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房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,，由承租人向出租人支付租金的行為,。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同,，約定租賃期限,、租賃用途、租賃價(jià)格,、修繕責(zé)任等條款,，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。

1.核對(duì)產(chǎn)權(quán)證書(shū)

承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)所租房屋的合法性積極審查,，如核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),，承租公有住房的需核對(duì)租賃卡等權(quán)屬證書(shū)。

2.確認(rèn)抵押情況

承租人若打算簽訂長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃合同,，亦應(yīng)當(dāng)審查所租房屋是否已設(shè)立抵押權(quán),，盡量避免承租已設(shè)定抵押權(quán)的房屋。因?yàn)?span id="3squ974rb" class="cye-lm-tag">房屋設(shè)立抵押之后成立的租賃權(quán),，無(wú)法對(duì)抗該抵押權(quán),。實(shí)踐中，部分房屋確實(shí)存在銀行抵押貸款,，承租人應(yīng)根據(jù)實(shí)際情形判斷抵押權(quán)對(duì)自身承租權(quán)造成不利影響的可能性,，再做取舍。

1.出租人系產(chǎn)權(quán)人（或公有住房的承租人）

如果出租人系房屋產(chǎn)權(quán)人（或公有住房的承租人）,，應(yīng)出示房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或租賃卡）及身份證,，承租人核對(duì)身份證與產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或租賃卡）所載產(chǎn)權(quán)人（或承租人）是否一致。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或租賃卡）及身份證可復(fù)印與租賃合同一并留存,。

2.出租人系代理人

如果出租人系房屋產(chǎn)權(quán)人的委托代理人,，則應(yīng)出示委托材料，核對(duì)其代理權(quán)限,，確保出租該房屋在其代理權(quán)限范圍內(nèi),。委托材料、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)可復(fù)印與租賃合同一并留存,。

3.出租人系“二房東”

如果出租人系“二房東”,，應(yīng)要求其出示與房屋產(chǎn)權(quán)人（或代理人）簽訂的租賃合同，查看該租賃合同中關(guān)于轉(zhuǎn)租權(quán)限與租期的約定,?！岸繓|”未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人（或代理人）同意而轉(zhuǎn)租的，房屋產(chǎn)權(quán)人（或代理人）可以解除其與“二房東”之間的租賃合同,，這將直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無(wú)法繼續(xù)履行,。

1.租金支付

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。對(duì)于租金支付金額,、支付時(shí)間,、支付賬戶、逾期支付的后果等內(nèi)容,，訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)予以明確,。

2.其他費(fèi)用

物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi),、燃?xì)赓M(fèi),、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等費(fèi)用的支付亦應(yīng)當(dāng)在合同中予以約定，就出租人交付房屋之前產(chǎn)生的上述費(fèi)用，應(yīng)予以明確并由出租人結(jié)清,。

租賃合同訂立時(shí),，對(duì)隨房屋移交的家具及家電種類、數(shù)量,，應(yīng)在合同中予以明確,，以便如數(shù)交付使用及退租時(shí)返還。

租賃合同中關(guān)于解除權(quán)及違約責(zé)任的約定,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查,，避免賦予一方不合理的解除權(quán)或者承擔(dān)過(guò)重的違約責(zé)任。若發(fā)現(xiàn),，可指出并協(xié)商修改,。

承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行裝修,。承租人未經(jīng)出租人同意,，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。故承租人若有計(jì)劃對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修,，可以在合同中與出租人就裝修費(fèi)用的承擔(dān)與補(bǔ)償進(jìn)行約定。

1.權(quán)利

買賣不破租賃,，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,。

優(yōu)先承租權(quán),，租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利,。

租賃物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以隨時(shí)解除合同,。

2.義務(wù)

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方式使用租賃物,。

承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的,，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付,，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同,。

租賃期限屆滿,，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物,。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付給承租人,，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途,。

出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，當(dāng)事人另有約定除外,。承租人在租賃物需要維修時(shí),，可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。但因承租人過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的,，出租人不承擔(dān)前述維修義務(wù),。

承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余期限的,，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外,。

出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租,。

1.有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用的,，承租人可以解除合同：

2.租賃物危及承租人安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

3.當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,，依法難以確定租賃期限的,，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方,。

1.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

2.承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

3.承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付,；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同,。

4.當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,，依法難以確定租賃期限的，視為不定期租賃,，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效,，但是租賃期限為不定期。雙方均可以隨時(shí)解除，承租人若想繼續(xù)維持租賃關(guān)系,，應(yīng)及時(shí)與出租人續(xù)簽合同,。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利,。

1.租賃期限屆滿

租賃合同約定的租約屆滿,，應(yīng)就租金、其他費(fèi)用及時(shí)與出租人結(jié)算,，按照合同約定及時(shí)返還房屋,。

2.租賃期限未滿

承租人在租賃期限內(nèi)擅自搬離租賃房屋，其搬離行為不具有單方解除租賃合同的效力,，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同,。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任,。如果租賃合同約定的違約金條款過(guò)分高于造成損失的,，承租人可以要求降低違約金。若租賃合同未約定違約金,，承租人可與出租人協(xié)商損失賠償金額,，協(xié)商不成，可到法院提起訴訟,。

1. 正規(guī)平臺(tái)尋找房源

除了傳統(tǒng)中介公司之外,，一些自媒體平臺(tái)也包含房源信息，其中難免出現(xiàn)虛假或缺乏保障的房源,。建議承租人在正規(guī)平臺(tái)尋找房源,，實(shí)地考察房屋情況后，參考本文前述內(nèi)容,，審慎地簽訂書(shū)面房屋租賃合同,。

2. 合租房屋需謹(jǐn)慎

若與他人合租，建議在簽訂租賃合同時(shí),，雙方之間就租金等費(fèi)用承擔(dān),、房間分配、公共部位使用等,，一并做出約定,。若合租人為“二房東”，要確認(rèn)其轉(zhuǎn)租已取得出租人的同意,，并與該合租人或出租人簽訂書(shū)面合同,。

合租房屋應(yīng)避免租住群租房。出租住房應(yīng)以原始設(shè)計(jì)或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的房間為最小出租單位（不得分隔搭建后出租,，不得按照床位出租）,，廚房,、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái),、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住,，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng),、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）,，人均居住面積不得低于5平方米，違反上述規(guī)定,，屬于將住房用于群租,。租住群租房的承租人除了生命財(cái)產(chǎn)安全存在隱患之外，還將被暫停辦理居住房屋租賃合同登記備案,，暫停受理居住證,、臨時(shí)居住證申請(qǐng)，已經(jīng)辦理居住證的,，暫停辦理年度簽注,，已經(jīng)辦理臨時(shí)居住證的，暫停續(xù)期手續(xù),。 

3. 妥善使用屋內(nèi)設(shè)施

承租房屋時(shí),，除了在合同中對(duì)設(shè)施情況予以明確，使用房屋前可拍照記錄房屋交付時(shí)的實(shí)際狀況并留存,，以避免退房時(shí)產(chǎn)生不必要的糾紛,。此外，承租人若要對(duì)租賃房屋內(nèi)現(xiàn)有家具家電等設(shè)施進(jìn)行改善調(diào)整,，應(yīng)事先與出租人溝通,，取得對(duì)方同意并就相關(guān)費(fèi)用、物品權(quán)屬達(dá)成一致意見(jiàn)后再做處理,。

4.重要事項(xiàng)要留痕

承租期間,，若承租人就房屋維修、物品處理,、解約,、續(xù)約等問(wèn)題，與出租人溝通協(xié)商,，應(yīng)保留聊天記錄,，以便發(fā)生糾紛時(shí)，用于雙方意思表示的認(rèn)定,。租金及其他費(fèi)用的支付,，也應(yīng)當(dāng)保留支付記錄。