粵港澳大灣區(qū)是今年跨城投資的熱門區(qū)域,，尤其是海濱城市惠州（不限購）,。自731以來，樓市觀望情緒漸濃,，各地房地產(chǎn)遇冷,，惠州現(xiàn)狀如何？有抄底的機會么,？

我特別委托有13年地產(chǎn)投資經(jīng)驗（長居深圳）的盧美女實地考察惠州行情,，以期給到朋友們最真實最有價值的市場情報。

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幾天前,，朋友圈里爆出惠州海景大盤富力灣降價的消息：原價12000/㎡降至7400~8500/㎡,，降幅高達30％以上,且交樓標(biāo)準(zhǔn)不縮水,，仍為精裝修,。

今年9月，惠州海景盤的報價為：小徑灣,，13500/㎡起,；十里銀灘，12500/㎡起。另外筆者身邊一位朋友,，今年6月在富力灣買了套62平米的小房,，總價約80萬。

前期價格對比近期爆出的價格,，如果情況屬實,，那，惠州樓價真是結(jié)結(jié)實實地降了,。

自今年3月國家正式將建設(shè)粵港澳大灣區(qū)提上日程以來,，惠州作為大灣區(qū)內(nèi)唯一不限購的城市，受到全國范圍內(nèi)投資人的關(guān)注,，不僅頻頻出現(xiàn)日光盤,，而且很多樓盤必需一次性付款才能購買，火爆程度一時無兩,。

為此,，今年9月，筆者親自到惠州踩盤,，詳情請看鏈接：全國人民都在打聽：能不能在這座城市買房,？

10月之后,，風(fēng)向突變,，曾經(jīng)螃蟹打橫走的惠州，不僅頻頻爆出降價,，某些樓盤還打出了一成首付,，兩年0月供促銷的廣告。

惠州樓市觸底,？抄底撿漏的時機到了,？真降價，還是玩套路,，真實情況是怎樣的呢,？筆者帶著疑問，11月15日再次去惠州踩盤,。

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富力灣距離惠州市區(qū)及惠州南站較遠,，雖然此盤以稀缺的海資源為賣點，但小區(qū)內(nèi)主要以海濱漫步長廊為重心,，沒有大面積的沙灘,。

在售的樓盤距離海岸線有一段距離（如圖所示），起價不是傳說中的7500/㎡起,，而是8500~9800/㎡,，靠海稍近的前棟,，23層報價為9985/㎡。

富力灣的房價貌似有所回落,，實際上卻是：在售樓盤本身存在一些缺憾,，開發(fā)商給出相應(yīng)的小幅折扣，一分價錢一分貨,。

9月,，惠州很多樓盤要求首付五成，小部分樓盤首付三成,，個別樓盤甚至要求全款購買,。兩個月后，數(shù)個樓盤竟可以做首付一成,，這究竟是怎么回事呢,？

上圖，為“樂有家”業(yè)務(wù)員提供的一成首付方案,，接下來讓我們一起分解具體內(nèi)容：

當(dāng)大家看到9300/㎡時,，很多人第一反應(yīng)是“降價了”，其實不然,，因為位置原因,，今年6月龍光.玖龍山上一期開盤，均價為9200/㎡,。

我們先來看房價,，9300/㎡是毛坯的價格，捆綁銷售的精裝另外收取1000/㎡,，也就是說該房的房價是9300(毛坯價)+1000（精裝）=實際為10300/㎡,。

不難看出，上圖實例中,，首付一成并不是只需一成首付就能完成按揭前的全部手續(xù),，而是先支付一成首付，剩余的兩成首付款通過第三方機構(gòu)借貸,，并在兩年內(nèi)還清,。

這種付款方式，降低了上車的門檻,，緩解了購房人短期內(nèi)籌集大筆資金的壓力,，但業(yè)主并沒得到實質(zhì)上的房價優(yōu)惠，相反,，在限定時間內(nèi)購房人除了要籌集2成首付,，還要承擔(dān)額外的高額利息，加大了還款負(fù)擔(dān),。

如圖所示：
89平米戶型,， 單價9300元/㎡，總價為9300x89=827700元+89000元（裝修款）

如果按正常流程：首付3成257700元,，貸款57萬,，月供：3646元/月（按照上浮35%計算，貸30年）,，另外裝修款89000（一年內(nèi)結(jié)清）,。

按1成首付購買方案：則

1）首付一成：82770元

2、剩余的2成165540元,，通過第三方借貸,，按照目前市場一個行情9厘8，按2年計算,，兩年的利息為165540 x0.0098 x24=38935元 ,。兩年到期后，還款總數(shù)為：204475元,。

3、貸款57萬,，月供：3646元/月（按照上浮35%計算,，貸30年）

4、第一年需支付：房貸3646元/月,、支付98000元的裝修款,。（可分三次，一年內(nèi)結(jié)清）

5,、第二年需支付：房貸3646/月,、2成首付款加利息共計204475元，

為了更為直觀,，我們列出表格進行對比：

通過實地調(diào)研,，筆者發(fā)現(xiàn)：目前大張旗鼓進行各種花式打折的樓盤，多為位置較差的樓盤,，此類項目即使處在牛市,，也不熱銷，更重要的是,，某些花式打折并未讓業(yè)主得到真正的實惠。

那些位置,、環(huán)境好的熱點樓盤，現(xiàn)在是什么情況呢,？

惠州大亞灣新區(qū)和惠陽區(qū)緊貼著深圳，惠州南站在兩區(qū)之間,，位于惠州南站附近的高鐵盤,，是吸引全國投資客的熱點,。大家可以通過下面表格,，感受樓盤的熱度。

熱點區(qū)域一手房價格堅挺,，以上樓盤除了“響水河畔”提出現(xiàn)場簽約99折外，其他樓盤沒有任何折扣,。另外,，據(jù)中介人員介紹，大亞灣新區(qū)某熱點盤,，推出了50套促銷盤,，所謂促銷僅讓利6％。

我們再來看看二手房市場,，下圖是惠陽天虹附近（中心區(qū)）,，立在房產(chǎn)中介公司的廣告牌：

受前期貸款難影響，早在新房市場降溫之前,，二手房市場已經(jīng)遇冷,。

當(dāng)?shù)刂挥胁糠帚y行開放二手房貸款業(yè)務(wù)，且利率上浮30％~50％,。購買二手房,，除了承擔(dān)中介費（3個點）、高額利息外,，首付必須達到四成或以上,。

另外，中介為了抽取更高的傭金,，更愿意向業(yè)主推薦一手房,，而購房者在價格相差不多的情況下，也愿意放棄手續(xù)繁瑣的二手房,。

據(jù)從業(yè)人員陳先生介紹：“看房的客戶不少,，但成交得不多，中心區(qū)市場相對活躍,。目前是買房市場,，購買二手房，買家有很大的議價空間,，貸款方面較之以前也有小幅的松動,?！?/span>

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截止九月底，國家統(tǒng)計局惠州調(diào)查隊結(jié)合調(diào)查結(jié)果指出,，惠州市區(qū)(不含大亞灣)新建商品房庫存面積407.69萬平方米,，庫存量升至近一年的次高點，重回400萬平方米高位,。

市場供大于求,，邁入年末的惠州樓市出現(xiàn)下行勢頭已成行業(yè)共識,，可當(dāng)我們走近惠州,，細看樓盤的花式打折后發(fā)現(xiàn)：降價總是事出有因，優(yōu)質(zhì)盤樓價沒有明顯的波動,，這是為什么呢,？

金地.自在城的售樓小姐向筆者透露：該盤因為有超大贈送面積，自開盤以來非常熱銷,，6,、7月份甚至一房難求。但進入10月,，市場逐漸轉(zhuǎn)淡,，成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商為了回籠資金,，啟用了“中介聯(lián)動”,。

“中介聯(lián)動”簡而言之就是，聯(lián)動四面八方的地鋪帶客上門,。而對于開發(fā)商來說,，啟動中介聯(lián)動本身就是變相“割肉”。

近兩年中介聯(lián)動的傭金在4~7％左右,，例如一套150萬的房子,，5％的傭金外加1萬的現(xiàn)金獎，賣出這套房,，開發(fā)商需要支付中介8.5萬傭金,。

小幅降價拉動不了需求，大幅降價則很可能引發(fā)“業(yè)主維權(quán)”或“降價未遂”的騷動,，所以開發(fā)商寧愿放血在銷售渠道上,。畢竟中國的房價不能上，也不能下,，維持穩(wěn)定,，多方共贏，才是政府想要的結(jié)果,。

其實,，只要政策不松，房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀就很難徹底改善,，逆市之下,，總有扛不住的投資客，同理,，資金壓力下,，也總有扛不住的開發(fā)商。購房人如果不急,，大可在保持信息暢通的前提下耐心等待,，個別樓盤價格一定會有所回落。

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惠州與深圳唇齒相結(jié),，是珠三角城市群里重要的一個節(jié)點城市,，在粵港澳大灣區(qū)的背景下，惠州未來的發(fā)展不可小窺,。

而投資房產(chǎn)就是立足現(xiàn)在,，投資這個城市的發(fā)展和未來。但在惠州買房,，機會和風(fēng)險并存,，有人賺的滿盆鉑金，意氣風(fēng)發(fā);有人卻仰天悲鳴：大亞灣的水,，我的淚…..

這里,，我給大家?guī)c建議：

1、單純?yōu)榱送顿Y而買房,，避開海景房,。

筆者從二手中介那里了解到，市面上很多海景房,，因長期空置,，不少業(yè)主含淚虧本甩賣。目前海景房入住率極低,，租售兩難

2,、以惠州南站為起點，面向惠陽和大亞灣8公里范圍內(nèi)購房,，且越近越好,。

3、不考慮交通,，惠城南部新城（鳥巢附近）也是不錯的選擇,。

4、選擇戶型以受眾較多的兩房或小三房為宜（單房及面積太大的房子不好出手），不要買公寓性質(zhì)的住宅,。

5,、投資房產(chǎn)，從看房的那一刻起,，就要考慮出租和出售,，不要貪便宜，買荒涼的地方,。

《寫在當(dāng)越來越多的人談?wù)搩r值投資時……》對價值投資進行了簡要的梳理,，并指出成功的價值投資者通常是逆向交易者。他們不會追高,，而是在價格低于價值時擇機購入,。

投資房產(chǎn)，也需要逆向思維,，我們要克服從眾追漲的心理,，對當(dāng)前的市場保持清醒的認(rèn)知,，并試著捕獲合適的機會,。

最后，順便給惠州正個名：

傳說中的核電站,，叫大亞灣核電站,，該核電站以大亞灣為名，但不在惠州,，它位于深圳市龍崗區(qū)鵬飛路,。它距離惠州大亞灣新區(qū)37公里，距離深圳的大梅沙29公里,。

有圖有真相：

（數(shù)據(jù)來自高德地圖）

小伙伴們,，歡迎留言，讓我看到各地的樓市行情如何吧,！