD綜合開發(fā)堅(jiān)持城市綜合運(yùn)營(yíng)的理念,，通過整體策劃規(guī)劃,，統(tǒng)籌連片實(shí)施,，對(duì)站點(diǎn)核心區(qū)進(jìn)行高密集約開發(fā)，退讓出更多公園綠地和開敞空間,，形成疏密有致,、大開大合的城市形態(tài)，有效避免了過去城市發(fā)展因強(qiáng)調(diào)功能劃分而導(dǎo)致的城市景觀千篇一律的問題,。 

示意圖

② TOD模式的劣勢(shì)

TOD成為造城新模式,，但是TOD項(xiàng)目的實(shí)施充滿了復(fù)雜性、開發(fā)難度大,、周期長(zhǎng)等,，因此對(duì)房企的資金實(shí)力、開發(fā)工程的實(shí)力要求也更高,，而且還需要多個(gè)部門之間的協(xié)調(diào),，包括政府、開發(fā)商,、規(guī)劃者,、土地使用者和廣大群眾。

TOD項(xiàng)目多為高端,，租金房?jī)r(jià)上漲,、房產(chǎn)增值是必然趨勢(shì)，而那些沒有能力購買或支付昂貴房租的居民不得不去更遠(yuǎn)的區(qū)域落腳,，讓人恐慌,，讓人無法安居樂業(yè)。

03

1.0到5.0

TOD概念受認(rèn)可產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不斷迭代

TOD≠地鐵上蓋,，伴隨著開發(fā)商在產(chǎn)品開發(fā)上的不斷迭代,，TOD項(xiàng)目的魅力正在從單純的“地鐵上蓋”逐漸變得多元起來。

隨著萬科,、龍湖,、越秀、綠城等在內(nèi)的多家頭部房企均將TOD模式作為重點(diǎn)發(fā)力方向,，TOD市場(chǎng)的激烈景象推升了產(chǎn)品的不斷迭代,。

在短短幾年間，其TOD產(chǎn)品就經(jīng)歷了數(shù)次持續(xù)進(jìn)化,。

TOD1.0到TOD4.0發(fā)展示意圖

從TOD1.0的車站模式到TOD4.0的“站,、城、人一體化”,，TOD已成為城市國(guó)際化的重要考量,，如果說過去的TOD項(xiàng)目更趨向于完成基于城市交通問題的解決方案，到了TOD4.0時(shí)代，則在此之上,，更關(guān)注深層次人的需求的表達(dá),。

TOD1.0（軌道站點(diǎn)距離增值）：

軌道交通剛開始普及，所謂的TOD其實(shí)就是個(gè)車站,，設(shè)置最簡(jiǎn)單,、最傳統(tǒng)的生活配套商業(yè)，如地鐵的地下走廊或者在地鐵上蓋的商業(yè)項(xiàng)目里有一些便利店,，或者快餐店等小型店鋪,。

TOD2.0（土地高效復(fù)合利用增值）：

在規(guī)劃修建地鐵時(shí)出現(xiàn)商業(yè)和交通相結(jié)合的意識(shí)，建造具備一定購物環(huán)境的商業(yè)場(chǎng)所,，初步形成了較為完善的軌道上蓋商業(yè)系統(tǒng),，地下步行街商業(yè)系統(tǒng)和二層步行平臺(tái)系統(tǒng)相結(jié)合的“站城模式”。

TOD3.0（站城一體化增值）：

以東京澀谷站等為代表,，出現(xiàn)住宅,、購物中心和公園相結(jié)合的開發(fā)模式，即“站城一體化”,。在TOD商業(yè)綜合體的開發(fā)過程中，進(jìn)一步優(yōu)化了垂直交通的整合,，與城市建設(shè),、地產(chǎn)開發(fā)形成共同發(fā)展的結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì),、社會(huì)價(jià)值最大化的“站城一體化模式”,。

TOD4.0（運(yùn)營(yíng)服務(wù)增值）：

稱為“站、城,、人一體化”模式,。4.0的商業(yè)模式除了傳統(tǒng)的購物之外，它也有文化,、公園,、非正式的交流空間等等，都可以在這個(gè)TOD的商業(yè)項(xiàng)目里被滿足,。即城市的站點(diǎn)在滿足移動(dòng)出行,、公共服務(wù)、物質(zhì)消費(fèi)的基礎(chǔ)上,，升級(jí)為提供“精神消費(fèi)”的情感聯(lián)系與寄托的新型空間,。

TOD5.0（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入增值）：

“高鐵＋地鐵＋產(chǎn)＋商＋城＋居＋人”一體化全盤高階塑造。擁有高效的綜合交通樞紐能力,，實(shí)現(xiàn)綜合開發(fā)一體化,，它描述了城市最新的“進(jìn)化論”——在以人為主導(dǎo)的時(shí)代思潮里，如何在高效的城市中，構(gòu)建立體生活,，擁有便捷的同時(shí),，享受自然與藝術(shù)之美。

TOD模式 進(jìn)階圖

綜觀國(guó)內(nèi)外郊區(qū)軌交站點(diǎn)周邊地區(qū)的開發(fā),，大致可歸結(jié)為三種模式：

· TOD+新城中心：以“三高”開發(fā)為主,；

· TOD+大型社區(qū)：追求臥城向職住平衡新市鎮(zhèn)的升級(jí)；

· TOD+特色小鎮(zhèn)：一種更為靈活,、更為精致且與創(chuàng)新距離最近的開發(fā)模式,。

TOD模式圖

在我國(guó)，TOD模式已進(jìn)入快速發(fā)展成熟的階段,，目前北京,、上海、廣州,、杭州,、深圳、重慶,、成都等主要城市都制定了各自的TOD建設(shè)計(jì)劃,，毫無疑問，TOD模式已經(jīng)成為我國(guó)一線城市未來建設(shè)的主要發(fā)展方向,。

04

TOD項(xiàng)目類型

依據(jù)公共交通運(yùn)輸載體的差異,，TOD項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模、用地屬性和區(qū)域影響力等方面會(huì)有較大區(qū)別,。目前從國(guó)內(nèi)已有的TOD項(xiàng)目發(fā)展情況來看,，主要分為區(qū)域型TOD、城市型TOD,、社區(qū)型TOD三大類型,。

① 以商圈高鐵為代表的區(qū)域型TOD

區(qū)域型TOD，指以城際鐵路站點(diǎn),、高鐵站點(diǎn)為中心,，以區(qū)域交通樞紐、商業(yè)辦公,、商務(wù)功能為主導(dǎo)的混合開發(fā)模式,。

此類型一般住宅屬性用地比例較少，區(qū)域型TOD除了鐵路站點(diǎn)之外,，還會(huì)與單條或幾條地鐵線路多軌交匯,，構(gòu)成規(guī)模較大的區(qū)域交通運(yùn)輸樞紐，并集成公共服務(wù)屬性,。

比如呂元祥建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)的深圳平湖樞紐綜合建設(shè)項(xiàng)目,，集國(guó)鐵,、城際、城市軌道5條線路于一體（廣深鐵路,、深惠城際,、地鐵 10、17,、18 號(hào)線）,，該項(xiàng)目以TOD模式開發(fā)，建成后將改善平湖中心地區(qū)的交通條件,。

設(shè)計(jì)師以打造都市生態(tài)地標(biāo)——“平湖城市花園”為核心,，通過“綠谷”、“綠丘”和“綠脈”三個(gè)模塊的設(shè)計(jì),，將整個(gè)TOD樞紐周邊各個(gè)地塊與開放性空間有機(jī)結(jié)合,。以社區(qū)理念為中心，通過構(gòu)建綠色生態(tài)的居住環(huán)境,，提升社區(qū)居民的生活幸福感,。

② 以城市節(jié)點(diǎn)性商圈為代表的城市型TOD

城市型TOD，以多條地鐵,、輕軌或地面公共交通的換乘樞紐為中心,，以商業(yè)辦公、商住,、公共開放空間為主導(dǎo)的混合開發(fā)模式,，相比區(qū)域型TOD，城市型TOD范圍內(nèi)通常會(huì)規(guī)劃有更多的商住,、住宅或政策性住房用地。

比如成都龍湖上城天街,，成都首個(gè)雙地鐵無縫接駁商圈綜合體,，形成了城市TOD標(biāo)桿模式。

成都龍湖上城天街實(shí)景圖

總開發(fā)體量超15.6萬方,，佇立于地鐵1號(hào)線與6號(hào)線交匯節(jié)點(diǎn)之上,，5 個(gè)軌道接駁點(diǎn)，綜合規(guī)劃地下空間,，實(shí)現(xiàn)無縫接駁通過一體化設(shè)計(jì),，將交通樞紐及城市功能融為體，提高換乘接駁效率,，增強(qiáng)體驗(yàn)感,、獲得感。

成都龍湖上城天街效果圖

成都龍湖上城天街實(shí)景圖

合肥瑤海天街25萬方TOD綜合體,，集天街冠寓,、鉑金島特色商業(yè)街區(qū)、辦公、LOFT等于一體以TOD開發(fā)模式為導(dǎo)向,，密切將軌道與城市鏈接在一起,，激發(fā)士地與空間的互動(dòng)式增長(zhǎng)，拉動(dòng)城東框架的持續(xù)延展,，提高了土地價(jià)值和人民生活品質(zhì),。

西接地鐵二號(hào)線，東聯(lián)公交首末站,，通過換乘人流在地下,、地面和空中三個(gè)層面拉動(dòng)商業(yè)人氣。在商場(chǎng)南側(cè)則結(jié)合地勢(shì)高差營(yíng)造出“ 雙首層”入口空間,。

合肥龍湖瑤海天街總體規(guī)劃圖

合肥龍湖瑤海天街實(shí)景圖

③ 純住宅產(chǎn)品占比最高的社區(qū)型TOD

社區(qū)型TOD是指以地鐵或輕軌的公共交通站點(diǎn)為中心,，以商業(yè)辦公、純住宅,、政策性住房,、公共配套、公共服務(wù)設(shè)施為主的混合開發(fā)模式,。通常只是基于公共交通的某一個(gè)支線站點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃,。

一般社區(qū)型TOD的規(guī)劃范圍內(nèi)純住宅社區(qū)或政策性住房的占比會(huì)較高，住宅建筑面積占比會(huì)超過80%,，商業(yè)及公建配套的業(yè)態(tài)規(guī)模在10%左右,，商業(yè)規(guī)模的總體量一般在10萬平方米以內(nèi)。

比如UCGD有乘設(shè)計(jì)的溫州萬科世紀(jì)之光,，打造了輕軌站+街區(qū)+住區(qū)一體化開發(fā)的TOD城市綜合體,。融交通、商業(yè),、教育,、住宅為一體。整個(gè)項(xiàng)目主打75㎡-125㎡小戶型住宅產(chǎn)品,，目標(biāo)客群聚焦區(qū)域內(nèi)剛需首改客戶,。

溫州萬科世紀(jì)之光示意圖

溫州萬科世紀(jì)之光效果圖

溫州萬科世紀(jì)之光示意圖

在整個(gè)用地的劃分上，我們將主體商業(yè)配套設(shè)施沿地鐵站布置,，聯(lián)動(dòng)社區(qū)出入口使人流通過商業(yè)空間滲透到內(nèi)部,。

△經(jīng)由一層無雨空間至小區(qū)入戶大堂

溫州萬科世紀(jì)之光效果圖

05

全球典型TOD項(xiàng)目案例

現(xiàn)如今TOD已成為土地開發(fā)領(lǐng)域中的熱點(diǎn)，在TOD模式的巨大商業(yè)價(jià)值空間吸引下,，是各大商業(yè)開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入的藍(lán)海市場(chǎng),。

① 中國(guó)·上海天薈 TODTOWN

上海天薈TODTOWN由香港新鴻基集團(tuán)、上實(shí)城開集團(tuán)和上海閔行城投聯(lián)合打造,，項(xiàng)目由呂元祥建筑師事務(wù)所（RLP）擔(dān)任建筑設(shè)計(jì),，實(shí)施TOD 4.0概念,，打造一個(gè)綜合性的特大城市樞紐。

上海天薈TODTOWN效果圖

約70萬平米的建筑面積,，揉合了地鐵,、城際高鐵、高端商業(yè),、甲級(jí)辦公,、品牌酒店、精品住宅等城市功能,，是一座交通順暢,、換乘便捷、人車分流,、匯聚人才,、驅(qū)動(dòng)發(fā)展的空中之城。

TODTOWN天薈立體空間分層示意圖 ? Xintian

分期及業(yè)態(tài) ? RLP

上海天薈TODTOWN效果圖

② 中國(guó)·香港九龍TOD項(xiàng)目

香港九龍TOD項(xiàng)目采用“住宅-商業(yè)-商務(wù)”的模式分期開發(fā),。前期大量住宅項(xiàng)目投入開發(fā),，提高區(qū)域內(nèi)的居住人口密度，為城市空間帶來最本質(zhì)的活力,。后期引入大型商業(yè)綜合體,，完成片區(qū)的商業(yè)配套升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)了資金鏈的有效銜接,。

九龍站業(yè)態(tài)功能分布示意圖

 來源:《第一太平戴維斯TOD專項(xiàng)研究報(bào)告》

其在地上地下共打造七個(gè)層次的立體空間,，實(shí)現(xiàn)了交通樞紐功能與城市物業(yè)功能的有機(jī)立體結(jié)合。同時(shí)滿足市民出行,、購物,、工作、居住,、娛樂,、休憩等完整的城市多功能社區(qū)，重塑了九龍的城市發(fā)展格局和城市空間形態(tài),，促進(jìn)了西九龍地區(qū)的城市融合,。

③ 中國(guó)·上海地鐵萬科天空之城

上海萬科聯(lián)手地鐵投資,，由日建設(shè)計(jì)操刀工程總體設(shè)計(jì)的上海地鐵萬科天空之城,，是一次成功的上海TOD開發(fā)。

在地鐵17號(hào)線徐盈路車站,、徐涇車輛段及周邊總計(jì)30萬平方米的開發(fā)范圍上,，用7年時(shí)間，打造出一座集住宅,、租賃,、商業(yè),、辦公等多元業(yè)態(tài)，總建筑面積達(dá)80萬平方米的“微縮城市”,。

“天空之城”夜景鳥瞰  圖源：萬科

上海萬科天空之城實(shí)景圖 攝影：章魚見筑

“天空之城”剖軸測(cè)示意圖  圖源：萬科

地鐵人流最集中的9米車站標(biāo)高處,，成為了架空部分的“首層”，再借助地形的差異并通過豐富空間形態(tài),，自然銜接片區(qū)內(nèi)部的其他業(yè)態(tài),。

具體到各部分的建筑設(shè)計(jì)，商業(yè),、辦公,、住宅分別抬升9米、15米,、18米,，高差使項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有5層不同標(biāo)高的到達(dá)系統(tǒng)，各業(yè)態(tài)既相對(duì)獨(dú)立,，又不至于完全割裂,。而在住宅區(qū)域，架空空間除停車外,，亦規(guī)劃了獨(dú)立的人行動(dòng)線,，為居住者提供了社交活動(dòng)的場(chǎng)所。

豎向設(shè)計(jì)概念示意圖  圖源：萬科

五層立體到達(dá)系統(tǒng)示意圖  圖源：萬科

日夜活力兼具的“天空之城”  攝影：章魚見筑

⑤ 美國(guó)·紐約哈德遜廣場(chǎng)

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哈德遜城市廣場(chǎng)該項(xiàng)目建于曼哈頓中城西區(qū),，是紐約迄今為止最大的開發(fā)項(xiàng)目,，涵蓋近14英畝的土地上有住宅樓、辦公樓,、廣場(chǎng),、花園、購物中心和餐廳,。許多知名建筑設(shè)計(jì)公司參與了設(shè)計(jì),，包括BIG、SOM,、Diller Scofidio + Renfro,、Rockwell Group等。

示意圖

⑥ 日本·東京新宿TOD

東京新宿TOD是最具代表性的項(xiàng)目之一,，新宿站將交通樞紐與周邊商業(yè)高效聯(lián)通,，并有效提高了周邊土地的利用效益。不僅促進(jìn)地上和地下空間的充分利用,，更增加了商業(yè)空間,，打造出了家和辦公室之外的“滯留空間”。

新宿站軌道線路?？空九_(tái)指引示意圖

結(jié)語

近年來,，各地方政府陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)政策,，為地方加快城市軌道交通TOD開發(fā)指明了方向，越來越多的城市開始重視發(fā)展軌道交通TOD,。隨著城市化的進(jìn)程和軌道交通的建設(shè),，越來越多的TOD項(xiàng)目出現(xiàn)。