本期導讀：房屋租賃合同的效力問題關(guān)系到出租人和承租人雙方的切身利益,，也關(guān)系到房屋租賃市場的正常交易和正常運行。房屋租賃合同的出租人是否必須具有產(chǎn)權(quán)證書,，是人民法院在審理房屋租賃合同中經(jīng)常遇到的一個問題,，對此問題究竟該如何認定？本文整理了相關(guān)法律依據(jù),、案例和專家觀點,，供讀者參考。

A2.J873

房屋未取得權(quán)屬證書的租賃合同效力

1.《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》（2008年12月10日審判委員會第40次會議討論通過）

第三條 當事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書為由要求確認房屋租賃合同無效的,，人民法院不予支持,，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的除外。

2.《廣東省高級人民法院關(guān)于〈合同法〉施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導意見》（粵高法發(fā)[2001]41號）

第二十九條 土地使用權(quán)人辦理了合法的報建手續(xù)，房屋已經(jīng)建成并經(jīng)工程質(zhì)量驗收和消防驗收合格,，具備交付使用的條件,，在未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前將房屋出租的，租賃合同可認定有效,。城鎮(zhèn)私有房屋不要求驗收的,，前款出租的房屋可不受工程質(zhì)量驗收和消防驗收合格的限制。

1．房屋租賃合同的出租人非必須具有產(chǎn)權(quán)證書——甘肅省水利廳與甘肅省嘉寶商貿(mào)有限責任公司房屋租賃,、買賣糾紛上訴案

【本案要旨】房屋所有權(quán)人出租,、出售屬于自己（產(chǎn)權(quán)沒有爭議）的房屋，是其行使對所有物收益,、處分權(quán)的行為,。在產(chǎn)權(quán)無爭議的情況下，其所簽訂的房屋租賃合同,、房屋買賣合同不因所有權(quán)人于締約時沒有取得房屋所有權(quán)證而無效,。

案號：(1999)民終字第152號

審理法院：最高人民法院

2.出租房屋未取得權(quán)屬證書不足以認定租賃合同無效——河南富康醫(yī)藥超市有限公司訴許某房屋租賃合同糾紛上訴案

【本案要旨】房屋租賃合同在房屋未取得權(quán)屬證書的情況下，出租人業(yè)已取得房屋使用權(quán),，其對涉案房屋是否享有所有權(quán),，并不影響承租人依據(jù)合同約定向出租人履行交納租賃費用等義務(wù)，出租人要求承租人按照合同約定支付租金的訴訟請求有事實和法律依據(jù),，應(yīng)當予以支持,。

案號： (2012)鄭民四終字第152號

審理法院：河南省鄭州市中級人民法院/

1.關(guān)于暫未取得房產(chǎn)證的情況下房屋租賃合同效力問題

原建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第6條的規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；……”按照上述規(guī)定,，未依法取得房屋所有權(quán)證的,，房屋不得出租?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第52條在對租賃合同進行定義時,，將出租人限定為所有人。故沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋,，不得進行出租,。許多法院據(jù)此也認為，無產(chǎn)權(quán)證的房屋出租的房屋租賃合同應(yīng)認定為無效,。

但是上述觀點是否正確存在相當大的爭議,。《合同法》第212條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用,、收益,，承租人支付租金的合同”，從該法律規(guī)定可以看出,，強調(diào)的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用和收益,，并不要求出租人必須是租賃物所有權(quán)人或已取得產(chǎn)權(quán)證,。合同法》第224條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,?！?/span>

《合同法》允許轉(zhuǎn)租的規(guī)定也可以印證出租人并不一定是房屋所有權(quán)人。從合同的角度來分析,，出租人作為合同的一方,，并非以所有權(quán)人為限，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益,，另一方則通過支付租金取得占有以及使用收益,。從物權(quán)的角度來分析，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán),，房屋的合法占有人也有權(quán)出租房屋,。因此，現(xiàn)實生活中應(yīng)分情況認定尚未取得房產(chǎn)證的房屋能否出租問題,，在出租人為房產(chǎn)合法占有人的情況下,，雖然出租人未取得房產(chǎn)證，但仍然有權(quán)出租房屋,。

《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,，由承租人向出租人支付租金的行為,。”此處雖然將房屋出租人解釋為“房屋所有權(quán)人”,，但一是不屬于“效力性強制性規(guī)定”,；二是對租賃合同出租人的限定過窄，并不符合立法原意,。最為顯著的例子是國有房屋的出租,，并非所有權(quán)人行使，而是由有管理權(quán)的人行使,。出租人顯然不應(yīng)限于所有人,。三是沒有房屋產(chǎn)權(quán)證并不必然就不是產(chǎn)權(quán)人。在工程未竣工之前,，開發(fā)商雖未取得房產(chǎn)證,，但是在建工程的所有權(quán)人，其當然有權(quán)將在建工程對外出租,。

有些人認為原《城市房屋租賃管理辦法》第6條第1款規(guī)定了“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租”,，但需注意該辦法是建設(shè)部頒布的部門規(guī)章，不屬于法律和行政法規(guī),，不能作為認定合同效力的法律依據(jù),。因此，未領(lǐng)取房產(chǎn)證不必然導致房屋租賃合同無效，開發(fā)商可以在取得《商品房預(yù)售許可證》后對外簽訂租賃合同,。同樣,，預(yù)售商品房的購房者在簽訂了《商品房買賣合同》以后，房屋標的已確定,，也可以對外簽訂租賃合同,。

2.房屋未取得權(quán)屬證書的租賃合同效力

目前，多數(shù)法院在司法實踐中,，在確認房屋租賃合同的效力時,，僅僅要求出租人具有房屋所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)沒有爭議）或者得到房屋所有權(quán)人的合法授權(quán)，而沒有一律要求出租人證明其持有產(chǎn)權(quán)證,。我國現(xiàn)行法律中,，只有1999年1月1日實施的《房地產(chǎn)管理法》第52條給城市房屋租賃下了定義，即：房屋租賃,，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,，由承租人向出租人支付租金的行為。司法實踐中,，一些法官以此為依據(jù),，主張房屋租賃合同的出租人必須是所有權(quán)人，否則房屋租賃合同無效,。這種觀點是不正確的,，首先，且不說根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則,，人民法院審理涉及房屋租賃合同糾紛案件首先應(yīng)當考慮適用的是1999年10月1日實施的《合同法》,，而且《房地產(chǎn)管理法》第52條內(nèi)容的本身并不屬于法律關(guān)于城市房屋租賃的禁止性規(guī)定，該條并沒有規(guī)定租賃合同的出租人必須對合同標的物享有所有權(quán),，否則合同無效,。

按照民法理論，有權(quán)對財產(chǎn)進行占有,、使用,、收益的人，不僅僅有所有權(quán)人,，還包括合法占有人,。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物,，也包括承租人于租賃期內(nèi)或者租賃期屆滿后擅自轉(zhuǎn)租他人之物的,，是否要一概認定這些租賃合同無效，不僅在理論上存在爭議,，在人民法院司法實踐中也仍然做法不一,。

最高人民法院法官傾向于認為,，雖然合同的效力屬于人民法院主動審查的范疇，但我國現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中并沒有規(guī)定租賃合同中出租人必須對合同標的物具有所有權(quán)或者經(jīng)所有權(quán)人授權(quán),，否則合同無效,。因此不能認為租賃合同的出租人對合同標的物必須具有所有權(quán)或者其出租行為必須經(jīng)過所有權(quán)人的授權(quán)。