就住房本身而言,，我們首取其居住功能,，但在市場(chǎng)發(fā)展過程中，由于需求和權(quán)力資金尋租雙重疊加,，使房子成了不折不扣的金融產(chǎn)品,。以至于我們經(jīng)常可以聽到身邊的人說,，某某有好幾套房子,，幾十套房。

央行曾發(fā)布過一份報(bào)告,，96%的家庭已有城市住房,，有2套、3套及以上的家庭占比為41.5%,，如果平均到家庭的話,，每戶都有1.5套。由于還有不少人沒有城市住房,，這一數(shù)據(jù),，也從側(cè)面印證了有很多人有2套或以上房產(chǎn)。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的諸多不正?，F(xiàn)象,，慈善大家曹德旺不止一次談及如何做房地產(chǎn)，以及對(duì)未來房產(chǎn)市場(chǎng)的看法,。比如,，他曾說，房地產(chǎn)應(yīng)該讓懂的人去做,，做的太大,，害人害己。實(shí)際上他的提示已經(jīng)應(yīng)驗(yàn),，這兩年諸多千億房企暴雷,，就是過度擴(kuò)張所致，不僅企業(yè)發(fā)展舉步維艱,，而且還搞了那么多爛尾樓,，讓購(gòu)房者和國(guó)家蒙受損失。

當(dāng)然，很多人更關(guān)心的是他對(duì)未來房產(chǎn)趨勢(shì)的判斷,。曹德旺曾說,，未來房子可能賣不掉也租不出去，他還勸他的親妹把多余的房子賣掉,。在談到未來房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),，曹德旺說老百姓買了很多房子，有錢人都是好多套房子,，買不起的更加買不起,，以后就是有錢人賣給有錢人的擊鼓傳花游戲。

從曹德旺的以上的預(yù)言來看,，可以總結(jié)為兩點(diǎn),，一是房子是有錢人賣給有錢人，二是很多房子將租不出去也賣不掉?，F(xiàn)在看來,，曹德旺的一些預(yù)言并不是沒有道理，已在逐步應(yīng)驗(yàn),，我們從中可以讀出一些啟示,。

先說說整體市場(chǎng)，這兩年樓市大家也看到了,，市場(chǎng)很是萎靡,。很多人覺得，自2021年下半年市場(chǎng)開始遇冷后,，能在2022年翻個(gè)身,，但現(xiàn)實(shí)則更為殘酷，數(shù)據(jù)顯示,，2022年全國(guó)商品房銷售面積下降了26%,，而銷售額更是下降了28%，價(jià)格比銷售面積降的更多,，說白了,，即便降價(jià)仍舊不好賣，直到現(xiàn)在,，諸多的救市政策放出仍舊看不到回暖的苗頭,，據(jù)央行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來3個(gè)月有購(gòu)房意向的占比更是創(chuàng)6年新低,。

有人把樓市的不舉歸咎為疫情三年。真這么簡(jiǎn)單嗎,？其實(shí),，主要還是我們自身的需求端出了問題，如果沒有房子，你可能會(huì)為結(jié)婚,、子女上學(xué)買房,，但如果你已經(jīng)有房子了，哪還有那么大的緊迫性呢,？即便有改善需求,，但當(dāng)你看到市場(chǎng)萎靡，你還想著這是不是高點(diǎn),，即使要買,，也要等到谷底。說穿了,，購(gòu)房沒那么著急,。之所以如此，我們可以從曹德旺正在逐步驗(yàn)證的預(yù)言中尋找到答案,，中國(guó)未來有“兩套房”家庭,，將面對(duì)2個(gè)結(jié)局。

1.便宜房子租不出去也賣不掉,。

所謂便宜房子,，不僅僅是價(jià)格低，還是背后的深層次原因,，主要包括3類：一類是像雞西,、鶴崗等人口產(chǎn)業(yè)凈流出的城鎮(zhèn)，根據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì),，這些地方的房子幾萬一套,，起碼有20多個(gè)這樣的城市，不僅存在于東北,、西北,，安徽、云南等地也有,，有一種蔓延趨勢(shì),。根據(jù)瞭望智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，我們每10個(gè)城市都有這樣的1座收縮型城市,，而且隨著時(shí)間推移,，收縮型城市占比還在擴(kuò)大，可能達(dá)到2個(gè),、3個(gè)甚至更多,，他們主要就在部分三線、四五六線城市中,。這些地方的房子如此便宜,，賣都賣不出去,，哪里還有人租呢？

二類是地鐵,、產(chǎn)業(yè),、旅游等等小鎮(zhèn)。現(xiàn)在很多開發(fā)商,，覺得在城區(qū)拿地價(jià)格高,，就在離城市大幾十公里，上百公里的地方開發(fā)房地產(chǎn),，這些項(xiàng)目往往作為地方的招商引資,，地價(jià)非常便宜，甚至不要錢,，蓋出來的房子相比城區(qū)的價(jià)格便宜很多,，這類房子的周邊基本沒什么配套，更沒什么就業(yè),，買在那里偶爾住一下可以,，要找接盤者幾乎不可能，總不能讓地緣人接手你的房子吧,，人家農(nóng)村的房子想怎么蓋就怎么蓋,，價(jià)格還比你便宜很多，你的房子賣給誰,、租給誰,？

三是競(jìng)爭(zhēng)中落敗的城市。城市化率正在朝70%邁進(jìn),，說白了,，注入城市的人口越來越少，所以,，這兩年有上百座城市紛紛出臺(tái)引人政策,，很多城市幾乎都是零門檻落戶，只要你愿意來都支持,。毫無疑問,，2022年的人口負(fù)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)出來后，與之對(duì)應(yīng)的2022年13省自然增長(zhǎng)率為負(fù),，包括江蘇,、天津等省市自然增長(zhǎng)率首次轉(zhuǎn)負(fù)，都會(huì)加劇城市之間的搶人大戰(zhàn),，在這個(gè)過程中,，沒有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)科教等優(yōu)勢(shì)的城市勢(shì)必落敗，不僅吸引不來人口,，原本的人才也會(huì)逐步流出,，導(dǎo)致購(gòu)房者和租客雙雙流失,，隨著房子的租售比越來越低，房子保值變現(xiàn)都將越來越不容易,。

2.貴房子是有錢人賣給有錢人。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了一份二手房掛牌量超10萬的城市數(shù)據(jù),，杭州以22萬套高居榜首,，重慶、天津,、成都,、蘇州超過15萬套，沈陽(yáng),、南京超13萬套,，西安、廣州,、哈爾濱等城市也超過了10萬套,，且還有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)。這其中不乏一些樓市熱點(diǎn),、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,，為什么他們的二手房掛牌量會(huì)這么大？

實(shí)際上,，每座城市掛出來的大部分二手房在一再降價(jià)的前提下成交周期也都非常長(zhǎng),，主要跟房源本身有關(guān)系，以南京為例,，如果按照房齡,、戶型、小區(qū)環(huán)境,、價(jià)格等條件篩選,，大部分房子均是老舊房、拆遷安置房,，戶型嚴(yán)重過時(shí),。說白了，有錢人不會(huì)買這樣的房子,，沒多少錢的剛需大多寧愿買新房,，即便要買二手房也是非常挑剔，他們還會(huì)考慮未來的轉(zhuǎn)手便利程度,，畢竟這樣的房子只能是個(gè)過渡,。

但，好房子就不一樣了,。根據(jù)CRIC中房,、鏈家發(fā)布的2022年豪宅數(shù)據(jù)顯示,，成交價(jià)1000萬以上的房子，上,、北,、深、杭,、廣,、南、廈,、東,、蘇、武前十座城市成交量為4.2萬套,，成交價(jià)3000萬以上的房子為2244套,，成交價(jià)5000萬以上的房子為383套。這些房子要么“逆市”上揚(yáng),，要么是待價(jià)而沽,，一直是有錢人的心頭好。

從以上趨勢(shì)看,，品質(zhì)好房與便宜的差房子在未來將越來越分化,。“中國(guó)最不缺的是房子,，最缺的也是房子”,，“不缺”意思是普通的房子已經(jīng)飽和，租不上價(jià)也不好變現(xiàn),，“缺”的意思是品質(zhì)好房,，只要我們經(jīng)濟(jì)在向前發(fā)展，對(duì)美好居住的需求就會(huì)一直存在,。這也啟示我們,，在人口負(fù)增長(zhǎng)、老齡化的大趨勢(shì)下,，房子這玩意,，確實(shí)是“宜精不宜多”，這一點(diǎn),，我們一定要看透,。